尹徐琴

摘要：在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮和市場(chǎng)活躍方面發(fā)展著舉足輕重的作用。隨著社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的成本控制理念已經(jīng)逐步被時(shí)代的潮流所拋棄，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本費(fèi)用管理的項(xiàng)目不能單單只是為了降低成本，也應(yīng)該穩(wěn)步于公司整體的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，從成本與收益的比較中追求成本最小化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；成本管理；企業(yè)管理

成本管理是指在企業(yè)對(duì)業(yè)務(wù)的管理過(guò)程中為了避免不必要支出的發(fā)生，提高企業(yè)的成本管理效率，通過(guò)多樣化的管理手段對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的資本耗費(fèi)進(jìn)行規(guī)劃、調(diào)節(jié)，從而使企業(yè)的資本耗費(fèi)按照預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行的過(guò)程。

對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常投資規(guī)模比較大，項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，涉及的領(lǐng)域背景復(fù)雜，因此房地產(chǎn)行業(yè)在成本費(fèi)用管理方面陷阱比較多，風(fēng)險(xiǎn)比較大：一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)交易過(guò)程受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)完成時(shí)的市值難以準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，因此開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)較高；另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資、籌資方面與政府政策密切掛鉤，因此資金的回收成本不穩(wěn)定，同時(shí)由于稅務(wù)方面受到政策嚴(yán)格的控制，因此稅務(wù)支出不確定因素很大。以上幾方面不可控因素的影響使得房地產(chǎn)行業(yè)的成本費(fèi)用管理危機(jī)重重，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視成本費(fèi)用管理的研究，重視內(nèi)部成本核算，提高企業(yè)生存的安全性。

一、房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理關(guān)鍵點(diǎn)

從房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)開(kāi)始，可以大致分為決策與立項(xiàng)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等幾個(gè)方面. 由于土地成本和資金成本受?chē)?guó)家政策影響相對(duì)不可控因素較多，在此暫不作分析，著重從可控方面分析房地產(chǎn)公司成本管理的著力點(diǎn)。

（一）決策與立項(xiàng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始之初，需要進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)研，即對(duì)潛在開(kāi)發(fā)的目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面性的分析，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的成本費(fèi)用進(jìn)行全面的評(píng)估，從而得出項(xiàng)目所需的成本費(fèi)用與項(xiàng)目可行性結(jié)論。成本費(fèi)用分析包括對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行估計(jì)，以及通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的科學(xué)性分析，對(duì)潛在利潤(rùn)率以及內(nèi)部收益率進(jìn)行分析。

在此階段涉及的成本費(fèi)用有：市場(chǎng)調(diào)研需要的花費(fèi)、機(jī)會(huì)成本分析費(fèi)以及為獲得可靠信息所需的費(fèi)用等。此階段涉及的成本費(fèi)用雖然整體所占比例很低，但決策與立項(xiàng)階段的實(shí)施效果卻影響著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)程，因此可謂是項(xiàng)目成本費(fèi)用管理的基礎(chǔ)。

（二）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

決策與立項(xiàng)結(jié)束之后的下一個(gè)階段是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段涉及的成本費(fèi)用主要是設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，通常設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)費(fèi)用通常設(shè)計(jì)費(fèi)用占總成本費(fèi)用比例大致為5%。更為重要的是，規(guī)劃設(shè)計(jì)決定著整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，所以此階段也必須考慮合理的投入。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段指的是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行選擇，確定方案后根據(jù)設(shè)計(jì)方案確定整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度安排；對(duì)施工圖紙必須要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的審核和優(yōu)化；根據(jù)具體的造價(jià)費(fèi)用進(jìn)行成本管控。在施工安排的選擇時(shí)，需要考慮到承建方的施工能力，根據(jù)施工隊(duì)伍的特點(diǎn)進(jìn)行合理安排。

（三）施工建設(shè)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的核心階段是施工建設(shè)階段，即將房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)。在施工建設(shè)階段涉及的成本費(fèi)用占整個(gè)項(xiàng)目成本費(fèi)用的50%左右，因此施工建設(shè)階段的成本費(fèi)用管理是整個(gè)管理工作的核心，可以直接反映出成本費(fèi)用管理的有效性。

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工建設(shè)中的成本主要有建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、室內(nèi)裝修費(fèi)，以及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水電氣、排污、綠化、道路等）和公共配套設(shè)施費(fèi)（不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套設(shè)施）等費(fèi)用。

在此階段的成本費(fèi)用管理關(guān)鍵在于將結(jié)算成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在很多的不確定性，如市場(chǎng)變動(dòng)因素，有可能會(huì)導(dǎo)致材料設(shè)備采購(gòu)成本加大，因此調(diào)研建材市場(chǎng)、了解市場(chǎng)信息，力求在采購(gòu)環(huán)節(jié)降低成本；又如天氣、地質(zhì)環(huán)境等不可控因素會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)鑒證會(huì)時(shí)有發(fā)生，合理的控制好設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證才是施工階段需要進(jìn)行的工作。除此之外還需要公司內(nèi)部監(jiān)管人員和監(jiān)理公司相關(guān)人員對(duì)施工項(xiàng)目的效率和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，一旦施工階段出現(xiàn)了問(wèn)題，必須采取相應(yīng)的措施，避免成本的浪費(fèi)。

（四）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)

