龍北平 孫立恒

【摘要】從不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的項(xiàng)目背景入手，對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及存在問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，詳細(xì)分析不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合要求，從研究方法和技術(shù)路線(xiàn)兩個(gè)角度，探討出一套基于權(quán)籍調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合思路。該研究是基于已有不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目的實(shí)踐總結(jié)，對(duì)尚未開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合或者正在開(kāi)展其它數(shù)據(jù)整合的區(qū)域下一步開(kāi)展項(xiàng)目具有指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;現(xiàn)狀分析;方法探討

1、引言

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是我國(guó)當(dāng)前國(guó)土信息化過(guò)程中各地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的基礎(chǔ)性工作。2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)紛紛開(kāi)始著手推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)建設(shè)，其中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是主要基礎(chǔ)性工作。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證，有效促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息完備，保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確與可靠，從而最終推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安全的交易，給社會(huì)民眾提供有效地服務(wù)，更好地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息化查詢(xún)與管理。

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的清理整合是將現(xiàn)有分散存在于不同部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行有序清理和規(guī)范整合[1]。但由于地區(qū)之間存在各種差異，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)分散存放在各個(gè)部門(mén)，而且各種格式和介質(zhì)都存在。如何依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，為各地不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證提供詳實(shí)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐，則是最為突出的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于國(guó)土部門(mén)的地籍?dāng)?shù)據(jù)、房產(chǎn)部門(mén)的房屋數(shù)據(jù)、林業(yè)部門(mén)的林權(quán)數(shù)據(jù)等。按照國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記總體方案的要求，目前不動(dòng)產(chǎn)登記主要是基于不動(dòng)產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)來(lái)開(kāi)展，而不動(dòng)產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)，按照《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）的說(shuō)明，均為權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)過(guò)審核、審批最終形成的登記數(shù)據(jù)。權(quán)籍調(diào)查包括各類(lèi)城鎮(zhèn)土地調(diào)查、農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查、林權(quán)調(diào)查、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查等[2]。

2、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)的現(xiàn)狀分析

2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀

David Martin（1993）認(rèn)為數(shù)據(jù)集成不是簡(jiǎn)單的把數(shù)據(jù)融合到一起，還應(yīng)該包括普通數(shù)據(jù)集的重建模過(guò)程，以提高數(shù)據(jù)集成的實(shí)用和理論價(jià)值[3]。Piotr Jankow Ski（1995）提出一種系統(tǒng)集成后的多源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方法[4]。Uitermark 等人（1996）論述了以O(shè)pengis和超圖等為載體實(shí)現(xiàn)不同數(shù)據(jù)庫(kù)中數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)調(diào)用方法[5]。

在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方面，主要研究矢量數(shù)據(jù)格式之間的轉(zhuǎn)換和柵格數(shù)據(jù)與矢量數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換。JosePh等人（1990）提出一種對(duì)特征邊界的進(jìn)行提取、平滑等處理后的拓?fù)渲亟ǚ椒╗6]。Mattikalli 等人（1995）提出一種柵格數(shù)據(jù)到矢量數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換方法[7]。Morocho 等人（2003）提出了一個(gè)采用聯(lián)邦架構(gòu)的多源數(shù)據(jù)語(yǔ)義集成的原型系統(tǒng)，使用比率模型來(lái)評(píng)估語(yǔ)義之間額相似度[8]。

整合工具主要是指GIS工具和數(shù)據(jù)庫(kù)工具。在讀取數(shù)據(jù)格式方面，Intergraph 的GeoMedia系列軟件支持Arc/Info、Access MDB、SQL Server、Frame、MGE、Oracle Spatial等格式的數(shù)據(jù)讀取。美國(guó)ESRI公司的ARCGIS、國(guó)內(nèi)中地公司的MAPGIS、超圖公司的SuperMap等都是GIS功能強(qiáng)大的軟件工具，在拓?fù)鋽?shù)據(jù)處理、屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查都方面，都可以定制程序來(lái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的批量處理。

2.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)的空間數(shù)據(jù)整合進(jìn)程起步比較晚，在“十一五”期間才首次提出建設(shè)覆蓋全國(guó)范圍的地理空間框架。中國(guó)超圖公司推出的SuperMap則可以存取SQL Server、Oracle Spatial、ESRI SDE、Access MDB、SuperMap SDB文件，還可以直接訪(fǎng)問(wèn)Arc/Info Coverage、AutoCAD DWG等國(guó)內(nèi)最廣泛保存的數(shù)據(jù)格式文件。

