程益棟

【摘 要】當今社會下，我國的經(jīng)濟發(fā)展的相對迅速，房地產(chǎn)業(yè)開始了一輪又一輪的開發(fā)活動，人們所見到的基本上都是房地產(chǎn)行業(yè)的盈利豐厚。但是每一項投資行業(yè)都是豐厚的盈利和風(fēng)險共存的，特別是現(xiàn)今社會下我國的房地產(chǎn)行業(yè)還沒有做到整體的完善，投資的風(fēng)險還是相對較大的。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)中的一些風(fēng)險因素的理論分析和研究是很有必要的。本文主要闡述了現(xiàn)今社會下房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所面臨的一些宏觀上的風(fēng)險因素，從開發(fā)商的角度來進行了一系列的具有針對性的分析與研究，深入淺出的對不同階段下的風(fēng)險因素也進行了分析與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險因素；風(fēng)險分析；風(fēng)險防范

0 緒論

從改革開放后到現(xiàn)今為止，我國的經(jīng)濟發(fā)展正在逐步的深入與加強，隨之而變化的就出現(xiàn)了城市的綜合性發(fā)展、住房制度的改進、房屋的商品化與土地的有償使用等等，借此機會，我國的房地產(chǎn)投資行業(yè)也得到了一步步的壯大與迅速的發(fā)展。至今為止，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了發(fā)展的高潮期，并且前景十分良好。伴隨著飛速的發(fā)展，這個行業(yè)的投資風(fēng)險也越來越大。

房地產(chǎn)投資與開發(fā)的過程中，會出現(xiàn)的確定以及不確定的風(fēng)險因素是多種多樣的，首先，房地產(chǎn)開發(fā)項目的本身就是存在風(fēng)險的，這是不置可否的，再者就是周邊的環(huán)境因素也會在一定程度上有風(fēng)險因素的存在，更有一些細節(jié)性問題可以會導(dǎo)致風(fēng)險的產(chǎn)生，例如財務(wù)管理的的不可控因素、自然災(zāi)害以及人們現(xiàn)在認知的滯后觀念等等。根據(jù)諸多的可以產(chǎn)生投資風(fēng)險的因素，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，要進行詳細的風(fēng)險分析與到位的防范策略，從整體角度上講及時要對這些可能影響開發(fā)進行的所有因素的變化可能性以及投資效益會受到的影響進行全面的分析，得出相對準確的項目風(fēng)險性的結(jié)論是報告，從而將損失降到最低。

1 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險綜述

根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標發(fā)生的負偏離。通俗地講，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險就是指在項目投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性。客觀世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產(chǎn)開發(fā)投資項目都有一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

2 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險分析

房地產(chǎn)開發(fā)投資既是房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程的起始點，同時也是獲取期望收益的一種經(jīng)濟活動。任何一項生產(chǎn)性投資都需要投入一定的生產(chǎn)要素，主要包括土地、勞動和勞資等方面。房地產(chǎn)開發(fā)投資也不例外，但由于房地產(chǎn)業(yè)獨特的產(chǎn)業(yè)特征，房地產(chǎn)開發(fā)投資及其過程同其他投資類型有著顯著的區(qū)別：

1）房地產(chǎn)開發(fā)投資對象的固定性或不可移動性

2）房地產(chǎn)開發(fā)投資過程周期長、成本高

3）房地產(chǎn)開發(fā)投資所受制約因素多

政治環(huán)境對房地產(chǎn)投資開發(fā)項目有著一定的制約因素，房地產(chǎn)業(yè)的投資正常情況下回收利潤的時間都會比較長，所以說，需要一個穩(wěn)定的政治經(jīng)濟環(huán)境來作為保障才可以，國家對房地產(chǎn)業(yè)都是有著一定的限制的，對此也有這明確的法律法規(guī)來加以制約。再一點就是投資項目周邊的環(huán)境也是投資該項目需要考慮一個很重要的因素，投資建設(shè)的項目需要對周圍的環(huán)境加以改善，不能破壞才可以。此外，我國施行的土地使用制度規(guī)定土地有償使用，并且會限制最大使用年限，這在很大程度上可以影響投資開發(fā)的最終決定。所以，這就要求投資方需要在規(guī)定的年限內(nèi)收回成本并取得效益。第三點是金融行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，整個房地產(chǎn)行業(yè)無論是最開始的投資施工還是到后期的售賣等等都需要金融部門來進行參與，所以這也是制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個重要因素。

