湯杰

摘要：伴隨著社會主義市場經濟的繁榮發(fā)展，房地產作為我國經濟的支柱產業(yè)可以說是發(fā)展的十分迅速，在房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時，也存在著相應的投資隱患。只有在對房地產投資項目進行成本預算和控制以及財務分析，才能拿保證企業(yè)在其中能夠獲得較大利潤。將成本控制貫穿到整個房地產項目的過程中，不僅僅能夠讓整個項目順利完成，還能在項目的過程中，以成本控制為切入點，讓房地產項目的投資能夠得到相應的合理回報。本文從房地產項目成本前期成本設計的角度出發(fā)，結合筆者的實際工作實踐，對房地產項目投資成本預算與財務分析進行了一些探究實踐。

關鍵詞：房地產 投資項目 成本預算 財務分析

就目前而言，我國房地產行業(yè)在經歷了快速發(fā)展的黃金時期之后，由于過于側重于自身的發(fā)展速度，而導致在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些問題沒有得到良好的解決，在伴隨著整個行業(yè)逐漸趨于完善的過程中，這些問題也逐漸的暴露出來。因此，面對這些問題的暴露，對于房地產投資項目來說，面臨著成本控制以及財務分析等方面的考驗就更加的嚴峻?？梢哉f，我國現(xiàn)階段的房地產開發(fā)市場投資環(huán)境變得愈加的錯綜復雜，其中潛在著各種各樣的風險讓投資者在項目的初期階段就應該有一個良好的財務預案。

一、房地產項目前提投資成本設計預算

（一）房地產開發(fā)的六大成本

在房地產項目開發(fā)的初期階段，其主要組成的成本分為六大類：前期費用成本、土地和拆遷成本、建筑安裝成本、公共設施成本、基礎設施成本、開發(fā)間接費用成本。這六大成本基本涵蓋了房地產開發(fā)過程中的主要成本內容，而成本預算就是合理的規(guī)劃六大成本占有總成本的比例、準予六大成本中的攤銷抵扣比例等，然后通過和當?shù)囟悇站诌M行良好溝通之后，做好功課，才能進行正確、合理的成本計算。接下來，筆者將詳細闡述六大成本的設計預算主要原則：

第一，前期費用成本：這前期費用主要包括項目的規(guī)劃、設計、可行性報告、水文地質勘察、測繪等前期必要的工作費用，其中比較重要的就是對于高壓電線、自來水管線、燃氣管路等多方面的勘察，這些成本費用不僅僅需要根據(jù)實際情況進行實施預算，還需要通過良好的成本設計，將成本預算降到最低。其中三通一平的預算是屬于無定額限制的，因此，可以利用這一特點進行合理的成本分配。

第二，土地和拆遷成本：土地拆遷成本不僅僅包括土地出讓金、土地補償費、安置補償費等常見的土地拆遷費用，還包括地上附著物和青苗補償費，舊市政設施的遷移費，新的市政設施的配套費等等相應的費用，這些費用是擁有比較大的調整空間的，但是需要根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況進行調整，特別是關系到高壓電線線路和國防光纖的遷移費用，雖然成本設計的彈性空間比較大，但是需要足夠的重視，從而利用優(yōu)惠政策將成本降低。

第三，建筑安裝成本：顧名思義，這就是建造房子的成本，在房屋建造的過程中，對于樁基礎工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項支護工程、附屬工程、土方工程、護壁工程、螺旋鉆成孔、阻水幕灌注樁工程這些相應的成本設計空間比較大，因此在進行設計的過程中一定要設計足夠高的上限。其次，還可以進行成本的轉嫁，將精裝修、裝修成本轉嫁給購買住戶去承擔，這樣也能夠減少一部分設計成本。

第四，公共設施成本：在一片小區(qū)不可缺少的就是公共設施，其中不僅僅包括一些體育設施，而文化廣場、綠化園林等都是需要投入比較大的成本，在園林綠化等方面的投入的實際需求是比較大的，因此在進行相關方面的成本預算的過程中一定要利用好相應的國家政策進行設計。

第五，基礎設施成本：這一方面的成本與公共設施成本有所重疊，但是不充電的部分包括建筑物中的道路，供熱管道，給排水，供電線路，通訊，照明等等基礎設施的建設，尤其近年來國家對消防通道，電梯安全標準等要求的提升，就更需要針對這方面進行相應的成本預算。

第六，開發(fā)間接費用成本：在成本預算的過程中，這一成本相對來說彈性空間是最大的，但是也應給足相應的成本預算，這里包括人力資源成本，辦公費用，物業(yè)管理費用，差旅費，車輛費用等等一些比較瑣碎的費用，但是可以借助相應的國家政策進行合理利用，從而能夠很大程度上的降低這方面的成本預算。

