崔金金

摘要：主要針對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量公允價值模式進行研究，對兩種后續(xù)計量模式的變更前后對報表結構、財務指標的影響分析，論述了公允價值模式的意義，并從限制條件、計量成本、會計人員素質及信息披露四個方面說明目前公允價值模式遇到的困難，最后對提出建議措施。

關鍵詞：公允價值模式;后續(xù)計量;投資性房地產(chǎn)

為提高報表信息的準確性，滿足報表使用者對報表信息對稱性的高標準要求，根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》相關要求，并結合房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟形勢，就投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行研究。

一、公允價值模式后續(xù)計量的重要作用

投資性房地產(chǎn)是以賺取租金或實現(xiàn)資本增值為目的房地產(chǎn)，其主要目的并非用于居住，而是目的明確的投資行為。后續(xù)計量模式主要包括成本模式和公允價值模式。成本模式計量要求投資者定期對投資性房地產(chǎn)進行折舊攤銷，必要時計提減值準備;公允模式計量要求投資者每個資產(chǎn)負債表日對房地產(chǎn)賬面價值按市場公允價格進行重新計算，不計提折舊、不攤銷、不計提減值準備。

表1是我公司投資性房地產(chǎn)由成本模式轉為公允價值模式當月，轉換前后報表數(shù)據(jù)對比分析表，金額單位為元。

（一）投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量有利于提高報表信息的真實性，優(yōu)化資產(chǎn)負債表結構，降低資產(chǎn)負債率

1.采用公允價值模式進行后續(xù)計量能夠為報表使用者提供準確的數(shù)據(jù)支持

相較而言，公允價值模式核算更貼近市場價格，能夠為報表使用者提供更準確地財務信息。我公司采用成本模式進行后續(xù)計量時，每年計提折舊攤銷金額為21986832元。逐年計提攤銷折舊，投資性房地產(chǎn)賬面價值越來越小，與市場真實價值偏離度越來越大，資產(chǎn)負債表信息就會失真。

2.采用公允價值模式有利于優(yōu)化報表結構

采用公允價值模式進行后續(xù)計量，能夠顯著優(yōu)化財務報表結構，有助于企業(yè)融資業(yè)務對財務指標的要求。筆者所在公司采用公允價值模式后，財務報表資產(chǎn)負債率下降4%。根據(jù)公允價值模式要求，在每個資產(chǎn)負債日按公允價值進行重新計量，針對房地產(chǎn)賬面價值和公允價值差額計入公允價值變動損益，期末結轉至留存收益。結合目前房地產(chǎn)市場變化情況，公司在每個資產(chǎn)負債日對財務報表損益情況進行調整，同步調增資產(chǎn)和留存收益，能夠有效降低資產(chǎn)負債率。

（二）采用公允價值模式有利于優(yōu)化利潤指標，提升報表利潤總額

1.采用公允價值模式不需要計提折舊攤銷

投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，如采用公允價值模式不需要計提折舊和攤銷。但在采用成本模式進行后續(xù)計量時，筆者所在公司投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷費用為21986832元/年，而采用公允價值模式后，僅減少折舊攤銷費用，年增加利潤總額2000余萬元。

2.采用公允價值模式有助于增加營業(yè)利潤

在采用公允價值模式后，公司可根據(jù)公允價值變動情況調整損益情況。由于房地產(chǎn)價格上漲趨勢明顯，在投資性房地產(chǎn)持有期間，一般不會發(fā)生其他業(yè)務成本，每個資產(chǎn)負債表日還會根據(jù)公允價值的漲幅調整公允價值變動損益，提升營業(yè)利潤，優(yōu)化各項財務指標。

3.資產(chǎn)處置時對報表利潤的影響波動小

公允價值模式下，在進行投資性房地產(chǎn)進行處置時，相應的處置損益不會造成利潤表的營業(yè)利潤太大的波動;相較而言，在成本模式下，由于每期都需要進行折舊攤銷，資產(chǎn)的賬面價值與處置時的售價差異會很大，造成處置當期利潤波動，不利于報表使用者對同期數(shù)據(jù)的比較。

4.公允價值模式有利于財稅籌劃

在我國財經(jīng)法律中，投資性房地產(chǎn)價值計量采用成本模式，匯算清繳計算的應納稅所得額不會因公允價值的調增而增加。企業(yè)本著謹慎性原則，根據(jù)投資性房地產(chǎn)公允價值調增部分，計提遞延所得稅負債同時調整所得稅費用。公允價值模式的后續(xù)計量不會造成企業(yè)稅收增加，不會影響公司財稅籌劃。

