蘆晨

摘 要：社會經(jīng)濟的發(fā)展讓房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走入人們的視野并逐漸成為人們越來越關(guān)注的話題。而投資性房地產(chǎn)的主要內(nèi)容是對土地的使用權(quán)和建筑物等項目進行出租的一種經(jīng)營行為，文章旨在通過對投資性房地產(chǎn)會計核算過程中存在的問題以及當(dāng)前的現(xiàn)狀進行分析，提出相關(guān)的改善對策，為我國的投資性房地產(chǎn)會計核算工作提供些許參考。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計核算；現(xiàn)狀；改善對策

作為組成我國市場經(jīng)濟發(fā)展的一個重要的部分，房地產(chǎn)行業(yè)影響著我國市場經(jīng)濟的整體運營情況，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對自身經(jīng)濟活動進行會計核算的過程中，雖然在不斷的實踐下有所完善和提高，但是仍然存在著一些問題，需要房地產(chǎn)投資企業(yè)引起重視并采取相應(yīng)的措施進行有利的規(guī)避和防范。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算的基本論述

（一）投資性房地產(chǎn)的基本概念

從根本上來說，投資性房地產(chǎn)是通過讓渡資產(chǎn)的使用權(quán)來獲取營業(yè)收入和利益的項目經(jīng)營行為，而這里面的資產(chǎn)主要是指土地或者建筑物的使用權(quán)，通過對這些資產(chǎn)的出租獲取租金或許實現(xiàn)資本的增值，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是持有并準(zhǔn)備增值以后進行轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國的相關(guān)法律規(guī)定，不論是對房產(chǎn)進行出租還是對土地的使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，這些經(jīng)濟活動所得的收益都是要繳納營業(yè)稅的。

（二）投資性房地產(chǎn)的會計核算特征

所謂會計核算就是企業(yè)中的會計人員對企業(yè)的各種經(jīng)營活動進行記賬、算賬和報賬，幫助企業(yè)建立成本和財務(wù)指標(biāo)，對管理者提供經(jīng)營決策提供了重要了數(shù)據(jù)依據(jù)，所以，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中做好會計核算工作，對于企業(yè)的穩(wěn)定性發(fā)展有著很大的作用。依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算分為兩大部分，一個是初始計量就是取得房產(chǎn)發(fā)生的實際成本；另一個是后期計量，主要是指企業(yè)對房產(chǎn)投入了多少，后期計量有成本模式和公允模式兩種計量模式，但是在實際的工作過程中，只能選擇其中一種，不能混合使用。

二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中存在的問題

（一）初始計量過程中存在的問題

國家相關(guān)規(guī)定顯示企業(yè)短期內(nèi)明確表示的用于出租或者控制的資產(chǎn)，在用途上不做變化，也可以視為投資性房地產(chǎn)，所謂短期并沒有具體的規(guī)定，這項規(guī)定會出現(xiàn)企業(yè)偽造經(jīng)營出租文件的現(xiàn)象，當(dāng)企業(yè)進行后期計量采用的公允模式，企業(yè)的會計在進行會計核算時會受到較大的影響。另外，會計人員在對進行會計核算的過程中，首先要明確投資性房地產(chǎn)初始計量的范圍，外購型投資房地產(chǎn)也要進行初始價值的計量。

（二）計量轉(zhuǎn)換過程中存在的問題

在對投資性房地產(chǎn)進行實際核算的環(huán)節(jié)，大多采取轉(zhuǎn)換計量的方式，這種計量方式有助于企業(yè)解決資金的周轉(zhuǎn)問題，提高企業(yè)的運營效益，但是同時，它本身又有非常大的局限性和約束性，會產(chǎn)生返房地產(chǎn)企業(yè)用途發(fā)生變化的現(xiàn)象，比如把原本用于投資的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的資產(chǎn)或者是把自用的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，這會導(dǎo)致在使用公允模式進行后期計量時，影響到會計信息的準(zhǔn)確性，造成資金的流量發(fā)生變動，從而影響到企業(yè)的經(jīng)濟利益。

（三）后期計量過程中存在的問題

企業(yè)在進行投資之前會進行投資性房地產(chǎn)的有效性評估，在對投資性房地產(chǎn)進行評估的過程中，企業(yè)一般采用的是公允價值的計量模式，這種計量方式要將由公允價值變動產(chǎn)生的收益納入到利潤的總額之中，這會與企業(yè)的預(yù)期存在一定的差異，當(dāng)市場房價起伏比較大時，就會對投資性房地產(chǎn)造成較大的影響，大大降低了會計核算的準(zhǔn)確性，是企業(yè)面臨較大的資金風(fēng)險。另外，這種計量模式還會使企業(yè)中的一些心術(shù)不正人員投機取巧，為自身謀取利潤，造成企業(yè)的經(jīng)營者對自身經(jīng)營水平的錯誤判斷，嚴(yán)重影響管理者的正確決策。

三、投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的改善措施

（一）在進行初始計量時，明確會計核算科目

在會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的初始計量做了比較明確的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指出租使用權(quán)或者是用來實現(xiàn)資本增值，如果在用途上屬于自用，則應(yīng)該當(dāng)做是固定資產(chǎn)來進行核算，因此，明確用途且在短期內(nèi)不做更改，才能做到賬實相一致，相符合，從而保障財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、合理性。

（二）對會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量模式進行完善

在對投資性房地產(chǎn)企業(yè)進行會計核算的計量轉(zhuǎn)換過程中，如果相關(guān)環(huán)節(jié)處理不當(dāng)，會對企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況造成非常大的影響，因此，會計人員在進行核算的轉(zhuǎn)換時，要將投資性房地產(chǎn)的實際公允價值轉(zhuǎn)換為企業(yè)的房產(chǎn)價值作為賬面的價值，并把這個作為建筑商品房屋的計量基礎(chǔ)，為后續(xù)的投資性房地產(chǎn)開發(fā)和運營做好鋪墊工作。另外，公允價值模式下的經(jīng)濟價值會與原始賬面價值有一定的出入或者誤差，這些誤差在實際的核算中，要納入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利和虧損的會計科目中，這樣才能對企業(yè)會計核算的準(zhǔn)確性有所保障，對轉(zhuǎn)換計量模式做到更好的發(fā)展和應(yīng)用。

（三）對會計核算工作中的公允計量模式進行完善

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進行投資過程中，如果公允價值發(fā)生了變化，那么相對應(yīng)的企業(yè)投資項目的公允價值和賬面價值也會發(fā)生變化，進而會出現(xiàn)公允價值變動公積發(fā)生浮動的現(xiàn)象，在實際的核算過程中，要使公允價值與原始賬面價值相持平，將兩者價值的差額計入到“公允價值變動”或者是“公允價值變動公積”這兩個會計科目中去，這樣才能使得會計核算信息更具真實性和準(zhǔn)確性，為企業(yè)經(jīng)營決策提供更加可靠的數(shù)據(jù)信息。

四、結(jié)語

通過對投資性房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中存在的問題進行分析與研究，我們對于投資性房地產(chǎn)行業(yè)有了一個大致的了解，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化進程正在不斷的加快，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著更大的機遇和前景，但同時也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。新時代下的投資性房地產(chǎn)在自身的經(jīng)營過程中要對會計的核算問題重視起來，對存在的問題不斷的改善與解決，同時不斷創(chuàng)新探索，開創(chuàng)出更加適合自身企業(yè)發(fā)展的計量模式，將房地產(chǎn)的會計核算工作做到實處并不斷突破自己，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的可持續(xù)性增長。（作者單位：恒大地產(chǎn)集團）

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