俞曉寧

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模越來(lái)越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求，以不斷提高城市土地價(jià)格評(píng)估水平，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文就城市土地價(jià)格的評(píng)估情況進(jìn)行闡述，對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容進(jìn)行分析，提出城市土地價(jià)格評(píng)估的基本流程，從而為城市土地價(jià)格預(yù)測(cè)相關(guān)研究提供可參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：城市；土地價(jià)格；土地評(píng)估

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）003-00000-01

受到環(huán)境、人均收入、平均工資水平、城市建設(shè)規(guī)模等各種因素的影響，城市土地價(jià)格發(fā)生著巨大的變化?，F(xiàn)代化建設(shè)中，城市土地價(jià)格評(píng)估體系已經(jīng)由間接方式向著直接方式發(fā)展，很好的滿足了社會(huì)發(fā)展對(duì)土地資源的需求，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展起到一定作用。

一、城市土地價(jià)格的評(píng)估情況

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，大大推動(dòng)了土地市場(chǎng)的發(fā)展，與土地市場(chǎng)的繁榮有著密切聯(lián)系。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地資源的合理利用和有效開(kāi)發(fā)，受到了國(guó)家的高度重視，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。隨著一系列土地制度改革措施的頒布和實(shí)施，土地市場(chǎng)變得越來(lái)越完善，在我國(guó)基本國(guó)情下，城市土地價(jià)格的快速上漲，給人們的生活、工作等都造成極大影響。因此，城市土地價(jià)格評(píng)估體系的有效構(gòu)建，是社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)發(fā)展等的必然需求，在一定程度上提高了土地資源開(kāi)放利用的合理性和科學(xué)性，對(duì)于推動(dòng)土地市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展發(fā)揮著重要作用。在城市經(jīng)濟(jì)和政府宏觀調(diào)控的共同作用下，城市土地價(jià)格的變化受到一定限制，為了更好的解決城市土地評(píng)估和土地市場(chǎng)交易之前存在的價(jià)格懸殊問(wèn)題，必須高度重視城市土地價(jià)格評(píng)估體系的不斷完善，才能真正減小人們的生活壓力。

二、城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容

圖1 土地價(jià)格的分類圖

如圖1所示，根據(jù)我國(guó)城市土地的開(kāi)發(fā)利用情況來(lái)看，從土地價(jià)格、土地交易類型、土地評(píng)估價(jià)格類型和土地開(kāi)發(fā)程度等方面進(jìn)行綜合分析可發(fā)現(xiàn)，我國(guó)城市發(fā)展中實(shí)際應(yīng)用的土地價(jià)格體系為上述幾種?，F(xiàn)代化建設(shè)中，土地價(jià)格的分布一般是從土地的用途、城市地價(jià)水平、不同級(jí)別市場(chǎng)土地價(jià)格等方進(jìn)行評(píng)估，因此，不同級(jí)別、不同用途和不同城市地價(jià)水平之間沒(méi)有明顯的可比性。

在實(shí)踐過(guò)程中，城市土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容主要有如下幾個(gè)方面：

（一）合理使用替代原則

根據(jù)替代原則的含義可知，兩個(gè)具有相似功能的物品可以相互代替，在城市土地價(jià)格評(píng)估中，替代原則的合理使用是指地塊相近的土地可以相互代替，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，這兩塊土地的價(jià)格會(huì)趨于均衡。一般情況下，降格相對(duì)較低的地塊會(huì)將價(jià)格較高地塊的市場(chǎng)搶走，致使價(jià)格較高一定的地塊被迫降價(jià)。因此，城市土地價(jià)格評(píng)估中的替代原則是油地塊的價(jià)格、土地價(jià)格水平、土地買賣雙方和土地使用價(jià)值等決定的。最終，土地價(jià)格評(píng)估可以根據(jù)土地使用價(jià)值來(lái)進(jìn)行合理評(píng)估，例如：在進(jìn)行新樓盤的選址時(shí)，根據(jù)當(dāng)前的情況與已經(jīng)修建完成后相似的地塊情況進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)使用價(jià)值的衡量來(lái)決定價(jià)格是否合適，以保障土地買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）合理使用預(yù)期收益原則

