王薇

【摘要】當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已處于一個(gè)瓶頸期：商業(yè)用地成本高致使盈利空間日益縮小，金融環(huán)境惡劣致使融資渠道艱難，供大于求致使銷售滯緩。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，重新布署經(jīng)營戰(zhàn)略，建立起多元化的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，使房地產(chǎn)開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，永葆生機(jī)和活力。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā) 多元化產(chǎn)業(yè)鏈 轉(zhuǎn)型升級(jí) 【中圖分類號(hào)】 F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 A

當(dāng)下，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：囤積土地，以期土地升值是主要盈利模式；持續(xù)性發(fā)展新項(xiàng)目是主要經(jīng)營模式；大量買賣土地和建筑房屋是主要運(yùn)作模式。這種模式在房地產(chǎn)開發(fā)商的持續(xù)運(yùn)作和推動(dòng)下，使城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了繁榮，并給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了豐厚的利潤。但是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)步入后金融危機(jī)時(shí)代，傳統(tǒng)的行業(yè)和經(jīng)營模式已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了潛在的危機(jī)和挑戰(zhàn)。因而，只有以創(chuàng)新的思維和革新的步伐對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)模式重新建構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

建立多元化房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，走好轉(zhuǎn)型升級(jí)的專業(yè)化道路

進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部分工組合，走專業(yè)化路徑。中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)主要是，以房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)，開展包括征用土地、建筑、銷售和管理房屋等為一體的眾多業(yè)務(wù)。這種模式會(huì)加劇房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作成本負(fù)擔(dān)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營管理過于分散，從而失去自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。相比較而言，西方發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)模式是，企業(yè)是將自身實(shí)力主要集中于建筑房屋，而將土地開發(fā)、銷售和管理等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移給專業(yè)機(jī)構(gòu)來運(yùn)作。這樣一來，不僅極大整合了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源，還降低了其開發(fā)成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。這種模式就要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠基于自身的發(fā)展方向，完善戰(zhàn)略性主導(dǎo)項(xiàng)目，并加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)性企業(yè)的合作關(guān)系，形成互為補(bǔ)充、相互促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)鏈，助推房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級(jí)，走專業(yè)化道路。

打破單一化銀行貸款為主的融資渠道，走直接和間接融資相結(jié)合的多元化融資路徑。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展早期，由于金融市場(chǎng)體系不夠健全，房地產(chǎn)企業(yè)大多采用主要依靠銀行貸款為資金來源的融資模式。這種融資模式直接決定了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作的周期性，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好時(shí)，就能進(jìn)一步助推其走向繁榮產(chǎn)生泡沫現(xiàn)象；而當(dāng)市場(chǎng)衰退時(shí)，則會(huì)加重企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，使企業(yè)處于經(jīng)營困境之中。因此，要想解決企業(yè)因資金鏈問題造成的經(jīng)營運(yùn)作難題，就需要房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y渠道，最大化降低融資成本，以脫離受融資所累的經(jīng)營羈絆。隨著電子信息技術(shù)與金融體系有機(jī)相結(jié)合，金融系統(tǒng)和融資環(huán)境的進(jìn)一步健全和完善，融資渠道變得便利化和多元化。房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)變以銀行貸款為主的傳統(tǒng)融資渠道，根據(jù)自己的經(jīng)營戰(zhàn)略與其他相關(guān)行業(yè)，建立合作互助戰(zhàn)略伙伴關(guān)系獲得發(fā)展資金，也可以根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)狀況，在滿足消費(fèi)者基本性需求的同時(shí)，采取激勵(lì)機(jī)制建立專門性的融資平臺(tái)，把社會(huì)上大眾的閑散資金籌集起來為己所用，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和大眾的互利共贏。

建立以商業(yè)和服務(wù)為主導(dǎo)的雙向房地產(chǎn)發(fā)展路徑。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式下存在著兩種房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，一種是專門從事房地產(chǎn)商業(yè)型企業(yè)，一種是為前者提供各種相關(guān)性服務(wù)的服務(wù)供應(yīng)商型企業(yè)。服務(wù)供應(yīng)商型企業(yè)，一般是資金力量薄弱、規(guī)模較小的企業(yè)，但是它們的運(yùn)作模式靈活性比較大，且利潤回報(bào)快、回報(bào)大。相對(duì)來說，房地產(chǎn)商業(yè)型企業(yè)，用于發(fā)展的資金雄厚、規(guī)模較大，但是利潤回報(bào)率比較慢。這兩者在追求各自的利潤和發(fā)展目標(biāo)過程中存在著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素，服務(wù)商很容易因規(guī)模小而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被兼并，而前者很容易被過剩的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的系列金融危機(jī)沖擊。因此，為了使商業(yè)和服務(wù)緊密結(jié)合，形成互補(bǔ)互進(jìn)之勢(shì)，就需要兩者建立互助合作關(guān)系，建立以商業(yè)和服務(wù)齊頭共進(jìn)的發(fā)展模式，從而在挖掘房地產(chǎn)新興市場(chǎng)資源的同時(shí)，極大地滿足新興消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求，進(jìn)而獲得豐厚的經(jīng)濟(jì)效益。

政府企業(yè)共同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)后金融危機(jī)時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)

