石榮榮

摘要：隨著時(shí)代與經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展變化，加之市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)為了不落后于時(shí)代與經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，必須根據(jù)時(shí)代變化做好賬務(wù)處理與成本管控工作，只有如此才能使自身賬務(wù)變得更加清晰而明確，以及成本管控更具效力?；诖?，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理與成本管控等方面的話題進(jìn)行深入分析與研究具有非常重大的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);賬務(wù)處理;成本管控;研究

一、現(xiàn)存問題研究

（一）人員能力方面

一方面，賬務(wù)處理上。其一，賬務(wù)處理難度加大，主要因?yàn)樾屡f制度變化、政策變化以及后續(xù)工作銜接等因素的影響，使財(cái)務(wù)人員具體工作也隨之發(fā)生極大的變化，所以難免出現(xiàn)任務(wù)銜接方面的問題。再者營(yíng)業(yè)稅的會(huì)計(jì)內(nèi)容與核算方式相對(duì)來說比較易懂，而增值稅政策的實(shí)行使會(huì)計(jì)內(nèi)容與核算方式變得復(fù)雜，其處理與營(yíng)業(yè)稅相比而言難度有所增加;其二，增值稅專用發(fā)票管理難度加大，主要因?yàn)闋I(yíng)改增除帶來會(huì)計(jì)內(nèi)容與核算方式上的改變之外，還帶來了開票、報(bào)稅以及認(rèn)證等系統(tǒng)上的諸多問題。再者，企業(yè)財(cái)務(wù)工作歷來的核心都是發(fā)票，所以隨著營(yíng)改增政策的實(shí)行，企業(yè)對(duì)發(fā)票管理的重視程度也應(yīng)該隨之提升。一般來講，長(zhǎng)開發(fā)周期、繁雜項(xiàng)目?jī)?nèi)容等是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所具有的特點(diǎn)，項(xiàng)目不同環(huán)節(jié)各有其業(yè)務(wù)承辦部門，對(duì)于營(yíng)改增實(shí)行后財(cái)稅政策的變化很多部門也是初次接觸，比如增值稅專用發(fā)票，房地產(chǎn)行業(yè)的很多業(yè)務(wù)人員都是剛剛開始接觸，且增值稅專用發(fā)票有相應(yīng)的認(rèn)證期限，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2017年第11號(hào)公告中提到自2017年7月1日起，增值稅一般納稅人取得的2017年7月1日及以后開具的增值稅專用發(fā)票和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)自開具之日起360日內(nèi)認(rèn)證或登錄增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺(tái)進(jìn)行確認(rèn)，并在規(guī)定的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。這就要求業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門平時(shí)多一些財(cái)稅方面的溝通，多了解下最新的財(cái)稅政策，否則對(duì)于沒有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的業(yè)務(wù)人員來講肯定經(jīng)受著不小的挑戰(zhàn)。另一方面，成本管控上。這一方面的問題主要表現(xiàn)在成本管控人才太過缺乏，許多房地產(chǎn)管理層人員都是半路出家，并不具備相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，受限于個(gè)人能力，造成成本管理方面的短視;再者多以個(gè)人行事習(xí)慣與經(jīng)驗(yàn)為依據(jù)進(jìn)行成本管控工作，導(dǎo)致頻發(fā)不規(guī)范問題。受限于具有成本管理思維專業(yè)化人才的缺乏，使成本管理工作遲遲難以得到深入發(fā)展[1]。