（二）將成本預算和控制應用到整個項目過程中

在進行成本預算的過程中，一定進行預結算、建設、監(jiān)理、設計、施工、銷售、物業(yè)等各個方面的配合，這樣才能準確的得出預算成本的數(shù)值，達到進行設計成本預算的目的。因此在進行房地產項目投資的過程中，一定選擇信得過的合作伙伴，能夠將真實的成本數(shù)據(jù)進行提供，并且在合同初期，能夠通力合作，達到共贏的目的。其次，在預算階段滲透成本控制，更容易讓成本規(guī)劃成為成本控制的導向目標，這樣就能夠對整個項目的預期成本、成本分步、預期收入、預期利潤以及相關風險進行分析，就能夠到達房地產投資項目效益最大化的目的。

二、成本預算在房地產項目投資的作用

（一）合理分配資源，輔助完成項目

從上文可以知道，房地產投資的初期階段是具有六大類的成本預算的，因此也可以將成本預算看做成一個相關成本資源分配的過程。這種合理的將總體資源進行分配，既是對不同成本之間產生一定的約束力，還能夠將總體資源的利用變得最大化，從成本預算中體現(xiàn)出整個投資企業(yè)的相關傾向，從而從上至下的重視起整個項目。在這一過程中，企業(yè)的高層管理人員既希望能夠正確的應用資源，進行相關活動的預算，既能夠保證活動的順利進行，還能夠避免浪費和管理體系上的松散，既能夠讓整個項目計劃保質保量的完成，還能夠顯得不過于計較成本。這就從側面的證明了成本預算的重要性。另一方面，成本預算本就是和項目進度相關聯(lián)的，對于項目過程中的各種資源調配，不僅僅能及時的避免一些奉獻的發(fā)生，比如一些項目進度所對應的成本已經超過了其實際應用的成本，還能夠實現(xiàn)在合理范圍內動態(tài)調整，對于項目主管來貨，可以清楚的掌握項目的進度以及相應的資源利用情況，能夠極大的避免風險的出現(xiàn)。

（二）滲透控制機制，完成預設目標

可以說，房地產項目投資成本預算是整個項目實施過程中的一個“標準”所在，因此在進行項目的實施過程中，不僅僅應該保證的是項目的順利完成，更應該保證的是項目完成具有比較高的效率，因此成本預算在其中起到了比較高的價值。既能保證在完成目標的前提下盡可能的節(jié)省資源，獲取最大的經濟效益，還能保證在項目進行的過程中對相關資源的合理分配。但是，成本預算僅僅只能作為一個標準來進行使用，其不能估計到實際項目實施的過程中所碰到的突發(fā)情況或者環(huán)境問題，因此實際資源使用會和成本預算產生一些偏離，當這種偏離發(fā)生的時候，成本預算則變成了不同項目進度之間資源使用量的標注，然后根據(jù)偏移來進行調整，最終確定是否會影響到整個項目的進度等。

三、房地產項目投資財務分析的措施

（一）科學評估，優(yōu)選規(guī)劃方案

項目投資的財務分析的前提就是建立科學的評估指標體系，對房地產項目的設計方案的選擇充分的參考相關因素，比如性價比、經濟性、環(huán)保性、品味格調等，通過細節(jié)問題進行相應后續(xù)計劃的分析。這些評價指標會對房地產開發(fā)項目成本產生相應的影響，因此應該建立科學標準進行選擇。其次，通過市場調研進行方案比較，選出最優(yōu)方案進行實施，注重各個選擇方案之間的可比性，根據(jù)實際情況選擇最為切合的方案。

（二）提升項目風險抵抗能力

房地產項目具有其自身的特點，那就是資金密集型行業(yè)，在整個項目的開發(fā)過程中資金的利用量是十分大的，因此地區(qū)或者國家的任何金融政策的調整都會給整個房地產項目的收益帶來變化，這種影響可能是有利的也可能是不利的，因此在進行項目設計的過程中，一定要增強整個項目計劃抵御風險的能力，通過對房地產市場因素的分析，提出有效的風險控制方案。

（三）采取多樣化投資

作為房地產開發(fā)企業(yè)，不僅僅需要有選擇的將自身的資金投入到不同類型的房地產開發(fā)項目上，還需要針對我國發(fā)展的現(xiàn)狀，針對不同層次的居民進行不同層次房地產類型的開發(fā)，通過多樣化的投資來減少收益的風險。因此，這樣多樣化的投資，就能夠通過不同的風險程度來降低整體的風險性，最終能夠獲得一個較為合理的收益。

四、結語

在房地產項目的開發(fā)過程中，通常會面臨比較大的風險，因此在項目的初期階段，房地產公司必須要投入比較大的資金，但是對于項目的走向以及后期收益又是不能確定的，因此這樣帶來的風險程度就會相對較大。所在在進行房地產項目開發(fā)的初期階段，就應該對相應的成本進行預算，在開始階段對各種風險作出預測和應急保證。房地產項目投資作為一個高投入、高回報、高風險的行業(yè)，就應該在進行投資過程中不斷的進行各種風險因素的預防，通過這些風險預防，才能最終保證整個房地產投資的成功。

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（作者單位：威海云華房地產開發(fā)有限公司）