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        房產(chǎn)稅改革探討

        2016-11-24 14:37:05楊李
        科學與財富 2016年15期
        關(guān)鍵詞:問題對策

        楊李

        摘要:近年來,房地產(chǎn)價格一直居高不下,在其他宏觀調(diào)控手段乏力的情況下,稅制改革被寄予厚望,尤其是房產(chǎn)稅改革,一直被各界看作是調(diào)控房價的救命稻草。那么,房產(chǎn)稅改革究竟達到了預期效果了嗎?本文結(jié)合重慶和上海的房產(chǎn)稅試點現(xiàn)狀,對其存在的問題進行了分析,并給出了相應的對策建議。

        關(guān)鍵詞:房產(chǎn)稅 問題 對策

        一、房產(chǎn)稅概述

        1951年,政務院頒布實施了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,規(guī)定對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,對土地征收地產(chǎn)稅,對房價、地價不易劃分的,征收房地產(chǎn)稅。至此,房產(chǎn)稅在我國拉開了序幕。1973年,國家將國營企業(yè)應繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅,城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個人和海外僑胞征收。1984年,國務院正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來,更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年,國務院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》,對內(nèi)資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅,城市房地產(chǎn)稅僅對外資企業(yè)和外籍個人征收,標志著房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面征收,但在對房產(chǎn)征稅上形成了內(nèi)外兩套稅制的格局。2008年,國務院公布了第546號令,取消城市房地產(chǎn)稅,統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅,標志著我國房產(chǎn)稅制度實現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一,也徹底結(jié)束了我國對內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史。至此,房產(chǎn)稅現(xiàn)狀形成。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。這里的房屋是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)區(qū)域內(nèi)的房屋。對應兩種不同的計稅依據(jù)分別采用1.2%和12%(4%)的稅率。同時就個人所有非營業(yè)性住房等幾種情況予以免稅。也就是說,我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是只對經(jīng)營性房產(chǎn)進行征稅,而對非經(jīng)營性房產(chǎn)不予課稅。

        近年來,我國的房價屢創(chuàng)新高,而且一直居高不下,國家為了遏制房價高企的泡沫化,采用了較多的調(diào)控手段,其中對個人住房征收房產(chǎn)稅被期望最高。2011年,國家在上海和重慶兩地就部分個人住宅征收房產(chǎn)稅開始試點。重慶房產(chǎn)稅的征稅對象包括三類房產(chǎn):一是個人擁有的獨棟商品住宅;二是個人新購的高檔住房;三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。上海房產(chǎn)稅的征稅對象包括兩類房產(chǎn):一是居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房);二是非本市居民家庭在本市新購的住房。此外,兩地對于房產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠也做了相應的規(guī)定。

        重慶和上海試點四年多以來,其取得的成效,學術(shù)界的意見較為一致,即未能實現(xiàn)政策的初衷,效果不明顯。究竟是哪一些因素影響了房產(chǎn)稅既定功能的發(fā)揮?接下來又應該做一些什么樣的調(diào)整?在試點的基礎(chǔ)上全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革又該怎樣進行?鑒于此,對現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革進行分析和總結(jié)勢在必行。

        二、房產(chǎn)稅改革的問題

        (一)征稅范圍較窄

        我國的現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)四個區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)征稅,

        不包括農(nóng)村的房產(chǎn)。其實在一些較為發(fā)達的地區(qū),農(nóng)村經(jīng)營用房急劇擴大,完全可以納入征稅范圍。另外,免稅房產(chǎn)數(shù)量不少,也使得征稅范圍不廣。即使拿兩個試點城市重慶和上海來講,兩地也未將普通存量住房納入到征收范圍里,再加上給予了較多的優(yōu)惠政策,表面上房產(chǎn)稅的征收范圍較原房產(chǎn)稅的征收范圍有較大增加,但實際上仍較狹窄。

