宋昊宸

摘 要：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金經(jīng)營業(yè)務(wù)是影響企業(yè)綜合發(fā)展質(zhì)量的關(guān)鍵，而資金運營壓力的有效明確與合理處置，是保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體經(jīng)營性活動的價值得到充分運用的重點，本文針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)運行過程中的實際壓力特點，對主體資金壓力的優(yōu)化控制措施進(jìn)行了明確制定，對提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金壓力管理控制質(zhì)量，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)；資金壓力；優(yōu)化策略

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)都涉及到諸多資金的支出，因此，保證資金壓力得到有效的緩解，是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性業(yè)務(wù)整體質(zhì)量的關(guān)鍵，也是目前很多商業(yè)地產(chǎn)資金運營人員高度關(guān)注的問題。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金運營工作存在的主要壓力

1.商品商業(yè)營運資金管理工作存在壓力

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然將商品商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)作為維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最有效因素，卻缺乏對商品商業(yè)營運管理客觀狀態(tài)的調(diào)查，這就使得一些商品商業(yè)在開展管理性質(zhì)工作的過程中，難以完整的憑借營運資金管理控制工作的方式進(jìn)行資金營運壓力調(diào)查，部分經(jīng)營工作存在忽視資金營運細(xì)節(jié)的問題。因此，商品商業(yè)從當(dāng)前營運資金的管理具體狀況來看，存在著較大的資金償還壓力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大多難以對商品商業(yè)資金營運的大環(huán)境施加足夠的影響，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)很容易在財務(wù)危機(jī)等一系列因素影響下產(chǎn)生對現(xiàn)有資金款項的不良反應(yīng)。雖然當(dāng)前很多上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以憑借規(guī)模性優(yōu)勢對資金償還利率實施必要的控制，但很多企業(yè)依然在固定款項的使用發(fā)展方面對借款活動進(jìn)行科學(xué)的設(shè)置，造成很多項目款項無法對經(jīng)濟(jì)資源運營周期進(jìn)行合理有效的控制。目前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在營運資金領(lǐng)域普遍存在資金周轉(zhuǎn)日期較長的特點，這就使得很大一部分資金的運作難以與資本償還能力進(jìn)行合理對應(yīng)，也很難在債務(wù)處置方面通過資本支付等手段，對資金成本的控制時間進(jìn)行合理設(shè)計，造成很大一部分股東難以有效利用現(xiàn)有投資渠道進(jìn)行上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)控制，造成營運資金不能適應(yīng)上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)付要求。

2.資金運營渠道管控機(jī)制尚不完善

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)并沒有將資金運營業(yè)務(wù)的渠道管理工作進(jìn)行有效的處理完善，這就使得一些資金管理的具體業(yè)務(wù)很難憑借常規(guī)業(yè)務(wù)體系的管控特點進(jìn)行有效的管控機(jī)制建設(shè)，很大程度上降低了資金營運控制工作的實際價值。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的采購業(yè)務(wù)渠道和生產(chǎn)渠道等因素都會影響到企業(yè)的資金運營效率，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營銷業(yè)務(wù)渠道也會直接構(gòu)成成本的提升。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貨幣資金管控的過程中，并不能在資金完整運行的程序內(nèi)對資金的交易性特點實施分析，使得很多資金僅僅可以憑借現(xiàn)金流的優(yōu)勢進(jìn)行資金支出，難以適應(yīng)現(xiàn)有資金的交易活動要求，最終造成很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)僅僅可以按照當(dāng)前的資金余額特點進(jìn)行資金運行模式的調(diào)整和控制，難以從根本上適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理要求，使得大量處在營運狀態(tài)的資金出現(xiàn)較大程度的波動。

