楊李

摘要：近年來，房地產(chǎn)價格一直居高不下，在其他宏觀調(diào)控手段乏力的情況下，稅制改革被寄予厚望，尤其是房產(chǎn)稅改革，一直被各界看作是調(diào)控房價的救命稻草。那么，房產(chǎn)稅改革究竟達到了預期效果了嗎？本文結(jié)合重慶和上海的房產(chǎn)稅試點現(xiàn)狀，對其存在的問題進行了分析，并給出了相應的對策建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 問題 對策

一、房產(chǎn)稅概述

1951年，政務院頒布實施了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，對土地征收地產(chǎn)稅，對房價、地價不易劃分的，征收房地產(chǎn)稅。至此，房產(chǎn)稅在我國拉開了序幕。1973年，國家將國營企業(yè)應繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，城市房地產(chǎn)稅的征收范圍縮小到只對房產(chǎn)管理部門、有房產(chǎn)的個人和海外僑胞征收。1984年，國務院正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨立出來，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年，國務院頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對內(nèi)資企業(yè)和個人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅僅對外資企業(yè)和外籍個人征收，標志著房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)全面征收，但在對房產(chǎn)征稅上形成了內(nèi)外兩套稅制的格局。2008年，國務院公布了第546號令，取消城市房地產(chǎn)稅，統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，標志著我國房產(chǎn)稅制度實現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一，也徹底結(jié)束了我國對內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史。至此，房產(chǎn)稅現(xiàn)狀形成。根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。這里的房屋是指城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)區(qū)域內(nèi)的房屋。對應兩種不同的計稅依據(jù)分別采用1.2%和12%（4%）的稅率。同時就個人所有非營業(yè)性住房等幾種情況予以免稅。也就是說，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是只對經(jīng)營性房產(chǎn)進行征稅，而對非經(jīng)營性房產(chǎn)不予課稅。

近年來，我國的房價屢創(chuàng)新高，而且一直居高不下，國家為了遏制房價高企的泡沫化，采用了較多的調(diào)控手段，其中對個人住房征收房產(chǎn)稅被期望最高。2011年，國家在上海和重慶兩地就部分個人住宅征收房產(chǎn)稅開始試點。重慶房產(chǎn)稅的征稅對象包括三類房產(chǎn)：一是個人擁有的獨棟商品住宅；二是個人新購的高檔住房；三是在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海房產(chǎn)稅的征稅對象包括兩類房產(chǎn)：一是居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）；二是非本市居民家庭在本市新購的住房。此外，兩地對于房產(chǎn)的減免稅優(yōu)惠也做了相應的規(guī)定。

重慶和上海試點四年多以來，其取得的成效，學術(shù)界的意見較為一致，即未能實現(xiàn)政策的初衷，效果不明顯。究竟是哪一些因素影響了房產(chǎn)稅既定功能的發(fā)揮？接下來又應該做一些什么樣的調(diào)整？在試點的基礎(chǔ)上全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)稅改革又該怎樣進行？鑒于此，對現(xiàn)行房產(chǎn)稅改革進行分析和總結(jié)勢在必行。

二、房產(chǎn)稅改革的問題

（一）征稅范圍較窄

我國的現(xiàn)行房產(chǎn)稅只對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)四個區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)征稅，

不包括農(nóng)村的房產(chǎn)。其實在一些較為發(fā)達的地區(qū)，農(nóng)村經(jīng)營用房急劇擴大，完全可以納入征稅范圍。另外，免稅房產(chǎn)數(shù)量不少，也使得征稅范圍不廣。即使拿兩個試點城市重慶和上海來講，兩地也未將普通存量住房納入到征收范圍里，再加上給予了較多的優(yōu)惠政策，表面上房產(chǎn)稅的征收范圍較原房產(chǎn)稅的征收范圍有較大增加，但實際上仍較狹窄。

