李國平 張玉晶

1.中共長春市委黨校，吉林 長春 130000；2.中共吉林省委黨校，吉林 長春 130012

一、居住權(quán)的概述

（一）居住權(quán)的界定

1.居住權(quán)的內(nèi)涵

居住權(quán)一詞最早起源于羅馬法，在羅馬法中將居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)并列為人役權(quán)的三種形式。居住權(quán)作為人役權(quán)的一種，是為特定人的利益而設(shè)定的役權(quán)，設(shè)立初衷是為解決當(dāng)時無夫權(quán)婚姻中妻子與被解放奴隸的居住問題。受羅馬法影響，德國、法國①據(jù)《德國民法典》第一千零九十三條規(guī)定，排除所有權(quán)人將建筑物或者建筑物的一部分作為住房使用的權(quán)利，也可以作為限制的人役權(quán)加以設(shè)定；權(quán)利人有權(quán)在住房中接納其家屬以及與其地位相當(dāng)?shù)姆?wù)和護理人員?！斗▏穹ǖ洹返诹偃l至六百三十四條規(guī)定，對房屋享有居住權(quán)的人，得與其家庭成員在該房屋內(nèi)居住，即使在給予此項居住權(quán)利時其本人尚未結(jié)婚亦同；居住權(quán)僅以享有此項權(quán)利的人與其家庭成員居住所需為限；居住權(quán)既不得讓與，亦不得出租。等大陸法系國家也都設(shè)立居住權(quán)制度。

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）將居住權(quán)定性為一種新類型的用益物權(quán)，是指因居住的目的而對他人所有的房屋享有占有、使用的權(quán)利。

2.居住權(quán)的特點

第一，我國居住權(quán)是一種用益物權(quán)。居住權(quán)人可出于居住需求，對房屋行使占有和使用的權(quán)利，這也是居住權(quán)不可被普通租賃替代的原因之一。租賃產(chǎn)生的是債權(quán)關(guān)系，具有不穩(wěn)定性，根據(jù)合同相對性原則，承租人僅可對出租人主張權(quán)利，但是不具有對抗第三人的效力。但居住權(quán)產(chǎn)生的是物權(quán)關(guān)系，物權(quán)的特征是對世性，經(jīng)登記設(shè)立的居住權(quán)可以具有對抗第三人的效力。

第二，居住權(quán)的主體是特定公民。居住權(quán)的起源同身份關(guān)系緊密聯(lián)系，在司法實踐中，由于居住權(quán)具有另一個無償性的特征，所以房屋所有權(quán)人不會無緣無故在自己所有的房屋上為不相干的主體設(shè)定居住權(quán)。

第三，居住權(quán)期限的長期性。居住權(quán)的設(shè)立就是為了解決特定群體的住房困境，使特定群體的居住處于長期穩(wěn)定的狀態(tài)，實現(xiàn)“居有其屋”的目標(biāo)。因此《民法典》規(guī)定居住權(quán)的消滅事由僅為到期或者權(quán)利人死亡。

第四，居住權(quán)具有不可轉(zhuǎn)讓性。居住權(quán)具有人身依附性，不可轉(zhuǎn)讓，不可繼承。居住權(quán)的設(shè)立是為了解決居住權(quán)人自身的居住問題，是法律和房屋所有權(quán)人，對居住困難人的幫扶和救助的一種體現(xiàn)形式，因此，各國都不允許居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓居住權(quán)②《瑞士民法典》第七百七十六條第二款規(guī)定：“居住權(quán)不得讓與和繼承?！薄兜聡穹ǖ洹返谝磺Я憔攀l第一款規(guī)定：“限制人役權(quán)不得讓與。役權(quán)之行使，僅經(jīng)許可，始得讓與他人?！薄斗▏穹ǖ洹返诹偃臈l、《意大利民法典》第一千零二十四條均規(guī)定除當(dāng)事人另有約定外，不允許出租所涉房屋。，更不允許因轉(zhuǎn)讓居住權(quán)而有獲益現(xiàn)象存在。

第五，居住權(quán)的設(shè)定通常是無償?shù)?。居住?quán)以滿足特定人群的居住需求而設(shè)立，多數(shù)表現(xiàn)為是一方為另一方提供優(yōu)惠，在我國享有居住權(quán)不需要支付房屋所有人任何費用，帶有幫扶性質(zhì)。

