曾斌+王洪亮

【摘要】實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，重點(diǎn)是要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理平臺(tái)的信息化建設(shè)。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的新趨勢(shì)下，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)借助移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)分析等科技手段，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)，從而保護(hù)個(gè)人信息安全，促進(jìn)政府服務(wù)更加便捷高效。

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng) 不動(dòng)產(chǎn)登記 信息化 網(wǎng)絡(luò)化

【中圖分類號(hào)】D923.3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的生效要件，是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本根據(jù)。為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）立法時(shí)提出“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，但一直未能得到有效落實(shí)，這主要表現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)、登記范圍、登記程序和城鄉(xiāng)登記等方面“不統(tǒng)一”。由于部門利益、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等原因，不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)統(tǒng)一、規(guī)范、高效的管理平臺(tái)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的立法目的和制度價(jià)值。

2016年1月1日起頒布施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢、保護(hù)與利用作了進(jìn)一步規(guī)定，第九十五條明確提出應(yīng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)，加強(qiáng)產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的社會(huì)綜合效益。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息化建設(shè)面臨的主要問(wèn)題

首先是登記機(jī)構(gòu)整合后信息歸整難度較大。以住房信息聯(lián)網(wǎng)為例，由于各地各部門調(diào)查技術(shù)與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，又面臨技術(shù)、人員和資金等難題，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)進(jìn)展始終不理想，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)模和難度實(shí)際上遠(yuǎn)超住房信息聯(lián)網(wǎng)工程?！稌盒袟l例》已整合不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)，解決了登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一的問(wèn)題。但由于歷史原因，登記機(jī)構(gòu)職能整合具有多個(gè)部門（行業(yè)）和多個(gè)層級(jí)（區(qū)域）網(wǎng)格交叉的特點(diǎn)，同時(shí)涉及權(quán)力再分配，不可避免會(huì)觸及部門實(shí)際利益。從部門角度來(lái)看，多年來(lái)，土地、房屋、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)資源分屬國(guó)土、住建、農(nóng)林、海洋等不同部門管轄，機(jī)構(gòu)撤并劃轉(zhuǎn)牽扯較多利益矛盾，國(guó)土部門還需要較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行牽頭協(xié)調(diào)；從地方政府角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記與地方政府經(jīng)濟(jì)利益緊密相關(guān)，又與考核權(quán)重掛鉤，由于擔(dān)心統(tǒng)一登記后不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)信息的公布可能會(huì)涉及地方債、土地財(cái)政等問(wèn)題，不排除部分地方政府從地方發(fā)展考慮，不愿意曝光家底，沒(méi)有動(dòng)力去推進(jìn)登記工作落實(shí)。在推動(dòng)登記數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)方面，多年的分散登記造成了很多原始信息都散布在地方政府相關(guān)部門內(nèi)部辦公系統(tǒng)或檔案管理系統(tǒng)中。同時(shí)，由于各地登記標(biāo)準(zhǔn)不一，信息化水平存在差距，多數(shù)地區(qū)還以紙質(zhì)登記為主，再考慮到技術(shù)、人員、經(jīng)費(fèi)和檔案涉密、部門不愿共享數(shù)據(jù)等方面原因，數(shù)據(jù)整合匯總并實(shí)行聯(lián)網(wǎng)，需要更加科學(xué)有效的方式。

