楊春祥　程相英　賀兆成

摘要：在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，時(shí)有遇到當(dāng)事人持法院出具的房屋買賣合同無效的判決書及協(xié)助執(zhí)行通知書向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷登記，也有因申請(qǐng)人提供虛假材料導(dǎo)致登記結(jié)果錯(cuò)誤、利害關(guān)系人申請(qǐng)撤銷產(chǎn)權(quán)登記，或登記機(jī)構(gòu)行為失當(dāng)造成錯(cuò)誤登記需要自我糾錯(cuò)做撤銷登記的情況?；诖耍岢鲆恍﹤€(gè)人看法。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);撤銷登記;糾錯(cuò);利害關(guān)系

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）04-0047-49 收稿日期：2021-03-02

作者簡(jiǎn)介：楊春祥、程相英、賀兆成，日照市不動(dòng)產(chǎn)交易登記中心。

1 相關(guān)法律規(guī)定

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前，住建部印發(fā)的《房屋登記辦法》規(guī)定，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記。原國(guó)土資源部印發(fā)的《土地登記辦法》和統(tǒng)一登記后的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）都沒有設(shè)立撤銷登記業(yè)務(wù)類型，在《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）中也沒有對(duì)撤銷登記的表述。由此登記機(jī)構(gòu)在根據(jù)法律文書做撤銷登記時(shí)，往往陷入兩難境地，按要求辦，沒有明確適用的登記類型;不按要求辦，容易被法院判定為不履行協(xié)助執(zhí)行義務(wù)的行為。按照《民事訴訟法》規(guī)定，法院可處罰款，拘留負(fù)責(zé)人，并可提出紀(jì)律處分建議。

撤銷登記的目的是恢復(fù)原權(quán)利人對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬，有登記機(jī)構(gòu)采用了變更登記、轉(zhuǎn)移登記或撤銷登記等類型實(shí)現(xiàn)了登記簿權(quán)利歸屬的變化，但筆者認(rèn)為以上業(yè)務(wù)類型均不合適。根據(jù)《細(xì)則》規(guī)定，權(quán)利人因姓名、名稱等變更申請(qǐng)變更登記并不涉及物權(quán)歸屬的變化，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書等原因申請(qǐng)的轉(zhuǎn)移登記須繳納有關(guān)稅費(fèi)，也不符合撤銷登記的要求，而注銷登記則是因產(chǎn)權(quán)消滅、放棄權(quán)利等辦理的業(yè)務(wù)，辦理結(jié)果將使涉案不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)處于無主狀態(tài)，顯然與撤銷登記的要求相去甚遠(yuǎn)。但如果將撤銷登記認(rèn)定為對(duì)登記簿記載錯(cuò)誤事項(xiàng)的修正，則可以選擇更正登記。根據(jù)《規(guī)范》對(duì)更正登記操作的具體要求，更正登記可對(duì)登記簿記載的權(quán)利主體予以更正，從辦理結(jié)果上可實(shí)現(xiàn)撤銷登記的目的，故有必要對(duì)登記簿錯(cuò)誤以及更正登記的適用作一分析。

2 登記簿錯(cuò)誤類型劃分

不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！段餀?quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤表述為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤”，一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理解為只有在登記過程中錄入有誤，造成登記結(jié)果與申請(qǐng)材料不一致的方可認(rèn)定為登記簿錯(cuò)誤，如果登記過程操作無誤，卻因登簿后法院判決登記原因無效，造成登記簿記載事項(xiàng)與新的事實(shí)不一致，也不能認(rèn)定為登記簿錯(cuò)誤。筆者認(rèn)為，從理論上講，錯(cuò)誤是相對(duì)于正確而言的，只要是登記簿記載的內(nèi)容和實(shí)際情況不符的，都應(yīng)認(rèn)定為登記簿錯(cuò)誤，不應(yīng)僅限于登記行為瑕疵導(dǎo)致的錯(cuò)誤。從不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定和實(shí)踐看，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方式，登記結(jié)果可能與實(shí)際不符，如以與群眾密切相關(guān)的轉(zhuǎn)移登記為例，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人意思表示的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同是物權(quán)變化的根本原因，如果法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書裁決合同無效，則登記原因無效，登記結(jié)果便與實(shí)際權(quán)利歸屬不符，將由此導(dǎo)致登記簿記載權(quán)利主體錯(cuò)誤。

