史巖鵬

摘 要：為有效展開商業(yè)綜合體開發(fā)過程中的成本控制，本文對(duì)商業(yè)綜合體的全過程開發(fā)階段進(jìn)行了劃分，梳理了各個(gè)階段的成本控制要點(diǎn)、內(nèi)容，據(jù)此深入分析了商業(yè)綜合體項(xiàng)目決策階段、勘察設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、營銷階段的成本控制要點(diǎn)和方法，以期為實(shí)際的工作實(shí)踐奠定理論基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體；全過程；成本分析；成本控制

1 前言

成本控制，是企業(yè)對(duì)預(yù)先設(shè)立的成本目標(biāo)，在其控制范圍內(nèi)對(duì)影響成本的各項(xiàng)因素以及事物進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)和調(diào)控。成本控制包含兩個(gè)方面，其一為狹義上的，包含在生產(chǎn)階段過程中發(fā)生的以及在產(chǎn)品制作過程中所消耗的計(jì)劃內(nèi)的成本，這種方式是最直接的也是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所使用的方式；其二是廣義上的，包括了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成本，這種經(jīng)營成本重視企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各個(gè)環(huán)節(jié)，并對(duì)這些環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的對(duì)象在不斷拓展，如今的成本控制增加了物業(yè)服務(wù)以及運(yùn)營管理等售后的一系列方面，這就演變?yōu)榱隧?xiàng)目全過程成本控制。

2 商業(yè)綜合體項(xiàng)目全過程階段劃分

一般情況下，商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)過程主要分為七個(gè)階段：（1）決策階段；（2）勘察設(shè)計(jì)階段；（3）招投標(biāo)階段；（4）施工階段；（5）竣工階段；（6）營銷階段。

3 商業(yè)綜合體項(xiàng)目各階段成本控制分析

3.1 決策階段

通常，項(xiàng)目決策階段大體上決定了工程造價(jià)成本，是項(xiàng)目成本控制的首要階段，為項(xiàng)目決策后續(xù)工作提供可靠依據(jù)和起到總投資指導(dǎo)的作用。投資決策階段的成本預(yù)算控制是整個(gè)項(xiàng)目成本管理的源頭，在此階段的先期工作能否做好、做扎實(shí)，對(duì)項(xiàng)目全過程的成本控制往往起到?jīng)Q定性的作用。

3.2 勘察設(shè)計(jì)階段

勘察設(shè)計(jì)階段成本控制非常關(guān)鍵，它是項(xiàng)目周期中的第一個(gè)關(guān)鍵期，項(xiàng)目的投資關(guān)鍵在設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的關(guān)鍵看勘察。合理科學(xué)的勘察設(shè)計(jì)結(jié)果，有助于降低項(xiàng)目的總成本。雖然在此階段設(shè)計(jì)成本費(fèi)用較少，但它是整個(gè)項(xiàng)目非常重要的一個(gè)階段，成本控制思想應(yīng)貫徹于全部項(xiàng)目周期，所以從此階段開始要進(jìn)行相關(guān)成本控制，本階段成本控制就是控制勘察設(shè)計(jì)工作的成本費(fèi)用。

3.3 招投標(biāo)階段

招投標(biāo)是項(xiàng)目建設(shè)階段常用的選擇建設(shè)單位的方式，該方式具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，通過該方式，可以保證建設(shè)單位在確保質(zhì)量、進(jìn)度的同時(shí)更好地控制項(xiàng)目建設(shè)成本。招投標(biāo)是大型建設(shè)工程項(xiàng)目成本控制的主要手段，通過采取合理的中標(biāo)方式，選擇經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、質(zhì)量可行的施工方案。根據(jù)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和相關(guān)國家規(guī)定要求，對(duì)該項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)均應(yīng)公開招標(biāo)，建議委托有資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織本項(xiàng)目的招標(biāo)工作，并嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)工作。建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備及其他等采購活動(dòng)擬采用招標(biāo)的方式為公開招標(biāo)。

3.4 施工階段

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在此階段要加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制監(jiān)督職能，控制好工程造價(jià)，最大限度減少浪費(fèi)，保證企業(yè)的投資效益。工程項(xiàng)目施工階段體現(xiàn)了項(xiàng)目工程量大，工期長、投資大等特點(diǎn)，是人財(cái)物消耗的主要階段，在此期間存在著材料價(jià)格變動(dòng)頻繁等諸多不確定因素，是項(xiàng)目成本控制最為關(guān)鍵的階段之一。為了更有效控制項(xiàng)目施工階段的總成本，企業(yè)要求項(xiàng)目有關(guān)技術(shù)人員經(jīng)常性深入現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工，對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行情況時(shí)刻關(guān)注；特別是項(xiàng)目里程碑階段，即使隱蔽工程簽證也都全部參與。要求項(xiàng)目管理人員認(rèn)真審核簽證，及時(shí)辦理簽證，既不耽誤工程進(jìn)度，又不盲目簽證。

3.5 竣工階段

工程竣工結(jié)算階段為了能夠保證各項(xiàng)工程計(jì)算的科學(xué)合理，應(yīng)該由指定部門嚴(yán)格按照結(jié)算流程進(jìn)行。一般結(jié)算時(shí)需要企業(yè)工程部、財(cái)務(wù)部和合約造價(jià)部的共同參與，對(duì)竣工結(jié)算的各種文件進(jìn)行審核，而且合約造價(jià)部需要對(duì)項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的各項(xiàng)文件進(jìn)行二審，保證項(xiàng)目結(jié)算的合理性。首先各部門做好結(jié)算工作計(jì)劃，保證各項(xiàng)合作計(jì)劃能夠按照規(guī)定計(jì)劃進(jìn)行：然后對(duì)竣工結(jié)算書嚴(yán)格進(jìn)行初審、復(fù)審，根據(jù)公司制定的審核制度，采取集體評(píng)議方式，對(duì)結(jié)算工作進(jìn)疔審核，保證結(jié)算結(jié)果的準(zhǔn)確；最后對(duì)結(jié)算結(jié)果進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化評(píng)析。同時(shí)，利用現(xiàn)代化信息管理手段對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行系統(tǒng)完整保存，從而對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面控制。

3.6 營銷階段

項(xiàng)目建設(shè)完成后，對(duì)營銷策劃階段的成本控制也是不可缺少的。主要因?yàn)椋阂皇菭I銷策劃階段有廣告費(fèi)用的投入，而廣告費(fèi)用的開銷也比較大；二是出售商品時(shí)需要招聘員工，需要支付一定的人工費(fèi)；三，是銷售價(jià)格的確定。項(xiàng)目建設(shè)完成后，不僅要對(duì)項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)有充分的了解，還要在項(xiàng)目宣傳階段，選擇合適的推廣方式，保證項(xiàng)目的有效推廣的同時(shí)，控制項(xiàng)目成本。