章金升

摘 要：近年來國家加大了對房地產行業(yè)的調控力度，對于房地產租賃企業(yè)而言，必須高度關注自身運作的規(guī)范性、內部管理的科學性，才能保證最終利潤的回歸。目前我國國內很多企業(yè)由于業(yè)務結構變化、外部環(huán)境影響等多重因素產生了一定數(shù)量的閑置房屋資產，如何才能在現(xiàn)有的條件下盤活這些房屋資產？如何才能幫助企業(yè)加速資金周轉、增加現(xiàn)金流、提高企業(yè)的資產收益率？這些已經成為理論界和實務界高度關注的話題。房地產租賃企業(yè)作為盤活房屋資產的一種重要市場運作方式應運而生。一直以來房地產行業(yè)是我國國民經濟發(fā)展中的先導性、基礎性和支柱型產業(yè)，并長期受到各級地方政府、研究人員、稅務機關的高度關注。2016年12月提出了：房子是用來住的、不是用來炒的，這為我國房地產市場的平穩(wěn)、健康發(fā)展進行了重新定位。接著在2017年10月也為房地產業(yè)的發(fā)展指明了新的方向：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。本文將究房地產租賃企業(yè)內部控制改善的相關問題進行探討。

關鍵詞：房地產租賃企業(yè) ?內部控制 ?存在的問題 ?改善策略

一、引言

隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善和到位，在市場經濟規(guī)律的影響下，我國房地產租賃企業(yè)必并向著集團化、集約化的方向快速發(fā)展。為了全面提升各自的競爭實力，我國一些房地產租賃企業(yè)經常是開了關、關了又開，在幾經周折后進一步向集中和壟斷的方向邁進。再加之來自國際競爭對手日益嚴峻的挑戰(zhàn)，一些國際房地產租賃大鱷開始向我國進軍。面對這樣殘酷的競爭環(huán)境，如何才能保證房地產租賃企業(yè)能夠盡快適應環(huán)境的變化，并在其中保持一定的發(fā)展態(tài)勢，這是值得房地產租賃企業(yè)深思的焦點話題。

二、相關概念闡述

（一）房地產租賃企業(yè)

房地產租賃是指出租人將土地使用權同地上建筑物、其他附著物或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。屬于財產租賃的一種。我國房地產租賃企業(yè)于1993年開始快速擴張，并獲得了前所未有的發(fā)展前景。

（二）內部控制

迄今為止，關于內部控制最權威的定義是：內部控制是由主體的董事會、管理層和其他員工共同實施的，為了全面提升企業(yè)的經營效率和有效性、為了保證財務報告的真實性和可靠性，以遵循適用的法律法規(guī)等的實現(xiàn)為目標而提供的最合理的、最有效的保證過程。另外，COSO中進一步明確了內部控制所包含的相對獨立的、相互聯(lián)系的五個構成要素：內部控制環(huán)境、風險評估、內部控制活動、信息與溝通、內部監(jiān)督。

三、房地產租賃企業(yè)內部控制的現(xiàn)狀分析——以A房地產租賃企業(yè)為例

（一）A房地產租賃企業(yè)基本情況介紹

A公司成立于1994年12月，為中外合資企業(yè)。公司所開發(fā)建設和擁有的北京XX中心是中國優(yōu)質卓越的綜合物業(yè)之一，地理位置優(yōu)越，雄踞北京中央商務區(qū)核心地帶，總占地面積為27，140.90平方米，建筑面積達231，741.13平方米。設計理念先進的北京XX中心將商務與休閑完美結合，是提供現(xiàn)代優(yōu)越生活方式的綜合建筑，包括92，722.41平方米的甲級寫字樓、12，831.05平方米的購物中心、486間客房的豪華國際酒店，以及195套服務式公寓。布局合理，設施齊備，便利盡享。A公司所涉及的房地產租賃業(yè)務基本均以高端物業(yè)為核心產品，提供的服務更加專業(yè)化，性價比也較高。

（二）A房地產租賃企業(yè)業(yè)務范圍及內容

1、住宅租賃

從整體上看，我國房地產租賃市場發(fā)展遠不及西方經濟發(fā)達國家。A公司成立于1994年，而我國最早的房地產租賃形成于1993年，當時并沒有真正意義上的租賃服務。A公司的發(fā)展積累了相當數(shù)量的客戶群，并且在北京市的房地產租賃市場中處于佼佼者的地位。從成立至今完成的公寓建筑面積達36160.79平方米。

