唐照 汪志誠(chéng)

摘 要 新時(shí)代高校住房管理模式已從傳統(tǒng)行政型、福利型逐漸轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化、社會(huì)化，但目前高校已售公有住房仍然存在福利型觀念沒(méi)有根本改變、另作他用和私下流轉(zhuǎn)等諸多問(wèn)題，這對(duì)校園文化構(gòu)建、校園安全、物業(yè)管理等都帶來(lái)很大隱患。高?；刭?gòu)已售公有住房不僅滿(mǎn)足教職工對(duì)住房多樣化需求，而且彌補(bǔ)了校內(nèi)周轉(zhuǎn)住房供不應(yīng)求的缺口，還保障了學(xué)校的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，對(duì)學(xué)校和教職工而言，無(wú)疑是互利共贏。

關(guān)鍵詞 高校 已售公房 回購(gòu)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

自1998 年國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來(lái)，通過(guò)推行房改政策，高校自管住房大量出售給教職工。高校根據(jù)國(guó)家政策逐步停止了集資合作建房，高校教職工住房逐漸過(guò)渡到通過(guò)個(gè)人自租、自購(gòu)的社會(huì)市場(chǎng)行為來(lái)解決。高校住房制度改革從福利型低租金的實(shí)物分配不斷走向住房貨幣化，進(jìn)而走向市場(chǎng)商品化，因此，高校住房管理模式由行政型、福利型向?qū)I(yè)化、社會(huì)化轉(zhuǎn)變成為必然。

高校已售公有住房是教職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房。公有住房作為高校極其重要的物質(zhì)基礎(chǔ)和資源，直接關(guān)系到教科研隊(duì)伍穩(wěn)定和學(xué)校人才引進(jìn)。同時(shí)，已售公有住房上市交易是深化高校住房改革、維護(hù)教職工權(quán)益的重要手段與現(xiàn)實(shí)出路。但高校住房管理仍然存在許多亟待解決的問(wèn)題，因此，謹(jǐn)慎對(duì)待并解決圍繞已售公有住房產(chǎn)生的各種問(wèn)題具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

1高校已售公有住房管理現(xiàn)狀

1.1傳統(tǒng)觀念影響深遠(yuǎn)

盡管高校住房制度進(jìn)行了改革，從福利型低租金的實(shí)物分配轉(zhuǎn)向市場(chǎng)商品化，然而教職工從思想觀念上一時(shí)難以接受。究其原因，主要有：

高校的房改房和集資房福利性明顯。一方面，住房在自有土地上興建，沒(méi)有土地出讓金，售價(jià)較市場(chǎng)價(jià)低很多;另一方面，校內(nèi)住房的后勤服務(wù)由學(xué)校負(fù)責(zé)，水電維修基本免費(fèi)，樓宇大修費(fèi)用由學(xué)校承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)很低或直接免費(fèi);最后，校內(nèi)住房建在校園內(nèi)，校園環(huán)境優(yōu)雅，文化氛圍濃厚，教職工上下班極其方便，這是社會(huì)上的住宅小區(qū)無(wú)法比擬的。

目前市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)格急劇上漲，居高不下，老教工對(duì)花費(fèi)自己一生的積蓄到市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品住房一時(shí)難以接受，只能把改善住房條件的希望寄托于學(xué)校新建住房上。青年教工因工作時(shí)間短，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，個(gè)人無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，也希望依靠學(xué)校解決住房。綜合各種因素，教職工的思想觀念仍停留在依靠學(xué)校解決住房的層面上，遠(yuǎn)不能適應(yīng)住房社會(huì)化、市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。

1.2另作他用較為普遍

房改初期，高校教職工購(gòu)買(mǎi)公有住房主要為了解決居住問(wèn)題，沒(méi)把已購(gòu)公房作為財(cái)富看待，也無(wú)人關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)變更情況。但隨著時(shí)間推移，高校教職工的個(gè)人狀況都在發(fā)生變化，有些教職工由于工作調(diào)動(dòng)或出國(guó)定居等，已購(gòu)公有住房不再居住，打算出售后再異地另置新居。有的教職工由于婚姻變化，需要析產(chǎn)或房屋產(chǎn)權(quán)人變更。還有部分老職工過(guò)世后，子女需要繼承房產(chǎn)等。這些教職工因家庭、工作或收入等個(gè)人因素的變化，往往會(huì)導(dǎo)致一批已售公有住房的閑置。此外，城市房?jī)r(jià)上漲，房屋的財(cái)富價(jià)值也越來(lái)越明顯，也使得教職工日益關(guān)注已購(gòu)公有住房上市的情況。

