李宇嘉

一、背景：“以房養(yǎng)老”試點逆勢擴大

2014年，保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，決定自2014年7月1日起到2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢這4個老齡化較嚴重的城市，開展商業(yè)保險機構(gòu)“以房養(yǎng)老”（反向抵押）產(chǎn)品試點。自此，“以房養(yǎng)老”這個西方舶來的金融產(chǎn)品在中國落地。但試點至今，只有一家保險公司（華夏幸福）推出“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，4個試點城市合計僅59戶、78人以自己房產(chǎn)做抵押，購買了該產(chǎn)品。這其中，僅38戶47人辦完所有流程。由此，“以房養(yǎng)老”被貼上了“遇冷”“叫好不叫座”和“不服水土”等標簽。

事實上，這一局面在業(yè)內(nèi)和管理層預料之中。但是，就在各界又一次總結(jié)和檢討“以房養(yǎng)老”在我國推廣所遇到的諸多問題和挑戰(zhàn)時，重新審視這個備受推崇的商業(yè)模式在我國是否有“生存土壤”時，保監(jiān)會發(fā)出通知，將“以房養(yǎng)老”的試點時間延長至2018年6月30日，并在原有北京、上海、廣州、武漢4城的基礎(chǔ)上，將試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區(qū)首府）、計劃單列市，以及部分省的地級市。房子為國人畢生追求和最重要的資產(chǎn)或財產(chǎn)，養(yǎng)老是國人頭等大事，如果二者能夠結(jié)合起來，對樓市也好，對逼近的養(yǎng)老壓力也好，都是一件幸事。

事實上，據(jù)華夏幸福介紹，從產(chǎn)品2015年3月獲批到投放市場，僅僅一年多的時間。而且，產(chǎn)品推出還面臨制度、法律上的風險，數(shù)據(jù)和評估等基礎(chǔ)工作也不成熟，老百姓認識上還有待“補課”。比如，壽險精算“長尾數(shù)據(jù)”不足，房價波動規(guī)律難以掌握；房屋評估、保險有效期和保費給付等制定并無客觀依據(jù)；不動產(chǎn)處置存在法律風險，典型如70年到期如何續(xù)期；“以房養(yǎng)老”與傳統(tǒng)養(yǎng)老模式（居家養(yǎng)老、“養(yǎng)兒防老”等）存在沖突；“以房養(yǎng)老”的公共屬性與房價下跌和法律、信用風險造成的商業(yè)損失如何協(xié)調(diào)。由此，正如保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序所言，“不能沿用傳統(tǒng)標準，簡單地以數(shù)量論成敗。只要它滿足了一部分老人的需求、為擁有并能自主支配房產(chǎn)的特定老年群體增加養(yǎng)老選擇，哪怕只出一單業(yè)務(wù)，也是成功”。

二、現(xiàn)實：養(yǎng)老壓力大，需挖掘住房養(yǎng)老功能

由此，筆者認為，無論是華夏幸福，還是愿意嘗試產(chǎn)品的78個人，都為探索我國多渠道養(yǎng)老模式做出了巨大貢獻。而且，幸福人壽產(chǎn)品試點給我們提供了重要的信息，從家庭構(gòu)成來看，78個投保人中，無子女家庭老人占到40%，主要是孤寡、失獨老人；從年齡來看，平均年齡為73歲，年齡最大的85歲，其中80歲以上的高齡老人占到一成。這意味著，對于那些無子女，或子女無暇照看，或子女無法提供保險產(chǎn)品附帶的諸如養(yǎng)生、看護、醫(yī)療和精神慰籍等方面的養(yǎng)老需求，而老人剛好有一套產(chǎn)權(quán)住房，那么“以房養(yǎng)老”還真是一個不錯的選擇。

這恰好揭示了我國未來養(yǎng)老面臨的一大困境。相比其他國家，我國老齡化還呈現(xiàn)失獨、空巢、失能、高齡、貧困老人及子女無暇照顧的老人絕對數(shù)大，“三無老人”（無勞動能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人）養(yǎng)老問題突出等特點。

首先，30多年的計劃生育政策下，我國“失獨”老人規(guī)?；鲩L。1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡，這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去惟一的子嗣，成為“失獨”老人。其次，我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，人口流動性很大，空巢老人將近1億，占老年人口的比例近50%。再次，截至2013年，我國失能老人達到3600萬，高齡老人（80歲以上）達到2200萬，貧困和低收入老年人2300萬。最后，未來10多年后，計劃生育時期的生育人口相繼步入老年，“4-2-1家庭”模式下，“雙獨”子女夫妻在還房貸、支付子女教育費用，為自身養(yǎng)老考慮的同時，還要照看四個老人，實實在在的“上有老、下有小”，無暇照顧老人的現(xiàn)象會越來越普遍。

