摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人均收入水平的顯著性提高，越來越多的人遷移到城市中來發(fā)展，也就造成了城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速繁榮，并且房地產(chǎn)在促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中發(fā)揮重要作用。而且對于我國稅收管理而言，房地產(chǎn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)相對更大，管理難度更為復(fù)雜，因此研究房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的風(fēng)險(xiǎn)管理利于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的規(guī)范化發(fā)展，從而為我國整體的經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);稅收;風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)在各種財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的數(shù)據(jù)都是非常多的，這也就造成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的復(fù)雜化以及多元化，也正是如此，房地產(chǎn)企業(yè)在偷稅、漏稅方面的可能性也就更大，這在一定程度上給稅務(wù)監(jiān)管帶來了工作上的難度。在2015年公布的一組關(guān)于企業(yè)稅收出現(xiàn)問題的30組數(shù)據(jù)當(dāng)中，屬于房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅務(wù)問題的就占到了7家，可見加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面的監(jiān)督與管理是極為重要的，也是亟待完善的一點(diǎn)。

一、稅收風(fēng)險(xiǎn)管理概述

稅收風(fēng)險(xiǎn)管理還有一種叫法是稅收遵從風(fēng)險(xiǎn)管理，也就是指企業(yè)能夠按照規(guī)矩，按照標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)在在地實(shí)行出來的一套稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，通過這一體系可以有效地對企業(yè)存在的各種不正常的稅務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督以及控制，從而避免企業(yè)因?yàn)槎悇?wù)問題受到懲罰。

二、房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）房地長開發(fā)環(huán)節(jié)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.成本核算不準(zhǔn)確

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在核算階段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)可能性相對來說是最大的，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面很多數(shù)據(jù)是可以造假的，通過虛增成本數(shù)據(jù)來逃避稅收等，而且對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于開發(fā)的期限存在很大的不確定性，造成成本核算是極為復(fù)雜的，外加房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的配套設(shè)施也比較多，因此在房地產(chǎn)工程完工之后在進(jìn)行成本核算，這樣的難度是比較大的，因此，在企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)方面要重點(diǎn)關(guān)注企業(yè)的成本核算階段。

2.電子申報(bào)數(shù)據(jù)問題多

隨著電子稅務(wù)的不斷發(fā)展，企業(yè)都開始實(shí)施電子化辦公，但是對于不少房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)人員來說，對相關(guān)的電腦操作不夠熟練，對于電子軟件、計(jì)算機(jī)軟件等應(yīng)用不熟悉等，以至于在進(jìn)行稅務(wù)資料的填寫過程中存在很大的不規(guī)范性，比如說出現(xiàn)會(huì)計(jì)科目混亂、會(huì)計(jì)科目的摘要填寫不正確以及記賬的時(shí)間出現(xiàn)問題等，還有不少企業(yè)由于不適應(yīng)電子稅務(wù)的操作，依然采取傳統(tǒng)式的手工記賬這一方式，因此在稅收方面常常會(huì)出現(xiàn)各種問題。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)、稅務(wù)人員而言，需要進(jìn)行一定的專業(yè)培訓(xùn)，在電子做賬實(shí)操方面，因?yàn)橐坏┨顚懖徽_就會(huì)造成很大的錯(cuò)誤，對企業(yè)造成不利的損失。

3.個(gè)人所得稅代扣代繳不足

房地產(chǎn)的經(jīng)營方式是比較特殊的，而且在建設(shè)的過程中會(huì)涉及到許多臨時(shí)加入的臨時(shí)工，或者直接以承包的方式來進(jìn)行建設(shè)，那么就會(huì)涉及到這一部分人的工資情況一個(gè)個(gè)人所得稅的處理情況，對于這一部分臨時(shí)工來說，不屬于公司的正式員工，而且流動(dòng)性非常大，那么這一部分人的工資是沒有納入企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬方面，也沒有開具一些較為正規(guī)的發(fā)票，這就給企業(yè)的稅收監(jiān)管帶來了一定的復(fù)雜性。

（二）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.不按規(guī)定進(jìn)行土地信息登記，延遲繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

