李耐謙

摘 要：在如今快速發(fā)展的時期下，為了有效實現(xiàn)我國對于現(xiàn)代化建設的目的，促進各個市縣經(jīng)濟的發(fā)展，就必須提升各個園區(qū)的土地開發(fā)水平。廣西農(nóng)墾園區(qū)土地開發(fā)會對當?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟起到增長帶動作用，但目前在園區(qū)土地開發(fā)使用過程中仍存在部分問題，在開發(fā)中也存在許多不合理、不規(guī)范的地方。農(nóng)墾國有土地是國有農(nóng)場發(fā)展與生存的基礎(chǔ)，同時也是建設現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)以及物流業(yè)的重要條件。廣西農(nóng)墾土地主要由建設用地、牧草地、林地、園地以及耕地等組成，是其經(jīng)濟社會的重要組成成分。本文主要探討了如今園區(qū)土地開發(fā)的現(xiàn)狀以及針對具體問題的對策，期望可以推動我國園區(qū)土地開發(fā)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：園區(qū)土地;當前時期;現(xiàn)狀及對策

為了推動社會現(xiàn)代化建設，促進地區(qū)經(jīng)濟增長，對于加快各個地區(qū)園區(qū)土地開發(fā)的工作必須立刻執(zhí)行。園區(qū)的開發(fā)是當?shù)氐貐^(qū)經(jīng)濟的催化劑，可以有效促進經(jīng)濟增長，還可以提高當?shù)毓I(yè)化水平。因此，在當前時期對園區(qū)土地進行合理開發(fā)是我國建設的主要組成部分，但如今，在園區(qū)土地開發(fā)中仍然存在著以下問題。

1.? 如今園區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀

1.1???? 缺乏統(tǒng)一體制機制

在當前時期，從自治區(qū)有關(guān)部門向農(nóng)墾局申請派駐的管理機構(gòu)尚且未能到位，土地儲備中心至今為止都沒有成立，具體實施方案也沒有進行制定，致使如今的園區(qū)土地開發(fā)無法實行經(jīng)濟職能。

由于目前權(quán)限等因素，在農(nóng)墾局建設開發(fā)的審批、土地的預審中對“一證兩書”的審批不予認可。與此同時，在政策上農(nóng)墾局具備的權(quán)限極其有限，無法進行二次授權(quán)，這便會導致園區(qū)開發(fā)項目的土地、環(huán)保、建設、規(guī)劃以及立項等審批工作無法推進，會極大阻礙園區(qū)開發(fā)建設工作的進展。

1.2???? 建設效率低、產(chǎn)出率低

園區(qū)內(nèi)部土地產(chǎn)出率偏低，且建設效率極差。主要是因為，園區(qū)建設缺乏長遠的戰(zhàn)略部署，隨意性建設、低水平建設以及重復建設是極其突出的情況，這種現(xiàn)象將嚴重阻礙園區(qū)開發(fā)的科學性與合理性。并且，在園區(qū)土地開發(fā)中無法徹底清除不規(guī)范建筑物，導致企業(yè)與企業(yè)之間存在嚴重競爭的混亂局面。在園區(qū)土地開發(fā)中，部分定位與設計并不符合當?shù)貙嵡?，缺乏足夠資金且產(chǎn)業(yè)集中度極低，無法有效呈現(xiàn)當?shù)貎?yōu)勢與特色。從而無法有效形成產(chǎn)業(yè)鏈，低產(chǎn)量、低科技的各種產(chǎn)品無法長久占據(jù)市場，最終被市場淘汰，導致其最終變成閑置土地。

1.3???? 缺乏有效資金保障

將農(nóng)墾土地建設成為工業(yè)園區(qū)，需要對基礎(chǔ)的配套設施進行有效完善。這就需要大量資金去完善與建設園區(qū)的土地、通電、電訊、給排水以及道路等基礎(chǔ)設施與配套的生活服務設施，而要完善這些基礎(chǔ)設施，就需要將園區(qū)的土地進行征地拆遷以及變性出讓等等。投資建設應當是當?shù)卣穆氊熍c義務，但該園區(qū)建設是由農(nóng)墾局開發(fā)而非政府開發(fā)，因此其園區(qū)土地開發(fā)中大部分的基礎(chǔ)設施都是通過農(nóng)墾局貸款建設的。而市面上的投資公司并不具備儲備土地的權(quán)利，開發(fā)體制較為單一，利用市場手段對園區(qū)進行建設的方法不多，資金籌備能力低，缺乏投融資平臺與融資渠道，且公司自身財力有限，長久籌資之后資金會逐漸緊張，導致園區(qū)內(nèi)部的資金壓力急劇增加，將會直接阻礙對園區(qū)開發(fā)的基礎(chǔ)設備資金的投入， 影響投資環(huán)境的優(yōu)化與完善，阻礙園區(qū)招商引資。

