劉楠+楊策

[摘要]闡述了房產(chǎn)稅改革的定義及其演變過程。以上海和重慶兩個房地產(chǎn)稅試點作為研究對象，對兩地的房產(chǎn)稅政策作對比分析，闡述了房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響，分析了房產(chǎn)稅試點改革在調節(jié)收入、維護民眾利益、提供保障性住房資金、改善稅制不平衡等方面的意義。提出目前試點存在征稅范圍較窄、缺乏全盤考慮和必要的應對預案等問題，并提出要尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性、以房產(chǎn)稅改革促進房地產(chǎn)稅改革、做好房地產(chǎn)登記、建立起動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)和做好配套風險管理措施等對策。

[關鍵詞]房產(chǎn)稅改革；房地產(chǎn)市場；改革試點

[中圖分類號]F81042

[文獻標識碼]A

[文章編號]2095-3283（2017）09-0154-03

一、房產(chǎn)稅改革的基本問題

（一）房產(chǎn)稅的定義

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，以房產(chǎn)的計稅價值或租金收入為計稅依據(jù)，向國家繳納的一種財產(chǎn)稅[1]。房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設置的重要稅種，是地方稅收體系的重要組成部分，是地方政府收入的主要來源。

（二）房產(chǎn)稅演變過程

我國自1950年征收房產(chǎn)稅以來，根據(jù)實行情況對房產(chǎn)稅制進行了多次調整， 1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》正式確立了房產(chǎn)稅的征收辦法，明確規(guī)定“對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅”，并規(guī)定對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)（即個人自住住房）免稅，對生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。2011年1月27日，上海和重慶分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》，上海和重慶成為房產(chǎn)稅試點城市，對個人住房征收房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅試點政策對比分析

對比上海和重慶兩市的試點辦法，在征收范圍、稅率等方面差別較大，而在計稅依據(jù)和稅收用途上卻非常相似?？傮w來看，征收范圍方面，重慶側重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅，既包含存量房又包含增量房，而上海僅針對增量房，不涉及存量房?？梢娭貞c市個人房產(chǎn)稅調控面窄、上海調控面廣。稅率方面，上海為04%或06%，重慶為05%—12%，重慶稅率較高、上海稅率較低。免稅面積標準方面，重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。相同點在于，兩市在計稅依據(jù)上都選擇了房屋成交價格，稅收用途上也均用于保障房建設。

三、房產(chǎn)稅改革對房地產(chǎn)市場的影響

（一）對房地產(chǎn)市場的影響

上海、重慶兩地差別在于政府出發(fā)點不同，重慶調控房價的動機更強一些。兩個城市房價的敏感程度不同。上海是我國經(jīng)濟中心，是房價風向標，更是房價高度敏感城市，因此改革要更加謹慎一些，重慶則屬于一般敏感城市。房產(chǎn)稅試點實行六年多，從2017年一季度的統(tǒng)計結果看，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資86962億元，增長86%；全市居民消費價格中居住上漲39%。重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資74066億元，下降08%，全市住宅新開工面積68245萬平方米，增長167%。住宅施工面積1415417萬平方米，下降88%；住宅竣工面積66158萬平方米，增長108%；住宅銷售面積133405萬平方米，增長206%，住宅銷售額76774億元，增長419%。住房相關消費增長穩(wěn)定，增長135%。居民消費方面，居住價格上漲10%。

由于實施時間短、力度弱及在試行過程中存在很多問題，導致目前房產(chǎn)稅實施效果并不顯著。據(jù)上海市財政局數(shù)據(jù)顯示，2015年，上海市房產(chǎn)稅預算數(shù)為28億元，決算數(shù)為369億元，為預算的1318%。2016年，房產(chǎn)稅預算數(shù)為39億元，執(zhí)行數(shù)為426億元，完成預算的1092%。高于預算主要是由于上海市經(jīng)濟平穩(wěn)增長，生產(chǎn)經(jīng)營用房保有量增加，帶動房產(chǎn)稅增長高于年初預期。2017年房產(chǎn)稅預算數(shù)為448億元，增長52%。根據(jù)重慶市財政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年，重慶市房產(chǎn)稅預算數(shù)為20億元，決算數(shù)為230393億元，增長318%。2016年，房產(chǎn)稅預算數(shù)為265億元，較上年增長15%，執(zhí)行數(shù)為226756億元，完成預算的8557%。2017年房產(chǎn)稅預算數(shù)為244億元，增長76%。