        (二)稅率缺乏彈性

        我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用比例稅率,因計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征,所以對應的稅率也分為兩種。從價計征時,房產(chǎn)稅按照房屋的原值一次減除10-30%后的余值計征,稅率為1.2%,在房產(chǎn)價格波動的情況下,房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的市場價值存在偏差,房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)就與房地產(chǎn)市場價值脫離;從租計征時,按房產(chǎn)出租的租金收入計征,稅率為12%,在房源分散和征管信息系統(tǒng)建設(shè)不足的情況下,我國住房租賃環(huán)節(jié)稅收征管難度較大,尤其是個人住房租金收入少之又少?,F(xiàn)行的房產(chǎn)稅實行全國統(tǒng)一稅率,而實際上我國各省市地區(qū)的發(fā)展是存在差異的,所以針對性不足。就重慶和上海兩個試點城市來說,上海只對增量房征稅,最高稅率只有0.6%;重慶最高稅率為1.2%,所以稅率太低,很難達到改革預期目標。

        (三)計稅依據(jù)不合理

        我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅除租賃房屋是以租金收入作為計稅依據(jù)外,其余房屋均以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù),即用房屋的原值一次減除10-30%后的余值計征。以房地產(chǎn)原值計算征收,既沒有考慮房產(chǎn)的自然損耗,又沒有考慮土地的級差收益與時間價值, 這樣的計稅沒有考慮到房屋的特殊性——剛性需求,即房屋可能的不減值反增值,這樣的話,計稅依據(jù)會與房屋的市場價值相差很大,使房地產(chǎn)收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。就試點城市來講,上海規(guī)定,參照應稅住房

        市場交易價格確定的評估值,試點初期以應稅住房市場交易價格的70%計算繳納,重慶則規(guī)定,以應稅住房的房產(chǎn)交易價作為計稅依據(jù),條件成熟時,以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。這樣的規(guī)定,顯然是一個嘗試,還是沒有擺脫之前的局限。

        (四)認識上有誤區(qū)

        房產(chǎn)稅改革是在房價居高不下、政府屢調(diào)未果的大環(huán)境下實施的。很多公眾都認為,房產(chǎn)稅改革的目的就是為了調(diào)控房價,抑制炒房。試點城市將房產(chǎn)稅的征稅范圍擴大到居民自住房屋,對原本免稅的居民非營業(yè)用房也征稅,使得大部分公眾直觀的認為,稅收增加會導致房屋成本上升,因此會被轉(zhuǎn)嫁,從而在心理上和思想上都有抵觸情緒。此外,

        (五)配套制度不健全

        一是尚未完善房地產(chǎn)登記制度,不能全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況,增加征稅難度;二是缺乏統(tǒng)一的評估體系,稅基評估精準度欠佳;三是尚未建立有效的納稅人爭議機制,對納稅人合法權(quán)益得以保障缺乏信心;四是相關(guān)人員素質(zhì)參差不齊,房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行力堪憂。此外,房產(chǎn)稅究竟能發(fā)揮哪些作用,發(fā)揮到何種程度,除了房產(chǎn)稅自身的設(shè)計外,還受到其他因素如收入狀況、總體稅負高低、房產(chǎn)供給與需求、稅制結(jié)構(gòu)等因素的制約,因此,房產(chǎn)稅改革并不是簡單的調(diào)整。

        三、促進房產(chǎn)稅改革的措施

        (一)拓寬征稅范圍

        試點城市把居民自住房屋納入房產(chǎn)稅的開征范圍,影響范圍大,涉及利益廣,必須穩(wěn)步推進,在試點的基礎(chǔ)上逐步擴大征稅范圍,;鑒于在某些較發(fā)達地區(qū),農(nóng)村經(jīng)營用地急劇膨脹,可以考慮將其也納入增稅范圍;減少免稅房產(chǎn)數(shù)量,對擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者同樣征收房產(chǎn)稅??偟膩碇v,拓寬征稅范圍應配合稅率循序漸進,不能一蹴而就。

