龍北平 孫立恒

【摘要】從不動產數據整合的項目背景入手，對國內外研究現狀、發(fā)展趨勢及存在問題進行總結，詳細分析不動產數據整合要求，從研究方法和技術路線兩個角度，探討出一套基于權籍調查的不動產數據整合思路。該研究是基于已有不動產數據整合項目的實踐總結，對尚未開展不動產數據整合或者正在開展其它數據整合的區(qū)域下一步開展項目具有指導意義。

【關鍵詞】不動產;數據整合;現狀分析;方法探討

1、引言

不動產數據整合是我國當前國土信息化過程中各地實現不動產登記發(fā)證的基礎性工作。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，各級國土資源主管部門紛紛開始著手推進不動產登記信息管理平臺建設，其中不動產數據整合是主要基礎性工作。實現不動產統(tǒng)一登記發(fā)證，有效促進不動產登記信息完備，保證不動產登記信息的準確與可靠，從而最終推動不動產進行安全的交易，給社會民眾提供有效地服務，更好地實現不動產數據信息化查詢與管理。

不動產登記數據的清理整合是將現有分散存在于不同部門的不動產登記信息進行有序清理和規(guī)范整合[1]。但由于地區(qū)之間存在各種差異，不動產數據分散存放在各個部門，而且各種格式和介質都存在。如何依據《不動產登記數據庫標準》進行不動產數據整合，為各地不動產登記發(fā)證提供詳實準確的數據支撐，則是最為突出的問題。不動產數據主要來源于國土部門的地籍數據、房產部門的房屋數據、林業(yè)部門的林權數據等。按照國家不動產登記總體方案的要求，目前不動產登記主要是基于不動產存量登記數據來開展，而不動產存量登記數據，按照《不動產權籍調查技術方案》（試行）的說明，均為權籍調查成果經過審核、審批最終形成的登記數據。權籍調查包括各類城鎮(zhèn)土地調查、農村地籍和房屋調查、林權調查、農村土地承包經營權調查等[2]。

2、不動產數據整合技術的現狀分析

2.1 國外研究現狀

David Martin（1993）認為數據集成不是簡單的把數據融合到一起，還應該包括普通數據集的重建模過程，以提高數據集成的實用和理論價值[3]。Piotr Jankow Ski（1995）提出一種系統(tǒng)集成后的多源數據轉換方法[4]。Uitermark 等人（1996）論述了以Opengis和超圖等為載體實現不同數據庫中數據的動態(tài)調用方法[5]。

在數據轉換方面，主要研究矢量數據格式之間的轉換和柵格數據與矢量數據之間的轉換。JosePh等人（1990）提出一種對特征邊界的進行提取、平滑等處理后的拓撲重建方法[6]。Mattikalli 等人（1995）提出一種柵格數據到矢量數據的轉換方法[7]。Morocho 等人（2003）提出了一個采用聯邦架構的多源數據語義集成的原型系統(tǒng)，使用比率模型來評估語義之間額相似度[8]。

整合工具主要是指GIS工具和數據庫工具。在讀取數據格式方面，Intergraph 的GeoMedia系列軟件支持Arc/Info、Access MDB、SQL Server、Frame、MGE、Oracle Spatial等格式的數據讀取。美國ESRI公司的ARCGIS、國內中地公司的MAPGIS、超圖公司的SuperMap等都是GIS功能強大的軟件工具，在拓撲數據處理、屬性數據轉換、數據質量檢查都方面，都可以定制程序來實現數據的批量處理。

2.2 國內研究現狀

國內的空間數據整合進程起步比較晚，在“十一五”期間才首次提出建設覆蓋全國范圍的地理空間框架。中國超圖公司推出的SuperMap則可以存取SQL Server、Oracle Spatial、ESRI SDE、Access MDB、SuperMap SDB文件，還可以直接訪問Arc/Info Coverage、AutoCAD DWG等國內最廣泛保存的數據格式文件。

