張思思

住房反向抵押養(yǎng)老保險涉及房地產(chǎn)、金融、保險、社保等多個領(lǐng)域，其業(yè)務(wù)模式的成熟、完善，既需要各地的試點推廣積累經(jīng)驗，也需要制度法規(guī)的細(xì)致和完善?！耙苑筐B(yǎng)老”能否在中國順利推行？筆者認(rèn)為，除了制度性障礙和傳統(tǒng)文化障礙等因素，房地產(chǎn)市場的價格波動大、預(yù)期不明朗是當(dāng)前“以房養(yǎng)老”推行過程中難以跨越的坎。

自2015年來，中國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)明顯的分化趨勢，一方面一線及部分二線城市房價繼續(xù)攀升，另一方面三四線城市去庫存形勢依舊嚴(yán)峻。不論是繼續(xù)攀升還是泡沫破裂的預(yù)期，都會嚴(yán)重影響“以房養(yǎng)老”的積極性。

從老年人的角度來看，持續(xù)上漲的房價客觀上會降低老年住房擁有者參與反向按揭的積極性。住房資產(chǎn)具有投資和消費的雙重屬性，而一線城市持續(xù)飆升的房價強(qiáng)化了住房的投資需求，從而弱化例如“以房養(yǎng)老”這類的住房消費動機(jī)。如果短期內(nèi)對房價的預(yù)期仍然是持續(xù)上漲，那么當(dāng)前參與反向按揭就不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置選擇，繼續(xù)持有房產(chǎn)使其增值一段時間后再參與反向按揭可以獲得更大收益。這樣的預(yù)期造成老年人對“以房養(yǎng)老”的觀望和等待心態(tài)。同時，高漲的房價也推動了租金價格的上漲，老年人將住房出租就足夠支付養(yǎng)老院的費用，家人還擁有房屋的所有權(quán)，顯然比反向按揭更具吸引力。

從老年人子女角度看，房價上漲及房產(chǎn)在家庭財富中的主體地位使子女較難支持父母反向按揭。北上廣深的高房價造成大批年輕人買不起房，只能與父母同住?！耙苑筐B(yǎng)老”將住房資產(chǎn)反向抵押給保險公司，老人過世后房產(chǎn)處置權(quán)歸保險公司而非法定繼承人，與老人同住的子女將居住何處？西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2015年中國家庭總資產(chǎn)中房產(chǎn)占比高達(dá)69.2%，是美國的兩倍多。住房資產(chǎn)是我國絕大多數(shù)家庭最主要的財富，將其交給保險公司而非子女，這已不僅是面臨傳統(tǒng)文化障礙，而是更現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)問題。

從保險或金融公司的角度看，房地產(chǎn)市場中長期的走勢不明朗，部分城市呈現(xiàn)泡沫化風(fēng)險，使公司在開發(fā)此類產(chǎn)品時持謹(jǐn)慎保守態(tài)度，缺乏推行反向按揭的動力。在發(fā)達(dá)國家，反向按揭由以政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。比如在2007年至2009年的次貸危機(jī)中，美國房價大幅下跌造成許多反向抵押貸款的房產(chǎn)價值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，美國聯(lián)邦住房管理局作為項目擔(dān)保人動用50億美元的保險基金彌補(bǔ)銀行損失。

相對理性健康的房地產(chǎn)市場，以及對房價較為穩(wěn)定的預(yù)期，對“以房養(yǎng)老”的發(fā)展過程至關(guān)重要。當(dāng)中國房地產(chǎn)市場基本平穩(wěn)，才是推廣“以房養(yǎng)老”的適合時機(jī)。

作者為暨南大學(xué)經(jīng)濟(jì)與社會研究院副院長