張秀珍 陳曉園

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為基礎(chǔ)的計量模式已無法滿足各方要求。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》，指出了投資性房地產(chǎn)可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，本文分析了投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式存在的障礙，分析了其成因，提出了相應(yīng)的解決問題的對策。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)? 公允價值? 模式

投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。一般情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日，采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。但有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，也可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。近年來一些上市公司投資性房地產(chǎn)由成本計量模式變?yōu)楣蕛r值計量模式，給企業(yè)帶來了一定的收益，但是，在企業(yè)投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式過程中還存在一些急需解決的問題。

一、投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式存在的問題

1.會計人員整體素質(zhì)不高

目前，我國許多會計人員綜合素質(zhì)還比較低，職業(yè)判斷能力還比較弱，僅僅能記賬、算賬和報賬，與市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對會計人員的需要還有較大差距，而投資性房地產(chǎn)公允價值的獲得，需要從業(yè)人員具備高水準(zhǔn)的分析能力、敏銳的觀察能力，這是由于投資房地產(chǎn)的特殊性決定的，因?yàn)榫鸵豁椡顿Y性房地產(chǎn)而言，地段不同、結(jié)構(gòu)不同、用途不同，價值差別就會很大，即使同一棟樓的不同單元、不同樓層、不同朝向其價值也存在一定差異。由于會計人員和評估職業(yè)素質(zhì)不高，在一定程度上制約了公允價值的可靠性。

2. 公允價值取得成本較高

目前，在取得公允價值計量的過程中，主要采用市場法、收益法、成本法進(jìn)行控制，這些方法在應(yīng)用過程中，它要求交易的各方必須充分了解市場情況，任何商品或要求權(quán)的市場價格都可以公開查閱并據(jù)此確定交易價格。目前聘請獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)對投資性房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，會計人員依據(jù)評估值進(jìn)行的財務(wù)處理，既增加了企業(yè)評估費(fèi)用，又增加了工作量。與歷史成本相比，公允價值運(yùn)用環(huán)節(jié)復(fù)雜，因此其取得成本較高。相反，傳統(tǒng)的成本模式下，獲取信息的渠道直接、方便，成本低廉。另外企業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定，已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，不得通過會計政策變更轉(zhuǎn)回成本模式，因此，導(dǎo)致大部分上市公司沒有對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。

3.導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的不確定性加大

在公允價值模式下，準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和攤銷，減少了成本費(fèi)用支出，從而帶來企業(yè)利潤有所增加。另外，期末以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目，進(jìn)而計入當(dāng)期利潤。這樣在房地產(chǎn)市場穩(wěn)步增長時，將給企業(yè)帶來持續(xù)的利潤增長點(diǎn)。但是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)貶值時，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因非經(jīng)常性業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。因此，公允價值模式下，會使會計利潤隨公允價值的波動而上下變動。

4.市場環(huán)境和政策環(huán)境有待改善

由于我國市場化程度還不夠高，不夠活躍，而投資性房地產(chǎn)的價格受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地域、等因素的影響較大，沒有統(tǒng)一的定價，因此要取得合理的投資性房地產(chǎn)的公允價值比較困難。目前，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，比如房地產(chǎn)估價師、土地估價師，采用誰的定價沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，各自的評估權(quán)威也不高。此外，公允價值計量模式的應(yīng)用需要一個穩(wěn)定的市場環(huán)境，而在我國資本市場還沒有達(dá)到公允價值所要求的完善程度，資本市場容量嚴(yán)重影響公允價值的確定性，適宜公允價值應(yīng)用的土壤和環(huán)境尚不完善，造成公允價值計量方式在實(shí)踐中運(yùn)用有一定的困難。

二、解決投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式存在問題的對策

1.提高會計職業(yè)判斷能力

提高會計職業(yè)判斷能力是提高投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值的有效措施。首先，應(yīng)引導(dǎo)會計人員轉(zhuǎn)變觀念，更新知識，熟練地掌握新準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)，正確認(rèn)識本企業(yè)所涉及到的市場和行業(yè)的新動向，關(guān)注投資性房地產(chǎn)新情況，敏銳獲悉投資性房地產(chǎn)項目相關(guān)信息的變化。其次，應(yīng)定期組織對會計人員專業(yè)能力的培訓(xùn)考核，系統(tǒng)學(xué)習(xí)價值評估的技術(shù)和方法，提高會計人員的素質(zhì)及能力，從而更加準(zhǔn)確地評估公允價值。最后，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格要求會計人員堅守原則，不投機(jī)取巧，避免在應(yīng)用公允價值的過程中將其變成操縱企業(yè)利潤的工具。

2.降低企業(yè)經(jīng)營業(yè)績波動帶來的風(fēng)險

投資性房地產(chǎn)運(yùn)用公允價值計量模式的企業(yè)，首先，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，及時轉(zhuǎn)換經(jīng)營理念，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的多樣化，運(yùn)用差別化戰(zhàn)略和多元化戰(zhàn)略，降低利潤波動帶來的風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險的能力。其次，企業(yè)要立足于長遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)實(shí)現(xiàn)資金來源的多元化，合理地確定企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資方式的多元化，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

3.完善市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

為了保證投資性房地產(chǎn)公允價值的有效實(shí)施，從國家層面必須努力構(gòu)建一個完整、統(tǒng)一、開放的市場，為公允價值的運(yùn)用創(chuàng)造良好的大環(huán)境。而且，我國應(yīng)加快建立與市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。這樣將極大地方便企業(yè)財務(wù)人員及專業(yè)估價人員在資產(chǎn)定價時選取適當(dāng)?shù)膮?shù)數(shù)據(jù)。

4.降低公允價值取得成本

一直以來投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用成本高于歷史成本計量模式，這是公允價值應(yīng)用受阻的一項重要因素。為解決此問題，應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，建立相應(yīng)的市場價格信息數(shù)據(jù)庫，該數(shù)據(jù)庫內(nèi)包含的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)涵蓋產(chǎn)品價格信息、數(shù)量信息以及產(chǎn)品規(guī)格等信息。企業(yè)可從第三方訂價市場求證相關(guān)信息是否屬實(shí)，防止構(gòu)建的數(shù)據(jù)庫信息與市場價格“脫軌”，以此為出發(fā)點(diǎn)建立數(shù)據(jù)信息共享平臺，可以為公允價值信息的有效傳遞提供渠道，這樣企業(yè)在獲取投資性房地產(chǎn)公允價值信息時，可采用數(shù)據(jù)庫的信息，這樣可以節(jié)約從評估機(jī)構(gòu)獲取信息的成本，達(dá)到降低公允價值應(yīng)用成本的目的。