時(shí)鵬科

[摘 要]文章首先闡述了我國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)行業(yè)存在著巨大的泡沫問題，并隨之闡述了造成我國房地產(chǎn)泡沫的各種因素。在此基礎(chǔ)上對(duì)造成房產(chǎn)泡沫的因素進(jìn)行了分析，得出房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因是大量的投機(jī)投資資本的涌入、土地價(jià)格的急速上升。最終，對(duì)于如何解決房產(chǎn)的巨大泡沫提出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)泡沫；系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；投機(jī)資本；土地價(jià)格；政府行為

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.128

2015年我國GDP增長已低于7%，經(jīng)濟(jì)增長嚴(yán)重下滑。其原因一部分歸咎于2008年金融危機(jī)以來世界主要的發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇一直未曾出現(xiàn)，在世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系日益密切的今天，必然會(huì)給中國經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面的影響；另一部分是因?yàn)楦母镩_放以來中國推行的漸進(jìn)式改革使得經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了巨大的成效，然而雙軌制經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已阻礙了中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展且伴生出巨大的經(jīng)濟(jì)隱憂，以房地產(chǎn)泡沫、地方債務(wù)、影子銀行最為顯著。

1 我國房產(chǎn)價(jià)格脫離實(shí)際均衡價(jià)格的現(xiàn)狀

我們引入房價(jià)收入比這個(gè)指標(biāo)，來衡量我國房產(chǎn)市場出現(xiàn)的泡沫問題。以山東省為例，現(xiàn)在我們以山東省在職職工的年收入為計(jì)量數(shù)據(jù)，每個(gè)家庭的房屋面積我們計(jì)90平方米，則房價(jià)收入比如圖1所示：

圖1 2007—2013年山東省房價(jià)收入比

由圖1數(shù)據(jù)可以看出，山東省房價(jià)收入比基本上要大于9.5，而國際上的合理范圍為3～6。證明了我國房地產(chǎn)面臨著巨大的泡沫問題。

2 房價(jià)過高的原因及分析

國內(nèi)現(xiàn)有的研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)巨大泡沫的原因：

①建筑成本的上升，這其中又分為土地出售成本上升、建筑材料價(jià)格和人力資本的上升兩小類；②大量的資金涌入，又分為蓄意炒房的資金涌入、投資房地產(chǎn)的投資資本涌入、政府寬松的貨幣財(cái)政政策帶來的資金涌入三小類；③居民收入增長使得需求增長帶來的房產(chǎn)價(jià)格的上升。

首先，我們將居民收入增長的因素給排除掉，收入增長會(huì)帶來需求的上升從而引起房價(jià)的上漲，但是正常的市場需求擴(kuò)大絕對(duì)不會(huì)帶來如此嚴(yán)重的房產(chǎn)泡沫。

其次，第二項(xiàng)大量的資金涌入。①投資資本的大量涌入。房地產(chǎn)泡沫迅速擴(kuò)大其原因是什么？在經(jīng)濟(jì)人的理論假設(shè)下，這個(gè)問題迎刃而解。倘若沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)因泡沫帶來的巨大的投資回報(bào)利潤，就不會(huì)有大量的投資資本迅速涌入房地產(chǎn)行業(yè)以致房產(chǎn)泡沫的急速膨脹。其次圖2中數(shù)據(jù)顯示我們可以看出投資資本的涌入并不是引起泡沫產(chǎn)生的真正原因。②國家寬松的貨幣財(cái)政政策帶來的資金涌入。對(duì)此其表明由于房地產(chǎn)行業(yè)迅速擴(kuò)大的泡沫使得該行業(yè)在擁有本行業(yè)應(yīng)該擴(kuò)大的資本之后又侵占了本應(yīng)投入到其他行業(yè)中去的社會(huì)資本。由此我們得出，政府寬松的貨幣財(cái)政政策并不是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。③蓄意炒房資本的涌入。我國房地產(chǎn)泡沫存在的很大一部分原因要?dú)w咎于房地產(chǎn)市場上虛擬出來的大量房屋需求數(shù)量，其扭曲了市場的價(jià)格機(jī)制，使得房產(chǎn)市場的均衡數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際均衡數(shù)量，提高了市場出清價(jià)格，造成了房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，而造成大量虛擬房屋需求的最主要原因就是蓄意炒房行為的存在。

