鄭琳莉

【摘 要】房產(chǎn)企業(yè)作為高利潤(rùn)、高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)中一旦內(nèi)部控制不盡完善，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)可能出現(xiàn)融資和償債風(fēng)險(xiǎn)、投資決策風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)等，從而給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。未來(lái)，房產(chǎn)企業(yè)只有完善內(nèi)部控制，才能提高阻擋風(fēng)險(xiǎn)入侵的“門檻”。通過概述房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)在于分析風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀，并提出相應(yīng)的完善措施。

【關(guān)鍵詞】風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向；房產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；完善措施

房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中一般不會(huì)只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，而是會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，以提高企業(yè)利潤(rùn)。尤其是在經(jīng)歷了幾年房產(chǎn)調(diào)控使商品房、店鋪銷售乏力之下，2016年至今，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度反彈。房地產(chǎn)企業(yè)更是加大投資開發(fā)更多項(xiàng)目。而且房?jī)r(jià)大幅度提高，也意味著土地價(jià)格的飆升，房產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)開發(fā)項(xiàng)目追加投資額度，而投資的金額只能從銀行或民間融資，而民間融資所需要的利息往往是銀行的近2倍或2倍以上。事實(shí)上，如今多數(shù)城市的商品房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)飽和狀態(tài)，房?jī)r(jià)的大幅度上升使得百姓購(gòu)房更顯無(wú)力。房產(chǎn)企業(yè)增加開發(fā)項(xiàng)目，商品房建成后很難能在短時(shí)間內(nèi)銷售殆盡，銷售時(shí)間的延長(zhǎng)，房產(chǎn)企業(yè)的還款能力就會(huì)大打折扣。此時(shí)，若出現(xiàn)房?jī)r(jià)政策調(diào)控，就更加加劇房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境了。在此之下，房產(chǎn)企業(yè)也就必然伴隨著融資、償債風(fēng)險(xiǎn)、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)。

一、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估效果低下

當(dāng)前，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析機(jī)構(gòu)，從而使房產(chǎn)企業(yè)失去對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和處理能力，在內(nèi)部缺乏風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者評(píng)估效果低下的情況下，房產(chǎn)企業(yè)所開展的投資都屬于盲目投資，很容易在項(xiàng)目開發(fā)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)且難以應(yīng)對(duì)。完善的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析體制能為房產(chǎn)企業(yè)管理者提供需提前預(yù)測(cè)和經(jīng)營(yíng)中應(yīng)規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)因素，并設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控目標(biāo)、原則、規(guī)范及組織程序，并要求管理者招聘和培養(yǎng)專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員。但若缺乏風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析體制，那么這些能為房產(chǎn)企業(yè)管理者預(yù)先提醒的項(xiàng)目就不復(fù)存在，房產(chǎn)企業(yè)管理者也就很難樹立起內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，并制定相應(yīng)的防范措施。其次，風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析機(jī)構(gòu)的缺失，使得房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行復(fù)核和評(píng)估，房產(chǎn)企業(yè)的外界適應(yīng)能力將會(huì)降低，難以適應(yīng)當(dāng)前國(guó)內(nèi)多變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在此之下，房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就難以取得理想效果了。

2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織匱乏

內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理組織的作用在于及時(shí)幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上潛藏的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)能及時(shí)地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)或提出應(yīng)對(duì)措施。然而，由于房產(chǎn)企業(yè)將主要目標(biāo)放在如何提高經(jīng)濟(jì)效益上，即如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制領(lǐng)域并未花費(fèi)太多時(shí)間和金錢，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏在內(nèi)部組織一支風(fēng)險(xiǎn)管理隊(duì)伍，對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控。風(fēng)險(xiǎn)管理組織隊(duì)伍的缺乏，使得房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革、國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控等帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制備案措施，最終無(wú)法合理規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

