金剛

在商鋪?zhàn)赓U實(shí)踐中，承租人因經(jīng)營不善等原因欠付租金的情況屢有發(fā)生。出租人為最大限度維護(hù)自身合法權(quán)益往往會通過扣留、處置承租人放置在租賃商鋪內(nèi)的物品以達(dá)到迫使承租人償還租金并減少經(jīng)濟(jì)損失的目的。這種行為非常類似物權(quán)法中留置權(quán)的行使。

一、商鋪?zhàn)赓U糾紛中，出租人不享有物權(quán)法所規(guī)定的留置權(quán)

《物權(quán)法》出臺前，我國關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定散見于《合同法》《擔(dān)保法》及相關(guān)司法解釋中?！段餀?quán)法》沿襲了《擔(dān)保法》中規(guī)定留置權(quán)為擔(dān)保物權(quán)的立法例，并于第230條規(guī)定“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動產(chǎn)，并有權(quán)就該動產(chǎn)優(yōu)先受償”;于第231條規(guī)定“債權(quán)人留置的動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系，但企業(yè)之間留置的除外”?；谛路▋?yōu)于舊法的原則并依據(jù)上述規(guī)定，留置權(quán)的適用已擴(kuò)展至整個(gè)債的范疇。只要符合成立要件，無論是合同債權(quán)還是基于無因管理、不當(dāng)?shù)美⑶謾?quán)行為等的非合同債權(quán)，都可適用留置權(quán)。

留置權(quán)的適用應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)要件：一是債權(quán)人的債權(quán)已屆清償期;二是債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動產(chǎn);三是動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系（企業(yè)之間留置的除外）。當(dāng)承租人欠付高額租金等費(fèi)用時(shí)，已滿足留置權(quán)有關(guān)“債權(quán)已屆清償期”的要件;但出租人留置承租人物品的行為通常不滿足“合法占有”的要件，而出租人留置的承租人動產(chǎn)也不滿足“應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系”的要件，理由如下：

（一）關(guān)于“合法占有”要件。

合法占有的前提是有法律上的依據(jù)或原因：一是基于法律行為而發(fā)生的占有，如買賣合同中的交付占有;二是由法律直接規(guī)定的基于事實(shí)行為而發(fā)生的占有，如代收他人包裹行為在滿足無因管理要件時(shí)，可認(rèn)定為合法占有。但在商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中，出租人對承租人放置于商鋪內(nèi)動產(chǎn)的管理、控制，既非基于法律行為的占有，法律也未規(guī)定此事實(shí)上的管理控制構(gòu)成合法占有，因此并不滿足“合法占有”要件。

在租賃合同中對承租人根本違約時(shí)，出租人有權(quán)采取措施控制、占有租賃商鋪承租人物品的行為做出明確約定，是否可以作為出租人“合法占有”的依據(jù)？筆者對此持否定觀點(diǎn)。如果“合法占有”的問題可以通過約定來解決，就會出現(xiàn)留置權(quán)可以通過當(dāng)事人約定來實(shí)現(xiàn)的可能，則違反了物權(quán)法定原則;在實(shí)踐中也很可能產(chǎn)生出租人利用簽約優(yōu)勢過分強(qiáng)化“合法占有”條款，而在實(shí)際履行中過度維權(quán)的情況。

（二）關(guān)于“同一法律關(guān)系”要件。

留置權(quán)規(guī)定“動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)與債權(quán)屬于同一法律關(guān)系”為要件，意味著債權(quán)人所能行使留置權(quán)的動產(chǎn)只能是該法律關(guān)系中的客體。而在商鋪?zhàn)赓U合同的法律關(guān)系中，客體是租賃的商鋪而非可留置的承租人動產(chǎn)，因此這一要件也不滿足。

此外，商事行為往往具有持續(xù)性和多次性的特點(diǎn)，企業(yè)之間很可能基于頻繁的商事活動形成復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系集合體?！段餀?quán)法》第231條的但書規(guī)定“企業(yè)之間留置的除外”正是出于對商事交往活動中形成的整體利益關(guān)系平衡的考量做出的規(guī)定。而商鋪?zhàn)赓U與商事行為存在明顯的區(qū)別，即使合同雙方均為企業(yè)，通常也會被認(rèn)定為普通民事行為，因此《物權(quán)法》第231條但書規(guī)定并不適用。

