羅曉浩

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售為一體，投資規(guī)模大、經(jīng)營活動(dòng)周期長，會(huì)計(jì)核算內(nèi)容廣泛、賬務(wù)處理較為復(fù)雜。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場競爭異常激烈、庫存高、去化難的大形勢下，為保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，提高企業(yè)利潤率，對會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)與難點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、分析，以提升會(huì)計(jì)核算的有效性就顯得尤為重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；周期長；去化難；會(huì)計(jì)核算復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長的過程中具有十分重要的地位，是進(jìn)行土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷售等多項(xiàng)工作任務(wù)的具體企業(yè)，投資規(guī)模大、經(jīng)營活動(dòng)周期較長，涉及的工作內(nèi)容相對煩瑣，在一定程度上加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的難度，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，存在一定的問題，因此，本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的難點(diǎn)和重點(diǎn)進(jìn)行了簡單的分析和介紹。并提出了幾點(diǎn)具體的解決措施，旨在幫助企業(yè)健全會(huì)計(jì)核算體系。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述及作用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算，是企業(yè)會(huì)計(jì)從業(yè)人員依據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的原則、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及企業(yè)自身特性，因地制宜的制定出的科學(xué)有效的會(huì)計(jì)核算方法，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督。

通過房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算，一方面能夠有效地呈現(xiàn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，可以正確核算出企業(yè)在開發(fā)過程中各環(huán)節(jié)發(fā)生的資金投入、成本稅費(fèi)等，為決策層做出經(jīng)營決策提供會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)支持，從而有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理分配、促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)的最大化利用，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)企業(yè)健康發(fā)展。另一方面房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、涉稅環(huán)節(jié)多且金額巨大，準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算，有助于企業(yè)提高資金使用效率、有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)與重點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)

1．缺少清晰規(guī)范的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營具有獨(dú)特性，與其他行業(yè)相比，其會(huì)計(jì)核算程序和方法等都有明顯的差異，尤其在費(fèi)用核算、成本結(jié)算及收入確認(rèn)方面都具有特殊性。我國早在2007年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但基本上是由國家圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)統(tǒng)一制定的，針對房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)并沒有相關(guān)具體的準(zhǔn)則或制度加以規(guī)范。目前，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-應(yīng)用指南（2018）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)科目大部分使用各行業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，僅有“開發(fā)成本”“開發(fā)間接費(fèi)”“開發(fā)產(chǎn)品”等個(gè)別會(huì)計(jì)科目屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專用會(huì)計(jì)科目。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，由于缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使得房地產(chǎn)企業(yè)和會(huì)計(jì)從業(yè)人員往往根據(jù)各自的需要進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作亂象叢生，影響了會(huì)計(jì)核算結(jié)果的質(zhì)量，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息、財(cái)務(wù)報(bào)表的可比性、準(zhǔn)確性。

2．收入核算難度大

房地產(chǎn)開發(fā)模式呈多樣化發(fā)展，一種是由企業(yè)自行開發(fā)并組織銷售，另一種是事前與委托方簽訂合同，按照合同約定進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，完工后將開發(fā)產(chǎn)品移交給委托方，如代建房業(yè)務(wù)、承建業(yè)務(wù)和定向開發(fā)業(yè)務(wù)等。對于后者而言，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于建造合同的收入確認(rèn)已經(jīng)并入新收入準(zhǔn)則。對于自行開發(fā)建設(shè)并組織銷售的商品房，由于開發(fā)周期長、資金投入巨大，往往具有較高的價(jià)值，同時(shí)我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行商品房預(yù)售制，這些共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)銷售通常采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)開發(fā)銷售需要提前取得預(yù)售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般還要經(jīng)過簽訂商品房預(yù)售合同、取得預(yù)收款（包括首付款、按揭款）、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以，房地產(chǎn)收入確認(rèn)和其他行業(yè)相比，存在明顯的特殊性。2017年財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入》取代原有《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第15號—建造合同》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第18號—收入》等相關(guān)內(nèi)容，將收入確認(rèn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)由原來的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移改為控制權(quán)轉(zhuǎn)移，根據(jù)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間段或者時(shí)間點(diǎn)來對收入進(jìn)行確認(rèn)，這對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房、現(xiàn)房銷售、期房銷售提出新的要求，讓收入確認(rèn)更加復(fù)雜。同時(shí)，給代建房業(yè)務(wù)、承建業(yè)務(wù)和定向開發(fā)業(yè)務(wù)的收入確認(rèn)也帶來了一定的影響。新收入準(zhǔn)則明確了收入確認(rèn)的模型以及確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，在操作時(shí)更貼近實(shí)際情況，但在判斷合同是時(shí)段履約還是時(shí)點(diǎn)履約時(shí)，很難量化界定，這就要求會(huì)計(jì)從業(yè)人員具有較高的職業(yè)判斷能力，無形中增加了企業(yè)收入核算的難度。