3.內(nèi)部控制監(jiān)管乏力

內(nèi)部控制監(jiān)督實(shí)際上是內(nèi)部控制的再控制。隨著內(nèi)部控制重要性的提高，不少房地產(chǎn)企業(yè)在吃了內(nèi)部控制的“暗虧”之后，開始重視內(nèi)部控制，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置了內(nèi)部控制監(jiān)管崗位，由財(cái)會(huì)人員擔(dān)任。但，這些設(shè)立內(nèi)部扣工資監(jiān)管方位的房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上沒有幾家是真正重視該崗位工作的，使得該崗位只發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)作用，對(duì)普通員工的舞弊切實(shí)做到了有效監(jiān)管。但對(duì)于保障資產(chǎn)安全和經(jīng)營(yíng)效率效果、高層舞弊審計(jì)等方面卻作用不大。

首先，對(duì)保障資產(chǎn)安全和經(jīng)營(yíng)效率效果表現(xiàn)出不足。房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)實(shí)施工中常會(huì)出現(xiàn)這些問題：到工地時(shí)常會(huì)看到鋼材、水泥及其它器材沒人管理，及時(shí)丟失了也沒人負(fù)責(zé)追查；與顧客合同糾紛屢屢上演，且經(jīng)常反復(fù)出現(xiàn)同個(gè)問題；企業(yè)成本始終難以降低，經(jīng)常高于同行業(yè)平均水平，對(duì)此現(xiàn)象高層也未要求工地管理人員配合財(cái)會(huì)工作人員做深入分析，導(dǎo)致房產(chǎn)企業(yè)管理者難以分辨導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本居高不下的因素，對(duì)于是否存在采購(gòu)人員吃回扣或管理人員私賣材料等問題并不了解。

其次，對(duì)高層舞弊審計(jì)表現(xiàn)出不足。許多房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)管只對(duì)普通員工的舞弊行為進(jìn)行審計(jì)，而對(duì)于高層的舞弊行為卻缺乏必要的審計(jì)，這其中的因素與高層管理者多為施工項(xiàng)目的監(jiān)管人員及在企業(yè)占有相當(dāng)股份的經(jīng)營(yíng)管理人員，對(duì)于施工項(xiàng)目監(jiān)管人員，由于企業(yè)的材料采購(gòu)及工地的施工用料、器材等缺乏專業(yè)人員管理，甚至出入賬也是一團(tuán)糟，導(dǎo)致內(nèi)審人員對(duì)于施工項(xiàng)目監(jiān)管人員無(wú)從下手，不知該如何進(jìn)行查處。而對(duì)于在企業(yè)占有相當(dāng)股份的經(jīng)營(yíng)管理人員，內(nèi)審人員出于畏懼而不敢對(duì)其出入賬進(jìn)行檢查。

二、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向下房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的完善措施

1.建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和信息溝通機(jī)制

（1）建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制。該機(jī)制的建立需要基于風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析機(jī)制進(jìn)行建立。首先，房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度，在制度中注明風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估目標(biāo)、原則、規(guī)范及組織程序；其次，在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制中引入事前、事中、事后監(jiān)管理念，并聘請(qǐng)專人在企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，該系統(tǒng)應(yīng)具備對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和監(jiān)管的能力；最后，引入員工職責(zé)分工、授權(quán)、審核批準(zhǔn)、預(yù)算控制和內(nèi)部報(bào)告控制方法，保障該風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制得以在企業(yè)中實(shí)行，并保障其評(píng)估科學(xué)性。