黃云等人通過研究農村土地承包經營權納入不動產登記整合思路，從農村土地承包經營權入手研究不動產數據整合[9]。朱碧琴等嘗試將登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺結合起來，明確的規(guī)定不動產統(tǒng)一登記工作的職責，以不動產統(tǒng)一登記為背景，對現階段不動產登記數據、業(yè)務、信息建設等現狀進行系統(tǒng)分析的前提下，對不動產登記信息數據整合及管理基礎平臺建設展開研究[10]。

數據整合需要先進和科學的技術與方法，比如在語義識別、空間轉換、屬性錄入等方面，對精度和效率兩個層面都需要提高。鄭少楠等人的“面向不動產登記的異構信息資源整合策略”[11 ]，試圖從技術方法層面，嘗試提高數據整合效率和精度。楊超等通過對不動產數據源的分析，整理出一套適合不動產登記的數據整合方法[12]，針對異構數據的整合采用ETL抽取技術、本體語義易購技術、數據倉庫等技術，對整合后的空間數據編制不動產單元號，有效實現了圖形數據和業(yè)務數據之間的關聯。徐財江針對不動產登記數據量大、歷史關系復雜、多元異構等特點，提出以土地登記成果為基礎的不動產登記數據整合技術，為全面構建不動產登記數據整合的長效機制具有指導意義[13]。

2.3 現狀存在的問題

目前，不動產數據整合項目陸續(xù)開展，有些地方已經逐步開始檢查驗收。但從開展的區(qū)域來看，大多數項目，都是采用比較原始的數據整合手段，比如人工逐宗地核對。用得好的一些區(qū)域，可能會使用些整合工具進行編輯處理。以一個縣數據整合為例，由于很多整合前的數據存在無坐標，原始圖件只是用水筆畫的一個草圖，還有大量房產數據沒有空間坐標等情況，如何使用整合技術進行數據整合，當下缺乏技術總結及廣泛的應用和探討。探討各種不動產數據空間匹配關聯的技術方法，這對提高不動產數據整合的效率和整合的數據質量具有重要研究價值。

3、不動產數據整合方法探討

不動產數據整合涉及到技術方法可結合作業(yè)流程綜合到下圖1：整合技術研究路線圖。從圖中可以看出，技術方法主要涉及數據空間轉換、數據格式轉換、數據關聯匹配、數據檢查分析等。

探討不動產數據整合方法，還需結合數據整合要求來展開。

不動產數據整合的實質是按照不動產登記信息系統(tǒng)的要求，將登記的不動產涉及的土地、房產以及林地等原有的權籍調查數據進行整合，最終形成符合要求的數據庫。

不動產整合的過程中首先是進行不動產的采集。采集的不動產數據盡量轉換成電子版，登記過程中沒有完全轉化成電子成果時，需要對其他介質的不動產登記數據按一定的標準進行采集和整理。不動產數據采集整理前后需要和登記信息保持一致;當采集后的數據出現較嚴重的屬性邏輯和拓撲錯誤時，需要同采集人員與原數據單位一同協(xié)商解決，找出問題出現的原因和尋求解決辦法，并將出現的問題以及解決問題的方案完整填寫在問題協(xié)商解決處理情況記錄表中。然后是對采集的數據進行規(guī)范化管理，主要是對各權利數據的空間數據、登記信息和檔案數據按照現行的技術標準和規(guī)范要求進行整理，建立標準化的原始數據庫。并通過宗地代碼、林宗號、自然幢號以及證書號、檔案編號、業(yè)務號等建立登記信息、空間數據和檔案數據的內在邏輯聯系。

對涉及到房產、土地和林業(yè)等的空間信息不動產進行登記管理，根據一定的比例尺、空間參考、屬性結構以及精度等相關指標，在確保屬性值域無誤、信息表達相同、拓撲正確等前提下，充分數據的存儲、管理和更新等，對不動產登記簿建立有效的關聯，并根據已有的土地、房產、林權等不動產數據整理入庫。

