陶云飛 石曉宇

摘要：近年來(lái)房?jī)r(jià)起伏不定，總體上保持高位運(yùn)行狀態(tài)，居民面臨著巨大的房貨壓力。政府為保障房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展，在上海和重慶進(jìn)行了房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，但都未能抑制房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅改革的目的是抑制“高房?jī)r(jià)”、增加地方的財(cái)政收入，減少地方對(duì)土地財(cái)政的依賴。面對(duì)原有房產(chǎn)稅存在的問(wèn)題和新試點(diǎn)改革效果不明顯的尷尬局面，如何對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行深入的改革使其有效抑制房?jī)r(jià)，讓百姓能買得起房，是現(xiàn)如今人們普遍關(guān)注的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅;現(xiàn)狀;改革措施;思考

一、房產(chǎn)稅的定位

1.房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅，通常有廣義和狹義之分。廣義的房產(chǎn)稅是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中所涉及的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。狹義的房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，以房產(chǎn)的價(jià)值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)一種稅。今天講的是狹義的房產(chǎn)稅。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅是1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。

2.房產(chǎn)稅的特征

房產(chǎn)稅在法學(xué)理論中有以下幾個(gè)特征：第一，房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅。第二，房產(chǎn)稅屬于地方稅，區(qū)域性強(qiáng)。第三，具有較強(qiáng)的財(cái)政稅收功能。第四，房產(chǎn)稅具有合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)、優(yōu)化房屋土地資源配置的功能。國(guó)家通過(guò)設(shè)置具體稅種、稅率，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)引導(dǎo)和調(diào)整土地的利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及分析

1.我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的不足

第一，違反稅收法定原則。依據(jù)我國(guó)《立法法》（2015）第八條第六款之規(guī)定，稅種的設(shè)立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度只能通過(guò)全國(guó)人大及其常委會(huì)制定法律。而目前地方開(kāi)征個(gè)人住房房產(chǎn)稅的依據(jù)，是1986年國(guó)務(wù)院制定的《房產(chǎn)稅暫行條例》，屬于行政法規(guī)。

第二，存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)行業(yè)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，與房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅種出現(xiàn)重復(fù)納稅。例如，我國(guó)房產(chǎn)稅以租金為計(jì)稅依據(jù)，其中租金中既包括了房屋價(jià)值又包括了土地級(jí)差收益，對(duì)租金進(jìn)行征稅不僅對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行了征稅，對(duì)在房產(chǎn)購(gòu)置時(shí)已經(jīng)征稅的土地收益則出現(xiàn)了重復(fù)納稅。

第三，征收范圍狹窄?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的只針對(duì)城鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，范圍太狹窄。農(nóng)村地區(qū)仍然在免稅的范圍之內(nèi)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)大量的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地沒(méi)有被納入征稅范圍，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)性的房產(chǎn)，不論面積的大小，也在免稅之列，明顯有悖于稅收公平原則?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收只是對(duì)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)進(jìn)行征收，范圍明顯過(guò)于狹窄。

2.我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案

我國(guó)嘗試在上海、重慶等地作為房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)，但是，通過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)仍然存在很多問(wèn)題。例如：其一，征稅對(duì)象不合理。上海市的征稅范圍并不包括納稅人擁有的存量房，也就是說(shuō)在《暫行辦法》出臺(tái)之前，個(gè)人無(wú)論擁有多少房產(chǎn)，都不需要納稅。雖然這種設(shè)計(jì)在試點(diǎn)初期有利于改革推行，但其根本上違背了稅收公平原則，與實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)相悖;其二，計(jì)稅依據(jù)不合理。兩地試點(diǎn)初期都以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，條件成熟后按評(píng)估值。實(shí)質(zhì)上都在現(xiàn)階段回避了房產(chǎn)評(píng)估值即相關(guān)的房產(chǎn)評(píng)估問(wèn)題，改革具有局限性;其三，納稅年限及稅收減免方面存在缺陷。兩地改革方案都未具體規(guī)定納稅年限問(wèn)題，參照方案，納稅人每年都要繳納房產(chǎn)稅，這不符合我國(guó)國(guó)情。我國(guó)實(shí)行土地公有化，房產(chǎn)稅按年征收，而房產(chǎn)增值有限，未來(lái)累計(jì)稅款很可能與房產(chǎn)價(jià)值相距不遠(yuǎn)。上海免征面積定為人均60平方米還有待考察。

三、完善房產(chǎn)稅改革的建議

1.提高房產(chǎn)稅的立法層次

隨著房產(chǎn)改革的深化，房產(chǎn)稅已具備了制定法律的基本條件，不應(yīng)只停留在行政法規(guī)層而。國(guó)務(wù)院應(yīng)總結(jié)原有房產(chǎn)稅的不足及上海、重慶的房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，及時(shí)向全國(guó)人大及常務(wù)委員提出立法草案，由全國(guó)人大或全國(guó)人大常委會(huì)根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情及時(shí)制訂房產(chǎn)稅基本法。