其次是平臺(tái)準(zhǔn)確性、開放性和易用性不夠突出。不動(dòng)產(chǎn)涉及范圍廣種類多，《暫行條例》第五條明確規(guī)定了能夠依法進(jìn)行登記的10種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的具體類型。詳實(shí)準(zhǔn)確的不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是跨部門聯(lián)網(wǎng)的重要基礎(chǔ)，因此信息準(zhǔn)確性有待提高。《暫行條例》第二十五條要求各級(jí)各部門加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享。不動(dòng)產(chǎn)信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，有利于打破部門間信息壁壘，推動(dòng)信息透明公正、實(shí)時(shí)共享，便于交易相對(duì)人查詢，降低交易成本，維護(hù)交易安全，還有利于社會(huì)公眾進(jìn)行監(jiān)督，大大減少暗箱操作、權(quán)力尋租空間。這里需要厘清的是不動(dòng)產(chǎn)登記哪些信息可以公開，以什么樣的形式公開，在什么樣的范圍公開和面向什么樣的對(duì)象公開等幾個(gè)重要問(wèn)題。目前，部分政府職能部門和地方政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開持保留態(tài)度。多數(shù)政府網(wǎng)站都需投入了大量人力、物力、財(cái)力進(jìn)行建設(shè)管理，但往往存在內(nèi)容不夠全面、更新不夠及時(shí)、后期無(wú)人維護(hù)等問(wèn)題，“僵尸網(wǎng)站”現(xiàn)象并不少見。部分網(wǎng)站還存在查詢要素缺失、搜索路徑繁瑣、數(shù)據(jù)庫(kù)連接不暢等問(wèn)題，點(diǎn)擊率始終偏少，群眾知曉率低。這些都是網(wǎng)絡(luò)化過(guò)程中需要解決的問(wèn)題。

最后是網(wǎng)絡(luò)安全與個(gè)人隱私保護(hù)還需加強(qiáng)。《暫行條例》規(guī)定了可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料的主體范圍，并嚴(yán)格限制了查詢目的和用途，要求查詢單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說(shuō)明查詢目的，未經(jīng)同意不得泄露查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。國(guó)土部表示，個(gè)人房產(chǎn)信息屬于個(gè)人隱私，只對(duì)管理部門和住房產(chǎn)權(quán)所有人公開。但在推動(dòng)住房信息聯(lián)網(wǎng)過(guò)程中，部分擁有多套房產(chǎn)的群體或既得利益者，不愿意主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作，給登記審查帶來(lái)了不少困難。由于不動(dòng)產(chǎn)登記涉及私有財(cái)產(chǎn)，關(guān)乎個(gè)人隱私問(wèn)題，而登記又是完全自愿的，因此有相當(dāng)一部分當(dāng)事人不愿意配合登記，即使申請(qǐng)登記也會(huì)故意提供不真實(shí)不準(zhǔn)確的申請(qǐng)材料，以此掩飾名下私人財(cái)產(chǎn)。

域外不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)與啟示

美國(guó)各州通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)為征稅提供依據(jù)。根據(jù)各州的不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行登記，美國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。但美國(guó)建立了一套供人檢索和調(diào)閱的公共索引系統(tǒng)，依托先進(jìn)的索引系統(tǒng)，當(dāng)事人可通過(guò)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見、向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)或者在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證等措施來(lái)確保不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。民眾也可以到政府土地登記辦公室或相關(guān)網(wǎng)站查詢有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記信息。

新加坡大力整合登記系統(tǒng)并實(shí)現(xiàn)電子化。新加坡經(jīng)歷了較長(zhǎng)一段地契系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)并存的時(shí)期，到本世紀(jì)初，新加坡全境不動(dòng)產(chǎn)基本上已統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。新加坡政府還同步推進(jìn)“電子政府”計(jì)劃，大力推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)電子化，可以讓所有人查到某一地塊的各種信息。值得注意的是，新加坡不動(dòng)產(chǎn)登記制度不允許民眾查詢他人名下具體房產(chǎn)數(shù)量信息，以保護(hù)個(gè)人隱私。

香港地區(qū)提供不動(dòng)產(chǎn)登記便民查詢服務(wù)。香港的房地產(chǎn)登記制度主要由專門的香港土地注冊(cè)處負(fù)責(zé)，自2005年2月12日起，啟用了“綜合注冊(cè)資訊系統(tǒng)”，變過(guò)去分散在香港島、九龍和新界登記為統(tǒng)一的中央注冊(cè)系統(tǒng)，取消了地域界限，并提供網(wǎng)上查詢服務(wù)，市民只需要交納幾十港幣注冊(cè)，就能在網(wǎng)上查詢?nèi)我庖粋€(gè)物業(yè)信息，大大降低了成本，方便了當(dāng)事人。為保護(hù)個(gè)人隱私，個(gè)人房產(chǎn)信息查詢以房屋本身為主，不能查到他人名下所有房產(chǎn)。