2、商業(yè)租賃

A公司為了擴大經營規(guī)模成立了專門的商業(yè)樓宇部門，該部門主要專門從事對市中心寫字樓的中介服務和開發(fā)。該部門自成立以來完成的寫字樓的建筑面積92722.41平方米、商場建筑面積12831.05平方米、停車場24879.03平方米。近年來該公司已經成為北京市商業(yè)樓宇房地產市場中的知名企業(yè)，銷售額達到前所未有的頂峰。

（三）A房地產租賃企業(yè)SWOT分析

1、優(yōu)勢分析

A公司自1994年成立以來是在北京市場上屹立不倒的房地產租賃企業(yè)之一，在北京市場的占有率一直保持領先的地位。在發(fā)展中，A公司是北京市成立較早的、較老的高端房地產租賃企業(yè)，在北京是具有較高的知名度，并且深得客戶的心。A公司創(chuàng)建于1994年，當時北京市場的房地產租賃公司較少，競爭對手相對較少，這也幫助該公司積累了一大批質量較高的優(yōu)質客戶。隨著近幾年我國經濟的發(fā)展，在北京房地產租賃市場上誕生了一大批實力不錯的公司。但是該公司的形象和服務經過幾年的發(fā)展已經深入人心。另外，A公司目前已經擁有了一批具有豐富的工作經驗、平均年齡在35歲左右的職業(yè)經理人，這些人是公司成立之初招聘的一批綜合素養(yǎng)不錯的大學生，公司老總勞心勞力對他們進行親自培養(yǎng)，使他們與公司共同成長。這些職業(yè)經理人業(yè)務知識扎實、市場敏銳度強、管理經驗豐富，很多人已經在公司中擔任要職，并且是公司發(fā)展的中間力量，具有較強的忠誠度，是公司一筆無形的巨大財富，在未來的發(fā)展中和開拓中將起著極為重要的作用。A公司的優(yōu)勢還體現(xiàn)在：在廣大業(yè)主中擁有良好的口碑、售后服務體系較為完善。

2、劣勢分析

從整體上看A公司近兩年來已經從思想上有所轉變，不再固步自封，雖然轉變的速度較為緩慢，但是服務理念已經得到了創(chuàng)新。例如：新的MUD五個value，好奇心、創(chuàng)造絕佳客戶體驗、合作共贏、打破邊界的主人翁精神、關注結果/不忘初心等理念的提出，讓公司的服務煥然一新，公司在穩(wěn)定物業(yè)業(yè)務的基礎上，不斷注入創(chuàng)新服務，為物業(yè)積極增值。在2018北京CBD國際論壇上，北京XX中心一直以來憑借優(yōu)異的物業(yè)及各方面表現(xiàn)，獲CBD管委會權威頒布的“超甲級樓宇”獎項，同時也獲超六星超甲級樓宇品質等級認證。筆者在公司工作多年，多年的觀察和實踐認為目前該公司在開拓市場方面仍處于劣勢，經營管理偏向于保守，雖然服務創(chuàng)新跟進緊跟時代步伐，但是在業(yè)務創(chuàng)新方面還存在缺憾。

3、機會分析

如前所述，隨著近年來我國經濟的飛速發(fā)展，大量的外資企業(yè)和外國基金公司涌入北京市場，近年來我國先后出臺了一系列關于房地產租賃行業(yè)的政策和法規(guī)，現(xiàn)在的房地產租賃市場信奉的是市場營銷服務之上，一切必須以客戶的需求為出發(fā)點，這一點北京做的較好，有利于促進房地產租賃企業(yè)的健康發(fā)展。A公司所處首都，房地產的飛速發(fā)展為該公司提供了更為廣闊的發(fā)展空間，A公司目前到物業(yè)服務已經接近國際先進水平。

