盧麗平

摘 要在上世紀80年代，中國開始嘗試土地制度國有化，并沿用至今天，即中國政府即擁有土地的管理權(quán)，也擁有土地的經(jīng)營權(quán)。這究竟是利大于弊還是弊大于利，通過幾十年的市場檢驗，一些問題漸漸暴露出來。本文主要介紹了土地開發(fā)權(quán)的功能，并進一步分析了我國土地開發(fā)權(quán)踐行的優(yōu)化策略。

【關(guān)鍵詞】土地制度；國有化；政府；管理權(quán)；所有權(quán)；開發(fā)權(quán)

1 土地開發(fā)權(quán)的功能

土地開發(fā)權(quán)是一種民事權(quán)利，最直接的表現(xiàn)在于帶給當事人收益。從其設(shè)置的目的和產(chǎn)生的背景來看，它的功能還集中體現(xiàn)在以下幾個方面。

1.1 自然資源的保護

利用土地開發(fā)權(quán)實現(xiàn)對土地使用權(quán)利的限制，并對其進行設(shè)置有關(guān)的補償措施，在實現(xiàn)土地的規(guī)劃，以及對農(nóng)地、歷史文化遺跡以及環(huán)境敏感地區(qū)的保護都起到了諸多積極的作用。

1.2 調(diào)節(jié)土地使用矛盾

土地使用權(quán)有效地調(diào)節(jié)了土地使用過程中出現(xiàn)的不公平問題、暴力問題以及利益損害等問題。在過去的管制制度下，被限制的發(fā)展地區(qū)因為權(quán)利濫用而造成了巨大的經(jīng)濟孫志，被列入規(guī)劃范圍內(nèi)的主體，因為發(fā)展密度過大而獲得超額的收益。所以，我們可以明顯地感受到傳統(tǒng)的分區(qū)管轄造成了利益損害問題、暴力問題以及不公平等問題層出不窮。在建立的土地開發(fā)權(quán)之后，利用土地開發(fā)權(quán)實現(xiàn)對區(qū)域主體的轉(zhuǎn)移、均衡各個主體間的利益，達到鞏固社會公平的效果。

1.3 實現(xiàn)土地多元化開發(fā)利用

用轉(zhuǎn)讓部分代替征收、購買所有權(quán)，促進土地實現(xiàn)多元化主體的利用與開發(fā)，提升土地利用的整體效率。城市化進度的不斷提升，使得人口數(shù)量明顯增加，在土地數(shù)量一定的情況下，土地需要得到更加集約的利用，這就是追求土地的多層次開發(fā)。在以往的分區(qū)管制下，土地利用收到了建筑容積率的約束，因為固定區(qū)位具有不可替代性，所以，在土地使用收到一定的限制時，為了更好地保證土地的發(fā)展權(quán)得到利用，并且賦予其一定的彈性，讓發(fā)展權(quán)可以轉(zhuǎn)移到其他的邊緣地區(qū)。這樣具有彈性的土地使用權(quán)，可以進一步完善土地的整體化發(fā)展，實現(xiàn)土地管理的高效運行。

1.4 明確土地產(chǎn)權(quán)

將土地產(chǎn)權(quán)更加明晰化處理，通過市場的補償機制對權(quán)利主體進行有效的限制，進一步削弱政府的才真孤單，將土地開發(fā)權(quán)納入土地權(quán)利體系，將敏感的特殊地帶放進內(nèi)部化運作當中。利用土地發(fā)展轉(zhuǎn)移制度和市場運作機制對權(quán)利主體進行有機的補償，不僅可以免除政府的補償義務(wù)，同時也能夠達到土地制約管理的目的。