（二）稅金預(yù)繳方面

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)深受營(yíng)改增這一稅制改革的影響，使土地增值稅等稅金的預(yù)繳方面出現(xiàn)了變化，不論是在繳納時(shí)間方面、賬務(wù)處理方面，還是在預(yù)付比例方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定，如果有關(guān)人員不按照規(guī)定進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳工作的話，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。國(guó)家稅務(wù)總局的2016年第18號(hào)公告當(dāng)中提到，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售工作之時(shí)，如果沒有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅款繳納或者預(yù)繳，主管國(guó)稅機(jī)關(guān)則相應(yīng)會(huì)以《稅收征收辦法》為根據(jù)，對(duì)其進(jìn)行處理。所以，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于沒有按照規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，會(huì)處以少繳稅款百分之五十到五倍的款項(xiàng)的處罰，假如沒有少繳，只是沒有預(yù)繳逾期，則需要從滯納之日起按照天數(shù)加收萬分之五的滯納金。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對(duì)隨營(yíng)改增實(shí)行所產(chǎn)生的變化加以熟悉與掌握，以便做好土地增值稅預(yù)繳工作，以避免工作失誤。

（三）制度建設(shè)方面

人員認(rèn)識(shí)方面的問題也可以劃分為下述兩個(gè)方面的內(nèi)容。一方面，賬務(wù)處理上。

當(dāng)前，賬務(wù)處理與增值稅專用發(fā)票管理等制度的不健全是工作難度加大的重要原因。只有相關(guān)配套制度是有效而完善的，才能使人員按照制度辦事，用制度約束人。另一方面，成本管控上。關(guān)于建設(shè)階段控制機(jī)制不夠嚴(yán)格的問題主要是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間還不是太長(zhǎng)，我國(guó)市場(chǎng)建設(shè)初期相關(guān)企業(yè)的發(fā)展不太充分，加之受2008年金融危機(jī)的影響，使企業(yè)發(fā)展處在一段比較低落的狀態(tài)，直至近些年才有所緩和，得以慢慢發(fā)展壯大起來，所以企業(yè)的相關(guān)配套制度建設(shè)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足。例如，現(xiàn)如今我國(guó)早已開放了招投標(biāo)市場(chǎng)，但是由于相關(guān)體系建設(shè)不足的問題，導(dǎo)致沒有專門部門對(duì)招投標(biāo)過程加以有效的監(jiān)督與約束，所以也難以談及成本管控力度的強(qiáng)化話題[2]。

二、解決措施研究

（一）做好人員能力提升工作

一方面，基于賬務(wù)處理。要想做好人員能力提升工作，必須從人員培訓(xùn)力度的加強(qiáng)方面入手。營(yíng)改增的實(shí)行對(duì)企業(yè)的賬務(wù)處理方面與增值稅專票管理方面都有新要求的提出，且稅收政策、賬務(wù)處理以及增值稅專用發(fā)票管理等都產(chǎn)生了很大的變化，阻礙了財(cái)務(wù)人員相關(guān)工作的進(jìn)行。因此，企業(yè)應(yīng)該加大財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)力度，通過對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行定期、不定期的培訓(xùn)，使財(cái)務(wù)人員的稅收知識(shí)得到不斷更新，提高增值稅專用票方面的管理能力，其中稅收知識(shí)包括增值稅的概念、原理及稅率變化計(jì)算方面、納稅環(huán)節(jié)以及申報(bào)環(huán)節(jié)等知識(shí)，進(jìn)而切實(shí)提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力，使其能夠更加及時(shí)、準(zhǔn)確的做好賬務(wù)處理工作。另一方面，其一，對(duì)企業(yè)來講應(yīng)做好合理分工成本管控工作，堅(jiān)持科學(xué)的工作分配原則。具體在成本管控的過程中做到專人專崗、專事，只有人員的責(zé)任得以明確，才能使工作得以順利而合理的進(jìn)行下去;對(duì)相關(guān)人員來講，應(yīng)該時(shí)刻不忘責(zé)任心的保持，穩(wěn)妥開展自身所負(fù)責(zé)的工作;其三，企業(yè)還應(yīng)該注重做好成本管理績(jī)效考核體系的建立健全工作，工作的內(nèi)容與結(jié)果直接掛鉤，以便激發(fā)企業(yè)人員工作熱情與自身能力提升方面的積極性。不但有利于成本的節(jié)省，還有利于成本管理工作變得更加科學(xué)而規(guī)范，最終助力企業(yè)發(fā)展得更加健康[3]。

