胡豫

【摘 要】近年來(lái)，隨著土地儲(chǔ)備制度的頒布與實(shí)施，土地市場(chǎng)不斷規(guī)范，該制度與土地價(jià)格存在一定聯(lián)系，簡(jiǎn)言之，土地儲(chǔ)備制度推進(jìn)促使了土地價(jià)格上漲?；诖?，本文在了解土地儲(chǔ)備制度的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)分析其與土地價(jià)格的關(guān)系，并提出土地儲(chǔ)備制度完善的建議。

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備制度；土地價(jià)格；關(guān)系分析

前言：

土地市場(chǎng)整頓工作推進(jìn)的過(guò)程中，土地儲(chǔ)備制度實(shí)施阻力相應(yīng)增多，其中，土地價(jià)格調(diào)整這一方面的阻力對(duì)制度完善提出了較高要求。本文探究“土地儲(chǔ)備制度與土地價(jià)格的關(guān)系研究”這一論題，不僅符合現(xiàn)階段土地市場(chǎng)管理的需要，而且還能在制度健全的基礎(chǔ)上，促進(jìn)制度順利實(shí)施。

一、土地儲(chǔ)備制度基本介紹

（一）制度內(nèi)容

這一制度于2007年在發(fā)布的《土地儲(chǔ)備管理辦法》中被正式被提出，2018年國(guó)土資源部、財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)對(duì)原《土地儲(chǔ)備管理辦法》又進(jìn)行了修訂。土地儲(chǔ)備制度即政府賦予相關(guān)機(jī)構(gòu)集中土地資源的職責(zé)，將分散土地集中的方式主要有置換、征用、回收、購(gòu)買(mǎi)，之后政府有組織的、有計(jì)劃的進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，參照相關(guān)計(jì)劃對(duì)土地重新進(jìn)行安排。該制度在土地資源合理調(diào)控、利用等方面發(fā)揮了重要作用，在土地市場(chǎng)規(guī)范方面貢獻(xiàn)了積極力量。當(dāng)儲(chǔ)備主體為政府時(shí)，所做儲(chǔ)備決策被稱為公共決策，這一決策具有強(qiáng)制性特點(diǎn)；當(dāng)儲(chǔ)備主體為企業(yè)時(shí)，所做儲(chǔ)備決策被稱為私人決策。受不同決策方式影響，土地儲(chǔ)備決策十分復(fù)雜。其中，土地儲(chǔ)備決策內(nèi)容主要包括四方面，第一方面即土地供給結(jié)構(gòu)，細(xì)分為區(qū)位結(jié)構(gòu)、供給方式結(jié)構(gòu)、用地類型結(jié)構(gòu)；第二方面即特定時(shí)間內(nèi)收購(gòu)儲(chǔ)備量，細(xì)分為土地供給量、收購(gòu)量、儲(chǔ)備量；第三方面即融資決策，內(nèi)容細(xì)分為資金使用時(shí)間、融資方式、融資金額；第四方面即價(jià)格決策，指的是約定的土地出讓價(jià)。

（二）制度意義

首先，有利于強(qiáng)化政府在土地管理方面的作用，從上述定義介紹可知，該制度實(shí)施，更能直接體現(xiàn)政府在土地利用方面的權(quán)力，例如，土地收購(gòu)權(quán)力、土地集中管理權(quán)力。在了解土地市場(chǎng)需求的前提下，有序整理土地資源，提高土地資源利用率，確保土地資源合理供應(yīng)[1]。

其次，有利于避免國(guó)有資產(chǎn)流失。土地儲(chǔ)備制度實(shí)施能夠在一定程度上制約灰色交易行為，盡可能減少腐敗現(xiàn)象，不斷增加國(guó)家經(jīng)濟(jì)收入。

最后，有利于為社會(huì)建設(shè)起到良好的規(guī)劃作用。因?yàn)橥恋匾?guī)劃屬于社會(huì)建設(shè)的重要組成部分，它與城市發(fā)展息息相關(guān)，有目標(biāo)的儲(chǔ)備土地資源，通過(guò)土地資源合理配置來(lái)為城市規(guī)劃、社會(huì)發(fā)展助力，更能彰顯土地儲(chǔ)備制度的價(jià)值。

