鄭重

摘要：隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，伴隨著房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、房價(jià)的崛起，人們越來越重視自己重金買來的商品房面積確權(quán)是否合理。近年來從中央媒體到地方老百姓，甚至在網(wǎng)絡(luò)熱搜當(dāng)中，都出現(xiàn)很多質(zhì)疑現(xiàn)行商品房面積登記辦法采用實(shí)際套內(nèi)面積加公攤的做法。本文站在從商品房確權(quán)實(shí)際出發(fā)，多方位多角度分析房屋登記采用現(xiàn)用的登記建筑面積（實(shí)際套內(nèi)面積+各種分?jǐn)偯娣e）和不加公攤實(shí)際套內(nèi)建筑面積兩種面積各自的利弊，提出優(yōu)選方案、解決實(shí)際中的問題，希望能夠在解決問題上有所幫助。

關(guān)鍵詞：房屋面積;不動產(chǎn)登記;優(yōu)選方案

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對于居住的要求越來越高，直接催生了房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，房價(jià)風(fēng)生水起，從過去的幾百、幾千一平，上漲到現(xiàn)在的近萬元、幾萬元，甚至幾十萬元一平。房地產(chǎn)儼然成為老百姓家庭里最主要、最值錢的資產(chǎn)，其地位舍我其誰。這樣的情勢，老百姓對于自家商品房面積關(guān)注度與日俱增，寸房必爭;很多消費(fèi)者都質(zhì)疑商品房交易確權(quán)是否應(yīng)該繼續(xù)使用套內(nèi)建筑面積加公攤面積的做法。

一、現(xiàn)階段商品房面積確權(quán)方法

很長一段時(shí)間里，我國房屋都是福利分房，沒有公攤等一系列市場化的概念。實(shí)行住房貨幣化改革后，商品房在政策鼓勵、呵護(hù)下茁壯成長起來并成為社會的主流。這個時(shí)期，我國大陸地區(qū)借鑒香港等地商品房交易確權(quán)采用公攤的做法，并逐步完善各種公攤計(jì)算方法;確立了自己的一套基于商品房套內(nèi)加公攤面積作為最終交易登記面積的具體執(zhí)行方法。伴隨著中國房地產(chǎn)繁榮的近二十年，社會各界質(zhì)疑聲音始終不絕于耳。

二、國際通行做法以及這種做法的好處

事實(shí)上，在大陸、臺灣以外的大多數(shù)地區(qū)里房屋交易、登記面積都不會計(jì)入公攤。歐美國家中，購買公寓或者普通住宅都是按照實(shí)用套內(nèi)建筑面積進(jìn)行交易確權(quán);東南亞、南亞各國亦是如此。這種做法簡潔明了，買賣雙方對于交易標(biāo)的容易掌握;而且有效規(guī)避了中國大陸現(xiàn)行公攤做法帶來的諸多弊病。所以就在5年前，中國香港正式廢除了公攤面積計(jì)人交易和確權(quán)的做法，實(shí)現(xiàn)和國際大多數(shù)國家接軌，足見廢除公攤大勢所趨。

三、實(shí)際操作中采用這種公攤法交易確權(quán)的具體弊端和應(yīng)對

自從公攤法在中國大陸確立以來，我國相關(guān)部門花了很多時(shí)間、動用了大量人力完善房屋公攤標(biāo)準(zhǔn)，并固定《房產(chǎn)測量規(guī)范》當(dāng)中。參與制定標(biāo)準(zhǔn)的專家極力想把公攤合理量化，但是這種先天不足的做法還是表露出它在各方面的弊端，以致于最后讓央視做出專題節(jié)目來批駁它的問題。

首先，公攤法計(jì)算房屋交易和確權(quán)面積在法律沒有足夠的依據(jù)。現(xiàn)行公攤做法往往把門廳走廊、樓梯、電梯井、樓梯間等公共面積按照一定公攤系數(shù)分?jǐn)偟矫恳惶咨唐贩康慕ㄖ娣e當(dāng)中，期初說為了分?jǐn)偣こ淘靸r(jià)成本，后來則稱是為了讓業(yè)主共同擁有公共設(shè)施的共有權(quán)。購買房屋需要額外購買公攤面積，這一點(diǎn)與現(xiàn)行《物權(quán)法》不相符。《物業(yè)法》中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中第七十二條：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。這一條已經(jīng)明確提出業(yè)主買到商品房以后對于共有部分（包括前述公攤面積）已經(jīng)享有權(quán)利和義務(wù)，并且這種權(quán)利和義務(wù)跟隨購買的套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)讓變更，所以開發(fā)商和登記部門沒有理由讓業(yè)主為了取得公共部分權(quán)利額外支付金錢;同樣公共部分的過程造價(jià)早已在商品房的售賣價(jià)中體現(xiàn)，更不能成為商品房交易和確權(quán)計(jì)入分?jǐn)偯娣e的理由。

