王現(xiàn)華

【摘 要】近年來，隨著國民經濟發(fā)展水平不斷提高，城市化進程得到快速推進，導致我國商品住宅價格處于持續(xù)攀升狀態(tài)。在房地產市場中，低收入階層住房保障面臨巨大困難。本文主要對現(xiàn)階段住房保障制度實施中存在的問題進行了分析，并結合筆者實踐經驗提出幾點可行性建議，以期為完善住房保障制度提供理論指導。

【關鍵詞】住房保障制度；存在問題；對策研究

政府對住房問題給予高度重視，這不僅關系到社會民生，與國家政治、經濟環(huán)境也密切相關。為了使中低收入階層住房問題得以解決，政府相關部門不斷推進住房保障制度并取得良好成效，形成了初步的住房供應體系。但是隨著城市化進程不斷加快，仍舊存在低收入一部分家庭住房相對困難，住房保障制度實施過程中不可避免的存在問題。因此，必須正視客觀存在問題，從住房保障制度的內容、特征等多個角度分析原因，有針對性的采取解決措施。

一、住房保障制度的主體內容

住房保障制度實質是國民收入再分配的一種形式，在住房領域以政府為主體發(fā)揮社會保障積極作用，為滿足相應條件的家庭解決住房問題，使居民基本居住水平得以保障，其主要構成部分分為以下3個方面：

1.住房公積金制度。它是指企業(yè)、國家機關以及社會團體等機構以及在職職工所繳納的住房儲蓄金，除了職工自行繳納的部分，單位也需按照一定比例為職工繳存。其主要特征：其一，社會保障性，該項制度的根本目的是為了保障居民住房需求，單位所繳納部分具有一定福利性。其二，互助性。公積金增值收益部分為經濟適用房、廉租房建設提供資金支持，促進了住房保障制度的完善，其使用流程如圖1所示。

2.經濟適用房制度。就住房保障制度的特征來說，不僅保障范圍廣，且具有一定層次性特征，體現(xiàn)出相對公平。即不同的收入階層其保障方式也存在差異，以達到最佳的社會再分配效果，保證社會穩(wěn)定與和諧。其中城鎮(zhèn)低收入困難家庭是經濟適用房保障對象，由政府部門提供土地、優(yōu)惠政策等在相應標準下進行房屋建設，限定銷售價格，此類住房具有社會保障性質。我國經濟適用房制度經過了多次更新改進，為中低收入階層提供住房保障。

3.廉租房制度。該項制度主要保障對象是最低收入階層，在我國住房保障制度中占據(jù)著重要地位，福利性特征明顯。目前，我國廉租房保障制度實施形式有兩種，首先是實物補貼，達到廉租房標準的家庭可享受政府提供的住房，所收取的租金遠遠低于市場價格。其次是租金補貼，在這種形式下，住房不是由政府直接提供，主要以受保障家庭的人均居住面積、人口等情況，每月提供相應資金補貼。在2013年政府出臺《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，并軌運行公共租賃住房以及廉租住房，廉租房制度發(fā)展進入新階段。

二、住房保障制度實施中存在問題研究

1.住房公積金制度存在的問題

（1）保障范圍較窄。在職職工及相關單位是住房公積金繳納主體，其保障范圍具有一定局限性，無正式職業(yè)或喪失勞動力者不再保障范圍之內?！蹲》抗e金管理條例》中雖然規(guī)定了企事業(yè)單位應當按照相應比例為職工繳納住房公積金，但是在具體實施過程中，某些私營企業(yè)出于經濟利益因素考慮，并未繳納住房公積金。同時，各行業(yè)效益不同，導致單位所繳納公積金數(shù)額也存在差距。

（2）住房公積金管理混亂。公積金的歸集、使用、貸款審批等工作未按照相關標準推進，不能充分發(fā)揮住房公積金在廉租房、經濟適用房建設中的積極作用。購買國債以及公積金存儲是其運營主要方式，相對較為單一，在社會經濟快速發(fā)展環(huán)境下，住房公積金保值及增值受到通貨膨脹威脅。

2.經濟適用房制度存在的問題

現(xiàn)階段，供需不平衡是經濟適用房制度中存在的突出問題。隨著城市化進程不斷推進，對于經濟適用房的需求量呈快速攀升狀態(tài)，經濟適用房實際供給量難以滿足需求。此外，經濟適用住房售價逐漸上升，超過了低收入階層的承受范圍。筆者結合實踐經驗，選取HAI指數(shù)法對低收入階層支付能力進行分析。通過計算居民在住房方面的支付能力，不僅能夠衡量地區(qū)住房保障水平，在住房保障政策制定時也提供了參考與依據(jù)，HIA指數(shù)法是對居民貸款購房能力管理的直觀反映，計算公式為：

