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        老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)化管理實(shí)踐與思考

        2016-11-05 06:34:28何福平王小星朱擁軍
        關(guān)鍵詞:如皋市物業(yè)管理物業(yè)

        何福平++王小星++朱擁軍

        如皋市地處長(zhǎng)江下游平原,面積1477平方千米,人口140萬(wàn),素有長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、花木之都美譽(yù)。近年來(lái),如皋市在加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程中,始終把改善群眾居住條件、提高群眾生活水平擺在十分重要的位置。從2013年開(kāi)始,如皋市全面推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治工作,改造好的小區(qū)由物業(yè)公司接管,推行“三基本”物業(yè)化服務(wù)管理,使老舊小區(qū)環(huán)境管理常態(tài)化管理軌道,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)與管理效益的最大化。

        一、如皋市老舊小區(qū)管理存在的問(wèn)題

        如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計(jì)37個(gè),建于上世紀(jì)90年代,建筑面積近260萬(wàn)平方米,涉及戶數(shù)2.5萬(wàn)余戶,主要存在以下問(wèn)題。

        (一)基礎(chǔ)設(shè)施不完善

        由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn),小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低,配套設(shè)施不全,導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足,無(wú)法滿足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在:老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護(hù)缺失,扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見(jiàn)不鮮。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少,小區(qū)車(chē)滿為患,公共場(chǎng)地?cái)D占一空,有的甚至將車(chē)輛開(kāi)進(jìn)了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小,一些老舊小區(qū)根本就沒(méi)有體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)場(chǎng)所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋,亂倒垃圾現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴(yán)重。上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化,化糞池?zé)o人清理,經(jīng)常堵塞,污水橫溢。有的小區(qū)沒(méi)有煤氣或天然氣,小區(qū)居民使用煤氣罐,生活不便。

        (二)管理費(fèi)用收取難

        老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局,有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大。承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù);承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi),有無(wú)管理無(wú)所謂。小區(qū)居民往往以一些問(wèn)題沒(méi)有解決為由,長(zhǎng)期拒繳衛(wèi)生清運(yùn)費(fèi)。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費(fèi),收取率只能達(dá)到20%左右,街道和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū),人員費(fèi)用向共建單位化緣解決,由于保潔機(jī)制不健全,老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。

        (三)物業(yè)管理介入難

        受傳統(tǒng)思想觀點(diǎn)影響,老舊小區(qū)部分居民存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián),不少人不習(xí)慣,不愿意繳費(fèi)。另外,老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

        以上問(wèn)題長(zhǎng)期制約了老舊小區(qū)的長(zhǎng)效管理,老舊小區(qū)因?yàn)榕K亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問(wèn)題,只有實(shí)施物業(yè)化管理,而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn),只有財(cái)政投入才能解決資金來(lái)源問(wèn)題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況,化解居民難題,同時(shí)也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐提供較好條件。

        二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略

        (一)科學(xué)民主實(shí)施改造

        1.政府主導(dǎo)實(shí)施

        2013年起,如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實(shí)事十大工程之一,市人大將老舊小區(qū)改造寫(xiě)進(jìn)了人大工作報(bào)告,并每年聽(tīng)取專(zhuān)題匯報(bào)。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進(jìn)行督查推進(jìn)。市財(cái)政充分保障改造經(jīng)費(fèi),三年來(lái)共計(jì)投入8000多萬(wàn)元對(duì)23個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了改造,惠及居民15000戶。

        2.科學(xué)民主推進(jìn)

        對(duì)擬改造小區(qū)調(diào)查摸底,分類(lèi)、分批實(shí)施改造。制定具體方案時(shí),將需整項(xiàng)目(市政、綠化、車(chē)位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等)廣泛征求居民意見(jiàn)。首先將擬改造項(xiàng)目在小區(qū)張貼進(jìn)行公示,召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn);然后根據(jù)居民意見(jiàn)和小區(qū)實(shí)際狀況制定初步方案;再公示、組織居民討論反饋;聽(tīng)取意見(jiàn)和修改方案可以反復(fù)進(jìn)行,直至居民之間、居民和工作組之間基本達(dá)成一致意見(jiàn),最后由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位制定專(zhuān)業(yè)改造方案,組織實(shí)施。