1.4???? 缺乏有效人才激勵制度

針對園區(qū)的開發(fā)建設需要一批富有經(jīng)濟頭腦并且洞悉資本運作的專業(yè)人才，但目前，農(nóng)墾實行工資制度，無法充分體現(xiàn)不同類型、職能以及性質(zhì)的單位特征，單位的工資水準與工資總量以及社會信譽、個人貢獻等嚴重脫節(jié)，嚴重缺少激勵制度，沒有優(yōu)秀的利益驅(qū)動，無法充分調(diào)動職工與單位的積極性，在工作中缺乏活力。

2.? 針對園區(qū)土地開發(fā)現(xiàn)狀的對策

2.1???? 建設管理體制，落實管理職能

必須要爭取國土部門以及人民政府建設專業(yè)的農(nóng)墾土地管理機構(gòu)，并且要給予其相應的管理職能。其次要爭取國土部門以及人民政府建設土地儲備中心，并可以行使一級土地儲備機構(gòu)的有效職能。

從實際角度出發(fā)，園區(qū)所處的縣政府要與農(nóng)墾局進行有效合作，將地方政府行政審批的資源優(yōu)勢與農(nóng)墾局的土地優(yōu)勢進行充分結(jié)合，將雙方共同追求的經(jīng)濟繁榮經(jīng)濟利益綁定起來，確定雙方的權(quán)利分配制度，共同推進、統(tǒng)籌規(guī)劃。建設雙贏的理念是基礎(chǔ)與前提，墾地合作建設開發(fā)園區(qū)，要將利益分配作為維系紐帶，充分調(diào)動地方政府的主觀性與積極性，同時找到地方政府與農(nóng)墾合作的切入點。

2.2???? 進行集約化用地

園區(qū)土地開發(fā)建設的標準與原則便是集約化用地，這種做法不僅可以有效降低土地資源浪費，還可以集中控制，減少管理成本。如若想要進行集約化用地，必須從提高自身戰(zhàn)略地位出發(fā)。土地是極其重要的資源， 其不僅直接關(guān)系商業(yè)、工業(yè)以及農(nóng)業(yè)等各個行業(yè)的發(fā)展，同時也是一個地區(qū)經(jīng)濟的指南。土地資源的價值在當前時期正在不斷飆升，是進行經(jīng)濟建設不可或缺的資源。要樹立少占地、少用地的思想，對土地進行合理開發(fā)與利用，尤其針對每塊土地的產(chǎn)出與投入，要做到集約化。同時，對于土地的置換、整理等問題，都要及時考慮節(jié)奏與數(shù)量的變化。與此同時，進行園區(qū)開發(fā)建設時，要最大程度發(fā)揮土地應有價值，通常情況下都運用投入產(chǎn)出比對園區(qū)建設的效益進行計算，還可以運用土地使用率進行參照。要積極提倡園區(qū)建設進行集約化用地，進而建設一個可持續(xù)發(fā)展、具備當?shù)靥厣?、功能齊全的環(huán)保型園區(qū)。

2.3???? 建設投融資平臺

要充分運用當?shù)卣?，成立土地儲備中心，將土地整體進行變性，通過土地招拍掛方式將土地流轉(zhuǎn)到到園區(qū)開發(fā)的投資公司名下，利用各種方式，壯大融資能力以及公司實力。同時，要極力爭取市縣政府、自治區(qū)以及中央的經(jīng)濟投入，大力拓展融資渠道，為入園企業(yè)最大程度上分憂。需要充分運用西部大開發(fā)的相關(guān)政策，例如財政專項基金或西部債券等扶持手段;要加強與國開行、農(nóng)發(fā)行等機構(gòu)的金融合作，建設農(nóng)墾融資平臺， 提高授信額度，盡最大努力擴展銀行貸款金額的投放量，取得更多信貸支持;要積極爭取自治區(qū)對園區(qū)建設發(fā)展的扶持資金;與此同時，可以建設投資擔保公司、區(qū)域性村鎮(zhèn)銀行、資產(chǎn)運營機構(gòu)以及保險代理機構(gòu)，對財務資源進行有效整合，優(yōu)化結(jié)算中心，形成支持園區(qū)建設發(fā)展的支持體系。

2.4???? 提升對人才機制的注重程度

在進行園區(qū)建設開發(fā)時，必須樹立選用優(yōu)質(zhì)人才的觀點，貫徹落實群眾公認原則，同時大力選拔具備事業(yè)心強、干實事、能干事的人員;要堅持公正、公平、公開等原則，真正選拔出眾人認可的人才，建設優(yōu)質(zhì)園區(qū)建設開發(fā)人才隊伍。

結(jié)束語：

園區(qū)土地開發(fā)建設要依據(jù)科學的原理進行開發(fā)與建設，園區(qū)建設直接關(guān)乎一個區(qū)域的工業(yè)水平與經(jīng)濟實力。因此，要嚴謹進行園區(qū)的用地規(guī)劃，在設計過程中要結(jié)合當?shù)貐^(qū)域的實際情況與特色，制定彈性方案。并且，要對園區(qū)的職能進行有效定位，對土地價值進行評估，宏觀上對園區(qū)進行布局。之后，對土地使用方案進行合理優(yōu)化，實行集約用地，嚴格執(zhí)行規(guī)劃。

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