按照登記簿記載事項(xiàng)的性質(zhì)可以將錯(cuò)誤分為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤和非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤包括物權(quán)主體記載錯(cuò)誤、記載了不存在的物權(quán)、權(quán)利限制事項(xiàng)記載錯(cuò)誤登記;非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤包括不動(dòng)產(chǎn)的坐落等自然狀況錯(cuò)誤以及權(quán)利人姓名、名稱記載錯(cuò)誤等。按照登簿時(shí)間前后可分為初始錯(cuò)誤和嗣后錯(cuò)誤，初始錯(cuò)誤是在登簿前存在的錯(cuò)誤，初始錯(cuò)誤包括權(quán)利人名稱、身份證號(hào)碼等錄入錯(cuò)誤，也包括申請(qǐng)人提供虛假材料導(dǎo)致的登記結(jié)果錯(cuò)誤等等;嗣后錯(cuò)誤是指在登簿時(shí)事項(xiàng)正確，但在登簿后因新的法律事實(shí)導(dǎo)致的登記簿記載事項(xiàng)與實(shí)際情況不符，如前文所述的法律文書導(dǎo)致的登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。

對(duì)于登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的修正途徑，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，原土地、房屋登記機(jī)構(gòu)都有規(guī)定。原住建部《房屋登記辦法》規(guī)定可依據(jù)生效法律文書通過撤銷登記恢復(fù)登記簿記載權(quán)利信息，原國(guó)土資源部《土地登記辦法》則規(guī)定通過兩種更正登記方式恢復(fù)權(quán)利：一是國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤的，在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，涉及權(quán)利歸屬的，應(yīng)當(dāng)對(duì)更正登記結(jié)果公告。二是利害關(guān)系人可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件申請(qǐng)更正登記。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，相關(guān)的法律法規(guī)針對(duì)登記簿錯(cuò)誤設(shè)立了更正登記業(yè)務(wù)類型，但登記簿權(quán)利歸屬事項(xiàng)錯(cuò)誤是否可適用更正登記并沒有明確界定。自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則釋義》舉例中闡釋了利害關(guān)系人可申請(qǐng)的更正登記內(nèi)容，其中的權(quán)利權(quán)屬狀況一項(xiàng)，“某甲認(rèn)為登記簿上記載為某乙的房屋應(yīng)當(dāng)歸屬于自己，從而申請(qǐng)更正”?！兑?guī)范》規(guī)定“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤，或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書等確定的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬、內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)更正登記”，據(jù)此，利害關(guān)系人只要有充分證據(jù)證明登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，包括權(quán)利歸屬等，均可申請(qǐng)更正登記，通過更正登記業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)撤銷登記目的。

3 權(quán)利事項(xiàng)更正登記的業(yè)務(wù)辦理

更正登記從發(fā)起主體可分為依申請(qǐng)更正登記和依職權(quán)更正登記，依申請(qǐng)更正登記由權(quán)利人或利害關(guān)系人發(fā)起，由于更正登記請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬物權(quán)性的請(qǐng)求權(quán)，涉及權(quán)利主體更正的，只能是實(shí)際權(quán)利人也就是利害關(guān)系人申請(qǐng)。《物權(quán)法》和《細(xì)則》規(guī)定了利害關(guān)系人更正登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的兩種途徑：一是登記簿記載權(quán)利人同意的更正登記。如果利害關(guān)系人和登記簿記載權(quán)利人對(duì)于物權(quán)的歸屬和登記簿記載的錯(cuò)誤事項(xiàng)沒有爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)可以根據(jù)登記簿記載權(quán)利人的書面同意即可推定登記簿權(quán)利主體記載事項(xiàng)錯(cuò)誤，受理利害關(guān)系人申請(qǐng)的更正登記。二是利害關(guān)系人未獲得登記簿記載權(quán)利人同意的更正登記。當(dāng)事人對(duì)權(quán)利的歸屬存在民事爭(zhēng)議，登記機(jī)構(gòu)無法判定利害關(guān)系人是否享有真正的更正登記請(qǐng)求權(quán)，需要利害關(guān)系人申請(qǐng)法院、仲裁委員會(huì)或其他有權(quán)機(jī)關(guān)先確認(rèn)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，然后向登記機(jī)構(gòu)提交生效的法律文書等能夠證實(shí)申請(qǐng)更正登記。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記的，《細(xì)則》也規(guī)定了兩種方式：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)并通知當(dāng)事人，當(dāng)事人當(dāng)事人同意并申請(qǐng)的更正登記。二是當(dāng)事人不配合，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)公告后直接辦理的更正登記，此辦理模式可理解為依職權(quán)更正登記。在實(shí)際工作中，按照不動(dòng)產(chǎn)登記一般程序劃分，還有依囑托登記，即法院、檢察院等有權(quán)機(jī)關(guān)出具囑托文件辦理的登記，其中涉及登記簿錯(cuò)誤的，也可以理解為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的依職權(quán)更正登記。

