孫 琰

（100088 中國(guó)政法大學(xué) 北京）

關(guān)于住房按揭的法律分析

孫 琰

（100088 中國(guó)政法大學(xué) 北京）

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷增速，房產(chǎn)作為個(gè)人重要的不動(dòng)產(chǎn)始終是社會(huì)的熱點(diǎn)問(wèn)題，而隨著商品房?jī)r(jià)格波動(dòng)頻繁、房管監(jiān)管政策頻，房地產(chǎn)糾紛案件占總案件比例也逐步上升。

按揭購(gòu)房是我國(guó)現(xiàn)階段最為普遍的一種購(gòu)房形式，其牽扯的法律關(guān)系也相對(duì)最復(fù)雜，如何厘清法律關(guān)系是解決房產(chǎn)法律糾紛的重要前提。本文意在討論住房按揭相關(guān)法律關(guān)系，同時(shí)就司法實(shí)踐中出現(xiàn)的一些問(wèn)題提出初步解決思路。

房地產(chǎn)爭(zhēng)議；按揭貸款；法律關(guān)系

一、按揭購(gòu)房的基本法律關(guān)系

根據(jù)我國(guó)目前時(shí)間中的按揭購(gòu)房情況來(lái)看，這種商品房的購(gòu)買(mǎi)模式主要涉及三方當(dāng)事人即購(gòu)房人（貸款申請(qǐng)人）﹑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行，而三者相互之間的基本法律關(guān)系為購(gòu)房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商間的商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系﹑購(gòu)房人與銀行間的借款法律關(guān)系及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間就購(gòu)房人借款的擔(dān)保法律關(guān)系。

1.購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系

商品房買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系是整個(gè)按揭購(gòu)房的核心法律關(guān)系，也是其他兩個(gè)法律關(guān)系存在的前提條件。購(gòu)房人通常購(gòu)買(mǎi)的是尚未完工的期房，其對(duì)實(shí)際房屋交付的狀況僅可依據(jù)商品房預(yù)售合同的約定和行業(yè)慣例，在這個(gè)環(huán)節(jié)中商品房開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是占據(jù)主導(dǎo)地位和優(yōu)勢(shì)地位的主體。

這一環(huán)節(jié)在司法實(shí)踐中主要表現(xiàn)為房屋交付糾紛，主要涉及房屋質(zhì)量不合格﹑配套設(shè)施不符合合同約定﹑園區(qū)環(huán)境不符合簽約許諾等問(wèn)題。

2.購(gòu)房人與銀行間的金融借款關(guān)系

金融借款關(guān)系是住房按揭購(gòu)房這種特殊購(gòu)房方式的典型特征，即購(gòu)房人所支付的款項(xiàng)并不是自有資金，而是通過(guò)向銀行進(jìn)行貸款獲取的，與此同時(shí)所購(gòu)房屋的也需要作為擔(dān)保物向隱含提供抵押。

這一環(huán)節(jié)在司法實(shí)踐中主要表現(xiàn)為按揭逾期糾紛，主要原因是購(gòu)房人作為貸款的借款人未能按照借款協(xié)議的約定如期償還貸款，購(gòu)房人因此除原借款利息外，還有可能承擔(dān)高額的違約金。

3.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系

基于銀行在住房按揭市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)地位，通常都會(huì)要求開(kāi)放商就其以按揭方式出售房屋的買(mǎi)受人貸款承擔(dān)連帶還款責(zé)任，即當(dāng)購(gòu)房屋無(wú)法按期償還貸款，銀行除有權(quán)要求變賣(mài)抵押物外，還有權(quán)利直接要求開(kāi)放商承擔(dān)連帶還款責(zé)任。在部分交易中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行間的這種擔(dān)保關(guān)系是不對(duì)外公示的，購(gòu)房人可能并不了解其中的擔(dān)保關(guān)系。

這一環(huán)節(jié)在司法實(shí)踐中主要表現(xiàn)為銀行追償糾紛，即當(dāng)借款逾期發(fā)生后，銀行將開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人一并訴至法院，要求雙方連帶承擔(dān)逾期還款的本金﹑利息﹑罰息及違約金。

二、住房按揭糾紛的常規(guī)處理思路

基于除北上廣深外其他城市房地產(chǎn)行情局勢(shì)，目前房地產(chǎn)糾紛占比最多的是按揭逾期糾紛，在這類(lèi)糾紛中通常的處理模式如下：

（1）因房屋買(mǎi)受人按揭逾期，銀行基于與開(kāi)發(fā)商間的擔(dān)保法律關(guān)系直接從其在銀行預(yù)留的保證金賬戶中劃轉(zhuǎn)相等金額，通常包括本金﹑利息和罰息。部分銀行會(huì)第一時(shí)間通知開(kāi)發(fā)商，也有部分銀行怠于履行通知義務(wù)，待開(kāi)發(fā)商自行發(fā)現(xiàn)保證金賬戶被劃扣后，往往已經(jīng)逾期多期。

