張艷敏　李秀

【摘 要】房屋維修是物業(yè)公司主要的管理工作，而且維修工作牽扯到多工種交叉，如何控制維修成本，節(jié)約物業(yè)管理費用是物業(yè)公司關(guān)心的熱門話題，因此我們從物業(yè)房屋管理與維修工作入手，研究物業(yè)公司維修工作成本控制的有效方法。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；維修工程；成本控制

一、維修工程成本及其構(gòu)成

維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成維修施工單位的生產(chǎn)費用，把生產(chǎn)費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構(gòu)成維修工程成本。維修工程成本是一個綜合性指標(biāo)，能全面反映維修工程施工生產(chǎn)活動及企業(yè)各項管理工作的質(zhì)量。在實際工作中，維修工程成本又可分為3類：預(yù)算成本、計劃成本、實際成本。預(yù)算成本。是按維修工程預(yù)算定額和各項取費標(biāo)準(zhǔn)計算的預(yù)算造價。預(yù)算成本項目包括人工費、材料費、施工機械使用費、其他直接費、現(xiàn)場管理費、臨時設(shè)施費、間接費和計劃利潤。這些費用構(gòu)成已完工程的全部造價。計劃成本。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內(nèi)部控制的具體計劃指標(biāo)。實際成本。是維修工程實際支出的生產(chǎn)費用的總和。它反映維修工程成本耗費的實際水平，必須按規(guī)定正確核算工程成本，準(zhǔn)確地反映維修工程的實際耗費，從而為成本分析提供可靠資料。預(yù)算成本是維修工程價款的結(jié)算依據(jù)，也是編制成本計劃和衡量實際成本水平的依據(jù)。計劃成本和實際成本反映的是維修企業(yè)的成本水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。預(yù)算成本和實際成本比較，可以反映維修工程實際盈虧情況；實際成本和計劃成本比較，可以考核成本計劃各項指標(biāo)的完成情況。

維修工程成本構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費用情況，監(jiān)督生產(chǎn)費用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產(chǎn)費用進行科學(xué)分類，并考慮使工程實際成本能與預(yù)算成本相比較。因此，實際成本項目所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項預(yù)算成本項目所包含的內(nèi)容相一致。維修工程成本的構(gòu)成如下：直接成本。指維修工程施工過程中直接耗費的構(gòu)成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費、直接材料費、直接機械費、臨時設(shè)施費和其他直接費。間接成本。指施工企業(yè)的項目經(jīng)理部（作業(yè)層）為施工準(zhǔn)備、組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的全部施工間接費支出。包括現(xiàn)場管理人員的人工費、管理用材料費、資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、保險費、工程保修費和其他費用等。維修工程預(yù)算造價中的間接費，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費用，不屬于成本的范疇。

二、成本管理的概念及其任務(wù)

維修工程成本管理是物業(yè)管理公司（或維修施工企業(yè)）為降低維修工程成本而進行的各項管理工作的總稱。成本管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分，企業(yè)各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯(lián)系，都會反映到成本上。因此，加強成本管理，不僅能夠節(jié)約費用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。做好成本計劃，嚴格進行成本控制。認真編好成本計劃，把降低成本的指標(biāo)、措施層層落實到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動起職工的積極性，努力降低消耗，節(jié)約開支。在施工中嚴格進行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內(nèi)。做好成本管理的基礎(chǔ)工作。加強定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗制度，建立健全成本管理責(zé)任制。

三、維修工程成本管理的工作

維修工程成本管理的工作內(nèi)容一般包括：成本預(yù)測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和成本預(yù)測是加強成本事前管理的重要手段。成本預(yù)測的目的一方面為企業(yè)降低成本指出方向；另一方面確定目標(biāo)成本，為企業(yè)編制成本計劃提供依據(jù)。

房屋維修成本計劃是以貨幣形式規(guī)定計劃期內(nèi)房屋維修工程的生產(chǎn)耗費和成本水平，以及為保證成本計劃實施所采取的主要方案。編制成本計劃就是確定計劃期的計劃成本，是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