4、威脅分析

房地產租賃市場的飛速發(fā)展也為該公司帶來了競爭和威脅。A公司雖然在北京房地產租賃市場居龍頭地位，但隨著近年來競爭對手的不斷增加，該公司的市場份額也在一再下降，外地來京的一些房地產企業(yè)憑借低成本、低價位等優(yōu)勢，向公司發(fā)起了一波又一波的攻擊和挑戰(zhàn)，為了能夠在激烈的市場競爭中贏得較多的市場份額，A公司必須快速改變、降低運營成本、快速啟動市場，而這些操作在無形中增加了該公司的運行成本。其次，廣大租客的消費心理也逐漸趨于成熟，隨著租賃服務的不斷豐富，廣大租客可以從更多的優(yōu)秀房地產租賃公司中獲得房源，消費者的個性需求也更為強烈。因此，A公司應實現(xiàn)人性化服務、具有差異的性價比、周到的售后服務、優(yōu)良的品牌優(yōu)勢，這樣才能真正挽留一些高端客戶。

（四）A房地產租賃企業(yè)內部控制現(xiàn)狀與存在的問題

1、內部預算控制流程的不完整

通過對A公司近幾年來的重大發(fā)展方向來觀察，明顯可以看出該公司的管理層將主要精力集中在房地產租賃高端服務的不斷創(chuàng)新、物業(yè)管理等多元化戰(zhàn)略的發(fā)展上，從而忽略了內部預算控制流程在企業(yè)經營管理中的重要性。而內控預算執(zhí)行效果的監(jiān)控一旦缺乏，必然導致該公司內部預算管理陷入混亂的局面，這在無形中加大了該公司的發(fā)展阻力。

2、缺乏企業(yè)層面控制下制衡性與成本效益的完善

A公司在企業(yè)層面業(yè)務流程中的內部控制，無法完全做到每項業(yè)務中各環(huán)節(jié)，及各部門相互制約、相互監(jiān)督的完善制衡性。部分的權責不明和細節(jié)業(yè)務內控缺失，導致無法以適當?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制。

3、內部控制活動環(huán)節(jié)的力度過度標準化

A公司目前內部缺乏對內控和業(yè)務之間的合理平衡管理，內控更關注過程的管控標準化、制度化、規(guī)避風險和合規(guī);業(yè)務更關注績效實現(xiàn)多元化、靈活化、擁抱機會和創(chuàng)新。過度標準化的內部控制管理，讓企業(yè)內部各種授權審批等情況復雜和停滯，更影響企業(yè)業(yè)務運營的績效實現(xiàn)。而且非績效導向的思維方式過度，容易被最高管理層邊緣化，長此下去必然導致該公司控制活動的失敗。

4、內部監(jiān)督功能難以實現(xiàn)

內部控制的重要環(huán)節(jié)之一是實現(xiàn)內部監(jiān)督，以此來監(jiān)督企業(yè)達到合理合規(guī)的運營狀態(tài)，及時監(jiān)督企業(yè)內存在的一些不良跡象，并及時向企業(yè)的管理者反映，以便盡早解決問題。A公司目前沒有設立專門內部控制審計部門，只由財務部門代為執(zhí)行內部控制審計工作。不管是從內控建設，還是獨立性角度考慮，A公司都并沒真正發(fā)揮其職能作用。

5、缺乏將高度集成的業(yè)務流程信息管理系統(tǒng)高效影響業(yè)務部門的能力

A公司目前隨已擁有多種業(yè)務流程信息反饋機制和智能AI信息系統(tǒng)，但缺乏將此套高度集成的信息管理系統(tǒng)，在業(yè)務中積極主動、高效系統(tǒng)的影響業(yè)務部門。而業(yè)務流程信息是企業(yè)實施內部控制活動的重要因素，能夠幫助企業(yè)在第一時間對信息的產生進行溝通和交流，幫助企業(yè)的高層管理者提供相應的運營與投資決策依據。

（五）A房地產租賃企業(yè)內部控制問題的原因

1、對內部控制的認識明顯不足

A公司目前對內部控制的認識還存在明顯不足，簡單地認為內部控制就是公司的財務部門對各部門在企業(yè)業(yè)務活動中的一種管理和審核，這就導致業(yè)務部門在被實施內部控制活動時產生了一些抵觸情緒，從而削弱了內部控制的執(zhí)行效果。