（二）房產(chǎn)稅試點改革的意義

1.調節(jié)收入。近年來全國房價大幅提升，促使房產(chǎn)成為個人財產(chǎn)的重要組成部分，也使其成為部分人積累財富的重要方式，由此帶來的居民收入差距的擴大會產(chǎn)生越來越大的影響。房產(chǎn)稅具有明顯的調節(jié)社會財富積累的作用，具有較強的可操作性。通過按照一定的標準征收房產(chǎn)稅，可以調節(jié)收入和財富分配，進而實現(xiàn)縮小貧富差距的目的。

2.維護民眾利益。從社會關心層面看，征收房產(chǎn)稅的關聯(lián)性很強，涉及多方利益。住房需求是民眾的基本需求，房產(chǎn)稅的出臺牽動著千家萬戶的利益。房產(chǎn)稅與房價的關系一直是社會各界關注的重點。當前中國城市房價，尤其是一線城市的房價收入比值已經(jīng)高到令人瞠目的地步。中國房價快速上漲，并不是單純依賴杠桿，中國居民房地產(chǎn)投資的杠桿率并不高，中國普通居民的收入快速增長，加之投資渠道單一、房地產(chǎn)價格快速上漲形成的財富效應，引發(fā)儲蓄資金大規(guī)模流入。過熱的房地產(chǎn)導致政府熱衷賣地，不重視長期稅源的培養(yǎng)，民眾利益受損。

3.提供保障性住房資金。從目前上海、重慶兩地公布的細則看，房產(chǎn)稅的用途十分明顯，主要用于建設經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房等保障性住房，目的在于解決民生問題。雖然目前上海、重慶試點房產(chǎn)稅收入規(guī)模有限，但每年從預算數(shù)到執(zhí)行數(shù)都有所增長。隨著房產(chǎn)稅擴圍，房產(chǎn)稅收入將成為更為可觀的地方財政來源。

4.改善稅制不平衡的現(xiàn)狀。從制度建構層面看，房產(chǎn)稅除涉及全局的一些重大關系的調整，房產(chǎn)稅可以改善稅制結構的不平衡。首先，有利于改善直接稅與間接稅結構的不平衡。其次，有利于改善中央與地方稅收結構的不平衡。第三，有利于改善稅負在行業(yè)方面存在的結構不平衡問題。第四，有助于改善稅種結構不平衡問題?！盃I改增”后，增值稅“一稅獨大”，稅種結構的不平衡現(xiàn)象突出，這本身孕育了一定的財政風險。

（三）房產(chǎn)稅試點改革存在的問題

1.征稅范圍較窄。從征稅對象上看，上海試點只對增量房征稅，對存量房不征稅，重慶試點雖然涉及存量房和增量房，但都僅限于別墅與高檔公寓。從近幾年的房產(chǎn)稅收入看，重慶的稅收絕對數(shù)遠少于上海，缺乏說服力。

2.缺乏全盤考慮的思維。兩個試點方案都缺乏通盤考慮的思維。如果我們認為中國總稅收負擔偏低，純粹增收房產(chǎn)稅并借以增加總稅收負擔就是合理的[2]。征收房產(chǎn)稅應該首選考慮稅收結構是否合理問題。只有從結構方面入手，才能實現(xiàn)經(jīng)濟協(xié)調健康發(fā)展的目的。

3.缺少必要的應對預案。通過兩個試點的運行，各級地方政府要從征收范圍、稅率和免征條件等方面做好房地產(chǎn)試點擴圍的預案。同時，還要預防征收房產(chǎn)稅帶來短期購房潮進而引起房價上漲的一系列問題。

