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        不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)的現(xiàn)狀分析及方法探討

        2020-11-06 05:25:13龍北平孫立恒
        中國房地產(chǎn)業(yè)·上旬 2020年10期
        關(guān)鍵詞:數(shù)據(jù)整合不動(dòng)產(chǎn)方法探討

        龍北平 孫立恒

        【摘要】從不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的項(xiàng)目背景入手,對(duì)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及存在問題進(jìn)行總結(jié),詳細(xì)分析不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合要求,從研究方法和技術(shù)路線兩個(gè)角度,探討出一套基于權(quán)籍調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合思路。該研究是基于已有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目的實(shí)踐總結(jié),對(duì)尚未開展不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合或者正在開展其它數(shù)據(jù)整合的區(qū)域下一步開展項(xiàng)目具有指導(dǎo)意義。

        【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;現(xiàn)狀分析;方法探討

        1、引言

        不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是我國當(dāng)前國土信息化過程中各地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的基礎(chǔ)性工作。2015年3月1日,《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施,各級(jí)國土資源主管部門紛紛開始著手推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè),其中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是主要基礎(chǔ)性工作。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證,有效促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息完備,保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確與可靠,從而最終推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安全的交易,給社會(huì)民眾提供有效地服務(wù),更好地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息化查詢與管理。

        不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的清理整合是將現(xiàn)有分散存在于不同部門的不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行有序清理和規(guī)范整合[1]。但由于地區(qū)之間存在各種差異,不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)分散存放在各個(gè)部門,而且各種格式和介質(zhì)都存在。如何依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合,為各地不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證提供詳實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐,則是最為突出的問題。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)主要來源于國土部門的地籍?dāng)?shù)據(jù)、房產(chǎn)部門的房屋數(shù)據(jù)、林業(yè)部門的林權(quán)數(shù)據(jù)等。按照國家不動(dòng)產(chǎn)登記總體方案的要求,目前不動(dòng)產(chǎn)登記主要是基于不動(dòng)產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)來開展,而不動(dòng)產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù),按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》(試行)的說明,均為權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)過審核、審批最終形成的登記數(shù)據(jù)。權(quán)籍調(diào)查包括各類城鎮(zhèn)土地調(diào)查、農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查、林權(quán)調(diào)查、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查等[2]。

        2、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)的現(xiàn)狀分析

        2.1 國外研究現(xiàn)狀

        David Martin(1993)認(rèn)為數(shù)據(jù)集成不是簡(jiǎn)單的把數(shù)據(jù)融合到一起,還應(yīng)該包括普通數(shù)據(jù)集的重建模過程,以提高數(shù)據(jù)集成的實(shí)用和理論價(jià)值[3]。Piotr Jankow Ski(1995)提出一種系統(tǒng)集成后的多源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方法[4]。Uitermark 等人(1996)論述了以O(shè)pengis和超圖等為載體實(shí)現(xiàn)不同數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)調(diào)用方法[5]。

        在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方面,主要研究矢量數(shù)據(jù)格式之間的轉(zhuǎn)換和柵格數(shù)據(jù)與矢量數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換。JosePh等人(1990)提出一種對(duì)特征邊界的進(jìn)行提取、平滑等處理后的拓?fù)渲亟ǚ椒╗6]。Mattikalli 等人(1995)提出一種柵格數(shù)據(jù)到矢量數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換方法[7]。Morocho 等人(2003)提出了一個(gè)采用聯(lián)邦架構(gòu)的多源數(shù)據(jù)語義集成的原型系統(tǒng),使用比率模型來評(píng)估語義之間額相似度[8]。

        整合工具主要是指GIS工具和數(shù)據(jù)庫工具。在讀取數(shù)據(jù)格式方面,Intergraph 的GeoMedia系列軟件支持Arc/Info、Access MDB、SQL Server、Frame、MGE、Oracle Spatial等格式的數(shù)據(jù)讀取。美國ESRI公司的ARCGIS、國內(nèi)中地公司的MAPGIS、超圖公司的SuperMap等都是GIS功能強(qiáng)大的軟件工具,在拓?fù)鋽?shù)據(jù)處理、屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查都方面,都可以定制程序來實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的批量處理。

        2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

        國內(nèi)的空間數(shù)據(jù)整合進(jìn)程起步比較晚,在“十一五”期間才首次提出建設(shè)覆蓋全國范圍的地理空間框架。中國超圖公司推出的SuperMap則可以存取SQL Server、Oracle Spatial、ESRI SDE、Access MDB、SuperMap SDB文件,還可以直接訪問Arc/Info Coverage、AutoCAD DWG等國內(nèi)最廣泛保存的數(shù)據(jù)格式文件。