市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后階段，也是項(xiàng)目成本費(fèi)用管理靈活性最大的階段。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的宣傳成效直接決定了項(xiàng)目利潤(rùn)的大小，有效的宣傳工作可以為項(xiàng)目騰出更大的讓利空間。

在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段涉及的成本費(fèi)用主要是建立廣告、推廣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及建立售樓處的費(fèi)用管理。根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售環(huán)境，采取合適的營(yíng)銷(xiāo)方式（行銷(xiāo)、坐銷(xiāo)、媒體、代理等），動(dòng)態(tài)控制成本以合理的支出，達(dá)到效益最大化。

二、提高房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理成效的措施

如上文所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及的因素復(fù)雜，成本費(fèi)用管理需要注意的關(guān)鍵點(diǎn)繁多，因此需要從以下幾個(gè)方面開(kāi)始提高房地產(chǎn)公司成本費(fèi)用管理的成效。

（一）建立完善的成本費(fèi)用管理的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)

從項(xiàng)目立項(xiàng)到市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程，設(shè)計(jì)的成本費(fèi)用管理問(wèn)題多，需要一套成本費(fèi)用管理的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的成本費(fèi)用管理機(jī)制。首先需要從觀念上入手，強(qiáng)化成本費(fèi)用管理對(duì)企業(yè)管理的重要性，使成本管理的觀念深入人心；其次在需要協(xié)調(diào)企業(yè)各組織部門(mén)，促進(jìn)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)溝通，促進(jìn)成本費(fèi)用管理的信息流通機(jī)制，在此基礎(chǔ)上因地制宜的建立起成本管理的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。

萬(wàn)科集團(tuán)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)，多年的實(shí)踐中建立起了一套完善的動(dòng)態(tài)成本費(fèi)用管理系統(tǒng)。以萬(wàn)科集團(tuán)為例，萬(wàn)科成立了專(zhuān)門(mén)的成本管理部門(mén)負(fù)責(zé)企業(yè)的成本費(fèi)用管理工作，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行分析、管理以及監(jiān)控；其次，萬(wàn)科集團(tuán)從制度上建立起了一套標(biāo)準(zhǔn)的成本管控體系，使成本費(fèi)用管理有章可循；最后萬(wàn)科集團(tuán)采用了科學(xué)的成本管理方法，采用以目標(biāo)為導(dǎo)向的成本管理方法進(jìn)行成本管理，極大地提高了成本管理的效率，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法

由于房地產(chǎn)公司的成本費(fèi)用涉及的項(xiàng)目眾多、內(nèi)容復(fù)雜、環(huán)節(jié)各異，采取傳統(tǒng)的成本管理方法很難實(shí)現(xiàn)有成效的成本管理方法，實(shí)現(xiàn)成本管理效益的提升。因此要實(shí)現(xiàn)對(duì)其的系統(tǒng)化管理控制存在較大的操作難度。要想實(shí)現(xiàn)有效的房地產(chǎn)公司成本管理，需要汲取現(xiàn)金的成本管理理念，采取現(xiàn)金的成本管理方法。以作業(yè)成本管理法和目標(biāo)成本管理法為例：

作業(yè)成本管理法的核心是作業(yè)，作業(yè)的使用使成本計(jì)算更加準(zhǔn)確和細(xì)化。作業(yè)成本法相對(duì)于傳統(tǒng)成本計(jì)算方法而言更具有合理性，要求房地產(chǎn)企業(yè)要從自身經(jīng)營(yíng)管理情況發(fā)，對(duì)企業(yè)所推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)展開(kāi)認(rèn)真核算。采用該種方法進(jìn)行核算，將作為核算對(duì)象的原本項(xiàng)目換成作業(yè)進(jìn)行核算。

目標(biāo)成本法是一種以市場(chǎng)為導(dǎo)向的成本管理方法，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理可以采取的另一類(lèi)有效手段。與其他的成本管控方法不同，它要求對(duì)目標(biāo)成本的設(shè)定者對(duì)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的敏感性。通過(guò)設(shè)計(jì)方案確定項(xiàng)目目標(biāo)成本，對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行系統(tǒng)分析。接著，根據(jù)目標(biāo)成本的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)算編制然后通過(guò)預(yù)算確定目標(biāo)成本。最后，通過(guò)各階段的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，得出本次成本管控中的優(yōu)點(diǎn)和不足，將結(jié)算成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

（三）完善企業(yè)的信息系統(tǒng)，采用現(xiàn)代化手段進(jìn)行成本管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，成本核算涉及的工作量大，如果仍采取傳統(tǒng)的賬務(wù)處理方式進(jìn)行記賬、結(jié)賬以及出報(bào)表操作，不僅可能出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤的問(wèn)題，還可能出現(xiàn)記錯(cuò)賬以及漏記賬的問(wèn)題；另一方面，采取傳統(tǒng)的記賬方式容易出現(xiàn)漏洞，導(dǎo)致偷料、換料等人為乘虛而入現(xiàn)象的發(fā)生。此外，人工的成本管理方式還造成了信息溝通的滯后性，無(wú)法保證成本信息的準(zhǔn)確性以及時(shí)效性。針對(duì)以上這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本費(fèi)用管理時(shí)可借助現(xiàn)代化的信息管理系統(tǒng)，采取信息化管理的方式進(jìn)行賬務(wù)管理。如通常采用的企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)（ERP）可實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的存貨管理、成本預(yù)算控制、員工獎(jiǎng)懲記錄等在線處理等。

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