王斌斌

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)無論從經(jīng)營模式還是財(cái)務(wù)管理上都具有明顯區(qū)別于傳統(tǒng)行業(yè)的特點(diǎn)，因此做好房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理，不僅是人力資源管理的前提，更是員工積極性提升的重要關(guān)鍵。文章通過分析目前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理方面存在的主要問題，諸如對運(yùn)營績效重視程度不夠、制度建立不完善、執(zhí)行不到位及專業(yè)人員配置不足等方面，提出有針對性的解決與完善的對策，希望為房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理水平的相關(guān)有效途徑進(jìn)行了分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司;運(yùn)營管理;有效途徑

隨著城市化進(jìn)程的加快和居民生活水平的不斷提高，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，將會(huì)對整個(gè)社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。隨著市場日趨飽和，宏觀調(diào)控不斷加碼，房地產(chǎn)的暴利時(shí)代結(jié)束，逐步進(jìn)入完全競爭的平穩(wěn)發(fā)展階段。為了應(yīng)對大環(huán)境變化帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)必須注重企業(yè)內(nèi)部管理建設(shè)，從自身挖掘潛力，建立抵御風(fēng)險(xiǎn)的護(hù)城河。目前，從行業(yè)總體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理還不完善，在由粗放式經(jīng)營到精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變的過程中，觀念的改變、制度的建立還任重道遠(yuǎn)。文章就房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理的問題進(jìn)行探討與分析，提出合理化的改進(jìn)意見，希望為房地產(chǎn)企業(yè)提升管理水平帶來指導(dǎo)意義。

1、房地產(chǎn)公司運(yùn)營績效管理工作的內(nèi)容

1.1運(yùn)營績效管理的戰(zhàn)略

在運(yùn)營績效管理中，戰(zhàn)略環(huán)節(jié)是可以說是運(yùn)營管理的關(guān)鍵性靈魂。房地產(chǎn)戰(zhàn)略環(huán)節(jié)一般由三部分組成，分別是整體戰(zhàn)略、運(yùn)營戰(zhàn)略以及智能戰(zhàn)略。房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略的制定不僅需要領(lǐng)導(dǎo)者的參與，更需要公司每位員工共同獻(xiàn)計(jì)，合伙制定。只有這樣，公司制定出的運(yùn)營戰(zhàn)略才能更具多樣性，更加符合房地產(chǎn)公司發(fā)展規(guī)劃。

1.2運(yùn)營績效管理系統(tǒng)目標(biāo)

系統(tǒng)目標(biāo)，即房地產(chǎn)公司進(jìn)行績效管理工作所要達(dá)到的目標(biāo)。房地產(chǎn)公司根據(jù)自身實(shí)際情況，逐步系統(tǒng)性的開展運(yùn)營績效管理工作。具體在運(yùn)營管理過程中，作為房地產(chǎn)公司應(yīng)對所有收集到的信息進(jìn)行系統(tǒng) 分析，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場以及企業(yè)內(nèi)部面臨的問題與挑戰(zhàn)。并根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)進(jìn)行決策調(diào)整，讓企業(yè)決策變得更加可控，如通過決策調(diào)整公司戰(zhàn)略預(yù)算或是通過薪酬激勵(lì)員工潛能，都是促進(jìn)績效管理工作的有效辦法。

1.3運(yùn)營績效管理的評價(jià)對象

如何評價(jià)對象是運(yùn)營績效管理工作的關(guān)鍵。首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)確定評價(jià)對象，從確定關(guān)系、對象信息以及所有收集的問題內(nèi)容進(jìn)行分析，以確定評價(jià)方案。其次，評估評價(jià)結(jié)果對評價(jià)對象的影響，即評估績效結(jié)果是否有利于激勵(lì)員工工作。房地產(chǎn)績效管理工作應(yīng)涵蓋整個(gè)公司并涵蓋每位員工，讓績效管理評價(jià)工作真正起到作用。

2、提高房地產(chǎn)公司運(yùn)營管理水平的有效途徑

2.1提高房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略制定的科學(xué)性

加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的運(yùn)營績效管理工作質(zhì)量，就要加強(qiáng)績效管理工作戰(zhàn)略的制定。企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織規(guī)劃、工程、技術(shù)、財(cái)會(huì)、法律等部門聯(lián)合對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析研究，出具意見，作為決策的重要參考依據(jù)。在決策的過程中，從正反兩方面分析其可行性，從多個(gè)角度，聽取專業(yè)人員的意見。發(fā)揮各自專業(yè)優(yōu)勢，群策群力。也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對可行性報(bào)告進(jìn)行評估，充分考慮風(fēng)險(xiǎn)，把可能遇到的問題進(jìn)行預(yù)先分析，并提出合理的應(yīng)對措施。因此，在當(dāng)前的房地產(chǎn)公司績效管理工作中，最好利用上下結(jié)合的方法去確定戰(zhàn)略。在制定績效管理目標(biāo)的時(shí)候，要讓全體人員參與其中，在溝通中制定出符合公司發(fā)展方向與工作實(shí)際的戰(zhàn)略。

