胡圣思為

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且還有力帶動(dòng)了相關(guān)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)指數(shù)成為了宏觀經(jīng)濟(jì)的先行指標(biāo)。在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，政府為了維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，制定了一系列的宏觀調(diào)控政策，而房地產(chǎn)調(diào)控成為了宏觀調(diào)控的重中之重。本文對(duì)企業(yè)如何在宏觀調(diào)控下有效進(jìn)行財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了深入的分析和探討。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；財(cái)務(wù)管理；對(duì)策

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中起到了舉足輕重的作用。房地產(chǎn)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)20%以下或以非經(jīng)常性收益出現(xiàn)的上市公司也越來(lái)愈多，大額的利潤(rùn)也促使了房地產(chǎn)業(yè)這些年的成長(zhǎng)速度迅猛，己成為當(dāng)前投資方面的一個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，同時(shí)也面臨著更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較晚也不購(gòu)成熟，衍生了大量經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，促使國(guó)家提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度。房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)如何在順應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控的政策下求得生存，成其為廣泛探索的重大問(wèn)題。要解決這個(gè)難題，關(guān)鍵就是要完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，以帶動(dòng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全面科學(xué)管理。另外，房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，在財(cái)務(wù)管理方面也存在不少問(wèn)題。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控下的財(cái)務(wù)管理便成為當(dāng)前研究的重要課題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

最近這些年縱觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從實(shí)際運(yùn)行狀況和走向來(lái)看，目前進(jìn)入了短時(shí)間的修整期，步入了一段周期的下行階段，也是此輪短周期的“拐點(diǎn)”。2012年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)絕對(duì)額達(dá)到29005.5億元，比去年同期增長(zhǎng)3.8%，環(huán)比增長(zhǎng)速度達(dá)2.0%，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)的投資情況投資額自年初累計(jì)92357.13億元，比去年同期增長(zhǎng)22.1%，行業(yè)比重和去年同期相比增長(zhǎng)24.3%。當(dāng)年新開(kāi)工的建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程住房780萬(wàn)套（戶(hù)），基本建成城鎮(zhèn)保障性安居工程住房601萬(wàn)套，超額完成了當(dāng)年計(jì)劃新開(kāi)工720萬(wàn)套和基本建成480萬(wàn)套的任務(wù)。另外，測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總額達(dá)到了6.45萬(wàn)億元，銷(xiāo)售面積11.13億平方米，同比分別增長(zhǎng)10.0%和1.8%。從這些數(shù)據(jù)可以看到，全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年增長(zhǎng)16.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求總體依然旺盛，新建商品住宅銷(xiāo)售主體仍然是期房銷(xiāo)售，房屋新開(kāi)工面積同比分別下降了6.3%，這些數(shù)據(jù)表明未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)有較大變化。

二、國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）融資難度加大

一方面國(guó)家緊縮的政策下銀行貸款難度加大。央行連續(xù)多次提高銀行存款準(zhǔn)備金率，一方面想要減少商業(yè)銀行的信貸數(shù)量，緩解貨幣流通過(guò)剩問(wèn)題。但同時(shí)也減少了房地產(chǎn)企業(yè)能夠貸款的額度，讓房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度不斷提高。另一方面，是由于房地產(chǎn)信托融資愈加受限以及金融信貸政策的不斷緊縮。最近幾年，銀行的銀根不斷抽緊，而我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金對(duì)銀行貸款存在大幅度的依賴(lài)，房地產(chǎn)信托成為房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問(wèn)題的首要出爐。

（二）開(kāi)發(fā)成本提高

2012年以來(lái)，人民銀行進(jìn)行了連續(xù)的多次加息，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)愈來(lái)愈大。再加上建設(shè)用地供給的銳減，讓獲取土地的難度更大，土地價(jià)格也在大幅提升，進(jìn)而提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。另外，考慮到我國(guó)土地資源存在著稀缺性，地價(jià)只升不減大。而房?jī)r(jià)受到抑制而無(wú)法提升，因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，它的利潤(rùn)空間只能大幅降低，而地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的差距更是增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）預(yù)售資金使用受到制約

很多的開(kāi)發(fā)商都會(huì)把已有商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金用作購(gòu)買(mǎi)土地或新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，作為企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵方式之一。而預(yù)售資金今年來(lái)收到了一定制約。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要依照項(xiàng)目建設(shè)方案及工程進(jìn)展情況來(lái)編制當(dāng)期預(yù)售項(xiàng)目的用款計(jì)劃，并按此計(jì)劃進(jìn)行支取，而不再像過(guò)去那樣任隨意支配。各城市盡管執(zhí)行方式和力度不一，但也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的監(jiān)管細(xì)則，可以看出，對(duì)預(yù)售資金使用的規(guī)范已是大勢(shì)所趨。

三、國(guó)家宏觀調(diào)控下我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

（一）積極拓寬融資渠道

一般來(lái)講常見(jiàn)的兩種籌資方式：一是內(nèi)部籌資，二是外部籌資，而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言更注重前者內(nèi)部籌資這一方式。因此，將對(duì)管理的重視作為首要任務(wù)，要改變過(guò)去重視經(jīng)營(yíng)而忽略管理的陳舊思想；第二建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理機(jī)制，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)管理工作；第三，要在順應(yīng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)和社會(huì)發(fā)展的需要的基礎(chǔ)上進(jìn)行企業(yè)投資方向的調(diào)整，追求企業(yè)效益的同時(shí)不能忽視社會(huì)效益，當(dāng)有一定增長(zhǎng)潛力作支撐后，就可以更多地向內(nèi)部籌集資金。

（二）提升企業(yè)稅收籌劃水平

由于房地產(chǎn)行業(yè)投資快速增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)速度超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的平均增長(zhǎng)速度，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)也造成了競(jìng)爭(zhēng)的加劇，從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)也增加了納稅籌劃的空間。由于稅費(fèi)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本比例大，根據(jù)國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料分析，占到了商品房房?jī)r(jià)的比重約為11%左右。而房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多，在一共22個(gè)稅種中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的有9種占到一半的比例，可見(jiàn)，稅收籌劃空間是相當(dāng)可觀的。

（三）注重項(xiàng)目的投資組合，實(shí)施低成本、規(guī)模化的發(fā)展戰(zhàn)略

面對(duì)地價(jià)的上升，建筑材料、人工成本的上漲這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，加強(qiáng)成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心考察方面。低成本的策略能夠保持企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)不同的開(kāi)發(fā)階段實(shí)施相應(yīng)的控制措施來(lái)進(jìn)行成本控制，讓開(kāi)發(fā)的成本合理歸集分類(lèi)，低于稅務(wù)機(jī)關(guān)的預(yù)警值，這樣完善、科學(xué)、合理的成本管理制度以及管理方法程序，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的客觀目標(biāo)，同時(shí)也能還能促使房地產(chǎn)行業(yè)維持一個(gè)健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

結(jié)論

我國(guó)住房制度改革的不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，政府也加強(qiáng)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要性意識(shí)，近幾年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，連續(xù)多次出臺(tái)了各方面各類(lèi)的宏觀調(diào)控政策，但綜合而言可見(jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的大體方向是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的。由于宏觀政策出臺(tái)的不連性、不配套性、滯后性以及時(shí)滯性等多方面因素的硬性，也給國(guó)家在房地產(chǎn)業(yè)方面宏觀調(diào)控效果帶來(lái)的雙重的影響，既有促進(jìn)的一面，又有制約的一面，但是總體來(lái)說(shuō)，國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還是有著較強(qiáng)的積極影響，因此，我們必須對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考和全面的規(guī)劃。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）

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