2 我國土地開發(fā)權(quán)踐行的優(yōu)化策略

土地開發(fā)權(quán)歸屬于土地發(fā)展權(quán)，也歸屬于國家所有。例如英國的土地開發(fā)權(quán)實現(xiàn)為國家通過征收土地稅，使得土地增值并獲得收益。在土地開發(fā)權(quán)屬于所有者的國家，例如美國，主要是以市場為主要力量，國家行駛監(jiān)督管理。我國的土地開發(fā)權(quán)的實現(xiàn)與否，一些學者主張由國家進行開發(fā)配置，而有的學者主張由市場進行調(diào)整配置。當下的土地開發(fā)權(quán)如何調(diào)整，應(yīng)參照我國的國情，借鑒土地發(fā)展的具體制度，讓土地開發(fā)權(quán)真正地實現(xiàn)本土化應(yīng)用。

2.1 土地開發(fā)權(quán)和國家購買土地發(fā)展權(quán)相結(jié)合的策略

英國的土地開發(fā)權(quán)是建立在國家管理的基礎(chǔ)之上，實行國家轉(zhuǎn)移策略，即所有的土地開發(fā)者都需要從國家購買土地并獲得開發(fā)權(quán)。英國將土地歸為國有，并由國家統(tǒng)一出售，這遭到了諸多地主的反對和抵制，使得土地市場一度陷入低迷的狀態(tài)。后來，英國作出了變革，廢除了土地國有化的制度，將稅收降低至60%。但是我國的土地開發(fā)權(quán)應(yīng)當屬于所有者，所以在這方面我國不宜參照英國，而是積極借鑒美國的經(jīng)驗，采用國家開發(fā)權(quán)和轉(zhuǎn)移權(quán)兩種方式，并以發(fā)展權(quán)為主，以國家購買開發(fā)權(quán)為輔。利用市場調(diào)節(jié)機制實現(xiàn)對土地開發(fā)權(quán)的補償，有效地減少了政府的財政負擔，同時也能夠促進資源平衡使用。要求建立以市場為主體的發(fā)展模式，需要國家出面對農(nóng)用耕地、歷史遺跡以及敏感地帶進行保護，購買其開發(fā)權(quán)。

2.2 土地開發(fā)權(quán)的本土化

土地儲備是指政府依法運用市場機制，通過收購土地所有權(quán)或使用權(quán)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對土地進行前期開發(fā)整理與儲備，以供應(yīng)或者調(diào)控城市建設(shè)用地需求的城市土地管理制度和運行機制。社會主義的本質(zhì)特色在于生產(chǎn)資料的公有制。實現(xiàn)共同富裕是我國發(fā)展的共同目標。我國堅持以公有制經(jīng)濟為主體，多種分配方式并存的經(jīng)濟管理制度，并通過宏觀調(diào)控縮小人民的收入差距。要想正確地兼顧多方群眾的利益，處理人民和社會的矛盾，就需要妥善調(diào)節(jié)這些縱橫交錯的利益關(guān)系。解決地區(qū)與地區(qū)，人民與人民之間的差距問題。如果我國將來社會存在城鄉(xiāng)收入差距過大，少數(shù)利益與多數(shù)利益之間的對抗問題，那么就不能構(gòu)成社會主義和諧社會，也不能為廣大人民所接受，所以，在引入國家的土地開發(fā)制度時，我們要均衡各方面利益的發(fā)展，實現(xiàn)公平、協(xié)調(diào)、科學的分配。

3 結(jié)語

在我國土地的利用率始終不高，一方面是資源浪費，另一方面是環(huán)境保護匱乏。這類問題的層出不窮和我國土地管理制度不無關(guān)系。在我國的土地開發(fā)權(quán)以及我國的土地管理權(quán)制度改革中，我們具體結(jié)合這些問題，進行分析和調(diào)查，本著保護環(huán)境更好地建設(shè)小康社會、實現(xiàn)全國人民共同富裕的工作原則，對優(yōu)化土地所有權(quán)進行了探討。

參考文獻

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作者單位

吉林省前郭爾羅斯蒙古族自治縣前郭爾羅斯鎮(zhèn)國土資源所 吉林省前郭爾羅斯蒙古族自治縣 138000