        (2)合理設(shè)置稅率

        房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置不應是一刀切,應實行差異化稅率,應根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、房產(chǎn)使用情況及所有人擁有的住房面積和房屋的多少等來進行確定。一是結(jié)合房產(chǎn)現(xiàn)狀確定普通住房的面積和價格范圍,凡超出此范圍房產(chǎn)均視為高檔住宅,另設(shè)高稅率;二是確定免征面積,對超出免征的面積,結(jié)合擁有的房屋套數(shù)實施遞增累進的征稅方式;三是對非工作地住房不論面積大小一律按高稅率征稅。四是對居民的投資性購房建議提高相關(guān)稅種的稅率,如:契稅、個人所得稅等。總的來講,對低收入群體設(shè)計減免條款,對中產(chǎn)階段進行適當保護,對高端住宅收入群體設(shè)計累進稅率。只有這樣才能通過合理的征收房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)中國的貧富差距,遏制和減少房產(chǎn)投機,提高房屋的使用率。

        (3)明確計稅依據(jù)

        我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征?,F(xiàn)階段,以房產(chǎn)余值或租金收入作為計稅依據(jù)顯然不完全符合房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀,必須加以改變。試點城市重慶以應稅住房交易價作為計稅依據(jù),并指出在條件成熟時,以評估價值作為計稅依據(jù)。在筆者看來,這種思路是正確的,可先將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)改革為按市場價格征收,使地方政府能享受到房產(chǎn)增值而帶來的收益。長期來看,以房產(chǎn)的評估值作為計稅依據(jù)勢在必行。另外,對于兩類計稅依據(jù),現(xiàn)在可考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價計征。因為租金收入很難核實,而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn),可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。由于房產(chǎn)原值很難核算清楚,而且減除比例的確定沒有合理依據(jù),改革后的從價計征不再按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值作為計算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù),取而代之的是房產(chǎn)的現(xiàn)值。

        (4)理清認識誤區(qū)

        政府應對房產(chǎn)稅改革進行廣泛宣傳,對稅收基本知識加大普及力度,讓公眾能真正理解并接納,進而主動納稅。要讓公眾了解,房產(chǎn)稅改革最重要的意義不在于管制房價,而是調(diào)節(jié)社會財務分配,為城市公共服務提供長期的資金。因此,不要對房產(chǎn)稅改革對于抑制房價抱過多的期望。城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價上漲等都是導致房價上漲的因素,房產(chǎn)稅改革也許可以減少部分投資性需求,但也可能給更多的自主性需求和改善性需求增加負擔,因為稅負是可以轉(zhuǎn)嫁的。由于我國居民對房屋的剛性需求,對房價實施調(diào)控最終反而導致房價上漲。再加上稅法是相對穩(wěn)定的,而市場是變化的,對于房價畸高這種極端情況必然難以發(fā)揮應有的作用。

        (五)完善征收制度

        一是建立和完善相應的房地產(chǎn)登記制度,采用實名登記并全國聯(lián)網(wǎng),全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況,為稅務機關(guān)征稅提供快速有效的依據(jù);二是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估機構(gòu)并市場化,防止單一化帶來的評估結(jié)果失實,同時構(gòu)建房地產(chǎn)稅稅基評估制度;三是確立納稅人爭議處理機制,保障納稅人的合法權(quán)益;四是通過建立和完善評估人員資格認證制度,培養(yǎng)高素質(zhì)高水平的房地產(chǎn)稅評估專業(yè)隊伍??偟膩碚f,房產(chǎn)稅改革應結(jié)合其他稅種全盤考慮,這是一個長期漸進的過程,也是與其他稅收此消彼長的過程。

        參考文獻:

        [1]吳霞:房產(chǎn)稅改革的影響分析及存在的問題.[J].商業(yè)經(jīng)濟,2013(17)

        [2]于洪俠:我國房產(chǎn)稅收改革中存在的問題及應對策略[J].經(jīng)濟視角(上),2013(7)

        [3]宋春蘭:房地產(chǎn)稅制改革與稅基評估體系的構(gòu)建[J].經(jīng)濟研究導刊,2013(8)

        [4]張小岳:基于重慶上海試點經(jīng)驗的房產(chǎn)稅改革研究[J].重慶第二師范學院學報,2014

        [5]王紅云,那薇,李蕾,李樹奇,徐江帆:稅法[M].中國人民大學出版社,2015.343~344

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