（二）做好稅金預(yù)繳工作

財(cái)務(wù)人員應(yīng)該根據(jù)土地增值稅稅法等相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)行土地增值稅等稅金的預(yù)繳工作。比如，當(dāng)項(xiàng)目交付之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入應(yīng)該提前根據(jù)相關(guān)規(guī)定的“應(yīng)交稅金”方面的內(nèi)容，分別借記與貸記應(yīng)交土地增稅稅款與銀行存款;而對(duì)于項(xiàng)目交付之后以償清，且收到退還的土地增值稅之后的情形，應(yīng)分別借記與貸記應(yīng)交稅款預(yù)與應(yīng)繳納土地增值稅，而當(dāng)出現(xiàn)土地增值稅增加的情形時(shí)，則會(huì)計(jì)分錄是相反的。而預(yù)付比例的多少則需要注意下述三點(diǎn)內(nèi)容：一是土地增值稅可以理解為項(xiàng)目開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，獲得利潤(rùn)應(yīng)按照一定比例繳稅;二是以前征收是在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行;土地增值稅的征收一般按照銷售收入的一定比例征收。相信熟悉了隨營(yíng)改增實(shí)行的變化之后，就能夠做好土地增值稅預(yù)繳工作，避免工作失誤的頻發(fā)，同時(shí)也有利于成本管控工作的進(jìn)行。

（三）做好制度建設(shè)工作

基于賬務(wù)處理，企業(yè)應(yīng)該重視做好賬務(wù)處理與增值稅專用發(fā)票管理等相關(guān)配套制度的建設(shè)工作，如此相關(guān)人員以制度為根據(jù)規(guī)范化的開展工作?；诔杀竟芸?，針對(duì)前面提及的制度方面的問題，相應(yīng)的應(yīng)該做好建設(shè)機(jī)制的建立工作。其一，應(yīng)該從設(shè)計(jì)與處理企業(yè)招標(biāo)制度方面入手，為資質(zhì)與實(shí)力兼具的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)提供一個(gè)良好的制度環(huán)境，且通過自身管理力度的不斷強(qiáng)化，使自身的設(shè)計(jì)水平和競(jìng)爭(zhēng)力能夠得到有效提升;其二，著眼于監(jiān)理環(huán)節(jié)，不但要把設(shè)計(jì)單位的單局控制局面打破，設(shè)計(jì)單位還應(yīng)該在設(shè)計(jì)監(jiān)理的協(xié)助下開拓設(shè)計(jì)思路，進(jìn)而優(yōu)化整個(gè)設(shè)計(jì)方案，促使在成本出現(xiàn)前做好成本管控工作，防止出現(xiàn)不必要的經(jīng)濟(jì)損失[4]。

三、結(jié)束語

本篇文章首先從人員能力方面、稅金預(yù)繳方面、制度建設(shè)方面這三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開展的賬務(wù)處理與成本管控工作中的現(xiàn)存問題，進(jìn)行深入分析與研究，最后有針對(duì)性的提出做好人員能力提升工作、做好稅金預(yù)繳工作、做好制度建設(shè)工作這三大解決措施，以期給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決好現(xiàn)存問題提供切實(shí)的借鑒與依據(jù)，為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)：

[1]甘遠(yuǎn)平.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賬務(wù)處理[J].時(shí)代金融，2018 （3）：122-123.

[2]魏曉燕.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)的影響及賬務(wù)處理注意事項(xiàng)[J].中國(guó)科技投資，2017 （6）.

[3]林慧靜.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制重點(diǎn)難點(diǎn)問題探析[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018，204 （30）：110+112.

[4]張乾波.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制與管理[J].智富時(shí)代，2018 （5X）：82-82.