何慶波

摘要：近年來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)的競爭壓力越來越大，加強項目成本管理成為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。當前房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在資源配置不合理，成本控制效果不明顯等現(xiàn)象，解決成本管理問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要任務(wù)。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理進行探討，通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的成本管理問題，并提出相應(yīng)的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目;成本管理;探討

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成簡述及成本管理必要性

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成簡述

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成基本包括三類，分別為開發(fā)項目成本、稅費、期間費用[1]。第一，開發(fā)項目成本包含六部分：1）土地費用2）前期工程費3）建筑安裝工程費4）基礎(chǔ)設(shè)施費5）公共配套設(shè)施費6）開發(fā)間接費用。第二，稅費主要包括所繳納的增值稅及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等。第三，期間費用主要包括銷售費用、財務(wù)費用、管理費用等。

（二）企業(yè)成本管理的必要性

1.提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)通過加強成本管理，能夠規(guī)范企業(yè)的運營管理，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)、物業(yè)管理、停車管理等環(huán)節(jié)的管理細化，提升成本控制的效率[2]。通過成本管理細化，有利于全面的實現(xiàn)成本控制，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益和服務(wù)質(zhì)量，進而提升企業(yè)的形象，這是房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭的優(yōu)勢所在，同時也是企業(yè)科學(xué)化管理的需要。

2.有利于優(yōu)化企業(yè)的盈利水平

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過加強成本管理，立足于企業(yè)整體戰(zhàn)略目標，實現(xiàn)對各部門資源的最優(yōu)配置，促進資源的最優(yōu)整合，從而實現(xiàn)有效的降低成本。企業(yè)成本管理與戰(zhàn)略目標相結(jié)合，加大對項目增值環(huán)節(jié)的投入，以提升企業(yè)的盈利空間，促進項目開發(fā)的科學(xué)性和資源利用的合理性。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中存在的不足

（一）成本核算不足

成本核算是要實現(xiàn)對項目開發(fā)全過程中的各種耗費進行分配和歸集，以幫助企業(yè)計算單位成本。當前部分房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不足主要有以下原因，1）成本核算人員的專業(yè)水平有限，成本核算方法選擇不合理，影響核算結(jié)果和準確性;2）成本核算的范圍具有局限性，部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算時，僅僅是單方面的核算，核算缺乏整體性;3）成本核算制度體系不完善，使得成本核算無法流程化。

（二）成本管理缺乏全面性

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項系統(tǒng)性的工作，全面成本管理可以優(yōu)化成本投入，改善成本結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避企業(yè)的風(fēng)險。當前部分企業(yè)在成本管理過程中，只針對一些易于操作的環(huán)節(jié)進行成本管理，使得成本管理缺乏多維性、整體性，從而降低了成本管理效率，如項目開發(fā)過程的成本管理，投資決策階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段等都要進行成本管理，才能最大程度的降低開發(fā)項目整體成本。

（三）缺乏完善的成本管理審計監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計監(jiān)督機制不健全，制約企業(yè)的成本管理效率。部分企業(yè)認為審計部門核查項目實施過程的數(shù)據(jù)資料，監(jiān)督項目進度，對項目實施中存在的問題進行反饋會嚴重降低項目開發(fā)進度，因此不愿設(shè)立監(jiān)督機制;另外，一些企業(yè)為了降低成本，精簡機構(gòu)，審計監(jiān)督職能由財務(wù)部門行使，使得監(jiān)督職能獨立性不足，導(dǎo)致監(jiān)督形式化。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的有效對策

（一）培養(yǎng)全員成本管理意識，建立專業(yè)的成本管理團隊

房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理，應(yīng)注重在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)全員成本意識，員工對于成本管理的認知、理解程度將直接影響企業(yè)的成本控制效率。成本管理應(yīng)倡導(dǎo)全員參與，將成本控制細化到具體的工作環(huán)節(jié)[3]。另外，企業(yè)應(yīng)建立專業(yè)的成本管理團隊，在項目開始之前，由成本管理團隊進行預(yù)算和評估。企業(yè)要定期組織培訓(xùn)，提高全員成本管理的專業(yè)水平。

（二）建立健全成本核算體系

建立健全成熟的成本核算體系，是企業(yè)一項艱巨而又重要的任務(wù)。首先，企業(yè)應(yīng)重視完善成本管理制度。成本管理制度中規(guī)范成本核算程序和流程，明確產(chǎn)品成本劃分方法。其次，重視成本核算對象的確定。核算對象應(yīng)以便于核算、管理為原則;要保證各項成本信息反映真實、準確。然后，準確進行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)。綜合性項目很多成本費用要分配，再間接地歸集到各成本核算對象，可以借助信息化技術(shù)，利用會計核算軟件的管理模塊，實現(xiàn)財務(wù)、業(yè)務(wù)的一體化管理。

