王坷坷

摘要：隨著我國進(jìn)入老齡社會以及失獨老人養(yǎng)老問題的凸顯，西方國家的“以房養(yǎng)老”模式對于優(yōu)化我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式具有一定的借鑒意義。本文主要從房地產(chǎn)視角分析我國“以房養(yǎng)老”發(fā)展中存在的問題，結(jié)合國內(nèi)外實踐經(jīng)驗為我國“以房養(yǎng)老”模式提出可行的建議。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；概述；模式；問題；措施

1 “以房養(yǎng)老”模式的概述

1.1 “以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

“以房養(yǎng)老”從其文義解釋可以理解為用房子來養(yǎng)老，是一種養(yǎng)老保障模式，最初產(chǎn)生于荷蘭，在美國得到了發(fā)展和完善?！耙苑筐B(yǎng)老”專業(yè)術(shù)語解釋為“住房的反向抵押貸款”在美國也稱為“倒按揭”，是指擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人把住房抵押給金融機構(gòu)，然后從金融機構(gòu)獲取養(yǎng)老金，金融機構(gòu)待老人去世后取得房屋的所有權(quán)。因此，該種養(yǎng)老模式針對的主體是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，客體是抵押法律關(guān)系，內(nèi)容是老人抵押房屋給金融機構(gòu)，然后獲取養(yǎng)老金。但是“以房養(yǎng)老”終究是舶來品，我國目前沒有相關(guān)完善的配套措施，眾多問題有待解決。例如老年人的年齡應(yīng)界定為多少歲？地區(qū)是否有限制？農(nóng)村地區(qū)是否也可以適用？是否需要無兒無女？抵押的住房需要達(dá)到多少平方米？抵押給什么樣的金融機構(gòu)？金融機構(gòu)開展這樣的業(yè)務(wù)需要滿足何種條件？誰來監(jiān)管？種種問題都在制約著“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展。

1.2 “以房養(yǎng)老 ”在我國的發(fā)展模式及其弊端

“以房養(yǎng)老”自傳入我國以來，主要包括以下幾種模式：（1）南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式將老人的房子出租或者出售，用租金或者房款養(yǎng)老。這種模式的弊端在于限制條件過于苛刻，導(dǎo)致符合申請條件的老人屈指可數(shù)。（2）上海的“售房租住”。是將老人的住房出售，再租回原住房，利用房子的價格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金。這種模式的弊端在于老人喪失了對房屋的所有權(quán)，并且違背了中國傳統(tǒng)的觀念。（3）北京的“以小換大”。是指老人將住房交付給房地產(chǎn)公司對外出租，然后老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心。弊端在于房地產(chǎn)公司可信度不高。試水期間我國主要出現(xiàn)了以上三種模式，到了2012年新疆地區(qū)出現(xiàn)了“新型以房養(yǎng)老”，盡管取消了一些限制性條件，但這種制度設(shè)計過于理想化，從目前我國的市場環(huán)境和相關(guān)法律法規(guī)、政策來看很難實施。

2 我國“以房養(yǎng)老”存在的問題

2.1 申請條件嚴(yán)苛，適用面小

“以房養(yǎng)老”模式的設(shè)立是為了解決老年人養(yǎng)老問題，因此“以房養(yǎng)老”的申請主體條件應(yīng)該為絕大多數(shù)老年人滿足，這樣才能使“以房養(yǎng)老”成為老年人眾多可供選擇養(yǎng)老模式之一。但在實踐中例如南京的“租售換養(yǎng)”，它要求同時滿足住房面積不低于60平方米和老人的年齡年滿60歲，并且必須是孤寡老人三個條件才能滿足申請條件。而上海的試點區(qū)將申請主體的年齡提高到了65周歲以上，申請條件越是嚴(yán)苛，也就意味著受眾主體的范圍就越小。生活中完全符合南京“以房養(yǎng)老”試點區(qū)申請條件的老人僅是少數(shù)，這也就大大局限了“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展空間，與把“以房養(yǎng)老”作為緩解政府養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，優(yōu)化養(yǎng)老體系結(jié)構(gòu)的目的相背離，同時這也是導(dǎo)致南京“以房養(yǎng)老”失敗的真正原因。

2.2 缺少政府參與，信用度不高

在我國“以房養(yǎng)老”試點地區(qū)，北京的“以房養(yǎng)老”是由一家養(yǎng)老服務(wù)中心和房地產(chǎn)公司合作推出，上海試點是由一家公積金管理中心負(fù)責(zé)，南京試點是一家老年公寓推出，可以看出，以上三個試點地區(qū)都沒有政府的參與，缺乏政府的監(jiān)管導(dǎo)致可信度不高，在這種情況下很可能導(dǎo)致抵押機構(gòu)與“善意第三人”合作騙取老年人的房屋所有權(quán)。從國外“以房養(yǎng)老”發(fā)展的早期來看，加拿大、新加坡等國家在沒有政府擔(dān)保的情況下，老人因擔(dān)心自己長壽導(dǎo)致貸款本息超過房屋價值而被迫償還差額，也擔(dān)心貸款機構(gòu)破產(chǎn)而領(lǐng)不到貸款。這同時也反映了我國部分老年人心理的顧慮，政府在這方面也沒有給予相應(yīng)的積極鼓勵政策，導(dǎo)致老年人選擇“以房養(yǎng)老”的積極性不高。