2、內部控制未能找到制衡性與成本效益的最佳匹配點

A公司在業(yè)務流程、權責分配方面形成的相互制約、相互監(jiān)督機制鏈條不完善，事前和事中的內部控制在業(yè)務運營中均出現(xiàn)不同程度的脫鉤，事后內部控制監(jiān)督因沒有單獨的內部審計部門，也無法做到完全獨立性。所以導致內控在制衡性上無法兼顧運營效率，無法完成以適當?shù)某杀緦崿F(xiàn)有效控制的契合點。

3、內部控制執(zhí)行中過于統(tǒng)一化、標準化

A公司成立時間較長，在內部控制中一直按集團相關制度的唯一性標準化執(zhí)行。以集團中存在或更新的流程化制度和規(guī)范性文件作為藍本，具體執(zhí)行中嚴格依據此內容標準化操作，確實基本保證了內控的相對合規(guī)。但因各項內控在業(yè)務流程中過度管控的復雜和滯后，導致內控和業(yè)務之間無法合理平衡發(fā)展，也限制了業(yè)務績效的多元發(fā)展和創(chuàng)新。

4、內部控制的監(jiān)管比較乏力

內部控制在執(zhí)行的過程中很容易出現(xiàn)由于各種因素的影響而導致與目標的偏離，而內部監(jiān)督機制的作用就是及時幫助企業(yè)糾偏，讓內部控制的執(zhí)行者盡量減少錯誤、施加壓力，從而降低企業(yè)的損失。但是目前該公司在監(jiān)督機制的構建和執(zhí)行方面還存在一些不足。

四、房地產租賃企業(yè)內部控制的改善策略

（一）完善房地產租賃企業(yè)內部控制環(huán)境

針對目前我國對房地產租賃市場出臺的相關宏觀調控政策，A公司面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此，在諸多風險面前該公司創(chuàng)造效益的壓力也越來越大。這就要求該公司必須加強內部控制意識的提升，上至公司的領導、下至企業(yè)的普通員工必須樹立內部控制意識，并在企業(yè)內部創(chuàng)造積極向上的企業(yè)文化氛圍，為內部控制的順利實施奠定基礎。

（二）加強房地產租賃企業(yè)的內部監(jiān)督機制的構建

目前一些房地產租賃公司對內部控制的審計只是觸及到表層，主要是建立在會計信息審計和相關數(shù)據的精準性基礎之上，從而造成資金管控不合理，以及內控信息嚴重失真。因此，必須加強房地產租賃企業(yè)內部監(jiān)督機制的構建與完善，充分發(fā)揮內部監(jiān)督審計的管理作用，提高內部審計的綜合水平，提升內部審計工作人員的綜合素養(yǎng)和職業(yè)道德，從而保證企業(yè)內部審計部門的有效運行。

（三）完善房地產租賃企業(yè)的風險預警機制

完善的風險預警機制對企業(yè)內部控制起著至關重要的作用和影響。因此，要求房地產租賃企業(yè)必須構建風險評估機制、樹立風險防范意識、完善風險預警機制，并且能夠有效的辨別出企業(yè)在未來發(fā)展中所面臨的風險，同時能夠針對不同的市場變化采取不同的應對和解決措施。

（四）強化房地產租賃企業(yè)的內部控制活動

公司管理層之間的授權關系對企業(yè)的管理安全性有著直接的影響。因此，房地產租賃企業(yè)應加強內部控制活動的建設，規(guī)范授權和職責的分離，規(guī)范業(yè)務流程，特別是對一些重點投資項目要加強會計控制，一旦出現(xiàn)異常應盡快向企業(yè)管理層反映，方便管理層及時有效的對問題進行處理。

（五）規(guī)范各項財務控制活動，提升財務管控能力

房地產租賃企業(yè)應進一步規(guī)范各項財務活動，以此為契機，全面提升財務管控能力。例如：加強財務預算制度的構建與完善，重點關注預算編制等內容必須充分體現(xiàn)出企業(yè)的經營管理目標，并且明確責任、進一步細分預算指標，最后將預算目標落實到每一個項目部門。

五、結是語

綜上所述，隨著我國房地產租賃行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)內部控制也是一個不斷發(fā)展和變化的內容，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標也隨之而發(fā)生變化，密切結合企業(yè)的經營狀況和行業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃，從內部著手加強內部控制，為促進房地產租賃企業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展保駕護航。

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