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        老舊小區(qū)實施物業(yè)化管理實踐與思考

        2016-11-05 06:34:28何福平王小星朱擁軍
        中國房地產(chǎn)·綜合版 2016年9期
        關(guān)鍵詞:如皋市物業(yè)管理物業(yè)

        何福平++王小星++朱擁軍

        如皋市地處長江下游平原,面積1477平方千米,人口140萬,素有長壽之鄉(xiāng)、花木之都美譽。近年來,如皋市在加快經(jīng)濟社會發(fā)展和城市現(xiàn)代化的進程中,始終把改善群眾居住條件、提高群眾生活水平擺在十分重要的位置。從2013年開始,如皋市全面推進老舊小區(qū)綜合整治工作,改造好的小區(qū)由物業(yè)公司接管,推行“三基本”物業(yè)化服務(wù)管理,使老舊小區(qū)環(huán)境管理常態(tài)化管理軌道,實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)與管理效益的最大化。

        一、如皋市老舊小區(qū)管理存在的問題

        如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計37個,建于上世紀90年代,建筑面積近260萬平方米,涉及戶數(shù)2.5萬余戶,主要存在以下問題。

        (一)基礎(chǔ)設(shè)施不完善

        由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠,小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計標準低,配套設(shè)施不全,導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足,無法滿足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在:老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護缺失,扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見不鮮。機動車停車位缺少,小區(qū)車滿為患,公共場地擠占一空,有的甚至將車輛開進了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動空間較小,一些老舊小區(qū)根本就沒有體育健身設(shè)施和文化活動場所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡陋,亂倒垃圾現(xiàn)象時有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴重。上下水管網(wǎng)嚴重老化,化糞池無人清理,經(jīng)常堵塞,污水橫溢。有的小區(qū)沒有煤氣或天然氣,小區(qū)居民使用煤氣罐,生活不便。

        (二)管理費用收取難

        老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局,有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務(wù);承受能力差的則認為只要不交費,有無管理無所謂。小區(qū)居民往往以一些問題沒有解決為由,長期拒繳衛(wèi)生清運費。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費,收取率只能達到20%左右,街道和社區(qū)居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū),人員費用向共建單位化緣解決,由于保潔機制不健全,老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。

        (三)物業(yè)管理介入難

        受傳統(tǒng)思想觀點影響,老舊小區(qū)部分居民存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念,認為實行物業(yè)管理就是想多收錢,不少人不習(xí)慣,不愿意繳費。另外,老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。

        以上問題長期制約了老舊小區(qū)的長效管理,老舊小區(qū)因為臟亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問題,只有實施物業(yè)化管理,而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造。因為老舊小區(qū)改造動輒幾十萬、上百萬,只有財政投入才能解決資金來源問題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況,化解居民難題,同時也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐提供較好條件。

        二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略

        (一)科學(xué)民主實施改造

        1.政府主導(dǎo)實施

        2013年起,如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實事十大工程之一,市人大將老舊小區(qū)改造寫進了人大工作報告,并每年聽取專題匯報。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經(jīng)費,三年來共計投入8000多萬元對23個老舊小區(qū)進行了改造,惠及居民15000戶。

        2.科學(xué)民主推進

        對擬改造小區(qū)調(diào)查摸底,分類、分批實施改造。制定具體方案時,將需整項目(市政、綠化、車位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等)廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區(qū)張貼進行公示,召開座談會聽取意見;然后根據(jù)居民意見和小區(qū)實際狀況制定初步方案;再公示、組織居民討論反饋;聽取意見和修改方案可以反復(fù)進行,直至居民之間、居民和工作組之間基本達成一致意見,最后由規(guī)劃設(shè)計單位制定專業(yè)改造方案,組織實施。

        3.規(guī)范組織實施

        改造中嚴格按照招投標程序確定施工單位和監(jiān)理單位,實行項目化管理。市紀委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標和施工過程,定期派員對老舊小區(qū)改造工程進行現(xiàn)場質(zhì)詢,測評居民滿意度,確保改造質(zhì)量。對改造過程中出現(xiàn)工程增量,嚴格按程序逐級申請,完善手續(xù),驗收后接受審計,保證工程建設(shè)陽光透明,規(guī)范高效。

        4.發(fā)揮黨建作用

        在改造中,雖然已經(jīng)充分征求意見,但仍有少數(shù)居民對改造方案不滿意,影響施工進度。工作組創(chuàng)新思路,在小區(qū)建立臨時黨支部,依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲,盡可能解決疑難問題;二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用,讓黨員給其他居民做樣子,作表率;三是通過此平臺對不滿意的居民進行思想教育,要求顧全大局,帶頭服從既定改造方案,并對其他居民進行宣傳動員,保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。

        (二)落實物業(yè)化服務(wù)

        1.健全管理制度

        為推進老舊小區(qū)物業(yè)化管理,如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》,出臺了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會考核辦法》等一系列文件,為健全完善物業(yè)管理政策制度體系,規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強化了制度保障。