4）行業(yè)資產(chǎn)的流動性低

房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動時長正常情況下都是相對較長的，這樣就導(dǎo)致了資金投入后的流動性會降低，作為投資方，需要做好充分的準備以避免因資金無法周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的麻煩。

5）抵抗通貨膨脹

最近幾年的經(jīng)濟研究結(jié)果表明，房價在通貨膨脹期間的變化與物價水平是成正比的，沒有因為通貨膨脹而受影響。

6）周邊環(huán)境的變化可以促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

公共設(shè)施例如：公園、道路以及醫(yī)院等等都會不斷的進行優(yōu)化，這就使得周邊的房價有增值的可能性。根據(jù)多年來房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗分析得出，在進行投資的時候若是可以選擇周圍正在有政府進行建設(shè)的公共設(shè)施，那后期的投資收益是非常巨大的。

3 房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險的防范與控制

房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險需要及時防范與控制，風(fēng)險一般有三個階段：潛伏階段、發(fā)生階段、造成后果階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險防范與控制需要通過制定及實施各種風(fēng)險防范及處理措施，正確預(yù)見及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險苗頭，將風(fēng)險控制、消除在風(fēng)險潛伏階段。風(fēng)險防范與控制策略的制定，要同時考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的各種情況、可供選擇的資源以及企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境。在風(fēng)險發(fā)生時，需要積極實施補救和搶救措施，將損失減少到最低限度；風(fēng)險發(fā)生后，即在已經(jīng)造成風(fēng)險后果的階段，需要迅速對風(fēng)險損失進行充分有效的經(jīng)濟補償，在最短時間內(nèi)，排除直接損失對開發(fā)項目正常進行的干擾，并且減少間接損失。

投資風(fēng)險防范的基本策略：

（1）有形的風(fēng)險預(yù)防

價值工程法是一種有形的風(fēng)險預(yù)防手段，但是不能過分的依賴價值工程法。首先， 采取工程措施需要很大的投入，因此決策時必須進行成本收益分析；其次，任何工程設(shè)施都需要有人參加，而人的素質(zhì)起決定性作用；另外，任何工程設(shè)施都不會百分之一百的可靠。因此，價值工程法要同其他措施結(jié)合起來使用。

（2）無形的風(fēng)險預(yù)防

可以通過內(nèi)部教育以及規(guī)范化來推行無形的風(fēng)險預(yù)防措施：項目管理人員和所有其他有關(guān)個方的行為不當都會構(gòu)成項目的風(fēng)險因素。因此，要減輕與不當行為有關(guān)的風(fēng)險，就必須對有關(guān)人員進行風(fēng)險和風(fēng)險管理教育。

4 結(jié)論與展望

本文從多個方面進行分析闡述了投資房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品市場的風(fēng)險因素、房地產(chǎn)開發(fā)投資各個階段的風(fēng)險因素進行了全面分析。主要結(jié)論如下：

1）對房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)的風(fēng)險特征進行了分析；對開發(fā)的每個階段的整體的規(guī)劃以及每個階段的工作重點進行了研究，得出相應(yīng)的各個階段所存在的風(fēng)險因素并提出解決方案。

2）根據(jù)研究得出結(jié)論得意更好的對房地產(chǎn)投資開發(fā)行業(yè)存在的風(fēng)險進行預(yù)防，在最大程度上做好風(fēng)險的預(yù)防、轉(zhuǎn)移、回避、減輕等等，并需要得出相應(yīng)的后續(xù)解決措施。本文還強調(diào)了在房地產(chǎn)開發(fā)中需要成立相應(yīng)的風(fēng)險管理部門，必要時需要啟用預(yù)警系統(tǒng)，做好充足的防御措施。

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[責(zé)任編輯：湯靜]