        3.規(guī)范組織實(shí)施

        改造中嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序確定施工單位和監(jiān)理單位,實(shí)行項(xiàng)目化管理。市紀(jì)委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標(biāo)和施工過(guò)程,定期派員對(duì)老舊小區(qū)改造工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)詢(xún),測(cè)評(píng)居民滿意度,確保改造質(zhì)量。對(duì)改造過(guò)程中出現(xiàn)工程增量,嚴(yán)格按程序逐級(jí)申請(qǐng),完善手續(xù),驗(yàn)收后接受審計(jì),保證工程建設(shè)陽(yáng)光透明,規(guī)范高效。

        4.發(fā)揮黨建作用

        在改造中,雖然已經(jīng)充分征求意見(jiàn),但仍有少數(shù)居民對(duì)改造方案不滿意,影響施工進(jìn)度。工作組創(chuàng)新思路,在小區(qū)建立臨時(shí)黨支部,依靠組織力量強(qiáng)化改造工作推進(jìn)。一是利用此平臺(tái)傾聽(tīng)群眾心聲,盡可能解決疑難問(wèn)題;二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用,讓黨員給其他居民做樣子,作表率;三是通過(guò)此平臺(tái)對(duì)不滿意的居民進(jìn)行思想教育,要求顧全大局,帶頭服從既定改造方案,并對(duì)其他居民進(jìn)行宣傳動(dòng)員,保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。

        (二)落實(shí)物業(yè)化服務(wù)

        1.健全管理制度

        為推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)化管理,如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》,出臺(tái)了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核辦法》等一系列文件,為健全完善物業(yè)管理政策制度體系,規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強(qiáng)化了制度保障。

        2.建立管理機(jī)構(gòu)

        如皋市城管局報(bào)請(qǐng)市編辦同意成立了物管中心。主要負(fù)責(zé)開(kāi)展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級(jí)評(píng)定及爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)等工作;負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn);負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)(即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”);負(fù)責(zé)老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎(jiǎng)補(bǔ)資金的撥付;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。

        3.落實(shí)物業(yè)服務(wù)

        老舊小區(qū)改造工程全面驗(yàn)收后,由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”的“三基本”物業(yè)服務(wù),嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān),選擇有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。

        (三)構(gòu)建物業(yè)化管理長(zhǎng)效機(jī)制

        1.政策引導(dǎo)獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

        落實(shí)老舊小區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)貼。每季度對(duì)老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核,市財(cái)政按每月0.15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核發(fā)放補(bǔ)貼;加大政策扶持力度,物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策;提高老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率,市政府建立機(jī)關(guān)部門(mén)與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度,協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,作為機(jī)關(guān)部門(mén)作風(fēng)建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來(lái),共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎(jiǎng)補(bǔ)資金298.2萬(wàn)元,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎(jiǎng)勵(lì)44.6萬(wàn)元。

        2.基層自治組織機(jī)制

        大力推進(jìn)和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。明確業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、要求、享有權(quán)利等,并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用:如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣,督促居民按照標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作,提高小區(qū)管理效率。定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)工作座談會(huì)、培訓(xùn)會(huì),調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作。定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行考核,對(duì)成績(jī)顯著的給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì),兩年來(lái)共發(fā)放業(yè)主委員會(huì)考核獎(jiǎng)勵(lì)資金11.6萬(wàn)元。

        3.物業(yè)糾紛化解機(jī)制

        建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制,兩年來(lái)共受理和調(diào)解各類(lèi)物業(yè)糾紛1457件。積極爭(zhēng)取法院的支持,開(kāi)通“物業(yè)綠色司法通道”,對(duì)業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)的案件,進(jìn)行“快立、快審、快結(jié)”,通過(guò)物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運(yùn)行,取得了預(yù)期社會(huì)效果和法律效果。

