龍北平 孫立恒

【摘要】從不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的項目背景入手，對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及存在問題進行總結(jié)，詳細分析不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合要求，從研究方法和技術(shù)路線兩個角度，探討出一套基于權(quán)籍調(diào)查的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合思路。該研究是基于已有不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項目的實踐總結(jié)，對尚未開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合或者正在開展其它數(shù)據(jù)整合的區(qū)域下一步開展項目具有指導意義。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;現(xiàn)狀分析;方法探討

1、引言

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是我國當前國土信息化過程中各地實現(xiàn)不動產(chǎn)登記發(fā)證的基礎(chǔ)性工作。2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，各級國土資源主管部門紛紛開始著手推進不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)，其中不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合是主要基礎(chǔ)性工作。實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證，有效促進不動產(chǎn)登記信息完備，保證不動產(chǎn)登記信息的準確與可靠，從而最終推動不動產(chǎn)進行安全的交易，給社會民眾提供有效地服務(wù)，更好地實現(xiàn)不動產(chǎn)數(shù)據(jù)信息化查詢與管理。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的清理整合是將現(xiàn)有分散存在于不同部門的不動產(chǎn)登記信息進行有序清理和規(guī)范整合[1]。但由于地區(qū)之間存在各種差異，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)分散存放在各個部門，而且各種格式和介質(zhì)都存在。如何依據(jù)《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合，為各地不動產(chǎn)登記發(fā)證提供詳實準確的數(shù)據(jù)支撐，則是最為突出的問題。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)主要來源于國土部門的地籍數(shù)據(jù)、房產(chǎn)部門的房屋數(shù)據(jù)、林業(yè)部門的林權(quán)數(shù)據(jù)等。按照國家不動產(chǎn)登記總體方案的要求，目前不動產(chǎn)登記主要是基于不動產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)來開展，而不動產(chǎn)存量登記數(shù)據(jù)，按照《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）的說明，均為權(quán)籍調(diào)查成果經(jīng)過審核、審批最終形成的登記數(shù)據(jù)。權(quán)籍調(diào)查包括各類城鎮(zhèn)土地調(diào)查、農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查、林權(quán)調(diào)查、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查等[2]。

2、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)的現(xiàn)狀分析

2.1 國外研究現(xiàn)狀

David Martin（1993）認為數(shù)據(jù)集成不是簡單的把數(shù)據(jù)融合到一起，還應該包括普通數(shù)據(jù)集的重建模過程，以提高數(shù)據(jù)集成的實用和理論價值[3]。Piotr Jankow Ski（1995）提出一種系統(tǒng)集成后的多源數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方法[4]。Uitermark 等人（1996）論述了以O(shè)pengis和超圖等為載體實現(xiàn)不同數(shù)據(jù)庫中數(shù)據(jù)的動態(tài)調(diào)用方法[5]。

在數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換方面，主要研究矢量數(shù)據(jù)格式之間的轉(zhuǎn)換和柵格數(shù)據(jù)與矢量數(shù)據(jù)之間的轉(zhuǎn)換。JosePh等人（1990）提出一種對特征邊界的進行提取、平滑等處理后的拓撲重建方法[6]。Mattikalli 等人（1995）提出一種柵格數(shù)據(jù)到矢量數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換方法[7]。Morocho 等人（2003）提出了一個采用聯(lián)邦架構(gòu)的多源數(shù)據(jù)語義集成的原型系統(tǒng)，使用比率模型來評估語義之間額相似度[8]。

整合工具主要是指GIS工具和數(shù)據(jù)庫工具。在讀取數(shù)據(jù)格式方面，Intergraph 的GeoMedia系列軟件支持Arc/Info、Access MDB、SQL Server、Frame、MGE、Oracle Spatial等格式的數(shù)據(jù)讀取。美國ESRI公司的ARCGIS、國內(nèi)中地公司的MAPGIS、超圖公司的SuperMap等都是GIS功能強大的軟件工具，在拓撲數(shù)據(jù)處理、屬性數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查都方面，都可以定制程序來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的批量處理。

2.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

國內(nèi)的空間數(shù)據(jù)整合進程起步比較晚，在“十一五”期間才首次提出建設(shè)覆蓋全國范圍的地理空間框架。中國超圖公司推出的SuperMap則可以存取SQL Server、Oracle Spatial、ESRI SDE、Access MDB、SuperMap SDB文件，還可以直接訪問Arc/Info Coverage、AutoCAD DWG等國內(nèi)最廣泛保存的數(shù)據(jù)格式文件。

黃云等人通過研究農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)納入不動產(chǎn)登記整合思路，從農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入手研究不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合[9]。朱碧琴等嘗試將登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺結(jié)合起來，明確的規(guī)定不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的職責，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為背景，對現(xiàn)階段不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、信息建設(shè)等現(xiàn)狀進行系統(tǒng)分析的前提下，對不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)展開研究[10]。