（二）居住權(quán)的分類

1.法定居住權(quán)與意定居住權(quán)

根據(jù)設(shè)立方式的不同，可以將居住權(quán)分為法定居住權(quán)與意定居住權(quán)。

法定居住權(quán)是指基于法律規(guī)定取得居住權(quán)，司法機關(guān)可以直接依據(jù)法律判定符合條件的個案當(dāng)事人享有居住權(quán)?！睹穹ǖ洹返南嚓P(guān)規(guī)定均指向意定居住權(quán)。意定居住權(quán)是指基于意思表示設(shè)立居住權(quán)，是滿足房屋所有權(quán)人個人意愿的體現(xiàn)。意定居住權(quán)又可以分為基于合同這一雙方法律行為而設(shè)定的和基于遺囑這一單方法律行為而設(shè)定的。

2.按設(shè)立目的不同分為社會性居住權(quán)與投資性居住權(quán)

根據(jù)設(shè)立目的不同，可以將居住權(quán)分為社會性居住權(quán)與投資性居住權(quán)。

社會性居住權(quán)體現(xiàn)國家制度設(shè)計與政策實施，集中于家庭法領(lǐng)域與社會保障領(lǐng)域。我國的居住權(quán)制度就被定位為社會性居住權(quán)，其特點在于對居住權(quán)有著嚴(yán)苛的限制，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。而投資性居住權(quán)旨在解決共同出資建房的問題，出資人以投資為目的取得房屋的所有權(quán)，由以居住為目的的共建人取得房屋的居住權(quán)。我國并未規(guī)定投資性居住權(quán)，但此類居住權(quán)更能凸顯該制度的財產(chǎn)價值，可以有償設(shè)立，不限制該類居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓、繼承，可以對居住權(quán)進(jìn)行合理用益。

二、《民法典》中的居住權(quán)制度

（一）居住權(quán)制度的價值

1.居住權(quán)強調(diào)對弱者的保護

我國《憲法》明確賦予公民享有的權(quán)利類型，其中有從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利規(guī)定。地方政府提供政策支持建立的廉租房、公租房等，就是國家面向低收入群體的保障性住房，這是《憲法》在公法領(lǐng)域的體現(xiàn)?！睹穹ǖ洹沸略龅木幼?quán)制度是《憲法》精神在私法領(lǐng)域中的體現(xiàn)，體現(xiàn)了對弱者的保護。法律明確規(guī)定當(dāng)事人可以通過意思自治的方式訂立居住權(quán)，能夠彌補公法對弱勢群體居住權(quán)保護的不足，也能有效做到居住權(quán)在公私法領(lǐng)域的銜接與適用。

2.充分發(fā)揮房屋的使用價值

物的稀缺性是物權(quán)產(chǎn)生的必要條件，房屋資源更是如此。我國目前正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，強調(diào)對產(chǎn)權(quán)的保護與調(diào)控。面對居高不下的房產(chǎn)價格，盡管出臺了一些相應(yīng)的政策與規(guī)制辦法，但是依舊無法完全滿足公民的居住需要，使得房屋的使用價值大打折扣。為了彌補社會保障住房體系的不完善，和人口老齡化進(jìn)程急劇發(fā)展的緊迫局勢，通過對房屋設(shè)立居住權(quán)的方式有利于實現(xiàn)房屋的高效利用，實現(xiàn)物從“占有時代”向“利用時代”的轉(zhuǎn)變?！睹穹ǖ洹返囊?guī)定為房屋的利用提供了制度保障，使人們在住房使用過程中追求居住利益有法可依。

（二）現(xiàn)存問題

1.現(xiàn)有居住權(quán)類型單一

《民法典》將居住權(quán)的設(shè)立方式限定在按照合同約定設(shè)立以及以遺囑方式設(shè)立兩種，這種制度設(shè)計忽視了法定居住權(quán)以及在司法實踐中法院通過判決為個案當(dāng)事人設(shè)定居住權(quán)的情形，對實踐中的設(shè)立需求回應(yīng)不足。例如，離婚訴訟雙方感情破裂往往做不到通過正常溝通達(dá)成居住權(quán)合同，不規(guī)定法定方式設(shè)立居住權(quán)不便于司法機關(guān)適用相關(guān)規(guī)定為個案中面臨居住困難的當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)。