（三）構(gòu)建科學(xué)的成本管理監(jiān)督機制

監(jiān)督是加強企業(yè)管理的有效形式，通過監(jiān)督可以規(guī)范建設(shè)項目各個環(huán)節(jié)的成本開支，可以規(guī)范資金利用活動，防范投機行為。企業(yè)應(yīng)設(shè)立獨立的審計監(jiān)督部門，加強對項目各階段的審計，保證財務(wù)工作的規(guī)范性。審計監(jiān)督部門要定期審查內(nèi)部流程、財務(wù)報表、原始憑證等。另外，審計不能賬務(wù)兼任，企業(yè)要實現(xiàn)不相容崗位相互分離，對崗位職責(zé)進行明確細化，保證各崗位之間相互監(jiān)督和制約。

（四）開發(fā)項目成本管控細化

1.投資決策階段

投資決策直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)后期項目開發(fā)的收益情況，企業(yè)應(yīng)重視制定科學(xué)的投資目標，對于投資項目要合理評估;企業(yè)要重視對投資方向的選擇，結(jié)合自身企業(yè)的優(yōu)勢，選擇合適的開發(fā)項目;重視制定科學(xué)的投資方案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過制定科學(xué)的投資方案可以有效的降低投資失誤，降低企業(yè)的項目開發(fā)成本。

2.設(shè)計階段

設(shè)計階段是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)重視以下工作：1）設(shè)計方案優(yōu)化。鼓勵多家設(shè)計單位投標，優(yōu)選最佳的方案，并采納未中標單位好的設(shè)計要點，從而優(yōu)化設(shè)計方案，使中標的設(shè)計方案能夠達到預(yù)定的成本控制目標。同時重視設(shè)計方案的經(jīng)濟性和合理性，在保證工程質(zhì)量的前提下盡可能節(jié)約成本。2）重視設(shè)計審查。開發(fā)項目設(shè)計完成，除要提交設(shè)計審查部門外，還要組織專業(yè)管理人員對施工圖進行審查，對施工圖中存在影響工程質(zhì)量、使用材料及工程成本的問題要及時與設(shè)計人員進行溝通，避免不必要浪費。

3.招投標階段

招投標是控制工程成本的有效辦法。招投標可以充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭，獲得優(yōu)惠價格。應(yīng)注意以下幾點：1）招標工作要公正、公平、公開、誠信，應(yīng)嚴格審查施工單位或材料供應(yīng)商資質(zhì)，必要時進行實地考察;2）認真編制招標文件，招標文件的編寫應(yīng)盡量全面、有針對性和可操作性，這是雙方合作的前提和依據(jù);3）對于工程量清單的編制要準確、客觀，最好委托專業(yè)的造價咨詢單位進行編制;4）重視詢標工作;5）注重構(gòu)建全面的招標評標系統(tǒng)。

4.施工階段

施工階段的成本管理也是整個項目的重點，從以下幾個方面進行：1）加強合同管理，簽訂規(guī)范、嚴密的合同。合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不調(diào)整報價的條款，控制這類費用的增長。根據(jù)合同條款，把控資金的投入節(jié)奏。2）嚴格控制工程變更，不可避免發(fā)生變更時，要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，就其對工程成本的影響做出評估，綜合各方意見后再決定是否實施變更，變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行。3）加強現(xiàn)場管理，嚴格督促施工方按圖施工，做好各種現(xiàn)場施工記錄，進行進料抽檢工作，禁止隨意材料替代。

5.竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算是控制工程成本的最后一關(guān)，首先重視核對合同條款，只有符合合同要求，才能進行竣工結(jié)算。其次應(yīng)重視對資料的審核，先由監(jiān)理初審，再交由項目部審核，確保資料準確完整，與現(xiàn)場實際施工相符。在審核竣工結(jié)算時應(yīng)對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進行審查，只有保證工程量和竣工圖一致才能進行結(jié)算。然后重視落實設(shè)計變更簽證，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意的變更才能列入結(jié)算。按圖核實工程數(shù)量，認真核實單價，防止計算誤差，以實現(xiàn)有效的成本管理。

四、結(jié)束語

綜上所述，成本競爭成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，市場同質(zhì)化發(fā)展，迫切需要企業(yè)不斷創(chuàng)新經(jīng)營管理模型，提升自身核心競爭力。加強項目成本管理，一方面可以保證企業(yè)經(jīng)營決策的科學(xué)性，另一方面通過降低成本，可以節(jié)省資源，提升企業(yè)的盈利空間，取得良好的經(jīng)濟效益。

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