（二）稅率缺乏彈性

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅采用比例稅率，因計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征，所以對應的稅率也分為兩種。從價計征時，房產(chǎn)稅按照房屋的原值一次減除10-30%后的余值計征，稅率為1.2%，在房產(chǎn)價格波動的情況下，房產(chǎn)原值與房產(chǎn)的市場價值存在偏差，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)就與房地產(chǎn)市場價值脫離；從租計征時，按房產(chǎn)出租的租金收入計征，稅率為12%，在房源分散和征管信息系統(tǒng)建設(shè)不足的情況下，我國住房租賃環(huán)節(jié)稅收征管難度較大，尤其是個人住房租金收入少之又少?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅實行全國統(tǒng)一稅率，而實際上我國各省市地區(qū)的發(fā)展是存在差異的，所以針對性不足。就重慶和上海兩個試點城市來說，上海只對增量房征稅，最高稅率只有0.6%；重慶最高稅率為1.2%，所以稅率太低，很難達到改革預期目標。

（三）計稅依據(jù)不合理

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅除租賃房屋是以租金收入作為計稅依據(jù)外，其余房屋均以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，即用房屋的原值一次減除10-30%后的余值計征。以房地產(chǎn)原值計算征收，既沒有考慮房產(chǎn)的自然損耗，又沒有考慮土地的級差收益與時間價值， 這樣的計稅沒有考慮到房屋的特殊性——剛性需求，即房屋可能的不減值反增值，這樣的話，計稅依據(jù)會與房屋的市場價值相差很大，使房地產(chǎn)收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應增加。就試點城市來講，上海規(guī)定，參照應稅住房

市場交易價格確定的評估值，試點初期以應稅住房市場交易價格的70%計算繳納，重慶則規(guī)定，以應稅住房的房產(chǎn)交易價作為計稅依據(jù)，條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)。這樣的規(guī)定，顯然是一個嘗試，還是沒有擺脫之前的局限。

（四）認識上有誤區(qū)

房產(chǎn)稅改革是在房價居高不下、政府屢調(diào)未果的大環(huán)境下實施的。很多公眾都認為，房產(chǎn)稅改革的目的就是為了調(diào)控房價，抑制炒房。試點城市將房產(chǎn)稅的征稅范圍擴大到居民自住房屋，對原本免稅的居民非營業(yè)用房也征稅，使得大部分公眾直觀的認為，稅收增加會導致房屋成本上升，因此會被轉(zhuǎn)嫁，從而在心理上和思想上都有抵觸情緒。此外，

（五）配套制度不健全

一是尚未完善房地產(chǎn)登記制度，不能全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況，增加征稅難度；二是缺乏統(tǒng)一的評估體系，稅基評估精準度欠佳；三是尚未建立有效的納稅人爭議機制，對納稅人合法權(quán)益得以保障缺乏信心；四是相關(guān)人員素質(zhì)參差不齊，房產(chǎn)稅改革的執(zhí)行力堪憂。此外，房產(chǎn)稅究竟能發(fā)揮哪些作用，發(fā)揮到何種程度，除了房產(chǎn)稅自身的設(shè)計外，還受到其他因素如收入狀況、總體稅負高低、房產(chǎn)供給與需求、稅制結(jié)構(gòu)等因素的制約，因此，房產(chǎn)稅改革并不是簡單的調(diào)整。

三、促進房產(chǎn)稅改革的措施

（一）拓寬征稅范圍

試點城市把居民自住房屋納入房產(chǎn)稅的開征范圍，影響范圍大，涉及利益廣，必須穩(wěn)步推進，在試點的基礎(chǔ)上逐步擴大征稅范圍，；鑒于在某些較發(fā)達地區(qū)，農(nóng)村經(jīng)營用地急劇膨脹，可以考慮將其也納入增稅范圍；減少免稅房產(chǎn)數(shù)量，對擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者同樣征收房產(chǎn)稅?？偟膩碇v，拓寬征稅范圍應配合稅率循序漸進，不能一蹴而就。