二、土地儲(chǔ)備制度與土地價(jià)格關(guān)系分析

（一）土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的影響

土地儲(chǔ)備制度實(shí)施無(wú)疑會(huì)為土地市場(chǎng)整頓起到積極作用，但這一制度實(shí)施過(guò)程中仍會(huì)存在不利影響，本文主要從土地價(jià)格來(lái)分析，具體介紹如下：

影響地價(jià)的因素主要是土地價(jià)值以及供需變化。同時(shí)土地財(cái)政、開(kāi)發(fā)商炒作、貨幣政策等均對(duì)地價(jià)上漲有一定影響。

首先，我們先從供需關(guān)系來(lái)講，當(dāng)前供需變化是導(dǎo)致土地價(jià)格波動(dòng)的主要原因，當(dāng)土地需求量增多時(shí)，會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，進(jìn)而土地價(jià)格自然會(huì)上漲，反之，當(dāng)土地需求量減少時(shí)，則出現(xiàn)供過(guò)于求現(xiàn)象，這時(shí)土地價(jià)格會(huì)逐漸降低。從需求來(lái)看，隨著我過(guò)城市化水平的提高，城市人口不斷增大，社會(huì)對(duì)城市土地的需求不斷增加，人地比例不斷增大，社會(huì)對(duì)城市土地的需求不斷增大。從供給來(lái)看，城市土地具有區(qū)位固定性、有限性和不可再生性，城市土地供給缺乏彈性。在此情況下，旺盛的土地需求就成為拉動(dòng)地價(jià)上漲的主要原因。

其次，從土地價(jià)值來(lái)說(shuō)，由于土地儲(chǔ)備制度的實(shí)行，政府投入了大量的資本對(duì)那些已經(jīng)規(guī)劃好的，準(zhǔn)備投入市場(chǎng)的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，然后才將土地投入市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為土地開(kāi)發(fā)整理投入的巨額土地資本，增加了土地的資本價(jià)值，必然要在地價(jià)中給予體現(xiàn)，從而引起地價(jià)上漲。

再次，由于土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的過(guò)程中，土地供應(yīng)統(tǒng)一實(shí)行招拍掛制度更好的確保了土地市場(chǎng)公平交易，糾正了原本一些協(xié)議地價(jià)出讓方式所引起的扭曲地價(jià)，土地資源在競(jìng)爭(zhēng)中得到優(yōu)化配置，這也是土地價(jià)格上漲的一個(gè)非常重要的因素。

最后，政府在市場(chǎng)利益、社會(huì)利益引導(dǎo)下實(shí)施土地壟斷行為，導(dǎo)致傾向市場(chǎng)利益現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，開(kāi)發(fā)商受制度制約，但為獲取經(jīng)濟(jì)效益，組織大規(guī)模圈地運(yùn)動(dòng)，借此滿足土地大量開(kāi)發(fā)需要，進(jìn)而尚未獲得土地資源的開(kāi)發(fā)上對(duì)土地需求再次增加。再加上，追求土地利益的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)提高土地拍賣(mài)價(jià)格，借此提高自身競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，最終土地價(jià)格會(huì)上漲。

從上述介紹可知，土地儲(chǔ)備制度實(shí)施會(huì)對(duì)土地價(jià)格起到整體提升作用，然而地價(jià)上漲自然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致大部分居民住房需求得不到滿足。反之，房?jī)r(jià)上漲會(huì)再次拉動(dòng)地價(jià)上漲，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)有不利影響。

（二）完善土地儲(chǔ)備制度的建議

1.準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)