黃云等人通過(guò)研究農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記整合思路，從農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入手研究不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合[9]。朱碧琴等嘗試將登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)結(jié)合起來(lái)，明確的規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的職責(zé)，以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為背景，對(duì)現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、信息建設(shè)等現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)分析的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)展開(kāi)研究[10]。

數(shù)據(jù)整合需要先進(jìn)和科學(xué)的技術(shù)與方法，比如在語(yǔ)義識(shí)別、空間轉(zhuǎn)換、屬性錄入等方面，對(duì)精度和效率兩個(gè)層面都需要提高。鄭少楠等人的“面向不動(dòng)產(chǎn)登記的異構(gòu)信息資源整合策略”[11 ]，試圖從技術(shù)方法層面，嘗試提高數(shù)據(jù)整合效率和精度。楊超等通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)源的分析，整理出一套適合不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合方法[12]，針對(duì)異構(gòu)數(shù)據(jù)的整合采用ETL抽取技術(shù)、本體語(yǔ)義易購(gòu)技術(shù)、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)等技術(shù)，對(duì)整合后的空間數(shù)據(jù)編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，有效實(shí)現(xiàn)了圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)。徐財(cái)江針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量大、歷史關(guān)系復(fù)雜、多元異構(gòu)等特點(diǎn)，提出以土地登記成果為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)，為全面構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的長(zhǎng)效機(jī)制具有指導(dǎo)意義[13]。

2.3 現(xiàn)狀存在的問(wèn)題

目前，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)展，有些地方已經(jīng)逐步開(kāi)始檢查驗(yàn)收。但從開(kāi)展的區(qū)域來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目，都是采用比較原始的數(shù)據(jù)整合手段，比如人工逐宗地核對(duì)。用得好的一些區(qū)域，可能會(huì)使用些整合工具進(jìn)行編輯處理。以一個(gè)縣數(shù)據(jù)整合為例，由于很多整合前的數(shù)據(jù)存在無(wú)坐標(biāo)，原始圖件只是用水筆畫(huà)的一個(gè)草圖，還有大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒(méi)有空間坐標(biāo)等情況，如何使用整合技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)整合，當(dāng)下缺乏技術(shù)總結(jié)及廣泛的應(yīng)用和探討。探討各種不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)空間匹配關(guān)聯(lián)的技術(shù)方法，這對(duì)提高不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的效率和整合的數(shù)據(jù)質(zhì)量具有重要研究?jī)r(jià)值。

3、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法探討

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合涉及到技術(shù)方法可結(jié)合作業(yè)流程綜合到下圖1：整合技術(shù)研究路線(xiàn)圖。從圖中可以看出，技術(shù)方法主要涉及數(shù)據(jù)空間轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配、數(shù)據(jù)檢查分析等。

探討不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法，還需結(jié)合數(shù)據(jù)整合要求來(lái)展開(kāi)。

不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的實(shí)質(zhì)是按照不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的要求，將登記的不動(dòng)產(chǎn)涉及的土地、房產(chǎn)以及林地等原有的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，最終形成符合要求的數(shù)據(jù)庫(kù)。

不動(dòng)產(chǎn)整合的過(guò)程中首先是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的采集。采集的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)盡量轉(zhuǎn)換成電子版，登記過(guò)程中沒(méi)有完全轉(zhuǎn)化成電子成果時(shí)，需要對(duì)其他介質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行采集和整理。不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)采集整理前后需要和登記信息保持一致;當(dāng)采集后的數(shù)據(jù)出現(xiàn)較嚴(yán)重的屬性邏輯和拓?fù)溴e(cuò)誤時(shí)，需要同采集人員與原數(shù)據(jù)單位一同協(xié)商解決，找出問(wèn)題出現(xiàn)的原因和尋求解決辦法，并將出現(xiàn)的問(wèn)題以及解決問(wèn)題的方案完整填寫(xiě)在問(wèn)題協(xié)商解決處理情況記錄表中。然后是對(duì)采集的數(shù)據(jù)進(jìn)行規(guī)范化管理，主要是對(duì)各權(quán)利數(shù)據(jù)的空間數(shù)據(jù)、登記信息和檔案數(shù)據(jù)按照現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求進(jìn)行整理，建立標(biāo)準(zhǔn)化的原始數(shù)據(jù)庫(kù)。并通過(guò)宗地代碼、林宗號(hào)、自然幢號(hào)以及證書(shū)號(hào)、檔案編號(hào)、業(yè)務(wù)號(hào)等建立登記信息、空間數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

對(duì)涉及到房產(chǎn)、土地和林業(yè)等的空間信息不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記管理，根據(jù)一定的比例尺、空間參考、屬性結(jié)構(gòu)以及精度等相關(guān)指標(biāo)，在確保屬性值域無(wú)誤、信息表達(dá)相同、拓?fù)湔_等前提下，充分?jǐn)?shù)據(jù)的存儲(chǔ)、管理和更新等，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿建立有效的關(guān)聯(lián)，并根據(jù)已有的土地、房產(chǎn)、林權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整理入庫(kù)。