四、改革試點對房產(chǎn)稅改革的啟示

（一）尊重房產(chǎn)稅改革的歷史必然性

1.明確改革目的。征收房產(chǎn)稅的根本目的是完善我國房地產(chǎn)稅收體系。為了確保目標的實現(xiàn)，務必將征收房產(chǎn)稅當成一項有機的系統(tǒng)工程。從宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境、內部環(huán)境和外部環(huán)境、體制和機制等方面不斷有序完善。房產(chǎn)稅改革遵循的路徑應該是：先理順開征房產(chǎn)稅的目的，加緊完善外部制度環(huán)境，調整房地產(chǎn)稅稅收體系，從高收入人群的房屋進行試點擴圍，在確保不增加普通百姓負擔的情況下，逐步向普通房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅[3]。

2.減小改革阻力。通過房產(chǎn)稅改革提高持有成本盤活存量，對高漲房價進行抑制。從1998年住房貨幣化改革至今，我國住房銷售價格一直保持上漲態(tài)勢，但是房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的賦稅沒有壓力，造成大量城市住房空置率偏高。通過征收房產(chǎn)稅，會起到抑制需求、限制房價的作用。這種依靠房產(chǎn)稅降房價的可能性較低，所以，以降房價來推進房產(chǎn)稅，更多地是凝聚社會共識、減小推進阻力的口號。

（二）以房產(chǎn)稅改革促進房地產(chǎn)稅改革

從2011年1月將上海與重慶列為房產(chǎn)稅試點，到2013年黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法”，這意味著房地產(chǎn)領域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設。從國際經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)稅是地方稅種，地方可以擁有自主權。針對我國的情況，不同的地方發(fā)展情況差距大，房價差別也很大，地方試點的方式可能比中央的一刀切效果更好。從擴充財力方面衡量，房地產(chǎn)稅的征收范圍將會大一些，但這帶來很多問題，比如評估房價，個人擁有房產(chǎn)數(shù)量的清查，處置拒不納稅個人等。征收房地產(chǎn)稅應該寬稅基、低稅率，擴大征收范圍；此外，考慮到稅收的轉嫁因素，房地產(chǎn)稅不要有太多選擇性的政策和豁免條款。總之，要構建地產(chǎn)市場的基礎性制度和長效機制，基礎性制度里應該包括稅收制度，把基礎性制度搭建好，以房產(chǎn)稅改革促進房地產(chǎn)稅改革。

（三）做好房地產(chǎn)登記

房屋登記是我國房地產(chǎn)管理法律制度的核心部分，是依法確認房屋所有權的法定形式之一。適時的辦理房屋登記能夠使所有人從法律上有效支配登記房屋，減少各種有關房屋權限的糾紛問題影響自身權利的行使。

（四）建立動態(tài)的房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)

房產(chǎn)稅實施的最大難點是房產(chǎn)價值評估問題。目前來看，房屋所在區(qū)位不同，房產(chǎn)價值存在較大差異。有的房屋過去可能在城郊，隨著城市擴張位于城中，價值得以提升。按照市價不可能及時監(jiān)控房產(chǎn)價格。而房產(chǎn)稅的征收只有建立起一個功能龐大的評估系統(tǒng)，對市場數(shù)據(jù)進行及時監(jiān)控，準確評估，才能合理、公正地實施好房產(chǎn)稅的征收[4]。

（五）政府必須做好配套風險管理措施

房產(chǎn)稅一旦開始征收，必須要有相關法律法規(guī)的跟進以降低風險。一方面，要避免房屋所有人轉移稅負壓力給租戶的做法，這會增加中低收入者的負擔。另一方面，我國目前的CPI 計入租金但不計入新房房價，如果租金大幅上漲，在短期內CPI就會沖高，加大物價上漲壓力[4]。

[參考文獻]

[1] 李承益.我國房產(chǎn)稅改革研究[J].宏觀經(jīng)濟研究，2015（1）：103-108.

[2] 石曉潔.基于滬渝房產(chǎn)稅試點對擴大房產(chǎn)稅改革的探討[J].經(jīng)濟論壇，2014（1）：116-118.

[3] 劉梅.我國房產(chǎn)稅稅制改革的路徑研究——兼論滬渝房產(chǎn)稅改革試點效應[J].經(jīng)濟體制改革，2012（9）：119-122.

[4] 徐穎.滬渝兩地房產(chǎn)稅試點方案比較及對今后房產(chǎn)稅改革的啟示[J].特區(qū)經(jīng)濟，2011（8）：118-119.

（責任編輯：喬虹梁宏偉）