蔡月華

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)業(yè)務越來越多，對投資性房地產(chǎn)相關的會計信息提出了更高的要求。本文借鑒了以往的理論研究經(jīng)驗，運用案例研究方法，分析我國上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀以及較少企業(yè)采用公允價值計量模式的原因，對公允價值模式應用于投資性房地產(chǎn)的動因、財務影響進行研究。提出相關建議，為進一步完善公允價值準則體系提供依據(jù)。

【關鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；會計計量

2006年我國財政部頒布《企業(yè)會計準則第3號

投資性房地產(chǎn)》規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計處理的同時，引入了公允價值模式：2014年出臺《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》，簡稱CAS39，進一步為公允價值的計量方法提供了政策上的指引，包括估值技術和信息披露問題等等，彌補了我國公允價值計量方面的準則空白。在國際趨同的大環(huán)境下，公允價值模式可以更真實反映投資性房地產(chǎn)的價格變化，假如采用公允價值模式進行會計計量，將對企業(yè)的財務報表有著重大利好影響。

目前，越來越多的企業(yè)開始選擇使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，但是其占擁有投資性房地產(chǎn)科目上市公司的比例始終較低，僅達到4%左右，這結果與之前不少專家預測公允價值將被廣泛運用的言論大相近庭，原因可能有以下幾個方面：首先，雖然近年來各種相關政策陸續(xù)出臺，但也并未正面鼓勵公允價值模式在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的運用，與此同時準則里指明在采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后便不得再更改的規(guī)定，更是讓許多企業(yè)猶豫不決，對采用公允價值計量模式持觀望謹慎態(tài)度：其次，當下我國市場經(jīng)濟環(huán)境的不夠完善，使得投資性房地產(chǎn)的公允價值評估難度較大、花費較高、后續(xù)計量存在不便等等。因此對公允價值在投資性房地產(chǎn)中的現(xiàn)狀進行研究具有有非常重大的意義?？梢灶A見，隨著會計政策的不斷完善，房地產(chǎn)市場的不斷成熟，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式的運用也將逐漸規(guī)范和走向成熟，公允價值模式將會逐漸替代傳統(tǒng)的成本模式成為主要后續(xù)計量模式。因此，當前投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式具有高度的研究意義。

一、理論基礎

（一）相關研究述評

查閱相關文獻資料，我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)和國外對公允價值的研究方向有很大的區(qū)別。由于西方的公允價值模式在企業(yè)運用較早，市場機制比較完善而且經(jīng)濟發(fā)展成熟，所以學術界對其的研究也更加深入具體，能更好的為企業(yè)經(jīng)營管理提供有效性建議。國內(nèi)真正開始采用公允價值計量模式是2007年實行新會計準則之后，并且由于經(jīng)濟環(huán)境較差、公允價值難以獲得、評估成本較高等各種因素，至今大部分企業(yè)仍然青睞使用歷史成本模式，所以國內(nèi)的研究更多的也都集中在比較兩種會計計量模式上。可以說，不同的經(jīng)濟大環(huán)境影響著學術界的研究方向?？梢哉f，公允價值模式的出現(xiàn)給予了國內(nèi)持有投資性房地產(chǎn)的公司一種新的可供選擇的會計計量模式，公司通常會基于利益最大化的角度來選擇會計政策。歷史成本計量可靠性較高但缺乏相關性，公允價值可以改善企業(yè)賬面價值但往往難以獲得。不過，可以預見的是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和市場的完善，公允價值必將發(fā)揮更大的作用，在西方學者對公允價值研究的基礎上，我國學者對其的研究也將更加透徹，為會計制度的建設和經(jīng)濟的發(fā)展提供更好的建議。

（二）重要定義分析

（1）公允價值。國際會計準則委員會（IASC）認為“公允價值是指在公平交易中，熟悉情況的當事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或債務清償?shù)慕痤~。”FASB在2006年頒布的SFAS157準則中指出公允價值是“在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉移一項負債時，市場參與者在計量日支付的價格?！?014年我國新《企業(yè)會計準則》對公允價值的定義是“資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~計量?！惫蕛r值的定義雖多樣，可是每個強調(diào)的關鍵點都一樣，即公平交易。

（2）投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)持有的用于對外出租或出售或者兩者兼有來獲取盈利的資產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響越來越大。因為與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)擁有單獨實現(xiàn)資本增值的特性。2006年我國財政部頒布CAS3準則，第一次明確了投資性房地產(chǎn)的相關核算要求，并指出企業(yè)可以選擇兩種計量方法