圖2 2007—2013年房地產(chǎn)投資占各行業(yè)固定資產(chǎn)投入比例

最后，建筑成本上升的因素。①對(duì)于建筑材料價(jià)格及人力資本價(jià)格上升的因素，其與正常的發(fā)現(xiàn)有利可圖之后而涌入的資本一樣，是因?yàn)榫薮蟮姆慨a(chǎn)泡沫所引發(fā)的惡性循環(huán)，對(duì)于生產(chǎn)資料市場而言正是由于房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生導(dǎo)致在原材料市場中需求的迅速上升使得原材料出售者存在了提高生產(chǎn)資料價(jià)格的可能。同時(shí)，圖3中的數(shù)據(jù)可以看出原材料價(jià)格的上漲并不是房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。②對(duì)土地價(jià)格上升與房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因果關(guān)系的研究發(fā)現(xiàn)：自改革開放我國實(shí)施地租級(jí)差化開始，土地價(jià)格開始上升這引起了房價(jià)的上漲，然而這種上漲并不劇烈，只是由于建筑成本的上升而引起的正常的價(jià)格上漲。我們將2007—2013年的土地購置費(fèi)用折線圖（圖4）與我國住宅平均價(jià)格圖（圖1）相比較發(fā)現(xiàn)：住宅價(jià)格的上升與土地價(jià)格的上升基本上是保持同步的。這從側(cè)面證明：房產(chǎn)價(jià)格的泡沫與土地價(jià)格的飆升二者相互促進(jìn)，形成嚴(yán)重的惡性循環(huán)，最終產(chǎn)生了如今我國房產(chǎn)巨大的泡沫問題。

圖3 2007—2013年房地產(chǎn)開發(fā)房屋造價(jià)（元/平方米）

圖4 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地費(fèi)用（萬元/平方米）

經(jīng)本文分析發(fā)現(xiàn)：蓄意炒房行為、土地價(jià)格上升導(dǎo)致了房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，并隨之進(jìn)入惡性循環(huán)；建筑材料的價(jià)格的提高、市場上投資資本的涌入以及政府實(shí)行寬松的貨幣財(cái)政政策并不是房價(jià)急劇上升、房產(chǎn)泡沫越吹越大的根本原因。

3 平穩(wěn)解決房產(chǎn)泡沫過大問題對(duì)策

對(duì)于平穩(wěn)解決房產(chǎn)泡沫問題，我們要著重于抑制炒房投機(jī)行為以及降低土地交易價(jià)格兩個(gè)根本因素，同時(shí)對(duì)于其他因素也需要相應(yīng)的政策來輔助調(diào)控，只有這樣才能有效地解決我國房地產(chǎn)問題。