在HIA指數(shù)小于100時，表明居民難以承擔住房價格；

在HIA指數(shù)超過100時，表明住房價格在可承擔范圍之內。

3.廉租房制度存在的問題

（1）保障主體定位過于狹窄。在現(xiàn)階段適時的廉租房制度中，保障對象相對較為狹窄，某些不符合條件的低收入階層不在保障范圍之內。城市建設規(guī)模不斷擴大，更多的農村勞動力轉移至城市，此類人群由于戶口等因素限制，難以享受住房保障制度，導致住房困難問題嚴重。

（2）廉租房建設資金不足。近年來，國民經濟發(fā)展水平不斷提高，廉租房建設也得到快速發(fā)展，但其供給量還不能滿足實際需求，存在建設資金不足的問題?，F(xiàn)階段，財政預算是我國廉租房建設資金的主要來源，并實行多渠道籌措，具體來源渠道如圖2所示：

三、完善住房保障制度的對策分析

1.多渠道籌措保障性住房建設資金

“財政為主，多渠道籌措”是保障性住房建設資金籌措所遵循主要原則，應根據(jù)區(qū)域內發(fā)展情況，不斷拓寬資金籌集渠道，適當增大財政投入，為保障性住房建設提供資金保障。其次，可將民營企業(yè)及民間資本引入保障性住房建設之中，政府可對此類企業(yè)給予相應財政、政策扶持，在新加坡、香港等地已有此類實例，有效緩解了資金緊張問題。其次，不斷完善相關財政政策，這是保障性住房建設基本資金來源，通過國債、發(fā)行彩票等手段，能夠充分利用社會閑置資金，在一定程度上使政府負擔得以減輕。

2.逐步擴大保障性住房覆蓋范圍

理清關于住房保障基本問題，明確保障對象范圍，并對其實施動態(tài)管理，確保受保障群體的權益得到法律維護與保障?，F(xiàn)階段，多層次住房分類供應體系是我國實施保障性住房實施的主要方式，應在法律方面制定出保障群體衡量標準。保障住房制度在具體實施過程中還缺乏有效的管理機構，必須不斷健全管理機構，在住房公積金、廉租房等管理機構中形成聯(lián)動機制，實現(xiàn)信息共享與及時溝通，加強動態(tài)管理。

3.建立科學合理運行機制

受到外界多種因素限制，政府所能夠提供所提供保障性住房資源是有限的，為了確保此類資源得到充分的利用，必須不斷完善保障性住房住房準入機制。根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展情況，制定合理保障性住房收入線，對于保障性住房申請對象的資格也應進行嚴格審查，建立健全個人信用系統(tǒng)，及時掌握詳細個人收入情況。同時形成相關的審查、征詢及等級制度，主動接受社會公眾監(jiān)督，保證申請人資格符合相關標準。

4.完善住房保障的土地政策

保障性住房建設需要土地資源作為支撐，因此需要不斷完善相關土地政策，使保障性住房建設用地的質量、數(shù)量等滿足要求。在城市規(guī)劃布局中，應根據(jù)區(qū)域內保障性住房的數(shù)量及結構，分析保障性住房所占的用地比例，切實提高保障性住房供應量。同時，逐步優(yōu)化土地供給結構，目前很多城市保障住房建設在郊區(qū)或者較為偏遠地帶，此類地區(qū)基本設施還不完善，一定程度上增加了保障對象的經濟負擔，所以應合理規(guī)劃土地供給結構，保證建設選址的科學性。

四、結束語

綜上所述，隨著國民經濟發(fā)展水平不斷提高，城市化進程推進速度逐漸加快，住房問題也逐漸凸顯出來，這不僅關系到民生問題，與社會穩(wěn)定、經濟發(fā)展等也息息相關。但是在住房保障制度具體實施過程中還存在一定不足之處，保障性住房供給量還不能滿足現(xiàn)階段經濟發(fā)展需求，中低收入階層依舊面臨著住房困難的問題。因此，政府相關部門必須不斷完善住房保障制度，對客觀存在的問題進行分析，結合區(qū)域發(fā)展實際情況采取相應解決對策，促進住房保障制度的發(fā)展與完善，切實保障居民基本居住水平。

參考文獻：

陳酉宜.我國保障性住房政策實施過程中存在的問題及對策[J].經濟縱橫，2010年11期 .endprint