經(jīng)常在針對房地產(chǎn)稅務(wù)的檢查工作當(dāng)中發(fā)現(xiàn)到不少問題，有不少比例的房地產(chǎn)企業(yè)沒有依據(jù)相關(guān)的規(guī)定時(shí)間到稅務(wù)部門進(jìn)行信息方面的登記，以至于造成稅務(wù)繳納的延遲，沒有及時(shí)地進(jìn)行稅務(wù)的繳納處理工作，在“金稅三期”以及電子稅務(wù)的大力發(fā)展下，稅務(wù)系統(tǒng)能夠較為快速地掃描到哪些企業(yè)沒有及時(shí)的進(jìn)行稅務(wù)的繳納，一旦被查出，那么企業(yè)就要接受一定的處罰，因此這一方面的稅收風(fēng)險(xiǎn)也是需要進(jìn)行注意的。

2.不按規(guī)定登記房屋信息，延遲繳納房產(chǎn)稅房屋

房子在建設(shè)完工之后，房地產(chǎn)一般按都會(huì)對其進(jìn)行出租處理或者自用處理，對于這一部分的房地產(chǎn)稅收應(yīng)該按照標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行稅務(wù)繳納，但是存在不少企業(yè)會(huì)忽視這一部分的稅務(wù)，對其沒有進(jìn)行登記，也就逃避了稅務(wù)的繳納。而且在“金稅三期”建設(shè)完成之后，房地產(chǎn)關(guān)于第三方的信息會(huì)進(jìn)行收集處理，比如說對于房屋中介方面會(huì)對房地產(chǎn)的信息進(jìn)行登錄，隨著這一信息的導(dǎo)入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以及時(shí)地獲取這一房源的信息，因此對于房地產(chǎn)而言，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注自用的房子以及出租的房子這一部分的稅務(wù)，否則一旦查出則會(huì)受到嚴(yán)厲的處罰。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)具有特殊性和復(fù)雜性

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，經(jīng)營的產(chǎn)品比較特殊也比較復(fù)雜，主要是以土地為對象以及建筑物為經(jīng)營對象，對土地和房屋建筑物進(jìn)行建設(shè)、加工改造和經(jīng)營，從經(jīng)營對象和經(jīng)營性質(zhì)上看，從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)經(jīng)營的特殊性是區(qū)別于以往的一般商品以及一般的勞務(wù)生產(chǎn)的。房地產(chǎn)的開發(fā)形式是非常多樣化的，而且經(jīng)營形式也是較為紛繁復(fù)雜，與其他行業(yè)相比存在較大差異。房地產(chǎn)行業(yè)需要同時(shí)涉及各種各樣的環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)的處理方式也存在不少的差異，同時(shí)對于財(cái)務(wù)人員的要求也比較高，一旦財(cái)務(wù)人員自身具備的專業(yè)技能不過關(guān)，則會(huì)較難處理好各種財(cái)務(wù)情況以及稅務(wù)情況，這就要求財(cái)務(wù)人員和稅務(wù)人員都必須具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，在有關(guān)數(shù)據(jù)的處理過程中，選擇正確的方式方法來進(jìn)行稅務(wù)核算與申報(bào)工作，一旦哪一個(gè)環(huán)節(jié)沒有妥善的進(jìn)行賬務(wù)處理，都有可能產(chǎn)生相關(guān)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要重視。

（二）房地產(chǎn)稅收制度具有多變性和復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)來說具有一定的特殊性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)涉及是比較廣泛的，所涉及到的稅務(wù)種類也是多種多樣，這樣就會(huì)造成稅務(wù)管理的方式都會(huì)存在著差異，那么房地產(chǎn)企業(yè)在日常的稅務(wù)申報(bào)當(dāng)中如果沒有妥善處理好各種稅務(wù)，就會(huì)造成一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且我國關(guān)于出臺(tái)的政策當(dāng)中，房地產(chǎn)涉及到的種類就達(dá)到了12種，如此多樣化的稅務(wù)處理給房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)處理增加了不少的難度。