依照現行的技術標準和規(guī)范對已有土地、房產、林業(yè)等原有不動產登記簿冊信息進行整理，依照房產、土地、林業(yè)進行規(guī)范化及編碼處理，形成一套符合現行標準的房產、土地、林業(yè)等非空間數據庫。

利用宗地代碼、自然幢號、林宗號等關鍵字來建立空間信息與非空間信息的關聯。這里闡述的非空間信息一般指房產等基于權利設定抵押權、土地、地役權或者發(fā)生預告登記、異議登記、查封登記獲得的信息和通過登記行為產生的權利。

通過圖層合并、冗余數據剔除、信息補錄等操作對空間數據進行整理，形成符合《不動產登記數據庫標準》（試行）要求的空間數據以及與之關聯的屬性數據，并根據宗地、構筑物、建筑物、地籍區(qū)、地籍子區(qū)等進行空間數據統(tǒng)一編碼。對非空間數據進行信息補錄、歸并、冗余數據剔除等操作，形成與《不動產登記數據庫標準》（試行）要求相符的不動產登記簿。對整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，不動產單元和宗地通過宗地編號進行關聯，不動產和不動產權利通過不動產單元編號進行關聯，登記過程和不動產權利通過業(yè)務號進行關聯，最終可以形成由空間數據、非空間數據關聯，歷史信息和現狀完整清晰的不動產登記信息。

對于國有建設用地使用權登記、集體建設用地使用權登記、集體土地所有權登記、林權登記、宅基地登記等，分別采用城鎮(zhèn)地籍調查規(guī)程中規(guī)定的方法編碼對宗地進行編號，地役權信息、不動產登記權利信息、查封登記信息、抵押權信息以及異議登記信息通過原宗地編號進行關聯，重新宗地編號的宗地通過宗地編號進行屬性賦值，形成新舊宗地編號對應關系表。

對于登記房屋信息，邏輯幢、戶、層的信息通過原自然幢編號關聯，自然幢信息保留不變，通過新自然幢編號進行屬性項賦值，這樣可以保留原宗地編號、邏輯幢、戶、層數據表中的自然幢數據。通過補入地役權、抵押權、查封登記、預告登記以及異議登記等信息形成新的自然幢編號，并通過房屋編號將新舊自然幢編號進行關聯。

不動產單元通過分類分宗規(guī)則進行編號，同時補錄宗地特征碼、不動產類型選項、要素代碼、不動產單元狀態(tài)等信息。不動產單元代碼按照《不動產單元設定與代碼編制規(guī)則》（試行）的標準進行編制和設定。以宗地為單位，將宗地編碼和不動產單元進行關聯，將不動產單元、權利以及權利人通過不動產單元編碼進行關聯，辦理過程和權利通過業(yè)務號形成關聯關系。

按照《不動產登記數據庫標準》（試行）進行不動產數據整理，并將不動產登記信息以宗地數據、地理信息、自然幢數據、權利數據、權利人數據、登記業(yè)務等進行數據組織、編碼、入庫。

結語：

對不動產數據整合技術現狀分析與探討，主要目的是基于已有的認識，結合權籍調查中的實際情況，總結多源異構數據的分析整理技術和整合工具的研究;整合關聯的方法選擇;整合數據的質量檢查手段等，為權籍調查成果與不動產登記信息系統(tǒng)的對接，提供一套測繪地理信息數據處理的技術方法，為順利開展不動產登記提供技術支撐。目前，不動產數據整合方法仍然采用大量人工為主，特別是在海量檔案數據與圖形數據關聯方面，保持逐個宗地的落宗調查，難以滿足整合登記的需求。因此，結合不動產數據整合中碰到的問題，研究不動產數據整合技術，把數據整合過程簡單化，對整合效率和整合質量的提升具有重要意義。

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