張珍

摘 要：近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，有效帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)全面提升。但是由于受土地制度的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系民生福祉，所以其如何發(fā)展變化受到社會(huì)群眾的廣泛關(guān)注。對(duì)此，文章通過(guò)分析當(dāng)前土地制度的應(yīng)用對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的具體影響，提出了如何集約利用城市土地推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法，從而確保我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)不斷提高。

關(guān)鍵詞：土地制度 城市土地 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 問(wèn)題分析

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2021）10-289-02

一、前言

當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，推動(dòng)了建筑行業(yè)等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面提升。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，給人們的生活也帶來(lái)了一定程度的影響，并且對(duì)于城市土地的利用而言也帶來(lái)了一些問(wèn)題，所以為了能夠確保當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可以獲得可持續(xù)性發(fā)展，就必須要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地管理工作的全面落實(shí)，這樣才能確保城市土地可以與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生協(xié)調(diào)性作用。

二、當(dāng)前城市土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在聯(lián)系

（一）供需導(dǎo)致的土地與房?jī)r(jià)變動(dòng)

從政治經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，社會(huì)的供需關(guān)系會(huì)直接影響到商品的最終價(jià)格，而且在出現(xiàn)商品供大于求時(shí)，商品價(jià)格往往會(huì)出現(xiàn)持續(xù)性走低的現(xiàn)象，但是在供小于求時(shí)，商品則會(huì)出現(xiàn)價(jià)格持續(xù)性上漲的問(wèn)題。城市土地作為生產(chǎn)要素，也具有一定的商品經(jīng)濟(jì)屬性，在一定程度上，其自身也會(huì)受到市場(chǎng)的供需變化而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值特性的體現(xiàn)。由于我國(guó)城市土地全部屬于國(guó)家所有，由政府進(jìn)行調(diào)控，因此其自身在彈性區(qū)間上則與其他商品有著明顯的區(qū)別，但在實(shí)際進(jìn)行經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)其自身也有著應(yīng)用的實(shí)際性與關(guān)聯(lián)性，這就導(dǎo)致在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中，無(wú)法確保對(duì)商品價(jià)值的影響具有唯一性[1]。大部分商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值的增長(zhǎng)與其指標(biāo)呈現(xiàn)正相關(guān)性，但是部分商品卻出現(xiàn)了負(fù)相關(guān)性，如果無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)增長(zhǎng)內(nèi)容的全面分析，必然就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)將價(jià)格與商品的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行對(duì)比。在當(dāng)前階段中，如果供求關(guān)系的變化十分明顯，必然也會(huì)導(dǎo)致城市土地價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)性走高，必然也會(huì)導(dǎo)致城市土地價(jià)格出現(xiàn)上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，寧德“宜居宜業(yè)”的名片越來(lái)越響亮，越來(lái)越多的項(xiàng)目要落地，勢(shì)必帶來(lái)土地供應(yīng)的需求增長(zhǎng)。從目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，寧德市2019年出讓土地300多宗、面積1萬(wàn)多畝、出讓金近120億元，分別同比增長(zhǎng)9%、28.5%、43.3%，也促進(jìn)了寧德市房產(chǎn)地市場(chǎng)投資處于較快增長(zhǎng)階段，投資增速繼續(xù)回升。

（二）成本導(dǎo)致的土地與房?jī)r(jià)變動(dòng)

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，如果其住房總成本與其預(yù)期利潤(rùn)出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，那么就表示當(dāng)前該城市的房?jī)r(jià)與土地價(jià)格有著波動(dòng)性的變化。而且，土地的價(jià)值主要體現(xiàn)在開發(fā)商在進(jìn)行對(duì)該土地利用的過(guò)程中，是否能夠?qū)⒊鲎尳鹚贫ǖ膬r(jià)格獲得提升，這樣也可以說(shuō)明對(duì)于土地的利用而言，房?jī)r(jià)的提升其實(shí)是一種有償使用的形式?；诖?，在城市發(fā)展時(shí)，必然就會(huì)出現(xiàn)不同地段的繁華程度而造成不同地段的價(jià)格出現(xiàn)。此外，在不同的城市當(dāng)中，土地自身在地價(jià)上也存在著差異性。一般來(lái)講，在土地自身總成本計(jì)算時(shí)，其地價(jià)只占據(jù)1/3左右，因此在某種程度上，房?jī)r(jià)在進(jìn)行制定時(shí)，地價(jià)是其基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，但是在銷售過(guò)程中，商品房卻需要依據(jù)房?jī)r(jià)來(lái)制定價(jià)格，這也使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過(guò)程中，如果其地價(jià)與房?jī)r(jià)在一定比例下呈現(xiàn)正比關(guān)系，就會(huì)使地價(jià)上漲而出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象。以寧德市為例，中心城區(qū)的地價(jià)隨著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展而不斷調(diào)整，目前中心城區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)均已突破每平方米6000元。隨著城市中心城區(qū)面積的不斷東擴(kuò)，也將進(jìn)一步帶動(dòng)基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)。

