秦煥杰

摘要：隨著住房商品化改革的推進，我國廢除福利分房制已有近20年。在這20年中，我國經濟快速發(fā)展，國民收入大幅提升，再加上各種政策的出臺，房地產業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)蒸蒸日上的狀態(tài)。但是也有很多不容忽視的問題隨著房地產業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)，比如區(qū)域性、結構性供需失衡、房地產價格波動較大的問題。為了解決這些問題，抑制房價的不正常上漲，全國各地紛紛出臺限購政策。經過一段時間的實踐，我們卻發(fā)現(xiàn)限購令的實施并沒有預想中有效。基于此，筆者將通過本文對房地產市場的需求價格怪圈進行論述。

關鍵詞：房地產市場；價格怪圈；調控政策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）004-0-01

目前，我國一線城市與二、三線城市的房地產市場價格呈現(xiàn)較大差異，一線城市的房地產價格居高不下，二、三線城市的房地產市場卻不容樂觀，總體來說，房價的大幅度波動給經濟發(fā)展帶來極大的影響，全國的房地產市場也呈現(xiàn)出價格與需求同時上漲的怪圈。

一、我國商品房需求與房地產市場分析

1.我國商品房的需求

根據(jù)房屋建筑的不同特點和用途，房地產主要分為住宅、商業(yè)房、工業(yè)房和特殊房，本文中筆者主要論述的是我國商品房（住宅）市場。根據(jù)大數(shù)據(jù)分析，消費者買房主要有三個用途——居住、保值和炒房。用于居住是房產的基本需求，大部分人購房都是基于這一需求；房產的保值需求指的是借買房來沖減通貨膨脹的損失；炒房也叫房產的投機需求，是一部分人單純希望通過倒買倒賣房屋來獲利。

2.房地產市場分析

考慮到房地產商品的基本需求和保值需求，按照以上的分析可發(fā)現(xiàn)，如今的房產基本符合上述條件：一是我們無法找到房屋良好的替代品（如賬篷就不是），所以，在滿足人們居住的需求中，房屋價格水平最低（因為只有房屋能滿足居住需求）。二是如今大多數(shù)人都認為，房價只會漲不會跌。三是人們一定要住房，所以房產的需求價格彈性很小。此外，相對于龐大的需求，房產的供給不足。四是單個消費者在房地產市場中，很大程度上處于非合作狀態(tài)。

對于房產的投機需求，由于一部分消費者（指的是炒房者）是利用房產炒作以獲得利潤，所以房地產商品一定程度上具有投機商品的性質。此外，對房地產高端市場，高端房產可以給消費者帶來額外效用。

二、房地產市場需求價格怪圈及其產生的原因

雖然政府在想辦法抑制房價的不正常上漲，但是就目前來看，隨著房價不斷上漲，市場參與者仍然趨之若鶩，以至于房價進一步被高漲的市場熱情所推高，由此陷入了價格、需求同期上升的怪圈。究其原因，主要是房地產商品存在公眾預期、凡勃侖效應以及“羊群效應”的問題。

1.公眾對房地產商品的預期

購房之前，公眾都會對商品房的價格和市場走向進行預期，根據(jù)房產價格、自身的實際收入以及外部經濟環(huán)境，不同的人會形成不同預期。

（1）隨著房地產價格的不斷上漲，公眾購房的門檻也不斷提高。與其他消費品不同，住宅是不可或缺的商品，再加上房地產商品的價格高昂，為了防止用于購買房產的資金過多以至于其他生活必要開支的減少，大部分人會選擇即期購買房產，進一步促進了房地產價格的上漲。

（2）購房前，消費者主要考慮的是自身的工資水平、消費能力以及財富總額，這三者的變動會影響房地產需求量，最終導致房地產價格變動。但由于大部分人對自身的收入情況并不能做永久性的預估，因此這一原因只能從理論方面進行分析。

（3）外部經濟環(huán)境對公眾的購房需求也有較大影響。當外部經濟形勢較好時，消費者往往更傾向于持有可流動的資金，可一旦出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的實際購買力就會下降，此時，消費者往往通過購買非貨幣形式（如房地產）來沖減通貨膨脹的影響，這種保值現(xiàn)象會導致市場上對房地產的需求大大增加，從而進一步帶來價格的大幅度變化。

2.凡勃侖效應

如果將我國的房地產市場分為中低端市場和高端市場，那么根據(jù)凡勃侖效應，一旦高端市場的價格上漲，就會影響低端市場的價格，拉動整個市場價格水平上升。由于高端市場消費者對房產的需求小，收入更加穩(wěn)定，因此房地產市場價格的上漲給低端消費帶來的打擊更大。此外，由于富裕階層擁有的房產比中低階層要多，一旦出現(xiàn)通貨膨脹，富裕階層手中持有的房產會減小通貨膨脹帶來的負面影響，有效減少財產的縮水，但中低階層的貨幣財產往往較多，在通貨膨脹時房價的上升會導致貧富差距的進一步擴大。使得富人越富、窮人越窮，形成社會資源的“馬太效應”。

3.“羊群”效應

前文提到，市場上有一部分人是單純依靠倒賣房地產進行牟利，這部分人的投機行為也為我國房地產價格的上漲起到推波助瀾的作用。隨著人們住房需求的增加，投機者通過倒賣賺取差價的行為勢必會引發(fā)“羊群”效應，導致投機者數(shù)量增多，進一步增加房屋空置率，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。

三、完善我國房地產市場調控政策的建議

面對我國房地產價格的一路飆升，除了市場本身的調節(jié)作用，政府的宏觀調控也必不可少。針對消費者預期帶來的房地產需求增加，政府可以實施租房補貼，依靠租房來緩解房地產市場的壓力，減小價格的變化幅度；針對凡勃侖效應，政府可以通過調整房產稅的高低 來抑制房地產市場過熱的情況；針對“羊群”效應，政府可以為消費者增設更多的信息獲取途徑，方便公眾知曉價格的變動情況，減小投機者的倒賣機會。另外，政府應當繼續(xù)深化供給側改革，使房地產的供給與消費者的需求大致相當，也能有效抑制價格的大幅波動。

四、結語

目前，“越貴越買，越買越貴”的房地產怪圈在我國依然存在，想要脫離這個怪圈，除了市場的自身調節(jié)作用，更離不開政府通過出臺各種土地政策、貨幣政策以及財稅政策進行宏觀調控，從而避免房地產市場出現(xiàn)大的價格波動。

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