盛夢(mèng)嬌

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它的健康發(fā)展對(duì)于整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的影響，同時(shí)涉及的居民住房問(wèn)題也是一個(gè)關(guān)系社會(huì)民生的重要問(wèn)題。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者，受到政府決策者和證券市場(chǎng)投資者等多方的關(guān)注，它的情況對(duì)外界國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著獨(dú)特的預(yù)示作用。

關(guān)鍵詞：購(gòu)租并舉;改革影響;績(jī)效

房地產(chǎn)行業(yè)是受政府宏觀調(diào)控政策影響比較大的行業(yè)，房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與政府的行為也有很大的關(guān)系。Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、地方政府的關(guān)系研究指出由于房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的存在政府有必要對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控。政府調(diào)控的具體經(jīng)濟(jì)手段主要有土地政策、財(cái)稅政策以及貨幣政策等。芮明杰（2008年）認(rèn)為土地出讓制度的改革與土地剛性供給促使土地價(jià)格的上升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的平均盈利能力有所下降。趙鑫露（2013年）通過(guò)具體案例分析和對(duì)限購(gòu)令前后三年EVA的比較，得出限購(gòu)令在很大程度上還是抑制了企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。劉莉（2015年）通過(guò)多元回歸的方法，分析得出房地產(chǎn)企業(yè)總體稅收負(fù)擔(dān)會(huì)削弱其經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高。程正中（2015年）認(rèn)為貨幣政策的傳導(dǎo)渠道主要包括貸款利率、存款準(zhǔn)備金率與貨幣供應(yīng)量，存款準(zhǔn)備金率、貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)具有負(fù)向影響，利率在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)有負(fù)向影響，長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)能力有正向影響。政府針對(duì)房地產(chǎn)的具體政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也有一定程度的影響。

那租賃市場(chǎng)的崛起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響究竟有多大呢？這是近兩年各界討論的焦點(diǎn)問(wèn)題。南于我國(guó)的特殊國(guó)情，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，“購(gòu)房熱”問(wèn)題普遍存在。而產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因，除了同有的購(gòu)房觀念、獲取資產(chǎn)收益動(dòng)機(jī)外，我國(guó)租賃市場(chǎng)不健全也是一項(xiàng)重要原因?，F(xiàn)在，住房回歸居住屬性，資產(chǎn)收益降低，規(guī)?；赓U逐漸代替私人散租，租賃的公共服務(wù)逐步完善，租賃市場(chǎng)秩序大為改觀。租房只是居民剛“落腳”城市時(shí)，或者收入較低時(shí)的住房消費(fèi)選擇。國(guó)家購(gòu)租并舉的住房政策主要是針對(duì)大部分無(wú)房者，確保新市民通過(guò)租賃，能夠低成本、體面地“安頓”下來(lái)，從而保障居民的基本住房需求。

研究好同家政策的出發(fā)點(diǎn)，才能更好地研究其對(duì)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者所帶來(lái)的影響。事實(shí)上，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，租售并舉的核心目的并非是降房?jī)r(jià)，而是帶著穩(wěn)定市場(chǎng).防范風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的大使命而來(lái)?？陀^而言，租賃市場(chǎng)的培育和房?jī)r(jià)的漲跌并無(wú)直接關(guān)系，房?jī)r(jià)漲跌從根本上來(lái)說(shuō)，還是取決于貨幣政策以及市場(chǎng)的供需關(guān)系。所以，租賃市場(chǎng)更好地建立，并不能降低購(gòu)房的有效需求，南此也不能降低房?jī)r(jià)。但是可以肯定的是，多元化住房體系的建立，將促使市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定預(yù)期，減少盲目恐慌入市，降低投資、投機(jī)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

國(guó)家推行購(gòu)租并舉的住房制度，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)政策也做出及時(shí)反應(yīng)。各大房地產(chǎn)企業(yè)尋求融資途徑，與銀行發(fā)展深入合作，進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。如碧桂同的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目、萬(wàn)科泊寓等項(xiàng)目，均是房企在積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召。雖然房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)調(diào)整，租賃業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)，管理成本高，收益相對(duì)房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)并不可觀，由此看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的績(jī)效可能有負(fù)面影響。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，一定程度上使得房地產(chǎn)潛在的需求者減少，房?jī)r(jià)預(yù)期可能會(huì)下行。從短期來(lái)看，購(gòu)租并舉的住房制度可能會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，對(duì)企業(yè)的績(jī)效帶來(lái)負(fù)面的影響。

國(guó)家鼓勵(lì)去庫(kù)存，鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃企業(yè)和有資本的個(gè)人購(gòu)入房產(chǎn)，為房屋租賃提供房源。去庫(kù)存的政策可能帶來(lái)房產(chǎn)銷量的增加。從供需來(lái)看，可以將購(gòu)房需求之外的剩余房源轉(zhuǎn)做出租之用，優(yōu)化房企業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需穩(wěn)定。從長(zhǎng)期來(lái)看，有利于提高企業(yè)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力和發(fā)展能力，對(duì)企業(yè)的績(jī)效有正面的影響。購(gòu)租并舉的住房制度改革有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并與收購(gòu)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)務(wù)院辦公廳.國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2016（ 7）：30-32.

[2] Dennis J.Me Kenzie， Richard M.Betts.Essentials ofreal eatate economics[M].South-Western Pulishing， 1995.

[3]芮明杰，詹文靜.土地出讓制度改革對(duì)房地產(chǎn)上市公司的績(jī)效影響[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2008（4）：53-56.

[4]趙鑫露.論限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)影響[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

[5]劉莉.稅收負(fù)擔(dān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的影響研究[D].浙江大學(xué)，2015.

[6]程正中，張緒通.貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效影響研究[J].會(huì)計(jì)之友，2015（7）：69-73.