2.居住權(quán)主體范圍模糊不清

居住權(quán)具有典型的人身依附性，不可轉(zhuǎn)讓、不可繼承。但是居住權(quán)主體范圍應(yīng)如何界定法律并沒有明確規(guī)定，所以就會出現(xiàn)以下幾個問題：第一，非自然人是否可以成為居住權(quán)的主體；第二，居住權(quán)的受益人是否可以包括居住權(quán)人的親屬等關(guān)系密切的人。權(quán)利主體作為居住權(quán)制度構(gòu)成的必備要素，規(guī)定如此模糊會影響居住權(quán)的社會效益的發(fā)揮，使居住權(quán)制度成為空中樓閣。

3.未規(guī)定居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

《民法典》規(guī)定了雙方訂立居住權(quán)合同所必備的要件，但是沒有在合同內(nèi)容中規(guī)定居住權(quán)人的具體權(quán)利和義務(wù)，這會使得房屋所有人與居住權(quán)人之間存在部分權(quán)利義務(wù)的重疊，現(xiàn)有的居住權(quán)制度沒有相關(guān)規(guī)定可能會影響居住權(quán)效力的實現(xiàn)。由于《民法典》沒有建立完整的人役權(quán)制度，就無法通過準(zhǔn)用益權(quán)的規(guī)定來確定居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)。明確居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以保障房屋所有權(quán)人的權(quán)益，督促居住權(quán)人履行應(yīng)盡義務(wù)。

4.居住權(quán)消滅事由不全面

現(xiàn)有居住權(quán)消滅事由僅規(guī)定了居住權(quán)人死亡與期限屆滿兩種，該規(guī)定過于簡單。司法實踐中，存在各種各樣的原因會導(dǎo)致房屋所有權(quán)人無法與居住權(quán)人繼續(xù)履行居住權(quán)合同，目前法律規(guī)定的這兩點居住權(quán)消滅事由并未準(zhǔn)確囊括所有情形，也未采取概括方式進(jìn)行立法表達(dá)，如果僅規(guī)定這兩點居住權(quán)消滅事由很可能會造成房屋所有權(quán)人利益的損害。

三、居住權(quán)制度的建構(gòu)與完善

（一）增設(shè)法定居住權(quán)與投資性居住權(quán)

法定居住權(quán)可以將家庭生活中允許享有居住權(quán)的情況法律化，以便更好地保護當(dāng)事人的基本生活需要。比如父母是未成年子女的法定監(jiān)護人和房屋的所有權(quán)人，未成年子女對父母所有的該房屋享有法定居住權(quán)。另外，在父母居住有困難時，為弘揚養(yǎng)老育幼的良好社會風(fēng)氣，應(yīng)當(dāng)賦予父母對成年子女的房屋享有法定的居住權(quán)；父母出資為子女購買房屋后，自己面臨居住困難時，應(yīng)當(dāng)通過立法賦予父母在該房屋中居住的權(quán)利；以及離婚后，一方確有居住困難問題的，可以向另一方主張居住權(quán)。

一刀切地禁止居住權(quán)的流轉(zhuǎn)會影響房屋的使用效率，因此《民法典》應(yīng)當(dāng)適當(dāng)引入投資性居住權(quán)，保障房屋所有權(quán)人財產(chǎn)收益的最大化，實現(xiàn)財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的自由。

（二）明確居住權(quán)的主體范圍

1.居住權(quán)的主體范圍應(yīng)當(dāng)限定在與房屋所有權(quán)人有身份關(guān)系的人

我國居住權(quán)無償性的特征決定了居住權(quán)制度只能限定在有特殊身份關(guān)系的人之間實施，否則為不相干的人設(shè)立居住權(quán)無法排除雙方居住權(quán)的設(shè)立是否存在惡意串通或者房屋所有權(quán)人是否通過設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行營利。

但對于身份關(guān)系需要進(jìn)行擴張解釋，身份關(guān)系不僅限于親屬關(guān)系，只要設(shè)立人與居住權(quán)人之間具有相應(yīng)的與身份屬性有關(guān)的關(guān)聯(lián)即可。例如，司法實踐中常有發(fā)生的便是老人晚年子女未能在身旁照顧，而是將老人推給保姆照顧，老人留下遺囑，在他死后為保姆設(shè)立對該房屋的居住權(quán)。保姆因照看老人，與老人形成事實上的身份關(guān)系，從而取得居住權(quán)的主體資格。