（2）建立信息溝通機(jī)制。隨著互聯(lián)網(wǎng)及科技信息技術(shù)的快速發(fā)展，企業(yè)的管理也實(shí)現(xiàn)了信息化管理和科技化管理。對(duì)此，房產(chǎn)企業(yè)完全可以借助信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)手段，在企業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)信息資料的集成和共享，對(duì)企業(yè)的內(nèi)外部信息進(jìn)行收集、整理和處理，包括對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的信息收集，如將施工進(jìn)度、施工用材使用情況、施工人力資源情況、施工出入賬等由專人（財(cái)會(huì)、施工管理者）進(jìn)行收集、整理和處理。對(duì)此，房產(chǎn)企業(yè)有必要花費(fèi)資金聘請(qǐng)專人在企業(yè)內(nèi)部建立企業(yè)信息化平臺(tái)，該平臺(tái)只有內(nèi)部員工方可登陸，員工使用員工號(hào)進(jìn)行登陸。信息化平臺(tái)除了儲(chǔ)存信息之外，還應(yīng)具備溝通功能，即能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理者與員工之間的連線對(duì)話，所以還應(yīng)在該平臺(tái)設(shè)計(jì)一個(gè)會(huì)話窗口，普通員工可隨時(shí)隨地與上層管理者進(jìn)行交流。

2.構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)管理組織

房產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部控制，規(guī)避內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，那么就需要在企業(yè)內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，機(jī)構(gòu)需要設(shè)定若干名人員，并有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度。風(fēng)險(xiǎn)管理制度的制定可效仿風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度。所以，房產(chǎn)企業(yè)最重要的是要建立具備一定規(guī)模的預(yù)警組織隊(duì)伍。該隊(duì)伍主要負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管系統(tǒng)的檢測(cè)、識(shí)別、診斷和矯正，并承擔(dān)這些工作的職責(zé)。為確保所組成的隊(duì)伍具備一定的專業(yè)能力，在人員選定上應(yīng)選擇財(cái)務(wù)、銷售、設(shè)計(jì)、土建這些崗位中的頂尖人才，并進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，也可聘請(qǐng)外部專家、學(xué)者加入該隊(duì)伍。

3.完善內(nèi)部控制的支持保障機(jī)制

（1）建立內(nèi)部控制崗位授權(quán)制度。明確規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制所涉及到的每個(gè)崗位所授權(quán)的對(duì)象及相應(yīng)的職責(zé)。

（2）建立內(nèi)部控制報(bào)告制度。明確規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制報(bào)告的報(bào)告人和接收?qǐng)?bào)告人，以及報(bào)告的時(shí)間、內(nèi)容及負(fù)責(zé)處理該報(bào)告的部門和處理人員。

（3）建立內(nèi)部控制批準(zhǔn)制度。明確規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容事項(xiàng)的批準(zhǔn)程序、條件、范圍及有權(quán)進(jìn)行內(nèi)部控制批準(zhǔn)的部門和批準(zhǔn)人員，以及批準(zhǔn)人員的職責(zé)。

（4）建立內(nèi)部控制責(zé)任制度。根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向分析機(jī)制內(nèi)容，明確規(guī)定內(nèi)部控制負(fù)責(zé)人及企業(yè)各部門和業(yè)務(wù)單位的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任，并制定與其職責(zé)完成情況相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度。

（5）建立內(nèi)部控制內(nèi)審制度。明確規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)各崗位人員的審查內(nèi)容、方式及負(fù)責(zé)內(nèi)審工作的部門。

三、結(jié)論

房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)是一個(gè)不斷地融資、開發(fā)、還款的資金運(yùn)作過程，一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后，就會(huì)接著一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目。在此過程中，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)順利，那么很快就能實(shí)現(xiàn)資金回籠，企業(yè)就能從中獲得利潤(rùn)。但由于房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)周期也會(huì)相應(yīng)較長(zhǎng)，期間，如果項(xiàng)目的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金鏈斷裂，那么房產(chǎn)企業(yè)就有可能陷入資金短缺困境，面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，房產(chǎn)企業(yè)比任何行業(yè)都需要完善內(nèi)部控制，需要建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制和信息溝通機(jī)制、構(gòu)建有效的風(fēng)險(xiǎn)管理組織、完善內(nèi)部控制的支持保障機(jī)制，以預(yù)測(cè)和規(guī)避內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，以免企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入危機(jī)。

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