《物權(quán)法》中第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中第七十三條：建筑區(qū)劃區(qū)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)用房，屬于業(yè)主共有。既然《物權(quán)法》已經(jīng)把圍繞商品房提供服務(wù)和便利的各種基礎(chǔ)設(shè)施的權(quán)屬明確規(guī)定為業(yè)主共有，另外，開發(fā)商也已經(jīng)把各種基建成本攤?cè)朔康禺a(chǎn)價(jià)格之中，開發(fā)商更沒有理由必須把部分共有部分強(qiáng)行分?jǐn)偟较M(fèi)者購買面積當(dāng)中。社會各界也沒有理由擔(dān)憂開發(fā)商會因?yàn)闆]有公攤而肆意侵占公共部分面積，甚至區(qū)劃內(nèi)公共綠地和公共道路，從而侵害未來業(yè)主權(quán)益，降低業(yè)主生活品味。

其次，分?jǐn)傆?jì)算商品房建筑面積耗費(fèi)巨大人力物力，得不償失。

分?jǐn)偡ㄓ?jì)算房產(chǎn)面積首先得確定分?jǐn)偯娣e、套內(nèi)面積和總建筑面積，分?jǐn)偯娣e在相關(guān)規(guī)定中只是粗泛的表述，對于保溫層這樣用肉眼直觀難于確定的建筑面積很難準(zhǔn)確確定，至于多少地下公共設(shè)施面積參與公攤更是仁者見仁智者見智。這些不但影響分?jǐn)偯娣e的準(zhǔn)確度，而且對于整個面積準(zhǔn)確度產(chǎn)生影響。對于以上面積都很難精確的房產(chǎn)測量，怎么能保證分?jǐn)傁禂?shù)的精確呢？當(dāng)然，房產(chǎn)測量過程中，為了取得細(xì)化的保溫層、墻壁中軸以及管道井等封閉空間內(nèi)徑數(shù)據(jù)，需要精益求精的測量人員多少精力不得而知，最終也只會允許誤差搪塞這些繁瑣工作。至于測量以后的復(fù)核審驗(yàn)、技術(shù)把關(guān)更是不可能面面俱到。大家辛苦獲得的成果，也沒有辦法對于商品房交易確權(quán)面積做出詳盡合理的解釋。只能用套內(nèi)面積加公攤面積搪塞業(yè)主，這才是全國各地出現(xiàn)面積糾紛的根本所在。至于普通消費(fèi)者對于公攤更是知之甚少，無法準(zhǔn)確掌握公攤原則與尺度;面對很多開發(fā)商加上的公攤只能沉默應(yīng)對;真是啞巴吃黃連，有苦難言。這也許就是國內(nèi)某城市始終沒有采用公攤法計(jì)算房產(chǎn)交易和登記面積的原因。

另外，商品房采用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算房屋建筑面積直接導(dǎo)致，分?jǐn)偙壤鹉晟仙?，消費(fèi)者的權(quán)益被無情侵害。在廢除公攤法計(jì)算房屋面積之前，2010年香港政府相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)過去4個時(shí)代的商品房得房率事例：1972年約790呎實(shí)用，建筑面積850，得房率92.9%;1986年約817呎實(shí)用，建筑面積945呎，得房率90%;1993年約732呎實(shí)用，建筑面積945呎，得房率88%;2010年約780呎實(shí)用，建筑面積約1000呎，得房率78%;可謂一路下跌。另外，過去的香港開發(fā)商面積公攤方法各自為政，甚至同一開發(fā)商不同樓盤也是各有各的公攤方法。更有甚者，2006年的長實(shí)元朗四季豪園得房率只有40%。直接導(dǎo)致香港社會各界一致要求廢除公攤的運(yùn)動，終于在2014年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。

