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        我國住房租賃規(guī)制制度問題研究

        2021-09-27 17:47:56洪陽
        現(xiàn)代營銷·理論 2021年7期
        關(guān)鍵詞:居住權(quán)

        摘要:《中華人民共和國民法典》對居住權(quán)作出解釋,以進一步保障居者有其屋,規(guī)范住房租賃市場行為。本文基于居住權(quán)視角,分析了我國住房租賃規(guī)制制度方面存在的問題,并提出解決路徑。

        關(guān)鍵詞:住房租賃;規(guī)制制度;居住權(quán)

        一、引言

        2020年1月17日上午9點30分,互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商“蛋殼公寓”成功登陸美國紐約證券交易所,按照發(fā)行價,蛋殼公寓募集資金超過1.49億美元,市值達27.4億美元。2020年11月9日,中國新聞周刊報道,上市不足一年的蛋殼公寓被曝出:北京總部聚集數(shù)百人維權(quán),包含租戶、供應(yīng)商、保潔、維修人員,現(xiàn)場發(fā)生肢體沖突。與蛋殼公寓簽約房東拿不到合同約定的租金;租客交了租金卻被房東驅(qū)趕,用于租房的“租金貸”還得繼續(xù)償還;此外,保潔、維修人員的工資也被拖欠。蛋殼公寓的“爆雷”揭開我國住房租賃現(xiàn)狀的冰山一角。

        二、居住權(quán)

        從法理的角度,大陸法系國家的民法普遍對居住權(quán)作出規(guī)定,但基于多種原因,在很長一段時間內(nèi),除我國澳門地區(qū),東亞地區(qū)各部法典均未規(guī)定居住權(quán)[1]。2020年5月28日,十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》,在民法典中,我國根據(jù)自身國情和社會需要,參考大陸法系的居住權(quán)制度,正式新增居住權(quán)的規(guī)定。根據(jù)民法典第366條的規(guī)定:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。

        三、規(guī)制制度問題

        隨著民法典中居住權(quán)定義的出臺,我國住房租賃市場必然進一步規(guī)范,居民的居住權(quán)必然得到更多保障,然而當前在規(guī)制制度方面仍然存在諸多問題。

        (一)租售不同權(quán)問題

        居住權(quán)人有合理使用住宅的權(quán)利。居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人的生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán),因此,居住權(quán)人對住宅享有占有、使用的權(quán)利[2]。實際上,對于居住權(quán)人,不難行使對住宅的基本使用權(quán),然而其他隱性和衍生的使用權(quán),如平等的學(xué)區(qū)資源使用權(quán)等卻難以得到保障。目前租售同權(quán)僅在廣州等少數(shù)城市局部實施試點,距離全面實施還很遙遠,對于絕大多數(shù)尚未實施租售同權(quán)的城市,尤其是北京、上海這樣的超大城市,租賃房屋的居住權(quán)人子女無法與業(yè)主子女獲得同等的入學(xué)機會,換而言之,承租人作為居住權(quán)人的部分使用權(quán)無法實現(xiàn)。

        (二)群租房問題

        2014年,上海市頒布《上海市人民政府關(guān)于修改<上海市居住房屋租賃管理辦法>的決定》,修改后的管理辦法明確:出租居住房屋,每個房間的居住人數(shù)不得超過2人(有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外),且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。以上對群租房進行的行政干預(yù)以“人均租住建筑面積”的最低標準來衡量是否是“群租”存在偏頗,威脅低收入群體的居住權(quán)。此外,北京、廣州、沈陽等城市在群租房治理過程中被指存在“一刀切”現(xiàn)象,缺乏人性化的對策。