我國公共養(yǎng)老金存在“空賬”而自顧不暇，社會救助解決不了終生養(yǎng)老。如果上述老人擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋，在自愿、合理評估和信息公開的前提下，借助于“以房養(yǎng)老”這一金融工具，將不流動、“死”的資產(chǎn)，變成老人的養(yǎng)老金、金融市場“活”的投資品，毫無疑問是一種“多贏”選擇。2012年，華東師范大學對上海靜安、普陀、寶山9個街道（鎮(zhèn)）約1400戶50歲以上老年人進行問卷調(diào)查，無子女老人群體中44.7%愿意參加“以房養(yǎng)老”，可見該模式在我國特殊老人群體中有生存土壤。由此，筆者推斷，即便技術(shù)和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)缺失、價值評估和給付標準不定、僅一家公司推出產(chǎn)品，但居然有78人愿意嘗試，證明“以房養(yǎng)老”潛在市場需求很龐大。這也許是為何保監(jiān)會決意將試點范圍擴大、試點時間延長的重要原因。

三、經(jīng)驗：住房補充養(yǎng)老保障是國際慣例

縱觀全球，住房在社會保障中占據(jù)重要位置。一般來說，社會保障越不完善，住房替代或補充社會保障的功能就越突出。在發(fā)展中國家，政府提供的社會保障一般不夠，靠房子養(yǎng)老是普遍現(xiàn)象。即便是擁有優(yōu)厚社會保障的發(fā)達國家，利用住房來補充養(yǎng)老支出，也是普遍現(xiàn)象。“住房+養(yǎng)老”，新加坡可謂典范，以公積金局和建屋發(fā)展局為主體，形成“建房-買房-售房-養(yǎng)老”完整鏈條。1997年，由保險合作社推出針對私房“反向按揭”。2006年，建屋發(fā)展局推出覆蓋人口84%的公房“反向按揭”，針對62歲以上、收入低于3000新元的老人，建屋發(fā)展局回購公房30年租期，并將回購資金填補公積金退休戶頭。達到65歲最低提取年齡時，加入計劃的新加坡公民或永久居民，就能提取可持續(xù)終身的每月入息。目前，公房“反向按揭”很靈活，比如“小型公寓計劃”（大屋換小屋）、“屋契套現(xiàn)增收計劃”（出售30年以外的屋契）、“閑屋出租計劃”等。

素有“養(yǎng)老天堂”美譽的日本，即便有國民年金、厚生年金、醫(yī)療和介護保險等“三道關(guān)”保障，但作為老齡化最嚴重國家（2000年的贍養(yǎng)比超過45%），養(yǎng)老金面臨枯竭。老齡化超預期、經(jīng)濟滑坡拖累年金積累，日本不得不在1981年推出“以房養(yǎng)老”。房產(chǎn)高值、老人住房擁有率高是兩個條件。2015年，日本三大都市圈集聚全國人口51.2%，核心城市（東京、阪神、名古屋）房價排進全球TOP20，保值前景看好。2004年，家庭收入和消費調(diào)查顯示，日本86%以上的65歲老人擁有房產(chǎn)，且房產(chǎn)占區(qū)域房屋總資產(chǎn)的66%。1981年，信托銀行在東京都武藏野市推出“反向按揭”，但條件嚴格，申請者須65歲以上、本地居住1年以上、獨棟和高層抵押借貸比在80%和50%以內(nèi)。迫于年金虧空壓力，厚生勞動省于2002年推出以政府福利部門發(fā)起“反向按揭”產(chǎn)品。

目前，日本已形成政府直接融資型、政府間接融資型、民間機構(gòu)參與型等三種“以房養(yǎng)老”模式，即由政府設(shè)置相關(guān)機構(gòu)，直接對“反向抵押”貸款進行經(jīng)營管理；由政府部門作為第三方在金融機構(gòu)和借貸人之間牽線，幫助老人從金融機構(gòu)貸款；由銀行、信托或地產(chǎn)公司向老人提供醫(yī)療看護資金，同時通過證券化來獲得回流資金和投資收益。不過，日本“以房養(yǎng)老”進展很不順利，20多年來，武藏野市僅有100多個案例。日本地震頻繁、對于泡沫危機再來的擔憂以及東亞傳統(tǒng)文化很強的繼承觀念等，是導致“以房養(yǎng)老”日本“遇冷”的主要原因。