對(duì)于教職工來(lái)說(shuō)，選擇出租其已購(gòu)公有住房而獲得一定的租金收入是比較普遍的做法，結(jié)果是導(dǎo)致從前被用來(lái)履行教職工安居功能的房屋大量另作他用。對(duì)學(xué)校來(lái)說(shuō)，大批已售公有住房另作他用，不僅加大了校園內(nèi)人員流動(dòng)和安全隱患，也加大了對(duì)這批外來(lái)住戶(hù)管理的難度。同時(shí)，在高校本來(lái)住房供需缺口較大的情況下，更加難以合理調(diào)配現(xiàn)有資源以達(dá)到更好的服務(wù)教師、教學(xué)的目的。

1.3私下流轉(zhuǎn)衍生系列問(wèn)題

對(duì)于職工已購(gòu)公有住房流轉(zhuǎn)問(wèn)題，政府主管部門(mén)的意見(jiàn)是學(xué)校住房按功能分區(qū)，凡屬教學(xué)區(qū)內(nèi)的已售公有住房只能繼承房款，在經(jīng)濟(jì)上給予補(bǔ)償，實(shí)物留給學(xué)校。教學(xué)區(qū)已售公有住房要逐步回購(gòu)。生活區(qū)內(nèi)的已售公有住房今后將完全放開(kāi)交易。住房功能分區(qū)規(guī)劃由學(xué)校根據(jù)自身情況確定。但從學(xué)校層面而言，這些問(wèn)題基本上還未納入議事日程。這種局面導(dǎo)致了已售公有住房在使用及產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的一系列亂象，野蠻裝修，住房改商業(yè)用途，私下出租，違規(guī)出售等較為普遍。此種狀況不可避免帶來(lái)系列問(wèn)題，主要體現(xiàn)在：

1.3.1校園文化構(gòu)建問(wèn)題

一定程度上，高校很難明確劃分教學(xué)區(qū)與生活區(qū)，通常為了教職工工作方便，生活區(qū)與教學(xué)區(qū)往往處于同一地段，只是二者之間相隔一定距離。生活區(qū)與教學(xué)區(qū)緊密相連，都是校園文化建設(shè)的一部分。如果生活在校園內(nèi)的部分人群不是校園內(nèi)的教師或者學(xué)生，這對(duì)校園文化的建設(shè)極為不利。住房只是滿(mǎn)足了外來(lái)住戶(hù)的居住需求，社會(huì)人員并不必然會(huì)關(guān)心學(xué)校的發(fā)展。學(xué)校被稱(chēng)為凈土一定程度上就是因?yàn)樗陌敕忾]狀態(tài)下形成的一種校園文化，如果這種狀態(tài)被從內(nèi)部逐步打破，是誰(shuí)都不愿意看到的。

1.3.2校園安全問(wèn)題

校園安全的保障很大程度上得益于校園人群的單一性。教職工、學(xué)生作為長(zhǎng)期居住的人群和校園的主人，首先就有一種我愛(ài)我家的主人翁意識(shí)。其次，鄰里之間相互熟悉，睦鄰友好也對(duì)構(gòu)建安全的校園產(chǎn)生良好作用。并不是所有戶(hù)主對(duì)租戶(hù)知根知底，外來(lái)住戶(hù)的存在加大了校園內(nèi)人員的流動(dòng)性和多樣性，諸如，超速駕駛，聚會(huì)酗酒，留宿他人等行為都會(huì)對(duì)校園安全造成極大損害。

1.3.3物業(yè)管理問(wèn)題

目前，很多高校的教職工住宅樓并未聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，特別是建成多年的舊樓、老樓，物業(yè)管理一靠學(xué)校，二靠自覺(jué)。學(xué)校對(duì)教職工維修、裝修、改造住房，水電費(fèi)繳納，公共空間衛(wèi)生管理及公共設(shè)施維護(hù)維修等有明文規(guī)定，但這些規(guī)定對(duì)外來(lái)住戶(hù)沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的約束，外來(lái)住戶(hù)實(shí)際上成為了游離于物業(yè)管理范圍之外的人，一些自覺(jué)性較差的外來(lái)住戶(hù)破壞公共衛(wèi)生，違規(guī)裝修房屋的行為屢有發(fā)生，這些都對(duì)樓棟的物業(yè)管理產(chǎn)生沖擊。