（2）合理設(shè)置稅率

房產(chǎn)稅稅率的設(shè)置不應是一刀切，應實行差異化稅率，應根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、房產(chǎn)使用情況及所有人擁有的住房面積和房屋的多少等來進行確定。一是結(jié)合房產(chǎn)現(xiàn)狀確定普通住房的面積和價格范圍，凡超出此范圍房產(chǎn)均視為高檔住宅，另設(shè)高稅率；二是確定免征面積，對超出免征的面積，結(jié)合擁有的房屋套數(shù)實施遞增累進的征稅方式；三是對非工作地住房不論面積大小一律按高稅率征稅。四是對居民的投資性購房建議提高相關(guān)稅種的稅率，如：契稅、個人所得稅等。總的來講，對低收入群體設(shè)計減免條款，對中產(chǎn)階段進行適當保護，對高端住宅收入群體設(shè)計累進稅率。只有這樣才能通過合理的征收房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)中國的貧富差距，遏制和減少房產(chǎn)投機，提高房屋的使用率。

（3）明確計稅依據(jù)

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分為從價計征和從租計征?，F(xiàn)階段，以房產(chǎn)余值或租金收入作為計稅依據(jù)顯然不完全符合房產(chǎn)稅發(fā)展現(xiàn)狀，必須加以改變。試點城市重慶以應稅住房交易價作為計稅依據(jù)，并指出在條件成熟時，以評估價值作為計稅依據(jù)。在筆者看來，這種思路是正確的，可先將房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)改革為按市場價格征收，使地方政府能享受到房產(chǎn)增值而帶來的收益。長期來看，以房產(chǎn)的評估值作為計稅依據(jù)勢在必行。另外，對于兩類計稅依據(jù)，現(xiàn)在可考慮統(tǒng)一規(guī)定為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。由于房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)，改革后的從價計征不再按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值作為計算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，取而代之的是房產(chǎn)的現(xiàn)值。

（4）理清認識誤區(qū)

政府應對房產(chǎn)稅改革進行廣泛宣傳，對稅收基本知識加大普及力度，讓公眾能真正理解并接納，進而主動納稅。要讓公眾了解，房產(chǎn)稅改革最重要的意義不在于管制房價，而是調(diào)節(jié)社會財務分配，為城市公共服務提供長期的資金。因此，不要對房產(chǎn)稅改革對于抑制房價抱過多的期望。城鎮(zhèn)化帶來的剛性需求、壟斷的土地供給制度、物價上漲等都是導致房價上漲的因素，房產(chǎn)稅改革也許可以減少部分投資性需求，但也可能給更多的自主性需求和改善性需求增加負擔，因為稅負是可以轉(zhuǎn)嫁的。由于我國居民對房屋的剛性需求，對房價實施調(diào)控最終反而導致房價上漲。再加上稅法是相對穩(wěn)定的，而市場是變化的，對于房價畸高這種極端情況必然難以發(fā)揮應有的作用。

（五）完善征收制度

一是建立和完善相應的房地產(chǎn)登記制度，采用實名登記并全國聯(lián)網(wǎng)，全面掌握居民家庭房產(chǎn)的持有情況，為稅務機關(guān)征稅提供快速有效的依據(jù)；二是建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)評估機構(gòu)并市場化，防止單一化帶來的評估結(jié)果失實，同時構(gòu)建房地產(chǎn)稅稅基評估制度；三是確立納稅人爭議處理機制，保障納稅人的合法權(quán)益；四是通過建立和完善評估人員資格認證制度，培養(yǎng)高素質(zhì)高水平的房地產(chǎn)稅評估專業(yè)隊伍?？偟膩碚f，房產(chǎn)稅改革應結(jié)合其他稅種全盤考慮，這是一個長期漸進的過程，也是與其他稅收此消彼長的過程。

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