羅勁文

[摘要]作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎性和先導性行業(yè)。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。因此，如何有效地在項目開發(fā)階段進行準確的市場定位，并對項目可能面臨的風險進行有效控制及管理，成為了決定項目成敗的關鍵。基于此，文章對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險控制進行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險，分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險控制的重要性，并分析了開發(fā)過程中投資風險產(chǎn)生的原因，提出了防范項目出現(xiàn)風險的控制措施，以期為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資提供有益的借鑒和參考。

[關鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；風險控制；項目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的基礎性和先導性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是國民經(jīng)濟健康發(fā)展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國有數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項目開發(fā)而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規(guī)避風險，運用科學的方法對房地產(chǎn)投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發(fā)生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險控制問題，對于房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經(jīng)濟持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資項目出現(xiàn)了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現(xiàn)的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導?；诖?，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規(guī)范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產(chǎn)開發(fā)項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風險的原因；第四部分為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項目控制風險的重要性

每個項目都存在一定的風險，房地產(chǎn)項目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項目由多重環(huán)節(jié)組成，其風險也散播在各個環(huán)節(jié)、各個階段中。不管是在項目投資、項目規(guī)劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風險就是指這些不可控因素導致的經(jīng)濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實際項目過程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質(zhì)，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。

21風險控制對于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟效益最大化是企業(yè)的核心目標，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，實現(xiàn)贏利，實現(xiàn)最大利潤就是做好經(jīng)營的關鍵指標，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發(fā)生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產(chǎn)項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發(fā)生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經(jīng)驗的企業(yè)就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。

22風險控制對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟發(fā)展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環(huán)保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產(chǎn)業(yè)也帶動起來。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規(guī)劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風險控制對于城市與社會經(jīng)濟發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發(fā)時間、房屋數(shù)量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業(yè)的發(fā)展有促進作用。對于城市建設而言，在規(guī)劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項目產(chǎn)生風險的原因

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目這一復雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問題都會導致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風險。系統(tǒng)風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統(tǒng)風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。

31系統(tǒng)風險

311通貨膨脹風險

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營、建設和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導致企業(yè)的收益低于預期，這個風險是不可避免的。

312利率風險

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況。

313變現(xiàn)風險

作為不動產(chǎn)登記的重要項目之一的房地產(chǎn)，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會有很大的損失。

314政策風險

任何行業(yè)的發(fā)展都和國家政策息息相關，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。

32非系統(tǒng)風險

321經(jīng)營管理風險

項目能否順利實施和經(jīng)營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現(xiàn)斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產(chǎn)生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經(jīng)營管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財務風險

房地產(chǎn)投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現(xiàn)投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業(yè)收入不足以償還債務的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目風險控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風險，對于其他可以預防的非系統(tǒng)風險，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。

41加強管理者對國家政策的研究

企業(yè)管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產(chǎn)業(yè)的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數(shù)家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現(xiàn)什么問題，都要經(jīng)過科學的規(guī)劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業(yè)實際情況下，再結合國家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國家發(fā)展的列車，促進企業(yè)健康發(fā)展。

42構建完整的企業(yè)資源管理平臺

財務管理永遠是一個企業(yè)的根基，如何基于這一中心構建一個企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統(tǒng)的構建對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項目建設的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。

43定期召集經(jīng)濟活動分析會議

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會議過程中，一旦發(fā)現(xiàn)問題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業(yè)需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。

44加強風險預測和重點風險管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時刻關注市場供求關系的變化，調(diào)研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進，負責工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風險。

45強化房地產(chǎn)項目的風險轉移

（1）通過保險公司轉移風險。給房地產(chǎn)項目上商業(yè)保險，在一定程度上減輕企業(yè)風險。但是由于保險公司也不是萬能的，能夠投保的部分有限，但總歸是一個降低風險的方向。

（2）通過投資多種不同項目來分散風險。房地產(chǎn)項目不是單一模式的，每個項目都有自己的風險和收益，有的風險大的同時收益多，有的風險小的同時收益也不多，這種情況下企業(yè)就要綜合多方面因素共同分析，采用最優(yōu)的組合方案，達到企業(yè)總體風險相對較小而獲利相對較