四、問題：客觀看待“以房養(yǎng)老”的小眾特性

從國際上看，“以房養(yǎng)老”確實是一個小眾業(yè)務(wù)。比如，英國2012年新發(fā)放反向抵押1.75萬單，占同期65歲以上老人比例不足0.2%；2011年，香港推出反向按揭計劃，允許年齡在55歲以上的居民，將個人名義持有的樓齡在50年以下的住宅向銀行提出按揭，但計劃推出至今，卻總共只接獲了459起申請；美國是最早開展“以房養(yǎng)老”的國家，因擔心壽命拉長和房價下跌等風險，期初美國金融機構(gòu)參與率很低。后來，不僅相關(guān)法律，還有政府機構(gòu)如金融消費者保護局（CFPB）、聯(lián)邦住房管理局等，保護借貸雙方的權(quán)益。2009年“次貸”危機期間，聯(lián)邦住房管理局為“反向按揭”項目提供近50億美元的損失準備金。即便如此，1990年以來，美國僅錄得80萬宗案例，僅約3%的參與比例，相比每年新增200萬老年人，確實是“小眾”產(chǎn)品。

緣何“以房養(yǎng)老”問津者寥寥？一是成本比較高，申請反向按揭時，評估、擔保、保險和法律咨詢等中間費用較高，加上房屋無法流動，金融機構(gòu)給予的按揭利率比較高；二是法律風險突出，包括按揭貸款到期或老人去世，老人或?qū)嶋H居住人不愿意搬離，而法律傾向于保護基本居住權(quán)；三是發(fā)達國家經(jīng)歷數(shù)輪樓市泡沫，特別是20世紀90年代日本地產(chǎn)泡沫、2008年美國“次貸危機”等，金融機構(gòu)對于反向抵押興趣不高；四是東亞國家受“但留方寸地，留與子孫耕”的觀念影響，情感上不愿意將房屋讓予出去。在我國，法律風險更突出，特別是70年產(chǎn)權(quán)到期后如何續(xù)期，直接決定房屋的評估價值；我國無法像美日一樣可以通過證券化來緩解資金壓力，提供該產(chǎn)品的利率會更高，從而擠壓每月給付的保險金；近20年，我國房價一直早攀升，且受規(guī)劃、政策等非市場化因素影響，機構(gòu)和按揭申請者在評估上難以達成共識。

四、前景：我國“以房養(yǎng)老”要契合養(yǎng)老壓力

這就不難理解，緣何“以房養(yǎng)老”這一西方的“小眾產(chǎn)品”在我國更難落地的原因。但是，“落地難”并非前景黯淡。一則，國人住房擁有率高、資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高、核心城市房價長期上漲、不動產(chǎn)為優(yōu)質(zhì)抵押品、養(yǎng)老“壓力山大”等，決定了我國發(fā)揮住房養(yǎng)老功能具有前提條件、客觀基礎(chǔ)和必然性。二則，我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式——居家養(yǎng)老和“養(yǎng)兒防老、房產(chǎn)傳兒”體現(xiàn)的就是住房的養(yǎng)老功能。三則，我國城鎮(zhèn)居民70%的財產(chǎn)是房屋，城鎮(zhèn)居民也熱衷于買房，最重要的原因就是社會保障不健全，未來教育、醫(yī)療和養(yǎng)老等方面的支出不確定性很大，買房變相等于抵御不確定性。2015年發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報告》顯示，房產(chǎn)占我國家庭總資產(chǎn)的69%，而美國只有30%。四則，“三無老人”等特殊群體靠房子養(yǎng)老的需求迫切，“以房養(yǎng)老”小眾的結(jié)論不成立。

進入老齡化后，養(yǎng)老壓力會增加，典型的就是日本，過重的老齡化形勢（據(jù)說日本老年人紙尿褲銷量多過嬰兒紙尿褲），被認為是日本經(jīng)濟長期萎靡不振的罪魁禍首。但好在，20世紀70年代進入老齡化后的日本已經(jīng)是發(fā)達國家，彼時其人均DGP超過5000美元，而我國在1999年進入老齡化時，人均GDP尚不足1000美元。也就是說，我國是典型的“未富先老”。壓力不止于此。由于30多年的計劃生育政策，我國老齡人口“數(shù)量極”增長是突然間的事。4年以后的2020年，我國65歲以上的人口比重將達到12%左右；到2050年，這一比例將會達到25%左右，占總?cè)丝诘?/4。