三、土地制度對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響

（一）土地估價(jià)制度帶來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展速度的不斷加快，針對(duì)土地應(yīng)用而言，我國(guó)制定了一系列的相關(guān)制度，并對(duì)原有的土地制度進(jìn)行了全面優(yōu)化，也在一定程度上導(dǎo)致了原有土地估價(jià)制度受到影響。同時(shí)，當(dāng)前在進(jìn)行土地制度改革的過(guò)程中，其實(shí)針對(duì)不同城市做了等級(jí)劃分，這也使得不同城市在進(jìn)行土地劃分時(shí)其估價(jià)工作的開展更為合理。但是，這種方式雖然在理論上十分可行，在具體應(yīng)用過(guò)程中必然就會(huì)出現(xiàn)一系列的問(wèn)題，尤其是我國(guó)在開展土地評(píng)估工作時(shí)，往往存在著評(píng)估人員自身業(yè)務(wù)水平不足且綜合素質(zhì)不高的現(xiàn)象，這就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行土地估價(jià)的過(guò)程中，無(wú)法精準(zhǔn)給出具體估價(jià)，造成土地的實(shí)際估價(jià)與地價(jià)存在著差異性。評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的存在，在一定程度上會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不利影響。

（二）土地儲(chǔ)備制度帶來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

依據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體情況來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行的過(guò)程中仍存在著較多問(wèn)題，但是將這些問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)地歸納總結(jié)后，主要問(wèn)題則為以下幾點(diǎn)：第一，當(dāng)前很多機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)，主要是以利益獲取為主，這也導(dǎo)致在進(jìn)行土地購(gòu)買或者是土地開發(fā)時(shí)，其經(jīng)濟(jì)特性明顯顯現(xiàn)，尤其是在土地拍賣中，其主體趨勢(shì)更加偏向于利益獲得的方向發(fā)展，進(jìn)而就會(huì)導(dǎo)致以利益為主的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展帶來(lái)不利影響[2];第二，當(dāng)前我國(guó)在開展土地收購(gòu)工作時(shí)，往往需要通過(guò)補(bǔ)償機(jī)制的應(yīng)用來(lái)進(jìn)行金額補(bǔ)償，但是實(shí)際在進(jìn)行收購(gòu)的過(guò)程中，其補(bǔ)償金額相對(duì)較少，這樣也會(huì)導(dǎo)致土地收購(gòu)工作開展無(wú)法達(dá)到預(yù)期的理想效果，并且也會(huì)直接影響到土地收購(gòu)的控制能力，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的過(guò)程中，受土地不足而帶來(lái)自身發(fā)展不良的問(wèn)題。

（三）土地供應(yīng)制度帶來(lái)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

土地資源在任何時(shí)候都有著十分重要的作用，而且在既往歷史發(fā)展的過(guò)程中，土地資源也是各個(gè)國(guó)家所要占據(jù)的重要資源，即使放在當(dāng)今社會(huì)來(lái)看，土地資源也有自身巨大的升值空間，而且在進(jìn)行土地資源應(yīng)用的過(guò)程中，土地資源越多其自身在進(jìn)行資本累積時(shí)所累積的財(cái)富值也就越多，但是如果土地資源被過(guò)多的占用或者是被儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)所儲(chǔ)備，這也會(huì)直接制約到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。此外，當(dāng)前有較多因素都會(huì)導(dǎo)致對(duì)土地資源產(chǎn)生不良影響，進(jìn)而就會(huì)使土地資源在進(jìn)行價(jià)值估判的過(guò)程中，無(wú)法得到正確的估評(píng)，這也會(huì)直接降低土地資源的初始價(jià)值。這一問(wèn)題的主要產(chǎn)生原因就在于我國(guó)當(dāng)前所應(yīng)用的土地制度還并不完善，存在一定的漏洞，加上受到利益的驅(qū)使，就會(huì)使土地資源被個(gè)體所過(guò)多占用，從而就無(wú)法實(shí)現(xiàn)大面積的土地開發(fā)與利用，這也導(dǎo)致很多城市當(dāng)中都存在著土地資源被閑置、浪費(fèi)的現(xiàn)象，進(jìn)而也制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

四、如何實(shí)現(xiàn)利用現(xiàn)有土地條件推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