3．成本核算難度大

目前的房地產(chǎn)企業(yè)不僅從事土地開發(fā)建設(shè)、各種配套設(shè)施建設(shè)與商品房銷售，若是精裝交付，還負(fù)責(zé)房商品房裝修設(shè)計(jì)、材料采購等，再加上開發(fā)業(yè)態(tài)多樣化、開發(fā)周期長、同一項(xiàng)目分期開發(fā)等，使得成本核算的難度進(jìn)一步加大。主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是成本對象的劃分難以明確，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象是指在房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程中，為了歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者 ，如果劃分過粗，不能反映獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本水平；如果劃分過細(xì)，則會(huì)增加許多間接費(fèi)用的分配，增加核算工作量，并影響成本的準(zhǔn)確性。隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越復(fù)雜、產(chǎn)品業(yè)態(tài)越來越多，確定核算對象顯得愈發(fā)困難。二是在確定成本核算對象之后，公共成本費(fèi)用的分?jǐn)傄彩且粋€(gè)繞不開的環(huán)節(jié)，如項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償款、公共配套費(fèi)、借款費(fèi)用等分?jǐn)倖栴}，采用什么分?jǐn)偡椒?，目前尚無明確統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般存在幾個(gè)項(xiàng)目一起滾動(dòng)開發(fā)，在這種情況下，使得成本分?jǐn)偢訌?fù)雜。三是核算周期也是一個(gè)不容忽視的問題，越來越多的項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，在核算周期的劃分上，也需要企業(yè)根據(jù)自身的具體情況進(jìn)行判斷，這也增加了成本核算的難度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的重點(diǎn)

1．搭建會(huì)計(jì)核算平臺(tái)

會(huì)計(jì)核算體系的選擇和搭建，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)大小不一，開發(fā)的業(yè)態(tài)并不相同，開發(fā)節(jié)奏也各不一致，這些在開展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，都有可能影響后續(xù)的會(huì)計(jì)核算方案的編制工作。因此，需要會(huì)計(jì)從業(yè)人員在項(xiàng)目開發(fā)初期，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況并結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照撸罱ㄓ嗅槍π缘臅?huì)計(jì)核算平臺(tái)，對后續(xù)的成本核算、費(fèi)用分?jǐn)偟冗M(jìn)行合理的規(guī)劃。這將對企業(yè)的所得稅匯算清繳、土地增值稅清算以及項(xiàng)目的利潤有著實(shí)質(zhì)性影響。但在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，由于市場變化莫測，房地產(chǎn)企業(yè)要想積極地開展會(huì)計(jì)核算工作，就需要及時(shí)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，明確宏觀經(jīng)濟(jì)、稅制改革等多種因素對核算體系的影響，從而更好地迭代升級出更完善的會(huì)計(jì)核算體系，進(jìn)一步的提高會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量。

2．成本費(fèi)用的核算工作

成本核算工作是會(huì)計(jì)核算工作中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，會(huì)計(jì)從業(yè)人員首先要確定成本費(fèi)用的具體分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，明確具體的分?jǐn)偡椒ǎ缯嫉孛娣e法、建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法等，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的發(fā)展動(dòng)態(tài)以及相關(guān)的業(yè)務(wù)內(nèi)容，明確具體的方法認(rèn)定，并根據(jù)不同的情況，采用不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，納入企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度中，嚴(yán)格的執(zhí)行成本核算以及費(fèi)用分?jǐn)偟南嚓P(guān)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，工作人員也要明確確定成本核算的具體對象，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，也要進(jìn)行分期的費(fèi)用分?jǐn)偤头制诘馁M(fèi)用核算，對于不是分期開發(fā)的項(xiàng)目，也要嚴(yán)格的按照產(chǎn)品的形態(tài)和產(chǎn)品的開發(fā)進(jìn)度，進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)??？傊獙?shí)現(xiàn)科學(xué)合理歸集，明確分?jǐn)偟木唧w標(biāo)準(zhǔn)。