（2）開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)保證金賬戶被劃扣后，通常會(huì)第一時(shí)間聯(lián)系購(gòu)房人要求其按期償還銀行貸款并依據(jù)擔(dān)保關(guān)系要求購(gòu)房人返還被劃扣金額。當(dāng)購(gòu)房人失聯(lián)或喪失還款能力時(shí)，如何處理后續(xù)問(wèn)題很考驗(yàn)實(shí)務(wù)操作能力。

其一，若購(gòu)房人失聯(lián)或明確表示無(wú)還款能力，開(kāi)發(fā)商宜立即啟動(dòng)訴訟程序，將解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同作為主要訴請(qǐng)，同時(shí)要求購(gòu)房人配合辦理購(gòu)房合同在房管局的注銷(xiāo)手續(xù)，以及相應(yīng)的違約賠償。此時(shí)，為了避免購(gòu)房人其他債務(wù)可能對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的影響，宜督促法官盡快下判決并進(jìn)入執(zhí)行程序。

實(shí)踐中曾經(jīng)遇到部分房屋在解除合同判決下達(dá)或生效前被其他法院查封的情形，此時(shí)需要很強(qiáng)的溝通和解答能力。鑒于我國(guó)各地基層法院工作人員法學(xué)素養(yǎng)或政績(jī)?cè)V求所迫，嚴(yán)格依法解除查封是存在一定操作困難的。

若確無(wú)法解除查封，應(yīng)當(dāng)確保溝通查封拍賣(mài)法院，明確將購(gòu)房款優(yōu)先支付銀行按揭款和開(kāi)發(fā)商代墊的月供，否則開(kāi)發(fā)商將面臨房款兩失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

其二，若購(gòu)房人可以成功聯(lián)系并愿意償還款項(xiàng)，可以暫不提起訴請(qǐng)避免矛盾激化，盡可能通過(guò)非訴訟手段督促購(gòu)房人還款。

（3）若購(gòu)房人可以成功聯(lián)系但并不愿意償還款項(xiàng)時(shí)，訴訟實(shí)操中應(yīng)當(dāng)以銀行作為第三人一并列為訴訟當(dāng)事人，避免基層法院僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的解除問(wèn)題，不處理按揭款返還的問(wèn)題。解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商需要在扣除相應(yīng)的違約金后將剩余房款全部返還購(gòu)房人，但在按揭購(gòu)房的模式下，購(gòu)房人的全部房款實(shí)際以銀行代付的形式付清，屆時(shí)執(zhí)行中將面臨開(kāi)發(fā)商必須將銀行按揭款返還購(gòu)房人并承擔(dān)購(gòu)房人不向銀行還款的實(shí)際責(zé)任。

（4）很多開(kāi)發(fā)商為了震懾購(gòu)房人，故意給開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)了很好實(shí)現(xiàn)的合同解除權(quán)處罰條件和很?chē)?yán)苛的違約責(zé)任。但在實(shí)操環(huán)節(jié)，部分基層法院會(huì)在合同書(shū)面審查外增加合理性審查，即有可能以合同條款為格式合同為由，否定合同單方解除權(quán)觸發(fā)條款和高額違約金條款。因此在合同設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所重視，可以在合同簽字頁(yè)明確提出部分重要條款“經(jīng)審閱后方可簽字”的提示，為避免具體情況違約金條款失效導(dǎo)致正當(dāng)權(quán)利無(wú)法主張，可以在合同內(nèi)增設(shè)概括性的違約金懲罰條款，違約金金額或比例與合同解除違約金保持一致并盡可能不高于總價(jià)款的30%。若合同簽訂在先，訴訟前可以以主動(dòng)降低違約金金額的方式來(lái)規(guī)避違約金條款被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，但這種模式也存在不被法院認(rèn)可的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)為不可為而為之的辦法。

（5）實(shí)操中還可能存在這樣一個(gè)問(wèn)題，很多開(kāi)發(fā)商自己成立了小區(qū)的物業(yè)公司。購(gòu)房人在房屋交付后又存在著向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，當(dāng)要求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公司的合法債權(quán)納入考慮范圍，否則一旦商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，物業(yè)公司標(biāo)的較小的債權(quán)但另主張?jiān)V訟時(shí)間成本較高。

具體操作可以考慮以物業(yè)公司債權(quán)讓與給開(kāi)發(fā)商的形式，但必須注意債權(quán)讓與以告知為生效要件，宜在正式開(kāi)庭前以郵寄的方式遞送告知函，避免開(kāi)庭時(shí)就債權(quán)讓與函是否可以當(dāng)場(chǎng)作為證據(jù)使用而產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。

總而言之，住房按揭的法律關(guān)系比較復(fù)雜，涉及的實(shí)踐情況又千變?nèi)f化，因此應(yīng)當(dāng)引起法學(xué)界的充分注意，既要維持金融秩序，又要保護(hù)好購(gòu)房人的合法權(quán)益，也不能忽視合法開(kāi)發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益。

[1]史尚寬.《民法總論》

[2]謝在全.《民法物權(quán)論》

[3]史尚寬.《物權(quán)法論》

[4]陳本寒.《擔(dān)保法通論》