2.3 選擇形式單一

除了法律法規(guī)及配套措施不健全之外，另一個重要的原因就是我國傳統(tǒng)思想的影響，自西周以來我國都奉行繼承制，因此老人更傾向于死后房屋由子孫繼承。同時由于不同地區(qū)受教育的程度不同，思想開放程度不同，對“以房養(yǎng)老”的接受程度也不同。我國在南京、上海、北京都開展了試點，但每個試點都只設(shè)置了單一的模式，例如，北京符合“以房養(yǎng)老”條件的老人只能選擇將房屋抵押給房地產(chǎn)公司，然后在養(yǎng)老院生活，而不能選擇像上海的“售房租住”模式，雖然將房屋的產(chǎn)權(quán)給了公積金管理中心，但仍可以通過租住的方式住在原來的房屋。同理上海符合條件的老人亦不能選擇北京“以大換小”的養(yǎng)老的模式。因此，選擇形式的單一不能滿足老年人根據(jù)自身情況做出合理選擇的需求。

3 我國推行“以房養(yǎng)老”的措施

3.1 適當(dāng)放寬申請條件

在老年人的年齡要求方面，可以根據(jù)2014年6月23日中國保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押保險試點的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）第六部分規(guī)定的投保人群應(yīng)為60周歲以上老年人。在房屋的面積方面《指導(dǎo)意見》沒有具體規(guī)定，僅要求擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)即可，因此，“以房養(yǎng)老”在我國開展初期，對房屋住房面積條件不需要增加過多的硬性規(guī)定，可待發(fā)展成熟之后再做適當(dāng)調(diào)整。同時在要求老年人是否必須無子女及配偶等婚姻家庭狀況方面作適當(dāng)放寬政策，只要老年人符合年齡及產(chǎn)權(quán)方面的要求，就可以根據(jù)自己的意向選擇是否適用“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老方式，這樣才有利于房屋資源配置的最優(yōu)化，擴(kuò)大在我國的適用范圍及推進(jìn)“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展進(jìn)程。

3.2 增強政府參與

“以房養(yǎng)老”在實施過程中涉及抵押、擔(dān)保、保險等多個法律行為，僅僅依靠市場調(diào)節(jié)難以規(guī)范“以房養(yǎng)老”在我國的正常運行，必須增強政府的引導(dǎo)和參與。日本、新加坡等“以房養(yǎng)老”發(fā)展較為成熟的國家都較為重視政府的參與。例如日本政府的參與模式包括直接融資和間接融資，直接融資是成立專項部門為老年人提供反向住房抵押業(yè)務(wù)，間接融資是為老年人和金融機構(gòu)牽線搭橋，提供第三方服務(wù)。新加坡政府創(chuàng)辦的養(yǎng)老保障制度——中央公積金制度 （ CPF）涵蓋住房、養(yǎng)老和醫(yī)療三大方面的保障體系。除了提供政策的支持，我國還需要加強政府對抵押機構(gòu)的監(jiān)管，實行信息披露制度。

3.3 提供多樣化的選擇模式

我國在開展“以房養(yǎng)老”試點地區(qū)一個共同的特點就是選擇模式的單一性，再加上不同群體對“以房養(yǎng)老”的訴求不同，以及對新事物的接受能力不同，家庭，經(jīng)濟(jì)等種種原因要求我國提供多樣化的“以房養(yǎng)老”選擇模式。近年來，我國杭州地區(qū)的“以房養(yǎng)老”就采用了這種多樣化的模式，依靠房租、房價、退房補貼與敬老院費用以及房屋地段價差四種模式取得了不小的進(jìn)步，同時也提高了老人生活水平。由此可見，在申請條件寬松，以及政府參與提高公信力的情況下，提供多樣化的選擇模式更有利于“以房養(yǎng)老”在我國的發(fā)展。于此同時，還要通過國家政策扶植，設(shè)置專業(yè)咨詢點、電視新聞網(wǎng)絡(luò)媒體等多種途徑宣傳“以房養(yǎng)老”的多種選擇模式。因此，我國不僅要將“以房養(yǎng)老”選擇模式的多樣化，還要加深受眾群體對相關(guān)模式的了解。

4 結(jié)語

“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，在美國、新加坡、日本等國家發(fā)展已經(jīng)較為完備。為了解決我國社會老齡化問題引入我國，并在上海、南京、北京等地出現(xiàn)了不同的試點模式。筆者從房地產(chǎn)法的角度分析了“以房養(yǎng)老”在我國發(fā)展中存在的一些問題，借鑒域外先進(jìn)經(jīng)驗，及結(jié)合我國的實際情況，提出一些完善措施來規(guī)范“以房養(yǎng)老”在我國的平穩(wěn)運行，優(yōu)化我國養(yǎng)老保障體系。

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（作者單位：西北政法大學(xué)）