摘 要：隨著城市化進(jìn)程的加快，長(zhǎng)租公寓成為新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)中具有革命性創(chuàng)新特點(diǎn)的產(chǎn)物，并越來越受到社會(huì)的關(guān)注。不過雖然長(zhǎng)租公寓行業(yè)具有先收租后入住、債務(wù)人分散等行業(yè)特點(diǎn)，收款的風(fēng)險(xiǎn)較小，但是卻面臨著融資困難。為解決融資問題，我國(guó)企業(yè)開始嘗試將REITs引入到長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中，近些年來隨著新派公寓REITs項(xiàng)目的落實(shí)，長(zhǎng)租公寓REITs得到了一定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：REITs；長(zhǎng)租公寓；新派公寓；應(yīng)用

一、發(fā)展我國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs的意義

總的來說，REITs具有盤活存量、幫助企業(yè)解決融資問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新等作用。具體來說，在我國(guó)發(fā)展長(zhǎng)租公寓REITs項(xiàng)目，REITs對(duì)我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)具有以下幾個(gè)方面的意義：首先REITs在長(zhǎng)租公寓的推動(dòng)落實(shí)可以改變傳統(tǒng)的房產(chǎn)觀念，從而在一定程度上可以遏制房地產(chǎn)過度膨脹、非理性購房和非理性投資房產(chǎn)等現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展有利。其次，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域企業(yè)在融資時(shí)出現(xiàn)渠道少、管理困難等問題，而發(fā)展長(zhǎng)租公寓REITs則可以通過專業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理以及嚴(yán)格規(guī)范的信息披露，能廣納社會(huì)資本，將資金投資于收益型物業(yè)，解決長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)投資問題。

二、我國(guó)長(zhǎng)租公寓REITs的可行模式以及主要特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資信托基金REITs一共有兩種類型，即權(quán)益型REITs和抵押型REITs，在21世紀(jì)還出現(xiàn)了混合型REITs。第一種權(quán)益型REITs指的是直接持有房地產(chǎn)，在投資上主要是包括酒店、商務(wù)樓、購物中心在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資；第二種是專門投資和房地產(chǎn)相關(guān)的衍生證券化產(chǎn)品，或者直接向房地產(chǎn)所有者和開發(fā)商提供貸款來獲得收益。由于第二種主要出現(xiàn)在發(fā)達(dá)國(guó)家，所以本文主要談?wù)摰氖菣?quán)益型REITs。在我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，可以采取的模式也有兩種：第一種是銀行間REITs，第二種是交易所基金REITs模式。第一種指的是長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方選擇某個(gè)物業(yè)作為資產(chǎn)池，然后通過物業(yè)資產(chǎn)抵押、租金收入等措施將租金未來收益作為償還來源，然后依據(jù)長(zhǎng)租公寓預(yù)期的租金收入來確定REITs的規(guī)模，最后在銀行間市場(chǎng)交易；第二種是通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目企業(yè)，然后設(shè)立REITs模式在證券市場(chǎng)上交易。

三、REITs應(yīng)用于新派公寓的實(shí)例分析

（一）新派公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)介

新派公寓全稱為新派公寓經(jīng)營(yíng)管理公司，該項(xiàng)目由賽富投資基金戰(zhàn)略投資，從2012年至今，已經(jīng)在北京、上海、深圳和廣州等區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃，擁有幾百套套房，每一套房的月租均價(jià)以北京區(qū)域?yàn)槔蠹s在5000-9000之間。在產(chǎn)品劃分上又根據(jù)價(jià)格的檔次分成新派star，新派和新派Premium。

（二）新派公寓REITs上市交易情況

2017年10月11日，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成為我國(guó)首單權(quán)益型公寓類REITs，并于11月3日正式發(fā)行。該REITs發(fā)行項(xiàng)目的目標(biāo)為2.7億元，并分為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券和權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券，前者的發(fā)行規(guī)模為1.3億元，評(píng)級(jí)為AAA，未采取第三方增信措施；后者發(fā)行規(guī)模為1.4億元，資產(chǎn)支持證券期限為5年。

四、推動(dòng)REITs在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域應(yīng)用發(fā)展的建議

（一）加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓REITs信用評(píng)級(jí)工作和增信措施

投資者在進(jìn)行投資時(shí)必然是以評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)定等級(jí)和信用情況來綜合衡量的，所以在長(zhǎng)租公寓REITs項(xiàng)目上，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)實(shí)際情況發(fā)展和完善信用評(píng)級(jí)制度，出臺(tái)相應(yīng)的信用評(píng)級(jí)管理機(jī)制，建設(shè)和發(fā)展信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。此外，在增信措施上，可通過外部增信和內(nèi)部增信兩種方式提高項(xiàng)目發(fā)行成功的幾率。

（二）盡快出臺(tái)相配套的法律

REITs在我國(guó)長(zhǎng)租公寓中的應(yīng)用嘗試還處于試點(diǎn)階段，雖然目前還沒有及其完善的配套法律，盡管在試點(diǎn)階段有所突破，但是想要在大范圍內(nèi)推動(dòng)REITs項(xiàng)目業(yè)務(wù)的落實(shí)，就必須要出臺(tái)專門的法律進(jìn)行解釋。在資產(chǎn)證券化模式下，有關(guān)其法律制度已逐步完善，隨著《證券法》的修訂完成，關(guān)于資產(chǎn)支持證券公開發(fā)行得到了廣泛認(rèn)可，并有效解決了REITs公開發(fā)行的問題。

（三）進(jìn)一步落實(shí)稅收優(yōu)惠減免政策

REITs在長(zhǎng)租公寓上的應(yīng)用，是一種新的融資嘗試，所以國(guó)家應(yīng)該提供更多的資金支持，而落實(shí)稅收優(yōu)惠減免政策則是現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓REITs發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)作用的最佳方式。比如可以參考我國(guó)其他房產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)于REITs的優(yōu)惠政策，免收REITs相關(guān)企業(yè)的所得稅；也可以參考其他國(guó)家關(guān)于REITs行業(yè)的優(yōu)惠政策，確保REITs行業(yè)和其他行業(yè)一樣也可以通過IPO上市以及發(fā)行公司債券等方式來降低運(yùn)營(yíng)管理成本，保證項(xiàng)目的成功運(yùn)行。

五、結(jié)束語

綜上所述，REITs在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的應(yīng)用，是一種新的融資方式，也是一種緩解長(zhǎng)租公寓融資困難問題的渠道。REITs具有盤活存量、幫助企業(yè)解決融資問題、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新等作用。所以在新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)中，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大REITs的應(yīng)用范圍，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況探索可行路徑，然后從加強(qiáng)增信措施、完善配套法律以及落實(shí)稅收優(yōu)惠減免政策等角度促進(jìn)REITs的有效運(yùn)行。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐龍虎.長(zhǎng)租公寓離不開金融，也必將走向金融[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2017，（26）：45-46.

[2]王建紅.長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2016，（33）：237+240.

[3]長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀、存在問題與未來發(fā)展[J].上海房地，2017，（08）：36-38.

作者簡(jiǎn)介：

朱曉峰，中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行授信審批部。