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        淺談投資性房地產(chǎn)該不該單獨(dú)核算

        2015-07-09 03:46:09侯艷梅
        經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2015年18期
        關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)核算

        侯艷梅

        摘 要:隨著近年來房地產(chǎn)熱的升溫,企業(yè)擁有的房地產(chǎn)越來越多,企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)場(chǎng)所和對(duì)外銷售之外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng),甚至成為個(gè)別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。那么這類型的房地產(chǎn)到底應(yīng)該如何歸類、如何核算呢?2007年1月1日,《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》的出臺(tái),使得具有投資或增值目的的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”“無形資產(chǎn)”“存貨”科目中分離出來,單獨(dú)歸類為“投資性房地產(chǎn)”。但在實(shí)際工作中,有很多會(huì)計(jì)人員認(rèn)為投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)沒什么區(qū)別,不需要進(jìn)行單獨(dú)核算。從投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)異同兩個(gè)方面進(jìn)行對(duì)比分析,研究表明,投資性房地產(chǎn)應(yīng)該單獨(dú)核算。

        關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn);固定資產(chǎn);核算

        一、投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的差異

        (一)本質(zhì)特征不同

        1.固定資產(chǎn)是指同時(shí)具有下列特征的有形資產(chǎn):一是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而特有的(其中,出租是指以經(jīng)營租賃方式出租的機(jī)器設(shè)備等);二是使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度。從固定資產(chǎn)的定義來看,具有以下三個(gè)特征:(1)企業(yè)持有固定資產(chǎn)的目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理,而不是直接用于出售;(2)使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度;(3)固定資產(chǎn)是有形資產(chǎn)。

        2.投資性房地產(chǎn),是指為了賺取租金或資本增值,或兩者兼有之而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。從投資性房地產(chǎn)的定義來看,具有以下兩個(gè)特征:(1)投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動(dòng);(2)投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場(chǎng)所房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)。

        (二)持有目的不同

        雖然投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的,但企業(yè)持有它們的主要目的不同。

        1.固定資產(chǎn)的持有目的是為了生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租(不含投資性房地產(chǎn))或經(jīng)營管理而持有的。企業(yè)持有的固定資產(chǎn)是企業(yè)的勞動(dòng)工具或手段,是服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。

        2.投資性房地產(chǎn)的持有目的是為了賺取租金或資本增值,是企業(yè)的一種經(jīng)營活動(dòng)。

        (三)核算范圍不同

        企業(yè)為了更好地滿足固定資產(chǎn)管理和核算的需要,可對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行綜合分類,將固定資產(chǎn)分為生產(chǎn)經(jīng)營用、非生產(chǎn)經(jīng)營用、未使用、不需用以及融資租入固定資產(chǎn)等。

        根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)的范圍限定為已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物三類。

        (四)科目設(shè)置不同

        1.固定資產(chǎn)核算使用的會(huì)計(jì)賬戶主要有“固定資產(chǎn)”“累計(jì)折舊”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等三個(gè)賬戶,用來核算固定資產(chǎn)賬面價(jià)值的變動(dòng)情況。

        2.投資性房地產(chǎn)核算采用成本模式計(jì)量情況下,除了一級(jí)賬戶設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”賬戶外,還要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”等賬戶。當(dāng)然,投資性房地產(chǎn)若為土地使用權(quán)則通過“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷”賬戶核算攤銷額。特別是投資性房地產(chǎn)核算采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下,則要在一級(jí)賬戶“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設(shè)“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”兩個(gè)明細(xì)科目,用來核算投資性房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)情況,并計(jì)入當(dāng)期損益。

        (五)核算方法不同

        1.固定資產(chǎn)只能采用成本模式核算。

        2.投資性房地產(chǎn)有兩種核算模式,即成本模式或公允價(jià)值模式核算;企業(yè)通常對(duì)投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日多采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,并且已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。(下轉(zhuǎn)20頁)

        (上接12頁)

        二、投資性房地產(chǎn)與固定資產(chǎn)的聯(lián)系

        (一)確認(rèn)的方式條件基本相同

        1.固定資產(chǎn)必須在同時(shí)滿足兩個(gè)條件時(shí)才能予以確認(rèn):(1)與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

        2.投資性房地產(chǎn)也必須是同時(shí)滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):(1)與該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

        因此,不論是確認(rèn)固定資產(chǎn),還是確認(rèn)投資性房地產(chǎn),二者均要求在符合資產(chǎn)定義的前提下,同時(shí)滿足兩個(gè)條件:與該資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

        (二)初始計(jì)量成本范圍基本相同

        1.固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。成本包括企業(yè)為構(gòu)建某項(xiàng)固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的一切合理的、必要的支出。這些支出包括直接發(fā)生的價(jià)款、運(yùn)雜費(fèi)、包裝費(fèi)、安裝成本及相關(guān)稅費(fèi)等,也包括間接發(fā)生的費(fèi)用,如應(yīng)承擔(dān)的借款利息等。

        2.投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本,按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)。

        (三)出租核算方式方法基本相同

        具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一方面是租金核算方式方法相同,即二者出租時(shí),均將取得的租金收入計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”科目,攤銷的成本均通過折舊的形式核算,計(jì)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目;另一方面是攤銷方式相同:二者攤銷均采用直線法攤銷,即按照資產(chǎn)平均使用年限分期等額攤銷。

        (四)二者存在一定轉(zhuǎn)換關(guān)系

        當(dāng)作為固定資產(chǎn)的自用房地產(chǎn)從生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有目的轉(zhuǎn)變成為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的投資性房地產(chǎn),原作為固定資產(chǎn)的自用房地產(chǎn)由“固定資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)換到“投資性房地產(chǎn)”科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。當(dāng)為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的投資性房地產(chǎn)從其原持有意圖轉(zhuǎn)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn),原“投資性房地產(chǎn)”科目核算的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換到“固定資產(chǎn)”科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。

        綜上所述,以賺取租金和資本增值為目的的投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)的范疇,但是二者存在著很大的不同。雖然投資性房地產(chǎn)與原來意義上的固定資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的,但企業(yè)持有它們的主要目的不同,如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的核算,明顯不符合會(huì)計(jì)的“ 明晰性”原則。因此,投資性房地產(chǎn)應(yīng)該單獨(dú)進(jìn)行核算。

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