成本模式和公允價值模式。不過，準則對企業(yè)采用公允價值計量模式提出了嚴格要求，首先該資產(chǎn)要有活躍的市場，同時其公允價值能夠持續(xù)、可靠的獲取。并且準則還規(guī)定企業(yè)一旦更改會計政策為公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，便不可再轉回歷史成本會計計量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價值計量應用現(xiàn)狀分析

（一）總體應用情況

自從2007年我國開始實施投資性房地產(chǎn)準則，至今已有十年時間。雖然公允價值模式被相關專家所看好，然而目前采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司仍是少數(shù)，表1統(tǒng)計了從2007年到2015年，公允價值計量模式在我國上市公司的總體應用情況。

由表1可知，2007年，即新會計準則頒布的第一年，僅有18家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司選擇使用公允價值計量，占總數(shù)的2.86%，占比較低，可能由于是第一年，大多數(shù)企業(yè)對公允價值模式仍持觀望態(tài)度。之后，隨著年份的增加，越來越多的企業(yè)開始選擇公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，直到達到2015年的64家，不過，這相比于持有投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)來說，仍是極小的一部分，更多的企業(yè)依舊青睞選擇成本計量模式。

（二）行業(yè)分布情況

表2統(tǒng)計了我國2007年到2016年曾全部采用過公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司，總共74家。從采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)上市公司的行業(yè)分布統(tǒng)計來看，制造業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)占了大半，其中制造業(yè)23家，占比31.08%，房地產(chǎn)業(yè)22家，占比29.73%。其次金融業(yè)有8家，批發(fā)零售業(yè)有7家，剩余行業(yè)均為一兩家。endprint

三、公允價值計量較少運用原因分析

公允價值能更好的反應資產(chǎn)的真實價值，增加對決策有益的信息，然而通過前文的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析我們發(fā)現(xiàn)，我國采用公允價值模式來計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)仍是少數(shù)，這一現(xiàn)象產(chǎn)生的原因值得深思。經(jīng)過研究，筆者認為有以下幾個方面的原因。

（一）會計準則對公允價值計量模式的嚴格限制

2006年頒布的CAS3會計準則在允許投資性房地產(chǎn)選擇采用成本模式或公允價值模式進行會計計量的同時，對后者的應用范圍提出了更嚴苛的要求。首先，準則指出采用公允價值計量的資產(chǎn)須有活躍的交易市場且公允價值能夠持續(xù)可靠獲得，基于當下的國情來說，能滿足這首要條件的地域并不多，這在一定程度上已經(jīng)把我國大部分區(qū)域的企業(yè)排除在外了，這是企業(yè)必須考慮的問題。同時，會計準則規(guī)定同一家企業(yè)只能使用同一種會計模式計量投資性房地產(chǎn)，但很多公司在不同區(qū)域持有投資性房地產(chǎn)，有的區(qū)域市場活躍有的卻并非如此，出于統(tǒng)一性的考慮，企業(yè)也將更偏向選擇歷史成本模式。

（二）公允價值獲取成本較高

由于我國市場發(fā)展的不夠完善，公允價值獲取渠道缺乏。因此，采用公允價值模式計量房地產(chǎn)的企業(yè)一般需要聘請專業(yè)的資產(chǎn)評估機構，然而我國相關領域的高端人才并不多，供不應求，導致評估費用高昂。同時，公允價值具有高度相關性，每年度需要重新評估，在出具的評估報告的基礎上進行納稅調(diào)整，一定程度上增加的企業(yè)的工作量并對會計人員提出了更高的要求，為了更好的完成會計工作，企業(yè)可能需要花費更多的費用來招聘和培養(yǎng)高素質的企業(yè)內(nèi)部會計人員。相比之下，歷史成本模式只需要在往年基礎上進行折舊攤銷，簡單易行，成本低廉，更受一些企業(yè)的青睞。

（三）公允價值缺少可比性

從前文可以知道，我國當下使用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)仍是大多數(shù)。于是為了讓會計信息具有可比性，與大部分公司保持統(tǒng)一，企業(yè)更傾向選擇歷史成本計量模式。同時，企業(yè)確定公允價值的方式有三種，各不相同，資產(chǎn)評估機構相關人員的職業(yè)素質高低同樣影響公允價值的評估，使得公允價值的可比性較低。