（三）企業(yè)管理層稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

不少房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)稅務(wù)方面沒有一個(gè)很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，而且也沒有引起重視，這也就造成整個(gè)企業(yè)從上到下都沒有認(rèn)真的看待房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)問題，對于稅收方面的知識(shí)比較淡薄，認(rèn)為只要申報(bào)了稅務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)以及進(jìn)行了一些核算就沒有什么風(fēng)險(xiǎn)了，而且對于法律層面的認(rèn)知比較淺，沒有嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行學(xué)習(xí)，需要了解到整個(gè)的稅務(wù)流程等，對于事前的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理、事中的稅收監(jiān)督等以及事后的稅收檢查工作都需要好好學(xué)習(xí)，并且要從上到下形成一種強(qiáng)烈的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，從本質(zhì)上認(rèn)清這一事件的重要性。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理建議

（一）將大數(shù)據(jù)管理作為個(gè)性化納稅服務(wù)的基礎(chǔ)

從我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)情況來看，可以說房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量是非常多的，而且每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模都是不一樣的，有很多小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，在各方面的管理非常不成熟，對于稅收管理工作來說，更是規(guī)劃不到位，因此有必要在房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理中加入大數(shù)據(jù)的管理，從而可以讓管理工作顯得更為給個(gè)性化以及專業(yè)化，大數(shù)據(jù)的應(yīng)用是非常廣泛的，而且大數(shù)據(jù)非常智能，能夠精準(zhǔn)的了解到每一個(gè)階段的問題，從而更為針對性地解決問題。

（二）切實(shí)有效地實(shí)施現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)管理制度

要對稅收相關(guān)的問題實(shí)時(shí)進(jìn)行有效的正確傳遞，要做到知法守法，企業(yè)管理層方面應(yīng)當(dāng)進(jìn)行一次統(tǒng)一的稅收風(fēng)險(xiǎn)管理方面的知識(shí)培訓(xùn)，把房地產(chǎn)在稅收管理方面需要重視的一些關(guān)鍵點(diǎn)、容易出現(xiàn)問題的點(diǎn)進(jìn)行分析，從而避免企業(yè)在稅收工作方面出現(xiàn)類似的錯(cuò)誤，從源頭上提高稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的效率，避免企業(yè)遇到不必要的麻煩，在對企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃方面也要做好規(guī)范，尤其是對于成本核算階段，要加大監(jiān)督力度，避免造成損失。

（三）建立有效的房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析評估機(jī)制

可以依據(jù)房地產(chǎn)從開發(fā)到完工再到使用過程這三個(gè)步驟來看待稅收問題，在判定風(fēng)險(xiǎn)程度方面可以結(jié)合定量以及定性的方法來進(jìn)行綜合考察，在企業(yè)所涉及到的稅收方面的數(shù)據(jù)方面要嚴(yán)格篩選數(shù)據(jù)的真實(shí)性，并進(jìn)行一個(gè)綜合性的判斷，一旦發(fā)現(xiàn)有問題，就要及時(shí)地進(jìn)行糾正。一是可以組建一個(gè)專門針對公司稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估的隊(duì)伍，如果企業(yè)條件允許可以聘請比較權(quán)威的專家來進(jìn)行打分評估，計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)程度的大小;二是在稅務(wù)方面的信息搜集情況，要嚴(yán)格地做好整合工作;三是建立一套符合規(guī)范以及標(biāo)準(zhǔn)的完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，針對房地產(chǎn)的每一個(gè)階段都能夠有效地進(jìn)行識(shí)別，以及預(yù)警，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)化，這樣可以有效地對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制以及處理。

五、結(jié)語

通過以上分析可以看出房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)方面較為復(fù)雜化以及多元化，造成房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面的難度更大，房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)管理方面存在風(fēng)險(xiǎn)的原因包括管理從風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)具有特殊性、多變性以及復(fù)雜性等，提出的建議包括充分利用大數(shù)據(jù)來進(jìn)行稅務(wù)管理、大數(shù)據(jù)能夠精準(zhǔn)的發(fā)現(xiàn)問題，從而針對性的解決問題、實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理制度以及建立風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制等。

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作者簡介：鄭耿標(biāo)（1985—），男，廣東汕頭人，本科。