2.2加強(qiáng)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)體系建立

房地產(chǎn)業(yè)績效管控需要根據(jù)組織的管理狀況、組織文化及內(nèi)部能力進(jìn)行績效管理體系設(shè)計(jì)，從簡單到復(fù)雜，逐步由績效考核向績效管理過渡。當(dāng)前要全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)績效管理現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，對各項(xiàng)科學(xué)技術(shù)以及市場環(huán)境變化現(xiàn)狀進(jìn)行分析，促使運(yùn)營管理模式、管理方法能全面轉(zhuǎn)變。企業(yè)要確立積極的發(fā)展態(tài)度，追究全新的發(fā)展動(dòng)態(tài)。能全面把控良好的發(fā)展趨勢，對市場環(huán)境、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)情況進(jìn)行分析，在戰(zhàn)略管理中及時(shí)做好反應(yīng)。在企業(yè)戰(zhàn)略管理中要注重從多層面分析，比如將企業(yè)長遠(yuǎn)、中期、短期戰(zhàn)略有效結(jié)合，順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展逐步改進(jìn)。全面優(yōu)化戰(zhàn)略管理，擬訂完善的實(shí)施策略，顧及全局發(fā)展。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度設(shè)定多樣化的戰(zhàn)略目標(biāo)，強(qiáng)化戰(zhàn)略目標(biāo)宣傳，在各項(xiàng)發(fā)展活動(dòng)中融入戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)績效管理成效。

2.3做好戰(zhàn)略實(shí)施中的績效管理工作

績效管理制度的建立與完善是一項(xiàng)系統(tǒng)化的工程。首先，要確保制定的績效管理制度的可操作性，貼合企業(yè)實(shí)際，兼顧成本效益原則。比如執(zhí)行不相容崗位相分離，不一定要另外設(shè)立專人負(fù)責(zé)，也可以在考慮業(yè)務(wù)層面的需要上，由不同職能部門的人員兼任。在不增加企業(yè)績效管理成本的基礎(chǔ)上，達(dá)到績效要求的效果。其次，要在企業(yè)內(nèi)宣傳執(zhí)行到位，讓績效管理與企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)融為一體。最后，績效管理制度不是一成不變的，它要根據(jù)企業(yè)的具體情況，在執(zhí)行的過程中不斷豐富與改進(jìn)。企業(yè)應(yīng)設(shè)置專門的具有獨(dú)立性的審計(jì)部門或崗位，對績效的執(zhí)行情況進(jìn)行定期與不定期的檢查，發(fā)現(xiàn)執(zhí)行中的薄弱環(huán)節(jié)和制度設(shè)計(jì)中的缺陷，對績效執(zhí)行情況進(jìn)行考核。

2.4加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)鏈價(jià)值的分析

對公司的業(yè)務(wù)鏈價(jià)值進(jìn)行分析，有助于明確運(yùn)營績效管理工作的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。當(dāng)前要全面掌握多數(shù)企業(yè)績效管理現(xiàn)代化發(fā)展趨勢，對各項(xiàng)科學(xué)技術(shù)以及市場環(huán)境變化現(xiàn)狀進(jìn)行分析，促使運(yùn)營管理模式、管理方法能全面轉(zhuǎn)變。企業(yè)要確立積極的發(fā)展態(tài)度，追究全新的發(fā)展動(dòng)態(tài)。能全面把控良好的發(fā)展趨勢，對市場環(huán)境、企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)情況進(jìn)行分析，在戰(zhàn)略管理中及時(shí)做好反應(yīng)。在企業(yè)戰(zhàn)略管理中要注重從多層面分析，比如將企業(yè)長遠(yuǎn)、中期、短期戰(zhàn)略有效結(jié)合，順應(yīng)企業(yè)發(fā)展逐步改進(jìn)。全面優(yōu)化戰(zhàn)略管理，擬訂完善的實(shí)施策略，顧及全局發(fā)展。從長遠(yuǎn)發(fā)展角度設(shè)定多樣化的戰(zhàn)略目標(biāo)，強(qiáng)化戰(zhàn)略目標(biāo)宣傳，在各項(xiàng)發(fā)展活動(dòng)中融入戰(zhàn)略目標(biāo)，提高企業(yè)績效管理成效。

結(jié)語：

綜上所述，近些年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較快，企業(yè)數(shù)量眾多，規(guī)模大小不一，結(jié)構(gòu)千差萬別，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)也各不相同。一些規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)在汲取國外企業(yè)績效管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)踐，形成了比較科學(xué)的績效管理體系。這是值得中小房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒的。在平衡企業(yè)效益與效率的前提下，建立適合自身發(fā)展的績效管理制度，才能更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。在這個(gè)過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)關(guān)注影響企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部因素與外部因素的變化情況，對績效管理制度進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整與創(chuàng)新，使績效管理緊緊圍繞著企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)服務(wù)，為企業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航。

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