（四）公允價值模式加劇企業(yè)利潤波動幅度

歷史成本計量模式下，公司只用對持有的投資性房地產(chǎn)進行折舊和攤銷處理，因此對企業(yè)每期利潤的影響是平穩(wěn)的。但在公允價值模式下，在進行會計處理時需要將投資性房地產(chǎn)的市場價值和賬面價值的差額計入到資本公積，進而影響企業(yè)的資產(chǎn)總額。我們都知道，這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價格變化較大，采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時使得資產(chǎn)的價值隨著市場價格的波動而起伏，會影響財務報表進而造成一種企業(yè)經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定的假象，不利于企業(yè)樹立良好形象。

四、經(jīng)濟后果分析

（一）對資產(chǎn)和資產(chǎn)負債結構的影響

近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)價格暴漲，一般來說其公允價值遠高于其歷史成本，如果將投資性房地產(chǎn)的會計計政策變更為公允價值模式，那么就能提高企業(yè)的資產(chǎn)總額。一般來說企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)越多，變更會計模式所引起的資產(chǎn)增值越多。

在使用公允價值計量模式時，企業(yè)需要在每個資產(chǎn)負債表日重新評估所持有的投資性房地產(chǎn)價值，從而調(diào)整相應的賬面價值。從新估價的投資性房地產(chǎn)價值上升在增加公司資產(chǎn)的同時，一定程度上降低了資產(chǎn)負債率（假定企業(yè)負債不變），如此改善了企業(yè)的財務狀況，提高了融資能力。

（二）對凈資產(chǎn)的影響

對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量將會影響企業(yè)的凈資產(chǎn)。當會計計量模式轉變時，需要對企業(yè)的期初留存收益和賬面價值進行適當調(diào)整，在當下房地產(chǎn)價格不斷上升的趨勢下，公司的期初留存收益增加，因此企業(yè)凈資產(chǎn)也會增加。

（三）對利潤的影響

成本計量模式下，公司每年需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷。如果變更為公允價值模式，尤其是對投資性房地產(chǎn)占比較高的企業(yè)來說，這可以節(jié)省大量費用，減少企業(yè)成本。除此之外，當公允價值發(fā)生變動的時候，其與資產(chǎn)原本賬面價值的差額需計入公允價值變動損益，進而對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。當房地產(chǎn)價格上升時，企業(yè)利潤隨之增加，房地產(chǎn)價格下降，企業(yè)利潤受其影響也相應減少，企業(yè)面臨房地產(chǎn)市場價格波動的風險，財務風險增加。

五、建議

（一）進一步完善會計準則

我國現(xiàn)行的會計準則僅對投資性房地產(chǎn)的運用條件做了簡單規(guī)定，然而并沒有指明具體的判斷標準是什么，例如準則只規(guī)定選擇公允價值需要有活躍的市場，然而并未對什么樣的市場是活躍的等問題做出規(guī)定和解釋?？吹贸鰜?，目前的公允價值計量準則對公司的實際指導作用十分有限。所以，我國應在原來的基礎上，出臺指導性更強的會計計量和評估準則。

（二）搭建活躍的房地產(chǎn)交易市場，減少公允價值獲得成本

建立一個公開透明的房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)，這個系統(tǒng)連接全國各地的房地產(chǎn)交易市場，并由相關權威機構運營，這樣能確保企業(yè)可以從此迅速獲取可靠的真實的房地產(chǎn)交易信息。這個平臺能在一定程度上緩解企業(yè)難以公允價值且花費較高的問題。

（三）提高資產(chǎn)評估人員和會計工作者專業(yè)水平及職業(yè)道德素養(yǎng)

當對投資性房地產(chǎn)的計量變更為公允價值模式時，相應的也要求會計人員要有較高的職業(yè)素養(yǎng)，因為變更會計政策時，需要進行復雜的會計處理。同時，公允價值的可靠性源于相關評估人員專業(yè)的職業(yè)判斷，其專業(yè)水平越高，評估出來的公允價值越真實。因此，為了讓投資性房地產(chǎn)能更好的運用公允價值模式，應提高會計人員與資產(chǎn)評估人員的專業(yè)水平，同時，在進行公允價值評估以及會計處理的過程中，為了讓相關人員能夠堅持自我，避免受到權力和利益的影響或誘惑，讓其提供的會計信息能真實反應情況，應對著手提高會計人員的職業(yè)道德水平。endprint