        黃云等人通過研究農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記整合思路,從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入手研究不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合[9]。朱碧琴等嘗試將登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)結(jié)合起來,明確的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的職責(zé),以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為背景,對(duì)現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、信息建設(shè)等現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)分析的前提下,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)展開研究[10]。

        數(shù)據(jù)整合需要先進(jìn)和科學(xué)的技術(shù)與方法,比如在語義識(shí)別、空間轉(zhuǎn)換、屬性錄入等方面,對(duì)精度和效率兩個(gè)層面都需要提高。鄭少楠等人的“面向不動(dòng)產(chǎn)登記的異構(gòu)信息資源整合策略”[11 ],試圖從技術(shù)方法層面,嘗試提高數(shù)據(jù)整合效率和精度。楊超等通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)源的分析,整理出一套適合不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合方法[12],針對(duì)異構(gòu)數(shù)據(jù)的整合采用ETL抽取技術(shù)、本體語義易購技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫等技術(shù),對(duì)整合后的空間數(shù)據(jù)編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào),有效實(shí)現(xiàn)了圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)。徐財(cái)江針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量大、歷史關(guān)系復(fù)雜、多元異構(gòu)等特點(diǎn),提出以土地登記成果為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù),為全面構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的長(zhǎng)效機(jī)制具有指導(dǎo)意義[13]。

        2.3 現(xiàn)狀存在的問題

        目前,不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目陸續(xù)開展,有些地方已經(jīng)逐步開始檢查驗(yàn)收。但從開展的區(qū)域來看,大多數(shù)項(xiàng)目,都是采用比較原始的數(shù)據(jù)整合手段,比如人工逐宗地核對(duì)。用得好的一些區(qū)域,可能會(huì)使用些整合工具進(jìn)行編輯處理。以一個(gè)縣數(shù)據(jù)整合為例,由于很多整合前的數(shù)據(jù)存在無坐標(biāo),原始圖件只是用水筆畫的一個(gè)草圖,還有大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有空間坐標(biāo)等情況,如何使用整合技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)整合,當(dāng)下缺乏技術(shù)總結(jié)及廣泛的應(yīng)用和探討。探討各種不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)空間匹配關(guān)聯(lián)的技術(shù)方法,這對(duì)提高不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的效率和整合的數(shù)據(jù)質(zhì)量具有重要研究?jī)r(jià)值。

        3、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法探討

        不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合涉及到技術(shù)方法可結(jié)合作業(yè)流程綜合到下圖1:整合技術(shù)研究路線圖。從圖中可以看出,技術(shù)方法主要涉及數(shù)據(jù)空間轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配、數(shù)據(jù)檢查分析等。

        探討不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法,還需結(jié)合數(shù)據(jù)整合要求來展開。

        不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的實(shí)質(zhì)是按照不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的要求,將登記的不動(dòng)產(chǎn)涉及的土地、房產(chǎn)以及林地等原有的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行整合,最終形成符合要求的數(shù)據(jù)庫。

        不動(dòng)產(chǎn)整合的過程中首先是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的采集。采集的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)盡量轉(zhuǎn)換成電子版,登記過程中沒有完全轉(zhuǎn)化成電子成果時(shí),需要對(duì)其他介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行采集和整理。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)采集整理前后需要和登記信息保持一致;當(dāng)采集后的數(shù)據(jù)出現(xiàn)較嚴(yán)重的屬性邏輯和拓?fù)溴e(cuò)誤時(shí),需要同采集人員與原數(shù)據(jù)單位一同協(xié)商解決,找出問題出現(xiàn)的原因和尋求解決辦法,并將出現(xiàn)的問題以及解決問題的方案完整填寫在問題協(xié)商解決處理情況記錄表中。然后是對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化管理,主要是對(duì)各權(quán)利數(shù)據(jù)的空間數(shù)據(jù)、登記信息和檔案數(shù)據(jù)按照現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求進(jìn)行整理,建立標(biāo)準(zhǔn)化的原始數(shù)據(jù)庫。并通過宗地代碼、林宗號(hào)、自然幢號(hào)以及證書號(hào)、檔案編號(hào)、業(yè)務(wù)號(hào)等建立登記信息、空間數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

