黃建宇

摘 要：當(dāng)前我國土地的出讓方式無法滿足開發(fā)商的基本需求，且會產(chǎn)生不同的土地組合問題?；诖?，本文引入了土地出讓中的組合拍賣原則，并以此為基礎(chǔ)建立了最佳的組合拍賣模型，成立了最優(yōu)的拍賣機(jī)制，可以幫助政府機(jī)構(gòu)實現(xiàn)期望收益的最大化，確保土地的合理分配。

關(guān)鍵詞：組合拍賣 土地出讓 應(yīng)用

前言

我國的土地資源部門已經(jīng)明令規(guī)定，所有經(jīng)營土地的出讓必須采用公開招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行，其中拍賣是此制度的核心方法。多年來，我國政府主要依靠土地出讓獲得資金，但當(dāng)前受市場經(jīng)濟(jì)的影響，不同的土地出讓方式所帶來的價格也各不相同，只有政府找到一種適合的土地出讓方法，才可以獲得最多的出讓資金。實際上，任何一塊等待出讓的經(jīng)營性土地都具備自身的物理特性于區(qū)位特性，物理特性主要包括土地的開發(fā)現(xiàn)狀、土地具體使用用途、地塊面積以及容積率等方面，而區(qū)位特性則主要指的是土地本身的交通便捷性以及其到城市中心的距離等。對于不同物理及區(qū)位屬性的土地，政府應(yīng)做到合理分類[1]。如果開發(fā)商需要多種不同屬性的土地時，則應(yīng)在競價過程中考慮此后的拍賣是否可以得到想要的地塊，但由于不知道其他競價者信息，政府應(yīng)制定適合不同地塊組合的綜合拍賣機(jī)制。土地組合的具體估值與其建成后的商品房價格具備較為緊密的聯(lián)系，而房產(chǎn)開放商也會對土地產(chǎn)生潛在的預(yù)期估值，進(jìn)而形成最終的房價，此時如果開發(fā)商獲得了其他開發(fā)商的房價信息，則很容易會影響最終的土地組合價值。為此，在關(guān)聯(lián)價值影響下，應(yīng)對最優(yōu)組合拍賣出臺一個標(biāo)準(zhǔn)化的框架。本文則根據(jù)開發(fā)商對特定土地組合的偏好方式，在關(guān)聯(lián)價值信息的影響下，建立了最優(yōu)土地組合的拍賣設(shè)計模型，并在求解過程中獲得了最佳的拍賣機(jī)制。

一、土地組合最佳拍賣機(jī)制的設(shè)計模型

首先指的是土地組合最佳拍賣機(jī)制組合設(shè)計模型中的條件及變量情況，一是假設(shè)政府機(jī)構(gòu)具備m塊待為出讓的土地資源，且每塊土地的物理及區(qū)位屬性均不相同，由此看出，這m塊土地為異物品，但由于政府收購期間已經(jīng)支付了安置補(bǔ)助費以及青苗費等成本，因此其希望在成本之上盡量高的價格進(jìn)行出讓。二是假設(shè)n各開發(fā)商參與土地的出讓，其集合則被記為N={1，2，3……n}[2]。三是假設(shè)參與土地轉(zhuǎn)讓所有開發(fā)商的信息都相互獨立，且其各自的土地估值不受任何因素的影響，但這些信息在投標(biāo)過程中才會出現(xiàn)，為此開發(fā)商產(chǎn)生的信息結(jié)構(gòu)屬于關(guān)聯(lián)價值。四是在土地出讓過程中，開發(fā)商機(jī)構(gòu)向政府報告估值函數(shù)的方式主要為組合拍賣機(jī)制，政府在根據(jù)土地組合的拍賣機(jī)制做出分配與支付的決策。在此類機(jī)制的影響下，開發(fā)商應(yīng)向政府報告真實的信號值。六是假設(shè)所有的開發(fā)商都屬于簡單買家，要么拍賣所有的土地，要么什么土地也不要。七是假設(shè)開發(fā)商與政府的風(fēng)險保持中性。八是假設(shè)政府允許所有的開發(fā)商都參與投標(biāo)活動，且各自報告真實的信息，以便實現(xiàn)土地價值的最優(yōu)化[3]。

二、最優(yōu)土地組合拍賣機(jī)制

首先應(yīng)遵循單物品的拍賣組合研究原則，比并在此基礎(chǔ)下得出事后激勵以及事后個體理性的相似條件，而后得出開發(fā)商事后收益函數(shù)以及政府期望收益函數(shù)，但使用此拍賣機(jī)制時，若政府發(fā)現(xiàn)開發(fā)商對土地組合的貢獻(xiàn)值小于保留價格，此時政府會保留所有的土地資源，且為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，政府還會按照土地的貢獻(xiàn)進(jìn)行重新分配。同時，還應(yīng)按照以下幾個流程實行土地的拍賣機(jī)制，一是政府應(yīng)在網(wǎng)站或者指定的報紙上發(fā)布相關(guān)的土地信息，包括土地拍賣機(jī)制、每塊土地的屬性及保留價值、拍賣時間、拍賣地點以及參與拍賣開發(fā)商的資格要求等。二是政府應(yīng)該重新審查每個開發(fā)商的具體資格，只有在合格之后才可以重新分配賬號信息。三是具備競價資格的開發(fā)商應(yīng)根據(jù)所發(fā)賬號進(jìn)入特定的拍賣系統(tǒng)，并提交自身的競價信息。四是分析研究所有開發(fā)商遞交的投標(biāo)信息，并根據(jù)特定公式計算具體的分配原則，成立完善的規(guī)劃整數(shù)模型，并在其中代入相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，求解后即可得到開發(fā)商的土地組合模型。五是在遵循支付原則的基礎(chǔ)上計算各個開發(fā)商所需要提交的實際支付金額[4]。六是政府在與開發(fā)商簽訂合同后，應(yīng)繳納相關(guān)稅款，政府并為其頒布土地使用權(quán)證書。

三、實際算例

假設(shè)政府機(jī)構(gòu)使用本文設(shè)計的土地組合拍賣機(jī)制模型，且存在3塊待為出讓的土地，他們的屬性各不相同，其中土地1的保留價格為60；土地2的保留價格為50；土地3的保留價格為70?，F(xiàn)存在四個開發(fā)商參與拍賣過程，且其真實信號分別為66、42、62以及48，再代入特定計算模型后，利用軟件系統(tǒng)進(jìn)行求解，得到開發(fā)商的土地組合S1=（0，0，0），S2 =（0，0，0），S3=（0，0，1），S4=（1，1，0）。最后計算拍賣模型的最小信號值，得出開發(fā)商1、2的支付均為0，開發(fā)商3的支付為95.4以及開發(fā)商4的支付為385.2，且政府的收益為480.6。

四、結(jié)束語

實際土地的交易市場中，受交易成本及競爭程度的影響，不同的土地出讓方式也會導(dǎo)致土地具備不同的價格水平，且合理的土地出讓會促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展[5]。為此，政府部門應(yīng)該選擇合理的土地出讓方式，維持土地出讓市場的正常運轉(zhuǎn)，進(jìn)而促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展[6]。這樣便可以吸引開發(fā)商的資源參與，并在確定土地實際使用價值的原則下，保證每個開發(fā)商機(jī)構(gòu)都具備相同的土地資源爭奪機(jī)會，進(jìn)而實現(xiàn)期望價值的最大化。

參考文獻(xiàn)：

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