數(shù)據(jù)整合需要先進和科學的技術(shù)與方法，比如在語義識別、空間轉(zhuǎn)換、屬性錄入等方面，對精度和效率兩個層面都需要提高。鄭少楠等人的“面向不動產(chǎn)登記的異構(gòu)信息資源整合策略”[11 ]，試圖從技術(shù)方法層面，嘗試提高數(shù)據(jù)整合效率和精度。楊超等通過對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)源的分析，整理出一套適合不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合方法[12]，針對異構(gòu)數(shù)據(jù)的整合采用ETL抽取技術(shù)、本體語義易購技術(shù)、數(shù)據(jù)倉庫等技術(shù)，對整合后的空間數(shù)據(jù)編制不動產(chǎn)單元號，有效實現(xiàn)了圖形數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián)。徐財江針對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)量大、歷史關(guān)系復雜、多元異構(gòu)等特點，提出以土地登記成果為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合技術(shù)，為全面構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合的長效機制具有指導意義[13]。

2.3 現(xiàn)狀存在的問題

目前，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合項目陸續(xù)開展，有些地方已經(jīng)逐步開始檢查驗收。但從開展的區(qū)域來看，大多數(shù)項目，都是采用比較原始的數(shù)據(jù)整合手段，比如人工逐宗地核對。用得好的一些區(qū)域，可能會使用些整合工具進行編輯處理。以一個縣數(shù)據(jù)整合為例，由于很多整合前的數(shù)據(jù)存在無坐標，原始圖件只是用水筆畫的一個草圖，還有大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)沒有空間坐標等情況，如何使用整合技術(shù)進行數(shù)據(jù)整合，當下缺乏技術(shù)總結(jié)及廣泛的應用和探討。探討各種不動產(chǎn)數(shù)據(jù)空間匹配關(guān)聯(lián)的技術(shù)方法，這對提高不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的效率和整合的數(shù)據(jù)質(zhì)量具有重要研究價值。

3、不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法探討

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合涉及到技術(shù)方法可結(jié)合作業(yè)流程綜合到下圖1：整合技術(shù)研究路線圖。從圖中可以看出，技術(shù)方法主要涉及數(shù)據(jù)空間轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)格式轉(zhuǎn)換、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配、數(shù)據(jù)檢查分析等。

探討不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法，還需結(jié)合數(shù)據(jù)整合要求來展開。

不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合的實質(zhì)是按照不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的要求，將登記的不動產(chǎn)涉及的土地、房產(chǎn)以及林地等原有的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)進行整合，最終形成符合要求的數(shù)據(jù)庫。

不動產(chǎn)整合的過程中首先是進行不動產(chǎn)的采集。采集的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)盡量轉(zhuǎn)換成電子版，登記過程中沒有完全轉(zhuǎn)化成電子成果時，需要對其他介質(zhì)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按一定的標準進行采集和整理。不動產(chǎn)數(shù)據(jù)采集整理前后需要和登記信息保持一致;當采集后的數(shù)據(jù)出現(xiàn)較嚴重的屬性邏輯和拓撲錯誤時，需要同采集人員與原數(shù)據(jù)單位一同協(xié)商解決，找出問題出現(xiàn)的原因和尋求解決辦法，并將出現(xiàn)的問題以及解決問題的方案完整填寫在問題協(xié)商解決處理情況記錄表中。然后是對采集的數(shù)據(jù)進行規(guī)范化管理，主要是對各權(quán)利數(shù)據(jù)的空間數(shù)據(jù)、登記信息和檔案數(shù)據(jù)按照現(xiàn)行的技術(shù)標準和規(guī)范要求進行整理，建立標準化的原始數(shù)據(jù)庫。并通過宗地代碼、林宗號、自然幢號以及證書號、檔案編號、業(yè)務(wù)號等建立登記信息、空間數(shù)據(jù)和檔案數(shù)據(jù)的內(nèi)在邏輯聯(lián)系。

對涉及到房產(chǎn)、土地和林業(yè)等的空間信息不動產(chǎn)進行登記管理，根據(jù)一定的比例尺、空間參考、屬性結(jié)構(gòu)以及精度等相關(guān)指標，在確保屬性值域無誤、信息表達相同、拓撲正確等前提下，充分數(shù)據(jù)的存儲、管理和更新等，對不動產(chǎn)登記簿建立有效的關(guān)聯(lián)，并根據(jù)已有的土地、房產(chǎn)、林權(quán)等不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整理入庫。