3.商業(yè)地產(chǎn)項目資金分類措施不健全

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)項目并沒有使用資金分類設(shè)計的方式適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金管理控制方案的建設(shè)，使得一些資金管理業(yè)務(wù)的推進(jìn)很難有效的結(jié)合資金分類控制業(yè)務(wù)的特點進(jìn)行有效的壓力分析，難以保證商業(yè)地產(chǎn)項目可以憑借資金分類管控體系的特點進(jìn)行壓力因素的有效排除處理。一些商業(yè)地產(chǎn)項目缺乏對資金運營特點的深入研究，使得部分決策人員雖然在主觀意愿方面具備與項目資金管控業(yè)務(wù)的重視，卻難以有效的憑借商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營性業(yè)務(wù)過程中的各類技術(shù)要素實現(xiàn)對項目資金管理控制措施的細(xì)化處置，造成資金分類處置的價值無法得到實現(xiàn)。還有一些資金分類管理業(yè)務(wù)對時間要素的分析不夠深入，導(dǎo)致一些資金管理雖然完成了分類，卻難以充分適應(yīng)資金管控要素的優(yōu)化處置要求，很大程度上降低了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金營運水平，不利于資金運營壓力的有效控制。

4.資金運用渠道設(shè)計缺乏科學(xué)性

目前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然具備對營運資金渠道進(jìn)行調(diào)整的能力，卻缺乏對資金運營模式具體要求的關(guān)注，使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然可以憑借財務(wù)指標(biāo)管理控制模式的實際要求進(jìn)行資金運營渠道的優(yōu)化建設(shè)，卻降低了資金營運壓力的操作管控水平，十分不利于商務(wù)業(yè)務(wù)機(jī)制在資金運營過程中的合理控制。一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)缺乏對資金運營工作穩(wěn)定性的關(guān)注，并不能憑借資金運營渠道的直接調(diào)節(jié)是吸納對資金運營價值的優(yōu)化建設(shè)，降低了財務(wù)指標(biāo)控制工作水平。

5.對集團(tuán)資金處理應(yīng)用缺乏合理性

當(dāng)前，一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在集團(tuán)資金調(diào)查研究的過程中，對于資金考察壓力的關(guān)注程度較低，使得一些集團(tuán)資金在進(jìn)行直接管理的過程中，難以憑借集團(tuán)資金優(yōu)化控制需要進(jìn)行調(diào)查管理機(jī)制的控制，難以保證集團(tuán)資金操作模式中的諸多阻力性因素可以在資金運營價值得到明確的情況下得到運用。部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在主體資金壓力控制領(lǐng)域缺乏對成本性質(zhì)資金調(diào)查體系的重視，客觀上降低了成本管理工作的一貫性，不利于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金資源價值的直接優(yōu)化。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金運營壓力管理控制措施

1.強(qiáng)化對商品商業(yè)資金營運壓力控制力度

主體性質(zhì)的資金營運壓力控制業(yè)務(wù)必須適應(yīng)資金管理環(huán)境的優(yōu)化處置要求，首先，要強(qiáng)化對商品商業(yè)資金運營業(yè)務(wù)客觀狀態(tài)的調(diào)查，結(jié)合資金償還的實際需求及特點，對商品商業(yè)資金運營業(yè)務(wù)推進(jìn)過程中的資金價值管理控制細(xì)節(jié)進(jìn)行調(diào)查，使資金的管控業(yè)務(wù)可以較為完整的適應(yīng)營運資金優(yōu)化控制要求，并保證資金營運壓力的控制業(yè)務(wù)可以在資金管控措施得到明確的情況下得到優(yōu)化。在資金償還壓力控制方面，必須按照資金周轉(zhuǎn)日期特點進(jìn)行債務(wù)壓力分析，為降低營運資金運作壓力提供基礎(chǔ)條件。

2.提升資金運營渠道管控機(jī)制水平

要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)處理主體資金運營工作的實際經(jīng)驗，提升資金運營管控機(jī)制操作質(zhì)量，并以此作為資金營運業(yè)務(wù)運行模式的一項優(yōu)化基礎(chǔ)，為資金管理控制業(yè)務(wù)的進(jìn)一步完善提供必要支持。此外，要針對資金營運渠道的建設(shè)方案，對當(dāng)前的資金營運成本進(jìn)行分析，完整的按照資金營運業(yè)務(wù)體系的建設(shè)情況，對更多資金管理控制措施的價值進(jìn)行明確化處理，有效的保證更多資金管控工作能夠在現(xiàn)金流管理工作推進(jìn)的過程中得到合理設(shè)計處置。資金運營渠道的設(shè)計還可以使用對外拓展的方式進(jìn)行資金壓力的轉(zhuǎn)化處置，保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以憑借與外部業(yè)務(wù)的結(jié)合處理更加全面的順應(yīng)資金運營工作體系的建設(shè)要求，提高資金控制壓力管理水平。