2.擴(kuò)大征稅范圍

現(xiàn)行房產(chǎn)稅只針對(duì)城鎮(zhèn)地區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋進(jìn)行征收，農(nóng)村地區(qū)仍然在免稅的范圍之內(nèi)，位于經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)農(nóng)村地區(qū)大量的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地沒(méi)有被納入征稅范圍，整體征稅范圍過(guò)于狹窄。我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)正飛速發(fā)展，在此環(huán)境下，農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展水平也不斷提高，國(guó)家應(yīng)當(dāng)制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定程度的農(nóng)村地區(qū)納入征稅范圍，調(diào)整農(nóng)村的稅收優(yōu)惠減免政策必不可少。同時(shí)結(jié)合上海、重慶兩地改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)個(gè)人所有的住房實(shí)行征稅，逐步擴(kuò)大我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍，增加地方政府稅收收入。在此基礎(chǔ)上，必須科學(xué)規(guī)范稅收減免優(yōu)惠范圍。因此，房產(chǎn)稅改革要切實(shí)依據(jù)我國(guó)國(guó)情，以完善我國(guó)房產(chǎn)稅制度為根本目標(biāo)。

3.合并稅費(fèi)、確定計(jì)稅依據(jù)、區(qū)分稅率

合并一些稅種，如合并城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等用于公共服務(wù)的費(fèi)用到房產(chǎn)稅，以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)每年征收。對(duì)新開(kāi)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)避免“一刀切”，對(duì)于新房和舊房的納稅問(wèn)題應(yīng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)于開(kāi)征前已經(jīng)一次性支付了相關(guān)費(fèi)用的則不再征稅。自用住房和經(jīng)營(yíng)性住房、普通住宅和豪宅的稅率應(yīng)分別確定。征稅時(shí)以家庭為單位，對(duì)第一套房屋進(jìn)行低稅率征稅，從第二套房屋開(kāi)始進(jìn)行累積征稅，對(duì)于第三套及其以上的房屋進(jìn)行高稅率征稅。對(duì)第二套房屋進(jìn)行低征稅口的在于鼓勵(lì)其對(duì)外出租，對(duì)三套及三套以上的房屋進(jìn)行高稅率征稅在于刺激其出售，弱化房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性，控制房?jī)r(jià)。

4.完善稅收征收管理制度

房產(chǎn)稅的征收和管理離不開(kāi)一個(gè)完善的房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)和房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。現(xiàn)階段我國(guó)也在加強(qiáng)推進(jìn)房產(chǎn)全國(guó)信息互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，這要求相關(guān)部門要切實(shí)負(fù)責(zé)，制定全而詳細(xì)的房產(chǎn)信息系統(tǒng)。一個(gè)科學(xué)合理的房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的建成需要兩個(gè)重要因素：一是對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行全而的調(diào)查采集。不但需要調(diào)查采集房屋構(gòu)建情況，還包括對(duì)房屋周邊情況如道路建設(shè)、環(huán)境綠化、社會(huì)因素、居住人群、房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況、國(guó)家相關(guān)政策等信息的調(diào)查采集。二是需要專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)。對(duì)此我們可以借鑒美國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)置方法，即由獨(dú)立的第三方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，國(guó)家通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式尋覓社會(huì)的評(píng)估資源組建評(píng)估機(jī)構(gòu)，房產(chǎn)人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估結(jié)果不滿意的可以申請(qǐng)相關(guān)政府部門仲裁，保證其公平合理。

四、結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)稅是我國(guó)稅收體系的重要組成部分，在財(cái)政收入、調(diào)節(jié)國(guó)民收入再分配和優(yōu)化土地資源等方面發(fā)揮著不可或缺的作用。我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅已滯后于時(shí)代發(fā)展，房產(chǎn)稅改革刻不容緩。但是，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)長(zhǎng)期而漸進(jìn)的過(guò)程，必須要與我國(guó)實(shí)情相適應(yīng)，使房產(chǎn)稅真正成為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的有效工具，為民眾謀福利，讓老百姓住得起房，發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，政府同時(shí)合理運(yùn)用宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控手段，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊紫烜.經(jīng)濟(jì)法[M].北京：北京大學(xué)出版社（第五版），2014.

[2]孫長(zhǎng)舉，趙德芳，翟繼光.房地產(chǎn)業(yè)納稅節(jié)稅操作實(shí)務(wù)[M]北京：電子工業(yè)出版社，2010.

[3]李林.構(gòu)建和諧社會(huì)的法治基礎(chǔ)[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2013.

作者簡(jiǎn)介：陶云飛（1993年生），男，安徽蕪湖人，陸軍軍事交通學(xué)院汽車士官學(xué)?；A(chǔ)部政治教研室助教，2018年畢業(yè)于安徽師范大學(xué)法學(xué)院，刑法學(xué)碩士。研究方向：犯罪學(xué)。石曉宇（1994年生），女，漢族，安徽蚌埠人，安徽科技學(xué)院財(cái)經(jīng)學(xué)院助教，2018年畢業(yè)于英國(guó)南安普頓大學(xué)，經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)。