依照現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對(duì)已有土地、房產(chǎn)、林業(yè)等原有不動(dòng)產(chǎn)登記簿冊(cè)信息進(jìn)行整理，依照房產(chǎn)、土地、林業(yè)進(jìn)行規(guī)范化及編碼處理，形成一套符合現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)、土地、林業(yè)等非空間數(shù)據(jù)庫(kù)。

利用宗地代碼、自然幢號(hào)、林宗號(hào)等關(guān)鍵字來(lái)建立空間信息與非空間信息的關(guān)聯(lián)。這里闡述的非空間信息一般指房產(chǎn)等基于權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)、土地、地役權(quán)或者發(fā)生預(yù)告登記、異議登記、查封登記獲得的信息和通過(guò)登記行為產(chǎn)生的權(quán)利。

通過(guò)圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補(bǔ)錄等操作對(duì)空間數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，形成符合《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，并根據(jù)宗地、構(gòu)筑物、建筑物、地籍區(qū)、地籍子區(qū)等進(jìn)行空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼。對(duì)非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行信息補(bǔ)錄、歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除等操作，形成與《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）要求相符的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。對(duì)整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，不動(dòng)產(chǎn)單元和宗地通過(guò)宗地編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，登記過(guò)程和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，最終可以形成由空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史信息和現(xiàn)狀完整清晰的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、林權(quán)登記、宅基地登記等，分別采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中規(guī)定的方法編碼對(duì)宗地進(jìn)行編號(hào)，地役權(quán)信息、不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利信息、查封登記信息、抵押權(quán)信息以及異議登記信息通過(guò)原宗地編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)，重新宗地編號(hào)的宗地通過(guò)宗地編號(hào)進(jìn)行屬性賦值，形成新舊宗地編號(hào)對(duì)應(yīng)關(guān)系表。

對(duì)于登記房屋信息，邏輯幢、戶(hù)、層的信息通過(guò)原自然幢編號(hào)關(guān)聯(lián)，自然幢信息保留不變，通過(guò)新自然幢編號(hào)進(jìn)行屬性項(xiàng)賦值，這樣可以保留原宗地編號(hào)、邏輯幢、戶(hù)、層數(shù)據(jù)表中的自然幢數(shù)據(jù)。通過(guò)補(bǔ)入地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、預(yù)告登記以及異議登記等信息形成新的自然幢編號(hào)，并通過(guò)房屋編號(hào)將新舊自然幢編號(hào)進(jìn)行關(guān)聯(lián)。

不動(dòng)產(chǎn)單元通過(guò)分類(lèi)分宗規(guī)則進(jìn)行編號(hào)，同時(shí)補(bǔ)錄宗地特征碼、不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型選項(xiàng)、要素代碼、不動(dòng)產(chǎn)單元狀態(tài)等信息。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼按照《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（試行）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制和設(shè)定。以宗地為單位，將宗地編碼和不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行關(guān)聯(lián)，將不動(dòng)產(chǎn)單元、權(quán)利以及權(quán)利人通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼進(jìn)行關(guān)聯(lián)，辦理過(guò)程和權(quán)利通過(guò)業(yè)務(wù)號(hào)形成關(guān)聯(lián)關(guān)系。

按照《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整理，并將不動(dòng)產(chǎn)登記信息以宗地?cái)?shù)據(jù)、地理信息、自然幢數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)等進(jìn)行數(shù)據(jù)組織、編碼、入庫(kù)。

結(jié)語(yǔ)：

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)現(xiàn)狀分析與探討，主要目的是基于已有的認(rèn)識(shí)，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查中的實(shí)際情況，總結(jié)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的分析整理技術(shù)和整合工具的研究;整合關(guān)聯(lián)的方法選擇;整合數(shù)據(jù)的質(zhì)量檢查手段等，為權(quán)籍調(diào)查成果與不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的對(duì)接，提供一套測(cè)繪地理信息數(shù)據(jù)處理的技術(shù)方法，為順利開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記提供技術(shù)支撐。目前，不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法仍然采用大量人工為主，特別是在海量檔案數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)方面，保持逐個(gè)宗地的落宗調(diào)查，難以滿(mǎn)足整合登記的需求。因此，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中碰到的問(wèn)題，研究不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)，把數(shù)據(jù)整合過(guò)程簡(jiǎn)單化，對(duì)整合效率和整合質(zhì)量的提升具有重要意義。

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