2.將居住權(quán)的受益主體擴至與居住權(quán)人共同生活的人

居住權(quán)的設(shè)立是為了緩解特定群體的居住困境，在設(shè)立居住權(quán)之前，居住權(quán)人可能已經(jīng)擁有完整的家庭或者在設(shè)立居住權(quán)以后，居住權(quán)人已組建家庭，不能因為幫扶、救助性質(zhì)的居住權(quán)的設(shè)立導(dǎo)致居住權(quán)人家庭的破裂，這種結(jié)果違背居住權(quán)的立法初衷。因此，應(yīng)當(dāng)將居住權(quán)的主體擴張至與居住權(quán)人共同生活的人。但他們獲得的是居住權(quán)產(chǎn)生的間接利益，因此，一旦居住權(quán)歸于消滅，共同居住人的利益也歸于消滅。

（三）確定居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利

《民法典》明確居住權(quán)人對他人的房屋依法享有占有、使用的權(quán)益。因此，第一，居住權(quán)人有權(quán)依照合同約定或依照遺囑要求房屋所有權(quán)人向其交付房屋，所有權(quán)人交付房屋是居住權(quán)人占有房屋的前提。第二，居住權(quán)的物權(quán)屬性決定了在居住權(quán)受到妨害時，居住權(quán)人可以向妨害人主張權(quán)利進(jìn)行救濟，從而維護合法的居住權(quán)益。第三，居住權(quán)人出于居住需要，可以在不改變房屋結(jié)構(gòu)和用途的前提下，對房屋進(jìn)行適當(dāng)必要性的改良和修繕。第四，為維持居住的穩(wěn)定性，《民法典》應(yīng)當(dāng)賦予居住權(quán)人對所居住的房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

2.居住權(quán)人的義務(wù)

居住權(quán)與租賃有著相似的特點，都是在他人的房屋中居住，因此，對于居住權(quán)人的義務(wù)應(yīng)當(dāng)與租賃關(guān)系中承租人的義務(wù)相似。第一，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)在不改變房屋性質(zhì)的條件下對房屋進(jìn)行合理使用，保證房屋的完好。第二，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在其居住期間房屋產(chǎn)生的正常開銷，例如水費、電費、煤氣費、物業(yè)費等日常生活費用。第三，在居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)消滅的其他情形出現(xiàn)時，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)返還居住的房屋，居住權(quán)人的共同居住人也不得繼續(xù)在該房屋中居住。如果居住權(quán)因居住權(quán)人死亡而歸于消滅，居住權(quán)人的繼承人負(fù)擔(dān)返還義務(wù)。

（四）完善居住權(quán)的消滅事由

除《民法典》已經(jīng)規(guī)定的事由外，還應(yīng)當(dāng)完善居住權(quán)的消滅事由：第一，居住權(quán)因所有權(quán)與居住權(quán)混同而消滅。在居住權(quán)存續(xù)期限內(nèi)，居住權(quán)人購置該房屋而使居住權(quán)人與房屋所有權(quán)人歸于一人，此時居住權(quán)將因權(quán)利混同而消滅。第二，居住權(quán)人放棄居住權(quán)的，居住權(quán)歸于消滅。第三，居住權(quán)以合同的形式訂立，因此對于合同編中關(guān)于合同解除的規(guī)定也適用于居住權(quán)合同解除。居住權(quán)合同解除的，居住權(quán)歸于消滅。第四，居住權(quán)合同無效或被撤銷，居住權(quán)消滅。第五，房屋滅失屬于居住權(quán)構(gòu)成要件的欠缺，也將成為居住權(quán)消滅的事由。

四、結(jié)語

我國居住權(quán)制度的設(shè)立經(jīng)歷了一波三折，最終在《民法典》中被確認(rèn)。為了充分利用現(xiàn)有的房屋資源解決特定群體的住房、養(yǎng)老等問題，使居住權(quán)制度的規(guī)定行之有效，完善《民法典》居住權(quán)制度具有緊迫的必要性，使其為制度目的的實現(xiàn)提供必要的保障。