徐莉

摘要：本文認(rèn)真分析了目前油田物業(yè)公司收費(fèi)的現(xiàn)狀，油田物業(yè)公司長(zhǎng)期依靠經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)，收費(fèi)意識(shí)淡薄，企業(yè)和員工沒(méi)有市場(chǎng)危機(jī)感，在目前的收費(fèi)模式運(yùn)行前提下，存在歷史遺留收費(fèi)面積爭(zhēng)議、小區(qū)硬件設(shè)施條件差、油田物業(yè)管理法規(guī)還不完善和不配套等眾多因素影響收費(fèi)，探討要從利用信息化創(chuàng)新收費(fèi)機(jī)制、建立收費(fèi)管理考評(píng)機(jī)制、實(shí)施價(jià)格定額、建立內(nèi)外部溝通機(jī)制等方面來(lái)應(yīng)對(duì)油田物業(yè)企業(yè)收費(fèi)根本性問(wèn)題，確保收費(fèi)的市場(chǎng)機(jī)制改革的平穩(wěn)運(yùn)行。

關(guān)鍵詞：收費(fèi)現(xiàn)狀；制約因素；拓展收費(fèi)思路；發(fā)展形勢(shì)及對(duì)策

如何解決收費(fèi)難問(wèn)題是油田物業(yè)公司的一大難題，現(xiàn)就當(dāng)前油田物業(yè)的收費(fèi)現(xiàn)狀及發(fā)展形勢(shì)淺談一下看法。

一、油田物業(yè)當(dāng)前收費(fèi)現(xiàn)狀分析

福利分房制度沒(méi)有改革之前，油田物業(yè)管理其整體都是單位之間互相結(jié)算，差額由油田公司以經(jīng)費(fèi)形式劃撥，物業(yè)企業(yè)不擔(dān)心費(fèi)用的來(lái)源，這是油田物業(yè)企業(yè)與其他市場(chǎng)化運(yùn)作模式物業(yè)企業(yè)的區(qū)別。油田小區(qū)居民居住區(qū)域性集中，這樣有利于各種物業(yè)法規(guī)、政策的宣傳，物業(yè)管理工作容易開展，有利于房屋產(chǎn)權(quán)的交接和維修基金的到位，能為居民提供高效快捷的服務(wù)，這樣收取物業(yè)費(fèi)相對(duì)容易得到支持。

然而隨著國(guó)有企業(yè)改革步伐的加快與深入，以及油田整體經(jīng)濟(jì)效益的影響，劃撥給物業(yè)企業(yè)的經(jīng)費(fèi)也逐年減少，而工作量在不斷的增加，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)入不敷出，給物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)行和服務(wù)帶來(lái)制約。主要體現(xiàn)：

（一）主要是脫離主體后的多種經(jīng)營(yíng)單位實(shí)行自負(fù)盈虧，主體單位不在承擔(dān)其各項(xiàng)費(fèi)用，各單位要靠自身的盈虧支付各項(xiàng)費(fèi)用，這就導(dǎo)致了部分單位托費(fèi)、欠費(fèi)現(xiàn)象，使物業(yè)公司資金回籠遇到阻礙，制約了物業(yè)公司的正常運(yùn)營(yíng)。

（二）長(zhǎng)期依靠經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼的物業(yè)人收費(fèi)意識(shí)淡薄，沒(méi)有危機(jī)感，認(rèn)為只要干好物業(yè)服務(wù)、供熱服務(wù)就是本職工作，自身經(jīng)濟(jì)不會(huì)受到影響，單位經(jīng)濟(jì)效益好壞于己無(wú)關(guān)。

（三）無(wú)法使用法律武器維護(hù)自身權(quán)益，由于油田公司隸屬于一個(gè)法人，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)單位無(wú)法起訴，沒(méi)有制約手段，這部分費(fèi)用只能企業(yè)自行承擔(dān)或依靠油田公司補(bǔ)貼。

二、影響油田物業(yè)企業(yè)收費(fèi)的幾大主要因素

（一）老區(qū)規(guī)劃差，優(yōu)勢(shì)群體逐漸減少。油田社區(qū)老區(qū)居多，規(guī)劃落后，生活基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)設(shè)施混在一起，發(fā)展前景不好，取消福利分房以后，新樓盤地理位置優(yōu)越、環(huán)配套設(shè)施齊全的優(yōu)勢(shì)吸引著優(yōu)勢(shì)群體，老區(qū)收費(fèi)難題應(yīng)仍而生。

（二）居民物業(yè)管理的消費(fèi)觀念還沒(méi)有確立。長(zhǎng)期依靠單位付費(fèi)的居民沒(méi)有付費(fèi)意識(shí)，而不交費(fèi)的住戶，卻仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)---物業(yè)公司虧損---服務(wù)質(zhì)量下降---業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)。