未來20年，我國65歲以上老年人口要增加1億多，到2030年將達到2.3億，到2050年將超過3億，到2040年將達到3.6億的峰值。人口未富先老，而現(xiàn)有的養(yǎng)老保障儲備卻捉襟見肘。根據(jù)中國社會科學研究院世界社會保障中心的數(shù)據(jù)，中國職工養(yǎng)老儲備指數(shù)中，78%均來自保障率低第一支柱——公共養(yǎng)老金，即強制性的社會保險，而本應發(fā)揮支柱作用的第二、第三支柱（企業(yè)年金、團體養(yǎng)老保險計劃和商業(yè)保險）的發(fā)展嚴重不足。而且，由于歷史欠賬要補，即便是第一支柱的公共養(yǎng)老金也存在嚴重的“空賬”、“欠賬”問題?！吨袊B(yǎng)老金發(fā)展報告2015》數(shù)據(jù)顯示，2015年城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險個人賬戶空賬已達3.1萬億元，比2012年增加5000億元，全國企業(yè)退休人員平均月養(yǎng)老金不過1900元，成本水漲船高，無法支撐養(yǎng)老。

五、落地：培育“以房養(yǎng)老”在我國的生存環(huán)境

需要注意的是，發(fā)揮住房的養(yǎng)老功能，或靠房子來養(yǎng)老，其形式是多種多樣的，“以房養(yǎng)老”只是其中之一，還包括“大房換小房”、多余房屋（臥室）出租、房屋抵押消費貸款、售房資金和養(yǎng)老保險的對接、房屋證券化、完善住區(qū)物業(yè)管理（內(nèi)含養(yǎng)護理等服務(wù)）等。即便是“以房養(yǎng)老”，也可以順應老人“生于斯、老于斯”、“房產(chǎn)傳兒”等傳統(tǒng)，探索到期后子女優(yōu)先回購，非參與型為導向的產(chǎn)品設(shè)計，即金融機構(gòu)不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人等，并通過政府擔保激勵金融機構(gòu)參與。政府作用在于，培育市場基礎(chǔ)秩序，讓老人有多種選擇。

首先，政府要培育評估、擔保、法律、房產(chǎn)經(jīng)紀、金融服務(wù)等中介體系，不僅讓圍繞房屋價值實現(xiàn)的中介體系完善起來，而且要通過信息陽光化、“褒揚誠信、承接失信”，攻克“黑中介”頑疾，實現(xiàn)中介服務(wù)高效率、透明化、低成本，老人可以放心地將自己的房子交予中介手中，以最大程度地體現(xiàn)房屋的價值、讓房屋流動起來，這是目前房屋價值實現(xiàn)的最大“短板”之一。

其次，政府還要消除法律障礙。土地70年產(chǎn)權(quán)到期如何續(xù)期不明確，房屋價值評估就沒有公認算法，金融機構(gòu)和申請人難以達成共識，這是“以房養(yǎng)老”最大障礙，也是房屋價值實現(xiàn)的最大障礙。今年4月份“溫州巨額續(xù)期”事件在百姓中間、政商學三界上所引起的巨大反響和爭議，已經(jīng)說明這一法律障礙必須要攻破。既然新加坡公有住房擁有者可參與“以房養(yǎng)老”，我國土地產(chǎn)權(quán)障礙也可以突破。

再次，政府積極參與很重要?！耙苑筐B(yǎng)老”的公共屬性很突出，政府作用至關(guān)重要。比如日本、新加坡政府部門直接發(fā)行“反向按揭”產(chǎn)品；美國政府部門提供擔保，保障“反向按揭”產(chǎn)品出現(xiàn)類似2008年金融危機的損失。本次試點，之所以僅一家保險公司參與，原因在于“反向按揭”是長周期產(chǎn)品，保險公司擔心未來我國房價下跌。因此，我國必須類政策性金融機構(gòu)兜底系統(tǒng)性風險。

最后，加快資產(chǎn)證券化步伐。“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品的資金流動還缺乏保證，重點城市可探索房屋資產(chǎn)證券化，金融機構(gòu)發(fā)售“反向按揭”產(chǎn)品時，可將房屋在二級市場上證券化，緩解流動性壓力，這也是規(guī)避違約、吸引機構(gòu)參與、分散風險的渠道之一。綜上，住房在我國未來養(yǎng)老中的作用不可估量，“以房養(yǎng)老”只是一種選擇。對我國數(shù)量巨大的特殊老人群體，很快進入退休階段的“4-2-1家庭”，“以房養(yǎng)老”或許并非“小眾”。政府是“以房養(yǎng)老”的最大參與者，其作用在于培育市場基礎(chǔ)秩序，讓房子能高效率、低成本、透明地流動起來，價值能充分實現(xiàn)，這是切合我國居民社保、財產(chǎn)、養(yǎng)老現(xiàn)狀的必然選擇，也是深度挖掘住房養(yǎng)老功能的基礎(chǔ)條件。至于“以房養(yǎng)老”是不是“小眾”，居民選擇哪種方式變現(xiàn)房子來補充養(yǎng)老，讓市場自己選擇吧。

李求軍/責任編輯