3．預(yù)繳稅金的核算工作

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，需要承擔(dān)的稅種也具有多樣化的特征，主要包括契稅、增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等稅種。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在摘地環(huán)節(jié)需繳納契稅和印花稅；在預(yù)售環(huán)節(jié)，收到客戶預(yù)付款時(shí)需繳納增值稅及附加、預(yù)繳土地增值稅，并按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（月）計(jì)算毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，在年度進(jìn)行匯算清繳；在項(xiàng)目交付清算環(huán)節(jié)，需進(jìn)行土地增值稅清算及企業(yè)所得稅清算；開發(fā)商品房完工自持時(shí)，需根據(jù)商品房自用或出租，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。納稅時(shí)點(diǎn)與會(huì)計(jì)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)存在較大差異，需要會(huì)計(jì)從業(yè)人員高度重視，不斷提升會(huì)計(jì)稅務(wù)方面的綜合素質(zhì)，一方面保證預(yù)繳稅金核算的準(zhǔn)確性，以規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其在當(dāng)前“以數(shù)治稅”的大環(huán)境，預(yù)繳稅金的準(zhǔn)確核算，對企業(yè)而言顯得尤為重要。另一方面也需要適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行稅收籌劃，避免提前交稅過多的資金占用，提高企業(yè)資金使用效率。

三、有效解決會(huì)計(jì)核算工作的措施

（一）推動(dòng)制定明確的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度

雖然在新形勢下，我國頒布了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，在一定程度上能夠明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)工作內(nèi)容，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展后續(xù)的會(huì)計(jì)核算工作提供一定幫助，但對于房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)而言仍缺少相關(guān)的具體準(zhǔn)則或制度。因此，需要國家層面根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際工作內(nèi)容，不斷地建設(shè)和完善有針對性的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或制度，統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)核算行為，使不同企業(yè)的會(huì)計(jì)信息更具有可比性，為會(huì)計(jì)報(bào)告的使用者進(jìn)行決策提供有用的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)。如建立和完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身也要從整體出發(fā)，明確企業(yè)會(huì)計(jì)核算人員的具體權(quán)責(zé)，并結(jié)合自身的發(fā)展情況，建立科學(xué)規(guī)范的會(huì)計(jì)核算制度、搭建科學(xué)的會(huì)計(jì)核算體系和平臺(tái)，從而在遵守國家相關(guān)規(guī)范的前提下，更好地對本企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面、綜合、連續(xù)、系統(tǒng)的核算和監(jiān)督，保障企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算信息化

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特性決定了其核算內(nèi)容多而且雜，加之目前很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)和業(yè)務(wù)系統(tǒng)之間是割裂的，數(shù)據(jù)無法互通、信息孤島問題嚴(yán)重，多方面因素影響了會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。因此，企業(yè)必須建立會(huì)計(jì)核算體系，推進(jìn)會(huì)計(jì)核算信息化，打破數(shù)據(jù)無法互通的局面，保證日常業(yè)務(wù)信息能第一時(shí)間端到端的傳遞到會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)并觸發(fā)自動(dòng)記賬，根據(jù)不同業(yè)務(wù)場景自動(dòng)完成稅金計(jì)提、成本費(fèi)用歸集及分?jǐn)偟?，促進(jìn)會(huì)計(jì)核算工作高效完成。同時(shí)，確保國家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和本企業(yè)財(cái)務(wù)制度能夠得到嚴(yán)格執(zhí)行，規(guī)避企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）不斷提升會(huì)計(jì)從業(yè)人員的綜合素養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，要明確每一環(huán)節(jié)會(huì)計(jì)、稅務(wù)及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，要保證每一環(huán)節(jié)核算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。房地產(chǎn)會(huì)計(jì)從業(yè)人員是會(huì)計(jì)核算的主要執(zhí)行者，這就要求其不僅要具備專業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)能力，也要具有稅務(wù)、相關(guān)法律法規(guī)的知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)還要擁有對項(xiàng)目開發(fā)綜合判斷的大局觀和前瞻性。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷加強(qiáng)對會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培養(yǎng)，通過日常輪崗、專業(yè)交流、專業(yè)培訓(xùn)等措施，不斷促進(jìn)其綜合素養(yǎng)的提升，從而提升企業(yè)整體的會(huì)計(jì)核算水平。

結(jié)束語

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的難度也在不斷提高。新的行業(yè)環(huán)境，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的挑戰(zhàn)，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作重點(diǎn)和難點(diǎn)，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體會(huì)計(jì)核算水平，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

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