        4.物業(yè)繳費(fèi)誠(chéng)信機(jī)制

        將業(yè)主特別是機(jī)關(guān)公職人員繳納物業(yè)費(fèi)列入誠(chéng)信體系建設(shè)。市級(jí)機(jī)關(guān)工委將機(jī)關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費(fèi)情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無(wú)故仍不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過(guò)法定程序予以維權(quán)外,還可通過(guò)函告所在單位,由該單位負(fù)責(zé)人教育并督促其主動(dòng)繳費(fèi),經(jīng)教育仍不繳費(fèi)又不依法維權(quán)的,年終考核不得被評(píng)為先進(jìn)。

        三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效

        (一)居住環(huán)境大幅提升

        三年來(lái),如皋市共投資8000萬(wàn)余元,完成20個(gè)老舊小區(qū)的綜合整治工作,面積達(dá)140萬(wàn)平方米,惠及居民1.2萬(wàn)余戶。新建及維修道路2.8萬(wàn)平方米,新增車(chē)位1138個(gè),補(bǔ)種綠化4.6萬(wàn)平方米,對(duì)污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進(jìn)行更換,因地制宜開(kāi)辟健身場(chǎng)所,增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問(wèn)題,小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。

        (二)繳費(fèi)比率大幅提高

        老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來(lái)的變化,加之老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)通過(guò)政府每月每平方米補(bǔ)貼0.15元,業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性得到提高。物業(yè)繳費(fèi)率由過(guò)去不到20%上升到75%,少數(shù)老舊小區(qū)達(dá)到87%以上,實(shí)現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作,雙贏共進(jìn)。

        四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示

        (一)老舊小區(qū)改造是前提

        老舊小區(qū)由于歷史原因,在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足,經(jīng)過(guò)實(shí)施改造,基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車(chē)位等都得改善,增強(qiáng)了居民的生活幸福指數(shù),為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。

        (二)群眾參與管理是基石

        在老舊小區(qū)改造和管理中,要不斷創(chuàng)新群眾參與機(jī)制,調(diào)動(dòng)群眾的積極性,鼓勵(lì)廣大居民參與小區(qū)改造和管理,并搭建參與平臺(tái),如發(fā)放征求意見(jiàn)表、召開(kāi)座談會(huì),建立小區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍、文明勸導(dǎo)隊(duì)、“和事佬”俱樂(lè)部等,讓群眾參政議政、出謀劃策,共建共享,探索新形勢(shì)下老舊小區(qū)的管理新路子。

        (三)落實(shí)管理責(zé)任是根本

        落實(shí)街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責(zé)任主體,將責(zé)任主體屬地化,有利于發(fā)揮社會(huì)基層組織職能作用,加強(qiáng)社區(qū)與居民聯(lián)系,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序,提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用,落實(shí)老舊小區(qū)自治,增強(qiáng)老舊小區(qū)自我管理功能。

        (四)物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵

        過(guò)去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白,大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔,收費(fèi)也很低廉,收費(fèi)難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負(fù)擔(dān),更是老舊小區(qū)落實(shí)常態(tài)長(zhǎng)效管理的關(guān)鍵。

        (五)政策獎(jiǎng)補(bǔ)扶持是推手

        老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難是不爭(zhēng)事實(shí),不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出,不愿接受老舊小區(qū)物業(yè)管理。市財(cái)政給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼,有利于提高企業(yè)積極性,推進(jìn)老舊小區(qū)管理社會(huì)化、常態(tài)化。

        (六)常態(tài)監(jiān)督考核是保障

        物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要積極履行行業(yè)管理職責(zé),制定物業(yè)管理規(guī)章制度,引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康有序發(fā)展。街道社區(qū)作為日常監(jiān)管主體,要訂立考核獎(jiǎng)懲措施,解決存在問(wèn)題,督促整改,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增強(qiáng)居民滿意度。

        陳品祿/責(zé)任編輯

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