        2.建立管理機構(gòu)

        如皋市城管局報請市編辦同意成立了物管中心。主要負責開展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級評定及爭先創(chuàng)優(yōu)等工作;負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn);負責協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)(即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護”);負責老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎補資金的撥付;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。

        3.落實物業(yè)服務(wù)

        老舊小區(qū)改造工程全面驗收后,由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會委托專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護”的“三基本”物業(yè)服務(wù),嚴把準入關(guān),選擇有資質(zhì)、負責任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。

        (三)構(gòu)建物業(yè)化管理長效機制

        1.政策引導(dǎo)獎補機制

        落實老舊小區(qū)物業(yè)考核補貼。每季度對老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進行考核,市財政按每月0.15元/平方米的標準對“三基本”物業(yè)服務(wù)進行考核發(fā)放補貼;加大政策扶持力度,物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項鼓勵補貼政策;提高老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率,市政府建立機關(guān)部門與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度,協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費用,作為機關(guān)部門作風建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來,共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎補資金298.2萬元,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎勵44.6萬元。

        2.基層自治組織機制

        大力推進和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會。明確業(yè)主委員會工作職責、要求、享有權(quán)利等,并充分發(fā)揮業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用:如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣,督促居民按照標準繳費,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作,提高小區(qū)管理效率。定期召開業(yè)主委員會工作座談會、培訓(xùn)會,調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會工作。定期對業(yè)主委員會工作進行考核,對成績顯著的給予經(jīng)濟獎勵,兩年來共發(fā)放業(yè)主委員會考核獎勵資金11.6萬元。

        3.物業(yè)糾紛化解機制

        建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機制,兩年來共受理和調(diào)解各類物業(yè)糾紛1457件。積極爭取法院的支持,開通“物業(yè)綠色司法通道”,對業(yè)主無故拖欠物業(yè)費的案件,進行“快立、快審、快結(jié)”,通過物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運行,取得了預(yù)期社會效果和法律效果。

        4.物業(yè)繳費誠信機制

        將業(yè)主特別是機關(guān)公職人員繳納物業(yè)費列入誠信體系建設(shè)。市級機關(guān)工委將機關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無故仍不繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過法定程序予以維權(quán)外,還可通過函告所在單位,由該單位負責人教育并督促其主動繳費,經(jīng)教育仍不繳費又不依法維權(quán)的,年終考核不得被評為先進。

        三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效

        (一)居住環(huán)境大幅提升

        三年來,如皋市共投資8000萬余元,完成20個老舊小區(qū)的綜合整治工作,面積達140萬平方米,惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米,新增車位1138個,補種綠化4.6萬平方米,對污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進行更換,因地制宜開辟健身場所,增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問題,小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。

        (二)繳費比率大幅提高

        老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來的變化,加之老舊小區(qū)物業(yè)費通過政府每月每平方米補貼0.15元,業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性得到提高。物業(yè)繳費率由過去不到20%上升到75%,少數(shù)老舊小區(qū)達到87%以上,實現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作,雙贏共進。

        四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示

        (一)老舊小區(qū)改造是前提

        老舊小區(qū)由于歷史原因,在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足,經(jīng)過實施改造,基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車位等都得改善,增強了居民的生活幸福指數(shù),為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。

        (二)群眾參與管理是基石

        在老舊小區(qū)改造和管理中,要不斷創(chuàng)新群眾參與機制,調(diào)動群眾的積極性,鼓勵廣大居民參與小區(qū)改造和管理,并搭建參與平臺,如發(fā)放征求意見表、召開座談會,建立小區(qū)志愿服務(wù)隊伍、文明勸導(dǎo)隊、“和事佬”俱樂部等,讓群眾參政議政、出謀劃策,共建共享,探索新形勢下老舊小區(qū)的管理新路子。

        (三)落實管理責任是根本

        落實街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責任主體,將責任主體屬地化,有利于發(fā)揮社會基層組織職能作用,加強社區(qū)與居民聯(lián)系,促進物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序,提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會的自治作用,落實老舊小區(qū)自治,增強老舊小區(qū)自我管理功能。

        (四)物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵

        過去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白,大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔,收費也很低廉,收費難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會化,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負擔,更是老舊小區(qū)落實常態(tài)長效管理的關(guān)鍵。

        (五)政策獎補扶持是推手

        老舊小區(qū)收費標準低、收費難是不爭事實,不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出,不愿接受老舊小區(qū)物業(yè)管理。市財政給予一定的財政補貼,有利于提高企業(yè)積極性,推進老舊小區(qū)管理社會化、常態(tài)化。

        (六)常態(tài)監(jiān)督考核是保障

        物業(yè)監(jiān)管部門要積極履行行業(yè)管理職責,制定物業(yè)管理規(guī)章制度,引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康有序發(fā)展。街道社區(qū)作為日常監(jiān)管主體,要訂立考核獎懲措施,解決存在問題,督促整改,提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,增強居民滿意度。

        陳品祿/責任編輯

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