成本計劃是企業(yè)日?？刂粕a(chǎn)費用支出，實行成本控制的主要依據(jù)。通過編制成本計劃，事先審查費用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強預(yù)見性。成本計劃可以為全體職工在降低成本方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動職工的積極性，采取有效措施降低成本。降低成本是企業(yè)利潤的主要來源，成本計劃是企業(yè)利潤計劃的重要依據(jù)。

成本計劃編制的程序：收集、整理、分析資料。為了使編制的成本計劃有科學(xué)的依據(jù)，應(yīng)對有關(guān)成本計劃的基礎(chǔ)資料全面收集整理，作為編制成本計劃的依據(jù)。成本指標(biāo)的試算平衡。在整理分析資料的基礎(chǔ)上，進行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標(biāo)進行比較。如果不能滿足降低成本目標(biāo)的要求，就要進一步挖掘降低成本的潛力，直到達到或超過降低成本目標(biāo)的要求。編制成本計劃。經(jīng)過成本試算平衡后，由企業(yè)組織有關(guān)部門編制成本計劃，同時將降低成本指標(biāo)分解下達到各職能部門和各有關(guān)環(huán)節(jié)上。

成本控制就是在維修生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)成本計劃，對實際發(fā)生的生產(chǎn)耗費進行嚴格的計算，對成本偏差進行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)督和及時糾正，把成本費用限制在成本計劃的范圍內(nèi)，以達到預(yù)期降低成本的目標(biāo)。直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各種費用，包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費等。為了控制直接成本，除了要控制材料采購成本外，最基本的是在維修施工過程中，落實降低成本的技術(shù)組織措施，經(jīng)常把實際發(fā)生的各種直接費用與各種消耗定額及預(yù)算中各相應(yīng)的分部分項工程的目標(biāo)成本進行對比分析，及時發(fā)現(xiàn)實際成本和計劃成本的差異，并找出成本差異發(fā)生的因素和主客觀原因，采取有效措施加以改正。間接成本采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。間接成本是企業(yè)各個施工項目上管理人員和職能部門為了組織、管理維修工程施工所發(fā)生的各種管理費用，即現(xiàn)場管理過程中發(fā)生的費用。該費用項目多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的辦法。即將成本計劃指標(biāo)按特定的用途分解為若干明細項目，確定其開支指標(biāo)，分別由歸口部門管理。凡是超過標(biāo)準(zhǔn)、違反成本開支范圍的費用都要予以抵制。

四、結(jié)語

根據(jù)分工歸口管理的原則，建立成本管理制度，使各職能部門都來加強成本的控制與監(jiān)督。工程部門負責(zé)組織編制維修施工生產(chǎn)計劃，搞好施工安排，確保維修工程順利開展；技術(shù)部門負責(zé)制定與貫徹技術(shù)措施計劃，確保工程質(zhì)量，加速施工進度，節(jié)約用工用料，確保施工安全，防止發(fā)生事故；合同預(yù)算部門負責(zé)辦理工程合同、協(xié)議的簽訂，編制或核定施工圖預(yù)算，辦理年度結(jié)算和竣工結(jié)算；材料供應(yīng)部門負責(zé)編制材料采購、供應(yīng)計劃，健全材料的收、發(fā)、領(lǐng)、退制度，按期提供材料耗用和結(jié)余等有關(guān)成本資料，歸口負責(zé)降低材料成本；勞動人事部門負責(zé)執(zhí)行勞動定額，改善勞動組織，提高勞動生產(chǎn)率，負責(zé)降低人工費；財會部門負責(zé)落實成本計劃，組織成本核算，監(jiān)督考核成本計劃的執(zhí)行情況，對維修工程的成本進行預(yù)測、控制和分析，并制定本企業(yè)的成本管理制度；行政管理部門負責(zé)制定和執(zhí)行有關(guān)的費用計劃和節(jié)約措施，歸口負責(zé)行政管理費節(jié)約額的實現(xiàn)。

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