企業(yè)方面。首先，已經(jīng)形成一定規(guī)模、且具有雄厚資金支撐的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)審視當(dāng)前金融危機(jī)時(shí)代的房地產(chǎn)開發(fā)模式，積極探討資本經(jīng)營和發(fā)展新模式，在確立自身資本發(fā)展主線的基礎(chǔ)上尋求更多領(lǐng)域合作伙伴，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與房地產(chǎn)金融比重，建立多元化的融資平臺(tái)，在多變的資本環(huán)境中確保資本經(jīng)營安全；此外，應(yīng)學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)行業(yè)成熟的管理和運(yùn)營模式，強(qiáng)化企業(yè)管理，并與專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營合作，以建立一套具有層次性、分工性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈。尤其值得注意的是，在后金融危機(jī)時(shí)代，具有國際影響力的房地產(chǎn)集團(tuán)要進(jìn)一步整合其內(nèi)部經(jīng)營資源，凸顯其獨(dú)特的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，集中精力專攻以資本運(yùn)營為核心的專業(yè)領(lǐng)域，并逐步向其他領(lǐng)域涉獵和擴(kuò)展，以形成房地產(chǎn)開發(fā)為核心的建造、中介服務(wù)、倉儲(chǔ)物流、餐飲、信息咨詢、技術(shù)開發(fā)等為一體的綜合性房地產(chǎn)供應(yīng)鏈，促使房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)向縱深拓展。其次，齊頭并重居住房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)，彰顯服務(wù)的質(zhì)量和價(jià)值，構(gòu)建獨(dú)具供應(yīng)特色的房地產(chǎn)企業(yè)品牌。以商業(yè)繁榮圈和居住人口集中區(qū)為平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)要注重開發(fā)房地產(chǎn)商業(yè)化項(xiàng)目和建造環(huán)境適宜、生活便利的居住社區(qū)，通過這些個(gè)性化房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，盤活企業(yè)的流動(dòng)資金，以分散和防范房產(chǎn)經(jīng)營中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于居住性房產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商要打造銷售和租賃并重的居住社區(qū)，以售買客戶和租賃客戶的居住體驗(yàn)需求為依托，從居住硬件和軟件方面提高服務(wù)的質(zhì)量和價(jià)值，讓居住者真心感受到該社區(qū)是配套設(shè)施齊全、環(huán)境宜人、管理服務(wù)一流、安防措施健全的人性化居住社區(qū)。

政府方面。首先，完善經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，改變政府財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)收入的局面。各級(jí)政府財(cái)政收入的很大一部分來源于土地財(cái)政，在土地買賣過程中各級(jí)政府充當(dāng)了房地產(chǎn)開發(fā)商的合作者，給予房地產(chǎn)開發(fā)商極大的土地使用權(quán)，并依靠政府強(qiáng)制性力量推動(dòng)土地買賣交易，從而使房地產(chǎn)開發(fā)商囤積了大量的土地，潛在地推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，在一定時(shí)期內(nèi)拉動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展，增加了政府的財(cái)政收入。然而，這種過分地依賴土地財(cái)政收入的各級(jí)政府財(cái)政運(yùn)作模式卻埋下了隱患，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)飽和，就會(huì)使地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展陷入低迷狀態(tài)。因此，各級(jí)政府需要完善經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)的制定，尤其要加快土地規(guī)章制度的確立，嚴(yán)控土地供應(yīng)，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，取締非法房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，從而使房地產(chǎn)發(fā)展趨于從緊從緩態(tài)勢(shì)，防止房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮。同時(shí)，還要加強(qiáng)財(cái)稅制度改革和金融環(huán)境的監(jiān)管，建立相應(yīng)的財(cái)稅和金融政策以調(diào)節(jié)和監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，而對(duì)于新興產(chǎn)業(yè)則要減低稅收，提供資金支持并給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼優(yōu)惠，以鼓勵(lì)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，逐步逐級(jí)轉(zhuǎn)移各級(jí)政府財(cái)政過于依賴土地財(cái)政的境況。其次，轉(zhuǎn)變觀念，簡(jiǎn)政放權(quán)，降低金融市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，建立現(xiàn)代化金融市場(chǎng)體系。長(zhǎng)期以來，在我國金融體系中，國有銀行一直占據(jù)主體地位，而其他金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻卻過高，這使得國有銀行把持著豐厚的金融資源和較大的金融權(quán)限，一旦房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂得不到及時(shí)的資金補(bǔ)充，就會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，極大損害消費(fèi)者的權(quán)益，對(duì)社會(huì)的和諧發(fā)展極為不利。因此，各級(jí)政府要以金融市場(chǎng)為導(dǎo)向，降低金融市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并把現(xiàn)代信息技術(shù)引入到金融體系中，以建構(gòu)合理、安全、高效的現(xiàn)代金融體系，從而為房地產(chǎn)開發(fā)提供多元化的融資平臺(tái)，確保房地產(chǎn)行業(yè)形成健康、安全的資金鏈。

粗放型、單一化的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)后金融時(shí)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求，更不能夠突破房地產(chǎn)面臨潛在金融危機(jī)沖擊的困局束縛。因此，各級(jí)政府和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和金融大環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，創(chuàng)新精神和機(jī)制優(yōu)化升級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)模式，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，政府宏觀調(diào)整為輔助，構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新路徑和新策略，促使房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下仍然保持發(fā)展的活力。

（作者單位：內(nèi)蒙古烏蘭察布市集寧區(qū)房產(chǎn)物業(yè)管理局）

【參考文獻(xiàn)】

①唐國梁：《“十八大”后房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型升級(jí)》，《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》，2014年第6期。

②李光緒：《后金融危機(jī)時(shí)代中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型升級(jí)路徑及對(duì)策》，《商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究》，2016年第6期。

責(zé)編/周曉燕 劉芋藝