依職權(quán)更正登記涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的，將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的名義權(quán)利人造成妨害，所以有必要嚴(yán)格設(shè)置依職權(quán)更正登記的適用范圍和程序、要件。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的原因，筆者認(rèn)為，依職權(quán)更正登記可分為以下兩種類型辦理：一是申請(qǐng)登記的材料正確，但登記機(jī)構(gòu)的行政行為失當(dāng)造成登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，如權(quán)利主體名稱、類型、期限等錄入有誤，錯(cuò)誤的記載產(chǎn)權(quán)或設(shè)定了查封、抵押等限制條件。該種情況，無論是登記機(jī)構(gòu)通過內(nèi)部質(zhì)量檢查發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤還是當(dāng)事人提出的申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)申請(qǐng)資料充分證明的確登記行為失當(dāng)造成了登記錯(cuò)誤的，通過依職權(quán)或依申請(qǐng)更正登記進(jìn)行自我糾錯(cuò)，是對(duì)行政行為的規(guī)范完善，并不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移而影響到物權(quán)真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益。但應(yīng)當(dāng)注意，必須要通知當(dāng)事人申請(qǐng)，只有在當(dāng)事人不配合的情況下，登記機(jī)構(gòu)才能在公告15個(gè)工作日后依法更正。二是申請(qǐng)人提交的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同無效、提供虛假資料等登記原因錯(cuò)誤造成登記結(jié)果錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)囿于實(shí)質(zhì)審查能力難以在受理時(shí)審核材料的真實(shí)性，也不具備在登簿后通過行政程序認(rèn)定申請(qǐng)材料效力的權(quán)力，尤其是在當(dāng)前登記崗位準(zhǔn)入寬松、從業(yè)人員法律素養(yǎng)和專業(yè)能力尚需提高的，依職權(quán)更正登記的適用范圍、登記流程尚需進(jìn)一步完善的情況下，不易賦予登記機(jī)構(gòu)過多的自由裁量權(quán)，否則，將會(huì)更多的增加登記風(fēng)險(xiǎn)，損害權(quán)利人的合法權(quán)益，破壞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示效力。故此，在未獲登記簿記載權(quán)利人同意的情況下，須由司法機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)出具生效法律文書確定物權(quán)的歸屬，但法院、檢察院等有權(quán)機(jī)關(guān)直接出具囑托文件要求登記機(jī)構(gòu)予以更正的，登記機(jī)構(gòu)可以直接依職權(quán)更正登記。

總之，為更好地保護(hù)群眾的合法權(quán)益，維護(hù)司法權(quán)和行政權(quán)的權(quán)威，在當(dāng)前沒有明確的撤銷登記業(yè)務(wù)類型的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)專業(yè)水平提升的同時(shí)，應(yīng)積極與法院、仲裁委會(huì)員等部門溝通協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取在法律文書對(duì)產(chǎn)權(quán)的歸屬方面予以確認(rèn)，以更好的適用更正登記業(yè)務(wù)類型。同時(shí)，也建議在制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》、修訂《條例》時(shí)，能夠考慮設(shè)立明確的撤銷登記業(yè)務(wù)類型，以便地方登記機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)辦理。