掌握土地儲(chǔ)備制度實(shí)施目的，彰顯制度作用的同時(shí)，務(wù)必針對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)展情況正確預(yù)測(cè)，全面了解土地市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)。首先，總結(jié)各方面影響因素，借此預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)，在這一過(guò)程中，全面搜集、獲取相關(guān)信息，在信息分析的基礎(chǔ)上，提高市場(chǎng)預(yù)測(cè)準(zhǔn)確定性。然后，調(diào)用土地市場(chǎng)以往分析數(shù)據(jù)，借此分析數(shù)據(jù)變化規(guī)律，以便全面預(yù)測(cè)未來(lái)土地市場(chǎng)變化趨勢(shì)，這對(duì)土地市場(chǎng)合理規(guī)劃、正確引導(dǎo)有重要意義。

2.建立健全相關(guān)法律法規(guī)

無(wú)論執(zhí)行哪項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策，務(wù)必得到法律法規(guī)的保障，這能大大優(yōu)化決策踐行效果，為決策執(zhí)行提供可靠依據(jù)。土地儲(chǔ)備制度實(shí)施也是如此，為其提供健全法律法規(guī)引導(dǎo)，能夠大大降低隱形市場(chǎng)操作行為發(fā)生幾率，促進(jìn)土地儲(chǔ)備制度達(dá)到預(yù)期要求。與此同時(shí)，相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)相應(yīng)完善，因?yàn)榈貎r(jià)變化會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)以及土地管理工作，關(guān)聯(lián)性緊密行業(yè)的法律健全后，能夠?yàn)橥恋貎?chǔ)備制度順利實(shí)施起到輔助作用。此外，我國(guó)適當(dāng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在土地儲(chǔ)備制度完善方面的經(jīng)驗(yàn)，以此提高我國(guó)土地儲(chǔ)備制度實(shí)用性。

3.健全土地招標(biāo)拍賣(mài)制度

這一制度完善的過(guò)程中堅(jiān)持公開(kāi)、公平原則，這能提高參與拍賣(mài)人員信服度，一方面，全面、準(zhǔn)確獲取土地供應(yīng)量信息，這對(duì)信息透明度提高，土地拍賣(mài)活動(dòng)公平推進(jìn)有重要意義。另一方面，保持拍賣(mài)單位和土地儲(chǔ)備單位的獨(dú)立性，有利于提高土地競(jìng)拍的合法性，這對(duì)市場(chǎng)秩序維護(hù)有促進(jìn)作用[2]。

4.創(chuàng)新土地供應(yīng)方式

筆者認(rèn)為，今后的土地出讓過(guò)程中可以作多元化考慮。比如，可以采用土地出讓評(píng)標(biāo)的模式，將出讓的土地分為價(jià)格標(biāo)及技術(shù)標(biāo)兩部分，在地價(jià)的基礎(chǔ)上再增加技術(shù)部分，如對(duì)土地規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理方案等等進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。還可以增加限價(jià)房土地的供給，在限房?jī)r(jià)、限銷售對(duì)象的基礎(chǔ)上采用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的方式出讓[3]。

三、結(jié)論

綜上所述，土地市場(chǎng)管理的過(guò)程中，掌握土地儲(chǔ)備制度與土地價(jià)格間的關(guān)系，了解土地價(jià)格影響因素，通過(guò)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)土地市場(chǎng)、建立健全相關(guān)法律法規(guī)、健全土地招標(biāo)拍賣(mài)制度、創(chuàng)新土地供應(yīng)方式等措施來(lái)完善土地儲(chǔ)備制度，這對(duì)土地價(jià)格合理調(diào)整有促進(jìn)意義，同時(shí)，還能全面彰顯土地儲(chǔ)備制度優(yōu)勢(shì)。此外，這對(duì)城市合理規(guī)劃、社會(huì)有序發(fā)展有積極影響。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]曹飛. 土地儲(chǔ)備制度中買(mǎi)方與賣(mài)方壟斷的聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)模型研究——兼對(duì)耕地保護(hù)和征地補(bǔ)償問(wèn)題的思考[J].中國(guó)人口·資源與環(huán)境， 2013， 23（6）：155-159.

[3]李建建，戴雙興.城市土地儲(chǔ)備制度與地價(jià)上漲關(guān)系研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究，2007（8）.