（一）完善當(dāng)前應(yīng)用的土地估價(jià)制度

為了真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，并提高土地利用價(jià)值，則必須要有效解決當(dāng)前城市土地制度應(yīng)用的不合理之處，同時(shí)也要在土地評(píng)估制度中，將其缺失的內(nèi)容補(bǔ)充完善，通過(guò)不斷完善合理制度和有效的監(jiān)督執(zhí)行，來(lái)實(shí)現(xiàn)保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)此，相關(guān)部門首先要做的就是完善土地管理制度，并將其不合理之處進(jìn)行修正，同時(shí)也要對(duì)其漏洞之處進(jìn)行補(bǔ)充，這樣才能有效降低由于利益驅(qū)使而帶來(lái)的個(gè)體私自囤積土地過(guò)多的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且也能保證土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能夠合理對(duì)土地進(jìn)行儲(chǔ)備，以此保障城市土地供應(yīng)平穩(wěn)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;其次，當(dāng)前為了確保評(píng)估工作的開展能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的有效評(píng)估，必須要全面性提高評(píng)估人員的綜合素質(zhì)，這樣才能通過(guò)提高其自身對(duì)土地政策以及土地評(píng)估技能的有效應(yīng)用來(lái)確保在開展相關(guān)工作時(shí)，可以真正落實(shí)自身的職責(zé)[3]。此外，相關(guān)部門也要落實(shí)培訓(xùn)職責(zé)，能夠加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，通過(guò)提升評(píng)估人員的行業(yè)道德素養(yǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)避職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)而帶來(lái)的不良問(wèn)題;最后，在當(dāng)前階段中存在著地價(jià)體系標(biāo)定不完善的現(xiàn)象，而這必須要實(shí)現(xiàn)對(duì)其體系的重新設(shè)計(jì)，這樣才能保證其地價(jià)與標(biāo)定地價(jià)能夠在評(píng)估工作開展時(shí)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合?？傊杼岣咄恋卦u(píng)估工作開展的科學(xué)性。

（二）健全現(xiàn)有土地的儲(chǔ)備評(píng)價(jià)制度

在當(dāng)前階段中，我國(guó)各地方政府十分重視對(duì)土地儲(chǔ)備工作的開展，但是在實(shí)踐過(guò)程中，運(yùn)行中存在問(wèn)題逐漸顯露出來(lái)。必須要協(xié)調(diào)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，重新審視現(xiàn)有的文件制度，對(duì)現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度當(dāng)中的不足之處進(jìn)行修正和完善，并對(duì)儲(chǔ)備評(píng)價(jià)進(jìn)行有效應(yīng)用，加強(qiáng)政府對(duì)存量土地的壟斷，這樣才能實(shí)現(xiàn)通過(guò)土地儲(chǔ)備制度的應(yīng)用來(lái)規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的不良影響。

（三）落實(shí)閑置土地的清查工作開展

由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分蓬勃，而且利益空間較大，這就會(huì)導(dǎo)致很多開發(fā)商以及個(gè)人會(huì)受利益的驅(qū)使來(lái)對(duì)土地資源進(jìn)行占用，但是此種占用往往又具備著合理性，這就會(huì)使得這種閑置土地?zé)o法被及時(shí)開發(fā)，從而產(chǎn)生土地資源出現(xiàn)閑置。對(duì)此，為了保證土地資源能夠發(fā)揮出真正的價(jià)值，則必須要通過(guò)我國(guó)政府相關(guān)部門來(lái)開展對(duì)土地的調(diào)查工作，對(duì)閑置土地進(jìn)行全面清查，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理和控制，通過(guò)對(duì)土地資源的全面應(yīng)用和開發(fā)來(lái)確保降低投機(jī)取巧行為的出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。以寧德市為例，2019年全市進(jìn)一步部署推進(jìn)批而未供與閑置土地處置工作，重新梳理市本級(jí)和蕉城區(qū)批而未供土地和閑置土地存量，逐宗分解、研究處置任務(wù)。該項(xiàng)工作目前已經(jīng)取得突破，全市已處置批而未供土地一萬(wàn)多畝;處置閑置土地一千多畝，有效促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性循環(huán)發(fā)展。

綜上所述，當(dāng)前城市土地價(jià)格會(huì)影響到房?jī)r(jià)價(jià)格變化，而且也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定影響，所以只有確保將城市土地制度進(jìn)行不斷完善，才能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。同時(shí)，想要使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠獲得平穩(wěn)提升，也需要對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題進(jìn)行全面處理，通過(guò)完善土地評(píng)價(jià)工作，對(duì)閑置土地進(jìn)行有效查處等，并確保從源頭上降低土地資源浪費(fèi)的問(wèn)題，合理利用開發(fā)土地資源促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：寧德市土地綜合開發(fā)事務(wù)所 福建寧德 352100）

（責(zé)編：玉山）