2高?；刭?gòu)已售公有住房的現(xiàn)實(shí)意義

高校范圍內(nèi)的已售公有住房有其獨(dú)特之處，它不僅與教職工個(gè)人的住房問(wèn)題緊密相連，并且與學(xué)校的校園建設(shè)難以分割，因此，高校已售公有住房并不是學(xué)校、教職工哪一方的問(wèn)題，更不是一種零和博弈，高校回購(gòu)已售公有住房為這種互利共贏提供了良好的契機(jī)。

2.1有利于提高房屋利用率，實(shí)現(xiàn)資源合理配置

校內(nèi)住房的便利性是其他經(jīng)濟(jì)適用房和商品房都無(wú)法比擬的，而校內(nèi)住房的數(shù)量又是有限的，所以校內(nèi)住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象在一定時(shí)期內(nèi)很難得到根本性轉(zhuǎn)變。校內(nèi)存在的已售閑置空房和已出租的住房如果能回歸學(xué)校統(tǒng)籌管理，將對(duì)校內(nèi)住房供不應(yīng)求的缺口起上一個(gè)很大的填補(bǔ)作用。高校通過(guò)回購(gòu)的方式購(gòu)回這批已售閑置空房和已出租給外來(lái)社會(huì)人員的住房，將大大提高校內(nèi)房屋的可供給量，有利于提高校內(nèi)房屋利用率，進(jìn)一步達(dá)到有限資源的合理配置。

2.2充分盤(pán)活資源，為學(xué)校人才引進(jìn)儲(chǔ)備房源

學(xué)校引進(jìn)人才，首先要提供良好的發(fā)展平臺(tái)和前景，其次要提供高效的工作環(huán)境和舒適的生活環(huán)境。新進(jìn)人才特別是青年人才的住房問(wèn)題往往是他們選擇進(jìn)入一所高校的重要因素，解決了住房問(wèn)題就等于解決了他們的后顧之憂。雖然實(shí)行住房貨幣化補(bǔ)貼改革之后，高校不再分配實(shí)物住房，但將一部分公有住房作為周轉(zhuǎn)房提供給教職工居住可以一定程度上緩解新進(jìn)人才特別是青年人才的燃眉之急?；刭?gòu)的部分已購(gòu)公房可以根據(jù)戶(hù)型進(jìn)行分類(lèi)留作周轉(zhuǎn)房之用，這樣既提高了房屋的利用率，又可以為學(xué)校引進(jìn)人才增加砝碼。

2.3維護(hù)校園安寧，有效解決私下流轉(zhuǎn)衍生問(wèn)題

上述校園文化構(gòu)建問(wèn)題、校園安全問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題都可以通過(guò)對(duì)已售公有住房的回購(gòu)得到有效解決。回購(gòu)這批已售公有住房后，校內(nèi)的外來(lái)社會(huì)人員會(huì)大大減少，這就可以保持校園人群的單一性。校內(nèi)教職工和學(xué)生是校園的主人，他們會(huì)用心來(lái)維護(hù)學(xué)校的建設(shè)和發(fā)展;外來(lái)社會(huì)人員的減少會(huì)大大降低校園安全事故發(fā)生的隱患;校內(nèi)房屋由教職工居住也給樓棟的物業(yè)管理提供了更大的便利。

3結(jié)語(yǔ)

總之，由于社會(huì)的進(jìn)步和學(xué)校的發(fā)展，教職工本身的住房需求呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，而校內(nèi)住房供不應(yīng)求的缺口也長(zhǎng)期存在，私下流轉(zhuǎn)已購(gòu)公房對(duì)校園文化構(gòu)建、校園安全、物業(yè)管理等都造成負(fù)面影響，而回購(gòu)有意愿出售個(gè)人已購(gòu)公房于校方，于教職工方都是兩利的共贏局面。政策上，也為校方回購(gòu)已售公房提供了政策支持。因此，校方回購(gòu)已售公有住房存在著現(xiàn)實(shí)的可能性和必要性，應(yīng)該積極促成，這對(duì)完善高校住房管理制度也有著極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

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