依照現(xiàn)行的技術(shù)標準和規(guī)范對已有土地、房產(chǎn)、林業(yè)等原有不動產(chǎn)登記簿冊信息進行整理，依照房產(chǎn)、土地、林業(yè)進行規(guī)范化及編碼處理，形成一套符合現(xiàn)行標準的房產(chǎn)、土地、林業(yè)等非空間數(shù)據(jù)庫。

利用宗地代碼、自然幢號、林宗號等關(guān)鍵字來建立空間信息與非空間信息的關(guān)聯(lián)。這里闡述的非空間信息一般指房產(chǎn)等基于權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)、土地、地役權(quán)或者發(fā)生預告登記、異議登記、查封登記獲得的信息和通過登記行為產(chǎn)生的權(quán)利。

通過圖層合并、冗余數(shù)據(jù)剔除、信息補錄等操作對空間數(shù)據(jù)進行整理，形成符合《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）要求的空間數(shù)據(jù)以及與之關(guān)聯(lián)的屬性數(shù)據(jù)，并根據(jù)宗地、構(gòu)筑物、建筑物、地籍區(qū)、地籍子區(qū)等進行空間數(shù)據(jù)統(tǒng)一編碼。對非空間數(shù)據(jù)進行信息補錄、歸并、冗余數(shù)據(jù)剔除等操作，形成與《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）要求相符的不動產(chǎn)登記簿。對整合后的空間數(shù)據(jù)和非空間數(shù)據(jù)進行關(guān)聯(lián)，不動產(chǎn)單元和宗地通過宗地編號進行關(guān)聯(lián)，不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利通過不動產(chǎn)單元編號進行關(guān)聯(lián)，登記過程和不動產(chǎn)權(quán)利通過業(yè)務(wù)號進行關(guān)聯(lián)，最終可以形成由空間數(shù)據(jù)、非空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)，歷史信息和現(xiàn)狀完整清晰的不動產(chǎn)登記信息。

對于國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、集體土地所有權(quán)登記、林權(quán)登記、宅基地登記等，分別采用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中規(guī)定的方法編碼對宗地進行編號，地役權(quán)信息、不動產(chǎn)登記權(quán)利信息、查封登記信息、抵押權(quán)信息以及異議登記信息通過原宗地編號進行關(guān)聯(lián)，重新宗地編號的宗地通過宗地編號進行屬性賦值，形成新舊宗地編號對應關(guān)系表。

對于登記房屋信息，邏輯幢、戶、層的信息通過原自然幢編號關(guān)聯(lián)，自然幢信息保留不變，通過新自然幢編號進行屬性項賦值，這樣可以保留原宗地編號、邏輯幢、戶、層數(shù)據(jù)表中的自然幢數(shù)據(jù)。通過補入地役權(quán)、抵押權(quán)、查封登記、預告登記以及異議登記等信息形成新的自然幢編號，并通過房屋編號將新舊自然幢編號進行關(guān)聯(lián)。

不動產(chǎn)單元通過分類分宗規(guī)則進行編號，同時補錄宗地特征碼、不動產(chǎn)類型選項、要素代碼、不動產(chǎn)單元狀態(tài)等信息。不動產(chǎn)單元代碼按照《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》（試行）的標準進行編制和設(shè)定。以宗地為單位，將宗地編碼和不動產(chǎn)單元進行關(guān)聯(lián)，將不動產(chǎn)單元、權(quán)利以及權(quán)利人通過不動產(chǎn)單元編碼進行關(guān)聯(lián)，辦理過程和權(quán)利通過業(yè)務(wù)號形成關(guān)聯(lián)關(guān)系。

按照《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》（試行）進行不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整理，并將不動產(chǎn)登記信息以宗地數(shù)據(jù)、地理信息、自然幢數(shù)據(jù)、權(quán)利數(shù)據(jù)、權(quán)利人數(shù)據(jù)、登記業(yè)務(wù)等進行數(shù)據(jù)組織、編碼、入庫。

結(jié)語：

對不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)現(xiàn)狀分析與探討，主要目的是基于已有的認識，結(jié)合權(quán)籍調(diào)查中的實際情況，總結(jié)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的分析整理技術(shù)和整合工具的研究;整合關(guān)聯(lián)的方法選擇;整合數(shù)據(jù)的質(zhì)量檢查手段等，為權(quán)籍調(diào)查成果與不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的對接，提供一套測繪地理信息數(shù)據(jù)處理的技術(shù)方法，為順利開展不動產(chǎn)登記提供技術(shù)支撐。目前，不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合方法仍然采用大量人工為主，特別是在海量檔案數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)方面，保持逐個宗地的落宗調(diào)查，難以滿足整合登記的需求。因此，結(jié)合不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合中碰到的問題，研究不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合技術(shù)，把數(shù)據(jù)整合過程簡單化，對整合效率和整合質(zhì)量的提升具有重要意義。

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