        (三)監(jiān)管缺失問題

        近年來,互聯(lián)網(wǎng)長期租賃公寓發(fā)展迅速:長租公寓的運營主體通常將市場上的閑散房屋進行整合,或是自行建造統(tǒng)一的租賃樓盤,然后與潛在的承租人利用互聯(lián)網(wǎng)進行高效匹配;倘若承租人的租賃能力欠缺,長租公寓與貸款平臺合作,幫助承租人申請貸款,由貸款平臺支付所有房租,其后承租人每月向貸款平臺還款直至還清房租。這種運營模式原本大大提高了租房雙方的匹配效率,同時降低了信息的不對稱性。然而,在資本擴張過程中,部分長租公寓采取收租倒掛的模式,即向房東支付的租金高于從租客那里收取的租金,以實現(xiàn)更大的市場占有率。這種運營模式可持續(xù)的必要條件是不斷擴張,一旦發(fā)展受限,資金鏈斷裂,容易出現(xiàn)前文所述的“爆雷”案例。我國目前還并沒有針對互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商和住房租賃貸款平臺的監(jiān)管法規(guī),間接導(dǎo)致承租人的居住權(quán)無法得到有效保障。

        四、解決路徑

        (一)針對租售不同權(quán)問題

        租售不同權(quán)根源于現(xiàn)有法律對承租人的居住權(quán)保障不足,目前我國在租售同權(quán)方面尚未出臺專門的法律法規(guī)。雖然全國主要大城市基本已提出關(guān)于推進建設(shè)住房租賃市場的相關(guān)實施細則和意見,但這些政策對租售同權(quán)僅僅提供了基礎(chǔ)支撐環(huán)境,在修訂過程中應(yīng)進一步明確承租人享有公共服務(wù)的權(quán)利。

        此外,政府應(yīng)直視實現(xiàn)租售同權(quán)面臨的主要障礙,即公共資源供給不足、分配不均等問題。若不增加社會公共資源供給,即便在政策上強制租售同權(quán),也只是空中樓閣。因此,增加醫(yī)療、教育、社會保障等基本公共服務(wù)的投入才是根本的解決路徑[3]。

        (二)針對群租房問題

        近年來,群租房導(dǎo)致安全隱患、鄰里糾紛等一系列社會問題,有必要對其進行適當?shù)男姓深A(yù)。然而,這些行政干預(yù)不應(yīng)違背《民法典》對居住權(quán)人的保障,地方政府制定政策時不應(yīng)忽視低收入群體的基本權(quán)利,避免產(chǎn)生“一刀切”現(xiàn)象。

        對于群租房問題,需要的是綜合治理,形成“疏堵”合力。在充分保障承租人居住權(quán)的前提下,進一步明確房屋出租人和承租人的權(quán)利和義務(wù),設(shè)置必要的出租條件和禁止條件;通過稅收等手段對群租房進行市場調(diào)控,通過“業(yè)主公約”等手段對群租現(xiàn)象進行規(guī)范;此外,政府及住建部門應(yīng)積極作為,在綜合治理群租房的同時,將更多力量投入保障性住房建設(shè),惠及更多低收入人群。

        (三)針對監(jiān)管缺失問題

        我國目前缺少針對互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商和住房租賃貸款平臺的監(jiān)管。對于互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商,應(yīng)盡早建立和完善準入機制,明確其注冊資金規(guī)模,在發(fā)生風(fēng)險時能處于可控狀態(tài)。對于住房租賃貸款平臺,應(yīng)盡早明確監(jiān)管主體,當承租人在互聯(lián)網(wǎng)金融平臺獲得租金貸款時的監(jiān)管依然不能脫離一行三會發(fā)揮職能,監(jiān)管機構(gòu)可以設(shè)立專門的職能部門,盡快對監(jiān)管職能進行詳細的劃分與規(guī)定。同時也應(yīng)該積極組織相關(guān)的行業(yè)協(xié)會成立,可以建立相應(yīng)的行業(yè)自律組織與傳統(tǒng)監(jiān)管主體一同發(fā)揮作用[4]。

        參考文獻:

        [1]汪洋.民法典意定居住權(quán)與居住權(quán)合同解釋論[J].比較法研究,2020(06):105-119.

        [2]房紹坤.論民法典中的居住權(quán)[J].社會科學(xué)文摘,2020(09):69-71.

        [3]魏端潔. 戶籍制度改革背景下租售同權(quán)問題研究[D].華中師范大學(xué),2020.

        [4]劉勃男. 我國住房租賃金融監(jiān)管法律制度問題研究[D].沈陽師范大學(xué),2020.

        作者簡介:

        洪陽(1989—),男,江蘇南通人,上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院2019級MPA研究生,研究方向:公共管理。

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