二、采用公允價值模式面臨的問題

（一）核算限制條件多

根據(jù)財政部印發(fā)的《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》相關規(guī)定，公允價值模式的應用，首先應滿足條件包括：（1）投資所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;（2）企業(yè)能夠及時從交易市場獲取房地產(chǎn)價格信息及相關信息，為公允價值計算提供有效依據(jù)，確保公允價值模式核算的及時性和準確性。很多中小城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，沒有活躍的交易市場或是不能獲取類似房地產(chǎn)的公允的交易價格。這種對公允價值計量模式的條件要求，就大大的限制了這些企業(yè)后續(xù)計量模式的選擇。

（二）評估成本高

公允價值模式的應用，要求公司每個資產(chǎn)負債日依據(jù)市場公允價值對財務賬面價值進行核算。針對該問題，由于投資性房地產(chǎn)價值評估具有較高的專業(yè)性，企業(yè)每年都需要聘請評估機構對投資性房地產(chǎn)出具評估報告，也就意味著企業(yè)每年都要支付一筆昂貴的評估費用，加大企業(yè)的成本支出。同時，需要會計人員配合填寫很多復雜的表格，人力物力都很浪費。

（三）會計人員職業(yè)素質參差不齊，有待提高

由于公允價值模式后續(xù)計量的會計處理較為復雜，加上會計人員對價值模式認知和稅法上處理的差異性，可能造成公允價值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量結果存在較大差異，進而影響財務數(shù)據(jù)的準確性。該問題的存在，要求企業(yè)會計人員具有較高的職業(yè)技能，不但能夠真實、準確、可靠地反映資產(chǎn)的價值，而且能夠嚴格按照稅法要求進行納稅調整。

（四）企業(yè)信息披露不完整

根據(jù)有關規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，要披露其后續(xù)計量模式的確定方法、對企業(yè)的影響、評估報告等一系列信息。但仍舊有很多企業(yè)對外信息披露方面存在這樣或那樣的問題。

三、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的改進建議

（一）搭建活躍的房地產(chǎn)交易市場，建立大數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)

控制房地產(chǎn)市場價格波動造成的潛在風險，建立房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)共享平臺。使中小城市也能在大數(shù)據(jù)庫中找到活躍的市場報價，降低企業(yè)獲取公允價值的成本。

（二）要建設專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構隊伍

政府及有關機構要科學的引導房地產(chǎn)評估機構建立系統(tǒng)的評估體系，為企業(yè)提供更真實有效的評估報告。

（三）加強對企業(yè)會計人員綜合素質的培養(yǎng)

企業(yè)對專業(yè)會計人員的培養(yǎng)要全面高效。不但要求相關會計人員具備專業(yè)的會計處理能力、科學謹慎的工作態(tài)度，而且還要擁有良好的職業(yè)道德素養(yǎng)。能夠完整準確的計量會計信息、客觀公正的向報表使用者提供報表數(shù)據(jù)。

（四）規(guī)范企業(yè)信息披露體系

從政府到財稅部門，再到證券市場監(jiān)督機構，要建立完善的企業(yè)信息披露體系。加強對投資性房地產(chǎn)企業(yè)信息披露的監(jiān)督與管理，明確違規(guī)操作的企業(yè)及個人要承擔的法律責任。比如。有些企業(yè)僅對投資性房地產(chǎn)的總體金額進行信息披露，并沒有對明細項目進行列示。這樣會對報表使用者造成決策干擾，很難進一步了解企業(yè)的運營狀況。

四、結語

采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，既有利于促進與國際會計準則接軌，又有利于提高會計信息的質量，優(yōu)化報表結構，降低資產(chǎn)負債率。為報表使用者提供更真實有效的財務信息。再加上我國的市場經(jīng)濟體制和監(jiān)督體制正在逐步完善過程中，企業(yè)管理者選擇公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量也是趨勢所在。

參考文獻：

[1]李展.公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)的影響[J].當代經(jīng)濟，2018 （07）：78-79.

[2]胡程畯.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量政策選擇動機的研究[J].時代金融，2018 （18）：232-233.

[3]王春華.公允價值在投資性房地產(chǎn)計量的應用[J].上海房地，2018 （09）：43-44.

[4]崔雅杰.公允價值對我國上市公司盈余管理的影響[D].吉林大學，2017.

[5]陳晨.投資性房地產(chǎn)公允價值計量動因與經(jīng)濟后果研究[D].中國礦業(yè)大學，2014.