在城市土地資源的利用過(guò)程中，部分投資者會(huì)對(duì)土地投資給以高度關(guān)注，在土地投資帶來(lái)的預(yù)期收益上，進(jìn)行合理的土地價(jià)格評(píng)估，因此，城市土地價(jià)格評(píng)估與土地投資帶來(lái)的預(yù)期收益有著緊密聯(lián)系。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，土地市場(chǎng)的額不斷發(fā)展，土地價(jià)格的高低直接決定了土地投資收益的發(fā)小，將土地投資的未來(lái)收益和土地過(guò)去存在的收益情況進(jìn)行對(duì)比，并結(jié)合土地市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展趨勢(shì)、國(guó)家相關(guān)政策等進(jìn)行全面分析，可以提高土地投資未來(lái)預(yù)期收益預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和可靠性。

（三）合理采用最有效使用原則

在不同行業(yè)和領(lǐng)域的發(fā)展中，土地作為重要載體占據(jù)著非常重要的地位，充分展示出土地用途的多樣性，因此，不同用途的土地具有不一樣的收益。在選擇土地進(jìn)行投資時(shí)，要盡可能提高土地資源的有效利用率，在追求最大化利潤(rùn)的同時(shí)，使城市土地得到最有效使用。因此，根據(jù)經(jīng)濟(jì)性原理的相關(guān)理論知識(shí)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，土地價(jià)格與土地的最有效使用情況有著密切聯(lián)系，在對(duì)城市土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保土地的使用處于最佳狀態(tài)，才能保證土地資源的最合理配置，從而推動(dòng)土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

（四）注重需求與供給原則應(yīng)用

隨著城市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商品的價(jià)格與商品的需求和供給情況有著密切聯(lián)系。如果供大需，則商品的價(jià)格會(huì)下降；如果供不能滿足需，則商品的價(jià)格會(huì)上漲。由于我國(guó)不同城市的土地規(guī)劃不一樣，在國(guó)家不斷加大宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，人們對(duì)生活環(huán)境、生活質(zhì)量提出了更高要求，因此，城市土地價(jià)格評(píng)估與土地的供給與需求有著重要聯(lián)系。在一定城市區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)格評(píng)估是由土地需求來(lái)決定的。

三、城市土地價(jià)格評(píng)估的基本流程

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，我國(guó)目前實(shí)施的《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》，是城市土地價(jià)格評(píng)估進(jìn)行的重要準(zhǔn)則，對(duì)影響土地價(jià)格的因素進(jìn)行全面分析，并對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行針對(duì)性評(píng)價(jià)，采用多因素賦權(quán)加和法，對(duì)城市不同類型、不同用途、不同區(qū)域的土地進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)土地質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，以總結(jié)各類型、各用途、各區(qū)域土地的主要特征，從而形成綜合級(jí)、住宅級(jí)、商用級(jí)、工業(yè)級(jí)等類型的土地。同時(shí)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地評(píng)估規(guī)程》的相關(guān)內(nèi)容，將土地級(jí)別作為土地市場(chǎng)交易的重要基礎(chǔ)，在結(jié)合相關(guān)土地市場(chǎng)交易資料的同時(shí)，采用因素比較法、土地價(jià)格平均值法、土地最有效法等，對(duì)城市土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，從而確定住宅、商用和工業(yè)等類型的用地基準(zhǔn)地價(jià)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，城市土地價(jià)格與土地的使用價(jià)值、預(yù)期收益、使用情況、用途等有著極大聯(lián)系，在進(jìn)行城市土地價(jià)格評(píng)估的過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)各種因素進(jìn)行全面分析，才能使城市土地資源得到最有效利用，從而推動(dòng)我國(guó)土地市場(chǎng)的規(guī)范化、可持續(xù)化發(fā)展。

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