對(duì)于抑制蓄意炒房行為，可以從三個(gè)方面考慮。第一、稅收。我們將稅收暫分為三部分：房屋建筑部分、房屋流通部分以及房屋處理部分。對(duì)于房屋建筑部分不易再征收額外稅收，因?yàn)槲覈》咳悦媾R著供給數(shù)量少于需求數(shù)量的情況，對(duì)房屋建筑部分征收過高稅收只能減少供給進(jìn)而進(jìn)一步將房價(jià)提高；對(duì)于房屋流通部分征收高額稅收無論是稅收效應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到誰身上都會(huì)減少房屋的交易數(shù)量，這對(duì)于解決問題只能起反方向的作用；針對(duì)于房屋處理部分，我們將之歸為自身保有房與轉(zhuǎn)賣房，對(duì)于自身保有房不建議如國外發(fā)達(dá)國家一樣征收大量稅收，因?yàn)楝F(xiàn)如今我國的國情依然是房屋供給遠(yuǎn)小于房屋需求，這與發(fā)達(dá)國家而言是非常明顯的區(qū)別，發(fā)達(dá)國家可以通過此獲得大量的穩(wěn)定的稅收，然而對(duì)我國而言則會(huì)產(chǎn)生反效果，使得房屋交易減少或者減緩自身保有房產(chǎn)數(shù)量的上升速度，不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，而對(duì)于轉(zhuǎn)賣房則應(yīng)征收大量的增值稅，稅率盡量提高以遏制蓄意炒房行為的發(fā)生。第二、降低民眾心中對(duì)于房價(jià)上漲的預(yù)期。政府可以在正式場合公開聲明房價(jià)將緩慢下降，同時(shí)采取一系列行之有效的措施執(zhí)行到位，則民眾在看到前期房價(jià)的確緩慢下降是其預(yù)期自然會(huì)降低，也就縮小了炒房行為周轉(zhuǎn)的空間。第三、取消限購政策。限購政策在一定程度上限制了炒房行為，然而只能解一時(shí)之急。從長遠(yuǎn)來看，一個(gè)健康活力的房地產(chǎn)市場需要的是一個(gè)在固定的制度框架下的約束力量，而不是政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過多干預(yù)。只有減少了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)自由發(fā)展的干擾才會(huì)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率，在其他行之有效的政策措施實(shí)施后，市場作用會(huì)使得民眾自動(dòng)對(duì)于購房數(shù)量進(jìn)行利己的選擇，炒房行為也會(huì)隨之消弭。

對(duì)于土地交易價(jià)格過高的問題，政府不宜采取政策性措施來刻意壓低土地價(jià)格，土地競標(biāo)的方式可以繼續(xù)實(shí)行，政府要做的是：杜絕那種刻意哄抬土地價(jià)格以增長地方政府收入的情況出現(xiàn)。政府自身應(yīng)加大對(duì)行政本身的檢查力度，以杜絕地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)干擾的問題，對(duì)于越權(quán)的地方政府官員應(yīng)施以嚴(yán)厲打擊。

對(duì)于其他因素而言，政府應(yīng)選擇性的采取適度的措施，在不過多的干預(yù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的原則上，來削減房地產(chǎn)的泡沫。對(duì)于生產(chǎn)原材料價(jià)格上升的問題，筆者認(rèn)為政府可以放任自流。這是因?yàn)樵趫D3中我們可以看到：近年來原材料的價(jià)格在上升，但是上升幅度并不大，指數(shù)化之后，上升幅度會(huì)更小。解決大量投資資本涌入問題的關(guān)鍵是在市場利率上：政府可以使利率市場化，則一年的存款利率與CPI掛鉤，這樣會(huì)減少居民投資性質(zhì)的購房行為，因?yàn)榇藭r(shí)存入銀行的錢的保值效果與購房保值效果基本相當(dāng)。對(duì)于我國寬松的貨幣財(cái)政政策，筆者認(rèn)為在當(dāng)下是必須施行的政策措施。我們?cè)趶?qiáng)調(diào)：我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須由投資拉動(dòng)型向內(nèi)需拉動(dòng)型轉(zhuǎn)變。然而我們必須意識(shí)到，要內(nèi)需拉動(dòng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)的增長，那么收入必須持續(xù)的增加，就是要不斷地提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，否則持續(xù)的消費(fèi)之后只能負(fù)債，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而這需要投資來促進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、改善基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展高附加產(chǎn)業(yè)。我們需要的不是停止投資，而是停止無效或低效回報(bào)投資，需要的是以健全的市場體制框架為動(dòng)力，來引導(dǎo)資本流入到最需要的領(lǐng)域中。

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