在國內(nèi)情況類似，隨著商品房價(jià)格攀升，部分開發(fā)商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解和測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，現(xiàn)行的公攤系數(shù)大都超過30%;更有甚者，2010年山東高密一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數(shù)超過52%，事情直接被央視曝光?？梢?，公攤已經(jīng)成為部分開發(fā)商隱性宰客的最佳工具。筆者認(rèn)為，無論商品房價(jià)格是高是低，明明白白消費(fèi)應(yīng)該是我們普通消費(fèi)者追求權(quán)益的最根本底線;失去這個何談價(jià)格便宜與昂貴，又怎么辨別它是否物有所值呢？國際上大多數(shù)國家不采用分?jǐn)偡ㄓ?jì)算交易面積和登記面積，自然是這些國家經(jīng)過長期實(shí)踐選擇的結(jié)果，其中利弊不需要過多的論述。中國香港5年前取消公攤，也是基于這個事實(shí)，所以筆者也贊成中國跟隨多數(shù)國家和地區(qū)的做法取消公攤面積，讓老百姓實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)明明白白。

最后，從房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，市場更容易在開發(fā)商和消費(fèi)者之間找到利益平衡點(diǎn);實(shí)現(xiàn)雙贏。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾越來越突出。在房地產(chǎn)市場，會有很多消費(fèi)者追求差別化服務(wù)，綠化率高、環(huán)境好的小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格自然就會高一些，服務(wù)設(shè)施齊全、物業(yè)管理高效便捷的小區(qū)價(jià)格也會比普通小區(qū)價(jià)格會高一些，這些軟硬件好的小區(qū)就會被更多的消費(fèi)者追捧。人們消費(fèi)層次已經(jīng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步提高，取消公攤法不會讓開發(fā)商建設(shè)小區(qū)回歸簡單化，而是讓更多的開發(fā)商摒棄過去只會簡單追求數(shù)量化、大而氣派的外在，著力提升小區(qū)軟硬件服務(wù)設(shè)施，將小區(qū)公共面積高效集約化利用，開發(fā)商在給業(yè)主帶來至尊服務(wù)的同時(shí)也會把自己開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格推向至尊。

如果開發(fā)商把自己的主要精力從如何在公攤中獲取更多隱性收益，逐步回歸到按照消費(fèi)者的需求開發(fā)各種樓盤，那么社會中各種圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)生的矛盾是不是會減少很多呢？開發(fā)商在社會中不太好的形象是不是會變好一些呢？開發(fā)商在為社會做事的同時(shí)，也會收獲許多意想不到的長期“利益”。同量不同質(zhì)的商品因?yàn)楣δ苄阅艿牟町惗霈F(xiàn)截然不同的價(jià)格，這種事實(shí)在許多商品中體現(xiàn)的非常完美。我國的開發(fā)商可以通過這樣的思路轉(zhuǎn)型現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣可以在社會中名利雙收。

四、循序推進(jìn)取消公攤的改革，既把握大趨勢，又不失穩(wěn)妥

以上的論述，通過擺事實(shí)、講道理，大家都認(rèn)識到取消公攤對于社會各界人士尤其是消費(fèi)者帶來的好處。推進(jìn)取消公攤也不是一朝一夕就能辦成的，我們理論上論證它的正確，實(shí)踐上也要照顧到各方面的利益和認(rèn)知，發(fā)揮我國辦事穩(wěn)重的優(yōu)點(diǎn)，讓好事辦得更好。

第一，注重社會民意和社會輿論宣傳的引導(dǎo)。

加強(qiáng)我國輿論導(dǎo)向的優(yōu)勢，引導(dǎo)社會各界人士認(rèn)識到取消公攤的好處，先讓社會各界在認(rèn)知上接受了這個利國利民的好事。就像宣傳義務(wù)獻(xiàn)血、助人為樂等好事一樣，讓國人認(rèn)識到這些事情的好處，而后順理成章推行取消公攤制度。

第二，先從交易登記環(huán)節(jié)開始實(shí)施，慢慢引導(dǎo)社會適應(yīng)交易、登記不再公攤。

在現(xiàn)有各項(xiàng)工作、流程維持不變的基礎(chǔ)之上，先推進(jìn)交易、登記環(huán)節(jié)取消公攤，而后慢慢被社會各界接受取消公攤的事實(shí)。這樣一來，開發(fā)商不會因?yàn)槿∠珨偠鴣y了陣腳，只是將公攤后的價(jià)格折算回取消公攤的建筑平米上，而不是推翻之前進(jìn)行的繁瑣工作，引發(fā)工作上的混亂和不滿;對于消費(fèi)者會直接得到明明白白的價(jià)格而不是吃啞巴虧，更主要的是消費(fèi)者這時(shí)對于建筑面積可以通過自己的能力核對，從而得到檢驗(yàn)商品最直接的“標(biāo)準(zhǔn)”。