（三）收費(fèi)價(jià)格沒(méi)有指導(dǎo)性文件，價(jià)格差異大。在大慶石油會(huì)戰(zhàn)的特殊環(huán)境和特殊歷史條件下形成的一種企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與地方行政領(lǐng)導(dǎo)合二為一的領(lǐng)導(dǎo)體制，造成熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收取費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不一，居住在同一小區(qū)、同一單元的住戶，由于工作單位隸屬關(guān)系不同，付費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不同，現(xiàn)行的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)論是關(guān)聯(lián)交易還是市政府價(jià)格都沒(méi)有具體的指導(dǎo)性收費(fèi)明細(xì)，導(dǎo)致居民付費(fèi)模糊，物業(yè)收費(fèi)不清。

三、企業(yè)收費(fèi)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)及對(duì)策

面臨復(fù)雜的形勢(shì)，要確保收費(fèi)的市場(chǎng)機(jī)制改革的平穩(wěn)運(yùn)行，認(rèn)為應(yīng)該大力做好以下幾方面的工作：

（一）加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，打造物業(yè)品牌。規(guī)范管理，提高服務(wù)管理水平，這是解決物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難的關(guān)鍵點(diǎn)。加大對(duì)物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造力度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息化管理，應(yīng)用科技提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本，采取信息系統(tǒng)在小區(qū)的應(yīng)用，使物業(yè)管理工作能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化。建立以家園文化為主題的企業(yè)文化體系，營(yíng)造家園氛圍，企民攜手共同塑造品牌物業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，全面提升企業(yè)品牌形象和知名度。

（二）創(chuàng)新收費(fèi)方式，外拓市場(chǎng)，制定相應(yīng)考核獎(jiǎng)懲制度，提高員工收費(fèi)熱情。油田物業(yè)應(yīng)利用信息化手段創(chuàng)新收費(fèi)方式，實(shí)現(xiàn)與客服聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)居民繳費(fèi)意識(shí)，大力推進(jìn)專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化和信息化建設(shè)，使企業(yè)物業(yè)收費(fèi)管理工作更加規(guī)范；通過(guò)現(xiàn)有資源，延伸服務(wù)，引進(jìn)社會(huì)商家，將商家的優(yōu)惠措施惠及繳費(fèi)住戶，實(shí)現(xiàn)三方共贏，促動(dòng)居民交費(fèi)；利用現(xiàn)有人員、設(shè)備及資源外拓市場(chǎng)，增加外拓市場(chǎng)收入；制定考核機(jī)制，體現(xiàn)多勞多得，激勵(lì)員工工作熱情。

（三）實(shí)施價(jià)格定額，科學(xué)測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)，確保收費(fèi)的透明度。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是管理服務(wù)成本加上合理利潤(rùn)。目前油田公司物業(yè)管理服務(wù)成本的確定是受國(guó)有體制、生產(chǎn)產(chǎn)品的數(shù)量、規(guī)模等多種因素影響。但是走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后的物業(yè)管理是否可以科學(xué)、合理計(jì)算物業(yè)成本呢？比如：一個(gè)企業(yè)有多個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，是否可以按服務(wù)項(xiàng)目測(cè)算單位成本呢？物業(yè)管理完全可以核算一個(gè)定額標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化與管理服務(wù)中的各個(gè)內(nèi)容和環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)公司與業(yè)主論價(jià)時(shí)有據(jù)可查。比如綠化，綠地覆蓋面積、保存率、工作標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格組成，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)什么基數(shù)等等，都能清清楚楚地依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)科學(xué)方法計(jì)算出來(lái)。雙方論價(jià)有依據(jù)，市場(chǎng)上出現(xiàn)的各種奇怪的價(jià)格現(xiàn)象就會(huì)不掃自除了。

（四）建立良好的內(nèi)部、外部溝通機(jī)制，通過(guò)法律手段途徑解決收費(fèi)問(wèn)題。油田物業(yè)可利用房產(chǎn)管理的集中性、服務(wù)住戶的標(biāo)準(zhǔn)化等優(yōu)勢(shì)條件，建立良好的內(nèi)外部溝通機(jī)制。油田物業(yè)公司要常年聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，借用現(xiàn)有的《合同法》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)員工進(jìn)行知識(shí)講座，樹立全民法律意識(shí)，使之在工作中能運(yùn)用法律知識(shí)，對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主，不僅僅在收費(fèi)時(shí)甚至是報(bào)修服務(wù)時(shí)都能對(duì)其正確引導(dǎo)，樹立繳費(fèi)觀念，同時(shí)企業(yè)可以運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。使之有法可依、有跡可循。

（作者單位：大慶油田礦區(qū)服務(wù)事業(yè)部物業(yè)管理三公司）endprint