        對(duì)涉及到房產(chǎn)、土地和林業(yè)等的空間信息不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理,根據(jù)一定的比例尺、空間參考、屬性結(jié)構(gòu)以及精度等相關(guān)指標(biāo),在確保屬性值域無誤、信息表達(dá)相同、拓?fù)湔_等前提下,充分?jǐn)?shù)據(jù)的存儲(chǔ)、管理和更新等,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿建立有效的關(guān)聯(lián),并根據(jù)已有的土地、房產(chǎn)、林權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整理入庫。

        依照現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)已有土地、房產(chǎn)、林業(yè)等原有不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)信息進(jìn)行整理,依照房產(chǎn)、土地、林業(yè)進(jìn)行規(guī)范化及編碼處理,形成一套符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)、土地、林業(yè)等非空間數(shù)據(jù)庫。

        利用宗地代碼、自然幢號(hào)、林宗號(hào)等關(guān)鍵字來建立空間信息與非空間信息的關(guān)聯(lián)。這里闡述的非空間信息一般指房產(chǎn)等基于權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)、土地、地役權(quán)或者發(fā)生預(yù)告登記、異議登記、查封登記獲得的信息和通過登記行為產(chǎn)生的權(quán)利。

        通過圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作對(duì)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行整理,形成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》(試行)要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù),并根據(jù)宗地、構(gòu)筑物、建筑物、地籍區(qū)、地籍子區(qū)等進(jìn)行空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼。對(duì)非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行信息補(bǔ)錄、歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除等操作,形成與《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》(試行)要求相符的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。對(duì)整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián),不動(dòng)產(chǎn)單元和宗地通過宗地編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián),不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián),登記過程和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過業(yè)務(wù)號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián),最終可以形成由空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián),歷史信息和現(xiàn)狀完整清晰的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

        對(duì)于國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、林權(quán)登記、宅基地登記等,分別采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中規(guī)定的方法編碼對(duì)宗地進(jìn)行編號(hào),地役權(quán)信息、不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利信息、查封登記信息、抵押權(quán)信息以及異議登記信息通過原宗地編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián),重新宗地編號(hào)的宗地通過宗地編號(hào)進(jìn)行屬性賦值,形成新舊宗地編號(hào)對(duì)應(yīng)關(guān)系表。

        對(duì)于登記房屋信息,邏輯幢、戶、層的信息通過原自然幢編號(hào)關(guān)聯(lián),自然幢信息保留不變,通過新自然幢編號(hào)進(jìn)行屬性項(xiàng)賦值,這樣可以保留原宗地編號(hào)、邏輯幢、戶、層數(shù)據(jù)表中的自然幢數(shù)據(jù)。通過補(bǔ)入地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、預(yù)告登記以及異議登記等信息形成新的自然幢編號(hào),并通過房屋編號(hào)將新舊自然幢編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

        不動(dòng)產(chǎn)單元通過分類分宗規(guī)則進(jìn)行編號(hào),同時(shí)補(bǔ)錄宗地特征碼、不動(dòng)產(chǎn)類型選項(xiàng)、要素代碼、不動(dòng)產(chǎn)單元狀態(tài)等信息。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》(試行)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制和設(shè)定。以宗地為單位,將宗地編碼和不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián),將不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利以及權(quán)利人通過不動(dòng)產(chǎn)單元編碼進(jìn)行關(guān)聯(lián),辦理過程和權(quán)利通過業(yè)務(wù)號(hào)形成關(guān)聯(lián)關(guān)系。

        按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》(試行)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整理,并將不動(dòng)產(chǎn)登記信息以宗地?cái)?shù)據(jù)、地理信息、自然幢數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)等進(jìn)行數(shù)據(jù)組織、編碼、入庫。

        結(jié)語:

        對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)現(xiàn)狀分析與探討,主要目的是基于已有的認(rèn)識(shí),結(jié)合權(quán)籍調(diào)查中的實(shí)際情況,總結(jié)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的分析整理技術(shù)和整合工具的研究;整合關(guān)聯(lián)的方法選擇;整合數(shù)據(jù)的質(zhì)量檢查手段等,為權(quán)籍調(diào)查成果與不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的對(duì)接,提供一套測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)處理的技術(shù)方法,為順利開展不動(dòng)產(chǎn)登記提供技術(shù)支撐。目前,不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法仍然采用大量人工為主,特別是在海量檔案數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)方面,保持逐個(gè)宗地的落宗調(diào)查,難以滿足整合登記的需求。因此,結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中碰到的問題,研究不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù),把數(shù)據(jù)整合過程簡(jiǎn)單化,對(duì)整合效率和整合質(zhì)量的提升具有重要意義。

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