徐淑芬

[摘 要]進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)，離不開實(shí)踐。而對工程項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，完善的項(xiàng)目管理理論十分重要，為其提供理論參考，從而推動(dòng)項(xiàng)目逐步變得系統(tǒng)化，讓項(xiàng)目管理更加科學(xué)化。不過，對項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)推行質(zhì)量計(jì)劃，重中之重是根據(jù)實(shí)際情況做好質(zhì)量預(yù)防工作，加大成投入，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；房地產(chǎn)開發(fā)；質(zhì)量控制

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）11-0137-01

一、項(xiàng)目施工管理的原則

工作項(xiàng)目是管理的主要部分，施工管理過程中，一定不能缺少不能違背的相應(yīng)的原則，具體如下：

1.1 質(zhì)量第一，效益為重，統(tǒng)籌推進(jìn)原則

對項(xiàng)目施工管理而言，工程質(zhì)量是第一個(gè)需要考慮的因素，必須在人、財(cái)、技術(shù)等方面增加投資，從而確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；效益為重，必須杜絕僅僅對質(zhì)量、進(jìn)度予以重視，但完全忽略成本、市場的思想觀念，一方面需盡可能減少成本支出，打造精品品牌，擴(kuò)大市場，另一方面，必須嚴(yán)格預(yù)算，盡可能做到投入最小化，產(chǎn)生最大化；統(tǒng)籌推進(jìn)工程建設(shè)，制定全面的推進(jìn)方案，優(yōu)化作業(yè)流程，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)、原料、工藝，從而實(shí)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度相匹配。

1.2 科學(xué)合理原則

就工管而言，整個(gè)過程并不簡單，實(shí)踐管理時(shí)，必須適時(shí)解放思想，引入新理念，適時(shí)融入切實(shí)管理的管理方式，強(qiáng)化管理者教育，加大交流力度，最大程度上讓職工獻(xiàn)智獻(xiàn)策，爭取做到科學(xué)、合理地進(jìn)行項(xiàng)目施工管理。

1.3 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則

我們知道，不管是何種事物，內(nèi)因的作用十分重大，難以預(yù)測。因此，進(jìn)一步增強(qiáng)內(nèi)部管理，是不可或缺的手段之一。采取項(xiàng)目經(jīng)理制、成本核算制，大范圍實(shí)施全面質(zhì)管體策略，進(jìn)一步建立健全工管規(guī)章制度，且在工程實(shí)踐中大范圍推廣實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)管理標(biāo)準(zhǔn)，施工規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理不足之處

2.1 市場定位模糊

投資比較盲目，決策時(shí)間短促，市場定位只是走過場，無法按照實(shí)際情況全面調(diào)研，信息采集與剖析不科學(xué)，只是按照經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行研判。為了達(dá)到某種分析目的，對部分十分重要的數(shù)據(jù)作出迎合性處理，造成建成的項(xiàng)目與市場定位不相符。

2.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)粗淺

項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)階段十分重要，其對項(xiàng)目能否取得成功起到?jīng)Q定性作用。因?yàn)榉N種因素疊加，在這兩個(gè)重要的階段，我們的管理比較粗淺，優(yōu)化深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，造成出現(xiàn)了許多問題，如戶型不夠豐富、戶型較大制約了實(shí)際銷售，或是一味的強(qiáng)調(diào)小戶型，導(dǎo)致進(jìn)一步增加了公攤成本；設(shè)計(jì)文件無法及時(shí)供應(yīng)，且時(shí)常進(jìn)行變更，等等。

2.3 大部分房屋存在質(zhì)量不佳問題

就建成房屋來看，材料、設(shè)備、施工管理等諸多方面，都與法定標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。如，房屋表面出現(xiàn)漏水；排氣孔出現(xiàn)堵塞；地面漏水嚴(yán)重，等等。嚴(yán)重的項(xiàng)目，發(fā)生了“樓倒倒”、“樓歪歪”、“樓薄薄”等事件，極其不利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

三、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度

為了提高對工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個(gè)工程的順利開展。在工程開工前，要對整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場的調(diào)查工作，預(yù)測工程的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)考察的實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計(jì)算和測量，保證設(shè)計(jì)圖紙能夠真實(shí)的反映工程的實(shí)際情況。

3.1 對建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進(jìn)行嚴(yán)格的管理

建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要對建筑材料的來源進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購信息；其次，我們要對建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行檢測與分析，找到適合本工程的建筑材料；最后，要對建筑材料的使用進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂?。同時(shí)，我們要也對工程的質(zhì)量控制進(jìn)行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊(duì)的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。

3.2 施工過程中加強(qiáng)對整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程相對來講要比價(jià)復(fù)雜，施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)，要確保每一個(gè)環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時(shí)要對施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對施工現(xiàn)場進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問題，并積極解決。

3.3 加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度

施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)，包括工作隊(duì)組、部門和單位之間的關(guān)系。控制與施工項(xiàng)目的實(shí)施過程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)，能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)，并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃?？刂剖┕ろ?xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等，并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過建立與完善施工項(xiàng)目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補(bǔ)償、分配的原始資料。

3.4 工程項(xiàng)目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理

工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗(yàn)工程質(zhì)量問題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問題。工程竣工后，要根據(jù)國家的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量的驗(yàn)收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時(shí)改正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評估報(bào)告，對整個(gè)工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。

四、工程實(shí)例分析

某住宅小區(qū)是近幾年開發(fā)完成的高檔樓盤之一，項(xiàng)目占地面積5.6萬m2，總建筑面積17.4萬m2，有7棟高層住宅，共820多戶，樓盤在2010年10月進(jìn)行了質(zhì)量竣工驗(yàn)收，合同約定交房時(shí)間為2010年12月31日。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)施工過程中就高度重視建筑質(zhì)量，層層把關(guān)，從嚴(yán)控制，請知名的一級資質(zhì)勘察設(shè)計(jì)單位進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，規(guī)范初步設(shè)計(jì)，嚴(yán)格施工圖設(shè)計(jì)與審查；在施工過程嚴(yán)格施工程序，推廣使用“跳倉法”，加強(qiáng)材料檢測要求，提高養(yǎng)護(hù)水平，強(qiáng)化現(xiàn)場監(jiān)管，特別是在混凝土結(jié)構(gòu)與磚墻連接部位嚴(yán)格按規(guī)范進(jìn)行掛網(wǎng)、拉結(jié)筋等處理，在變形縫位置做好連接、填充和防水處理，室內(nèi)外墻體加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)和抹灰砂漿的配比及厚度的控制。在工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)對存在的極少的質(zhì)量瑕疵進(jìn)行及時(shí)的整改。樓盤在交房前，開發(fā)企業(yè)與其下屬的前期物業(yè)管理公司對整個(gè)小區(qū)，包括分戶住宅、公共裝修、室外環(huán)境配套，進(jìn)行了全面的檢查，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求再次及時(shí)完善、整改到位。

五、結(jié)語

在現(xiàn)時(shí)代這個(gè)激烈競爭的環(huán)境中發(fā)展、壯大，企業(yè)就必須提高自已的核心競爭力。提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平是施工企業(yè)的必經(jīng)的途徑之一。為此，施工企業(yè)在建筑工程項(xiàng)目施工管理中要遵循一定的原則，通過提高人的素質(zhì)、能力和積極性，采用先進(jìn)的管理理論和方法，科學(xué)管理，加強(qiáng)制度建設(shè)，對提高建筑工程項(xiàng)目施工管理水平以及施工企業(yè)的核心競爭力有著不可或缺的作用。

參考文獻(xiàn)

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