二、在商鋪?zhàn)赓U合同糾紛中，將出租人留置行為定性為自力救濟(jì)，對出租人較為有利。

近幾年來司法審判實(shí)踐中關(guān)于出租人行使留置權(quán)有不少判例，但各地法院裁判存在較大差異：有支持商鋪出租人享有留置權(quán)的;有不直接判決出租人享有留置權(quán)，但支持出租人留置行為的;有不支持不動產(chǎn)出租人享有留置權(quán)的。其中，不支持出租人享有留置權(quán)的裁判為多數(shù)。因此，出租人在此類糾紛中主張享有留置權(quán)很可能得不到法院支持。

根據(jù)司法裁判檢索結(jié)果，雖然大多數(shù)法院在裁判中不支持不動產(chǎn)出租人享有留置權(quán)或者回避闡釋出租人留置權(quán)問題，但不完全排斥出租人采取一些扣留承租人物品的自力救濟(jì)行為。在出租人直接采取留置承租人物品的方式催討租金及違約金后，承租人起訴至法院主張出租人侵權(quán)要求賠償損失的情況下，只要出租人行為得當(dāng)，法院不會輕易判決出租人賠償承租人經(jīng)濟(jì)損失。

因此，作為承租人根本違約時(shí)的維權(quán)措施，出租人應(yīng)當(dāng)從自力救濟(jì)角度開展留置行為，并重點(diǎn)關(guān)注行為的合理性、恰當(dāng)性和可行性，避免因操作不當(dāng)減損維權(quán)效果，甚至被承租人反索賠，具體如下：

（一）通過合同約定，明確承租人違約情形下出租人留置行為的合理性。如：若承租方拖欠租金、管理費(fèi)、其他費(fèi)用、違約金、賠償金（如有）等各項(xiàng)費(fèi)用，出租方有權(quán)留置承租方放置于該商鋪內(nèi)的任何物品、財(cái)產(chǎn);出租方在留置承租方財(cái)產(chǎn)后應(yīng)向承租方發(fā)出書面通知，如書面通知發(fā)出之日起30日內(nèi)，承租方仍未完全清償欠付出租方的全部款項(xiàng)，則出租方或出租方授權(quán)的代理人有權(quán)將前述留置物品、財(cái)產(chǎn)折價(jià)、出賣或拍賣，并將所得款項(xiàng)用于清償承租方欠付部款項(xiàng)及出租方的處置物品的相關(guān)費(fèi)用;若出租方處置物品取得的款項(xiàng)足以抵扣前述承租方全部欠付款項(xiàng)和費(fèi)用，承租方有權(quán)收回剩余的前述物品、財(cái)產(chǎn);若承租方未于出租方向其發(fā)送書面通知后7日內(nèi)取回該等剩余物品、財(cái)產(chǎn)，則視為承租方放棄該等物品、財(cái)產(chǎn)的所有權(quán);就前述全部事宜，出租方無須給予承租方任何補(bǔ)償，亦無須承擔(dān)任何賠償責(zé)任。

（二）在合同對留置程序做出明確、合理約定的基礎(chǔ)上，出租人在進(jìn)行留置操作時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照約定執(zhí)行;在搬移及保管承租人的財(cái)物時(shí)，應(yīng)盡到善良管理義務(wù)，不使損失擴(kuò)大。同時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)注意保留證明對方根本性違約的一切證據(jù)，并保留已按照合同約定進(jìn)行通知的證據(jù)。

（三）出租人應(yīng)重視物業(yè)管理對行使留置措施的保障作用，明確要求物業(yè)管理企業(yè)在大型設(shè)備、物品等搬離承租場地時(shí)與出租人進(jìn)行書面確認(rèn)。若因物業(yè)管理不善，違約承租人輕易搬運(yùn)走有價(jià)值的物品，使得出租人無法采取留置措施進(jìn)行維權(quán)時(shí)，可視情況向物業(yè)管理企業(yè)索賠。