3.對商業(yè)地產(chǎn)項目資金實施分類處置

商業(yè)地產(chǎn)項目必須按照資金運營方向的特點，對資金運營壓力產(chǎn)生狀態(tài)下的項目資金控制方案予以研究，以便更多的項目資金管理控制措施可以憑借商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)的特點實現(xiàn)對項目資金操作運行價值的明確化處置，為商業(yè)地產(chǎn)項目更加完整的適應(yīng)主體資金管理控制壓力的調(diào)整需要提供必要的支持。保證各類成本收益活動都能提升資金運營活動的價值，并使成本控制業(yè)務(wù)可以與運營性質(zhì)的資金取得一致，提高資金的固定時間段內(nèi)的運營價值。在完成了基礎(chǔ)性成本支出之后，要按照商業(yè)地產(chǎn)項目的資金運營模式，對可以實施分類管控的因素加以調(diào)查，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要在這一過程中加強(qiáng)對后續(xù)資源浪費模式的關(guān)注，尤其要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)支出特點的關(guān)注，以便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項財務(wù)活動都可以有效的結(jié)合業(yè)務(wù)經(jīng)營要求進(jìn)行設(shè)計，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)控制能力。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的資金營運過程中，需要保證全部的資金都可以借助現(xiàn)有監(jiān)管體制的優(yōu)勢進(jìn)行監(jiān)管制度的構(gòu)建，結(jié)合資金運營模式的分類特點，對監(jiān)管制度進(jìn)行細(xì)化，使重新進(jìn)行分類處置的項目控制要素可以將其價值適用于資金分類控制工作，并保證全部的監(jiān)管制度都能在財務(wù)資金的控制過程中得到合理應(yīng)用，以便上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金控制業(yè)務(wù)可以在項目資金分類管理體系的支持下得到處置，并提升資金賬戶管理過程中的資本借貸水平，進(jìn)一步充實商業(yè)地產(chǎn)項目資金控制機(jī)制。

4.利用財務(wù)指標(biāo)對現(xiàn)有的資金運營渠道實施完整的設(shè)置

首先，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對現(xiàn)有的資金運營渠道實施完整的設(shè)置，使資金的運營業(yè)務(wù)可以結(jié)合資金管理工作的具體要求，對企業(yè)的采購活動進(jìn)行技術(shù)層面的設(shè)計，使資金在財務(wù)指標(biāo)科學(xué)調(diào)節(jié)之下降低運營壓力。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對已經(jīng)具備的資金管理機(jī)制進(jìn)行完整的研究，使企業(yè)的全部活動都能憑借生產(chǎn)業(yè)務(wù)的特點進(jìn)行商務(wù)機(jī)制的構(gòu)建，以便企業(yè)可以對已經(jīng)具備的業(yè)務(wù)進(jìn)行營運策略的控制，并保證商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性。

5.加強(qiáng)對現(xiàn)有集團(tuán)資金的關(guān)注和應(yīng)用

要結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金壓力的考察情況，對集團(tuán)資金的運用成本進(jìn)行調(diào)查，使集團(tuán)資金可以避免受到使用過程中各項阻力性因素的影響。在完成了高水平的資本控制之后，需要加強(qiáng)對現(xiàn)有集團(tuán)資金的關(guān)注，保證上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的各項資金短缺問題能夠在成本性資金的集中管理過程中得到有效的應(yīng)用，并不斷的適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)性資金資源應(yīng)用要求，以便商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠有效的降低運營性質(zhì)的資金的不確定性，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在資金投入狀態(tài)下的資金控制水平。

三、結(jié)論

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性壓力的控制工作需要從資金管理角度展開業(yè)務(wù)設(shè)計，以此保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營價值。因此，針對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主體資金經(jīng)營壓力的特點進(jìn)行具體應(yīng)對措施的設(shè)計，可以很好的實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金控制壓力的優(yōu)化，提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金運營控制水平。

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